العقارات في السياق الجديد

هذه قوانين أساسية وهامة تُعيد صياغة الإطار القانوني لسوق العقارات. إلى جانب ذلك، بذلت الحكومة جهودًا متواصلة لتذليل الصعوبات ودعم سوق العقارات. ومع ذلك، بالإضافة إلى سياسات الدعم، يواجه سوق العقارات أيضًا تقلبات في الاقتصاد الكلي والأسواق المالية والنقدية المحلية والأجنبية، مما يُهيئ بيئة جديدة لأنشطة الاستثمار العقاري.

مشهد المناقشة (الصورة: HNV)

وتم توضيح هذه التعليقات في ندوة "التركيز على الاستثمار: العقارات في السياق الجديد" التي نظمتها مؤسسة TheLEADER بعد ظهر يوم 30 يوليو في هانوي .

وجذب المنتدى عددا كبيرا من الخبراء والمحامين والمديرين، حيث قام بتحليل تأثير اللوائح القانونية الجديدة على أنشطة الاستثمار العقاري، وناقش ما يتعين على الشركات القيام به للتكيف مع الإطار القانوني الجديد، فضلاً عن تحليل فرص الاستثمار المحتملة ومجالات الاستثمار الاستراتيجية في السياق الجديد.

خلال الندوة، ناقش ممثلو جمعيات الأعمال، وشركات الاستثمار والاستشارات العقارية، وخبراء قانونيون عقاريون، تأثير القوانين الثلاثة المعدلة على سوق العقارات والشركات العقارية، والمشاكل القانونية التي تم حلها، والقضايا المتبقية؛ هل بدأ سوق العقارات دورة جديدة؟؛ تطورات أسعار العقارات؛ مجالات الاستثمار المحتملة؛ جاذبية قطاعات العقارات من حيث التدفق النقدي الاستثماري؛ استراتيجيات الأعمال للتكيف مع اللوائح القانونية الجديدة، وتغيرات السوق، وتفضيلات العملاء؛ تدفق الائتمان إلى العقارات والضغط على سندات العقارات.

السيدة نجوين هواي آن، المديرة الأولى لشركة سي بي آر إي فيتنام، تحدثت في الندوة (الصورة: بي في)

نظرة إيجابية للعقارات

وفي حديثها في الندوة، أكدت السيدة نجوين هواي آن، المديرة الأولى لشركة سي بي آر إي فيتنام، أن بعض محركات النمو الاقتصادي في فيتنام في الفترة الأخيرة تشمل تدفقات رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر التي تستمر في النمو بشكل جيد. في الأشهر الستة الأولى من عام 2024، لا تزال فيتنام واحدة من الدول الرائدة في جذب الاستثمار الأجنبي المباشر (من حيث التسجيل والصرف) في المنطقة. يساهم هذا القدر من رأس المال في النمو الاقتصادي العام ويعزز التطوير العقاري، وخاصة العقارات الصناعية. ووفقًا للسيدة آن، فإن محرك النمو الآخر هو انتعاش الواردات والصادرات في الأشهر الستة الأولى من عام 2024 بنسبة 14.5٪، مما يساهم في انتعاش كبير في الناتج المحلي الإجمالي للبلاد. ويعود الفضل في انتعاش ميزان الواردات والصادرات هذا إلى انتعاش الطلب العالمي. بالإضافة إلى ذلك، من الضروري ذكر الزيادة في عدد السياح الدوليين العائدين إلى فيتنام، بعد فترة طويلة من التأثر بجائحة كوفيد-19. ومن المتوقع أن يصل هذا العدد إلى 18-19 مليون زائر دولي إلى فيتنام. علاوةً على ذلك، تجدر الإشارة إلى أن عدد السياح المحليين كان ولا يزال دافعًا إيجابيًا لقطاع السياحة بشكل عام، وقطاع العقارات بشكل خاص. كما تواجه فيتنام تحدياتٍ عديدة. على سبيل المثال، كان التضخم، ومن المرجح أن يؤثر، على أسعار العقارات، ويحد من إنفاق المواطنين، ويؤثر بشكل خاص على أسعار الفائدة. في الماضي، كانت أسعار الفائدة تتراوح بين المعتدلة والمنخفضة نسبيًا، وهو ما شكّل أيضًا دافعًا لنمو الاقتصاد وسوق العقارات في الآونة الأخيرة.

المحامي فام ثانه توان، من نقابة المحامين في هانوي، يتحدث في الندوة (الصورة: PV)

في إطار الحديث عن الاستفادة من الفرص والتغلب على التحديات التي تواجه شركات العقارات في سياق اللوائح القانونية الجديدة التي دخلت حيز التنفيذ، صرح المحامي، السيد فام ثانه توان، من نقابة المحامين في هانوي، الخبير القانوني في مجال العقارات، أن قانون الإسكان لعام 2023 وقانون الأعمال العقارية لعام 2023 وقانون الأراضي لعام 2024 ستدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024. وستساهم اللوائح الجديدة للقوانين الثلاثة المذكورة أعلاه التي تدخل حيز التنفيذ في نفس الوقت في إزالة بعض العقبات والتداخلات التي تسببت في العديد من الصعوبات للشركات في قطاع العقارات. بالإضافة إلى النقاط الجديدة التي لها تأثير إيجابي على الشركات، لا تزال القوانين الثلاثة المذكورة أعلاه بها عدد من المشكلات التي لم يتم حلها أو تحتاج إلى مزيد من الدراسة لإكمالها. وهذا يعني: قد يتم إلغاء عطاءات الفائزين إذا كانوا بطيئين في تقديم رأس مال التعويض لدعم إعادة التوطين. "يجب على الشركات التي تستثمر في مشاريع تستخدم الأراضي أن تتوقع المواقف القانونية (الناشئة حديثًا) المتعلقة بالعواقب القانونية في حالة التأخير في ترتيب رأس المال للتعويض ودعم إعادة التوطين، وبالتالي إعداد الموارد المالية بعناية لتجنب خطر إلغاء العطاءات" - أوصى المحامي فام ثانه توان.

وبحسب المحامي توان، فإن من بين أوجه القصور الأخرى: عدم تطبيق نموذج موافقة المستثمر على مشاريع المناطق السكنية الحضرية والريفية؛ مشاريع الإسكان التجاري في شكل موافقة سياسة الاستثمار دون "الأراضي السكنية" لا تزال "عالقة"؛ ترسيم "الحدود" عند نقل جزء من المشروع مع نقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية في مشاريع العقارات إلى المنظمات؛ لا تزال اللوائح الجديدة لتحديد أسعار الأراضي "مجهولة ومحفوفة بالمخاطر" بالنسبة للشركات؛ القوانين المتعلقة بالعقارات التي دخلت حيز التنفيذ ستؤدي إلى تغييرات في هيكل السوق وحجم الأعمال".

الدكتور نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام (الصورة: PV)

ثق في التأثير القانوني الجديد على سوق العقارات

في كلمته المباشرة في الندوة، أشار الدكتور نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، إلى بعض النقاط الجديدة في القوانين المتعلقة بسوق العقارات، مثل قائمة أسعار الأراضي التي تُصدرها الحكومة المركزية كل خمس سنوات قبل إصدار اللائحة. ومع ذلك، تُحدّث قائمة أسعار الأراضي سنويًا، وتُوزّع على المناطق. وتتسم المعلومات المتعلقة بأسعار الأراضي بالدقة والوضوح، مما يجعل السوق أكثر عدالة وإنصافًا. كما أن اللوائح المتعلقة بالاستثمار، والإسكان الاجتماعي، وبيع المنازل للأجانب، وغيرها، تُعدّ لوائح جديدة ستُحسّن السوق العقاري مستقبلًا.

في غضون ذلك، قال السيد نجوين هوانج نام، المدير العام لشركة جي هوم، إنه مع التخفيف القوي للقانون، أتوقع أن تساعد التعميم الجديد في إزالة جميع الصعوبات حتى يتمكن المستثمرون من الشعور بالأمان في بناء المساكن الاجتماعية.

أعرب السيد نجوين كوك خانه، رئيس مجلس إدارة مجموعة DTJ، عن تقديره الكبير للعقارات الصناعية، وعلق قائلاً إنه على الرغم من تأثر اقتصاد فيتنام بالصعوبات الاقتصادية العالمية، إلا أن جاذبية الإنتاج الصناعي في فيتنام ممتازة، وتُعتبر "نقطة جذب" لرؤوس الأموال الاستثمارية الأجنبية. إضافةً إلى ذلك، شهدت البنية التحتية والموانئ البحرية في فيتنام تحسناً ملحوظاً. وتتمتع أسواق العقارات الصناعية المتطورة، مثل هونغ ين وها نام، ببنية تحتية مرورية ملائمة، مما يجذب العديد من المستثمرين المحليين والأجانب. إضافةً إلى ذلك، قدمت السياسات الحكومية الأخيرة دعماً كبيراً لقطاع العقارات في المناطق الصناعية، وخاصةً القانون الجديد الذي يسمح بنقل ملكية العقارات في المناطق الصناعية بعد استكمال الإجراءات القانونية. ومع ذلك، يواجه المستثمرون تحدياتٍ أخرى، منها متطلبات رأس المال الكبيرة، وطول فترة التحصيل، والأرباح المعتدلة، وضعف السيولة. وتهدف الحكومة إلى تطوير الصناعة الخضراء مع التركيز على العناصر الخضراء.

في تقييمه العام لسوق العقارات، صرّح السيد لي هونغ كانغ، مدير التحليل والتصنيف الائتماني في FiinRatings، بأنّ آفاق السوق خلال العامين المقبلين ستظلّ بطيئة. وستحتاج الجوانب الإيجابية الناجمة عن العوامل القانونية أو السياسية إلى بعض الوقت لتتبلور.

السيد تران كوانج ترونج، مدير تطوير الأعمال في شركة وان هاوسينج (الصورة: PV)

يتوقع السيد تران كوانج ترونج، مدير تطوير الأعمال في شركة ون هاوسينج، أنه من الآن وحتى نهاية العام، سيظل سوق هانوي في الوضع الحالي وأن يتحسن المعروض من الشقق بعد عام 2025. كما ستشهد قطاعات أخرى مثل المباني المنخفضة الارتفاع دفعة قوية في نهاية هذا العام وأوائل العام المقبل.

المصدر: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html