العقارات في السياق الجديد

هذه قوانين أساسية وهامة تُعيد تشكيل الإطار القانوني لسوق العقارات. وإلى جانب ذلك، تبذل الحكومة جهودًا متواصلة لإزالة العقبات ودعم سوق العقارات. ومع ذلك، فإنه بالإضافة إلى السياسات الداعمة، يواجه سوق العقارات أيضًا تقلبات في أسواق الاقتصاد الكلي والأسواق المالية/النقدية على الصعيدين المحلي والدولي، مما يخلق سياقًا جديدًا لأنشطة الاستثمار العقاري.

مشهد من الندوة (صورة: HNV)

تم توضيح هذه النقاط في ندوة "التركيز على الاستثمار: العقارات في السياق الجديد" التي نظمتها TheLEADER بعد ظهر يوم 30 يوليو في هانوي .

وقد اجتذبت الندوة عدداً كبيراً من الخبراء والمحامين والمديرين، وقدمت تحليلاً لتأثير اللوائح القانونية الجديدة على أنشطة الاستثمار العقاري، وناقشت ما يتعين على الشركات القيام به للتكيف مع الإطار القانوني الجديد، وحللت فرص الاستثمار المحتملة ومجالات الاستثمار الاستراتيجية في السياق الجديد.

في الندوة، ناقش ممثلون عن جمعيات الأعمال وشركات الاستثمار والاستشارات العقارية وخبراء القانون العقاري تأثير القوانين الثلاثة المعدلة على سوق العقارات والشركات العقارية؛ والعقبات القانونية التي تمت إزالتها؛ والقضايا المتبقية؛ وما إذا كان سوق العقارات قد بدأ دورة جديدة؛ واتجاهات أسعار العقارات؛ ومجالات الاستثمار المحتملة؛ وجاذبية قطاعات العقارات المختلفة لرأس المال الاستثماري؛ واستراتيجيات الأعمال للتكيف مع اللوائح القانونية الجديدة وتغيرات السوق وتفضيلات العملاء؛ وتدفقات الائتمان إلى العقارات والضغط على سندات العقارات.

قدمت السيدة نغوين هواي آن، المديرة الأولى لشركة سي بي آر إي في فيتنام، وجهة نظرها في الندوة (صورة: بي في)

توقعات إيجابية لسوق العقارات

أكدت السيدة نغوين هواي آن، المديرة الأولى لشركة سي بي آر إي في فيتنام، خلال كلمتها في الندوة، أن من بين العوامل الرئيسية التي ساهمت في النمو الاقتصادي لفيتنام خلال الفترة الأخيرة، استمرار النمو القوي للاستثمار الأجنبي المباشر. ففي النصف الأول من عام 2024، حافظت فيتنام على مكانتها كإحدى الدول الرائدة في جذب الاستثمار الأجنبي المباشر (المسجل والمُصرف) في المنطقة. وقد أسهم هذا الاستثمار في النمو الاقتصادي العام، وعزز تطوير القطاع العقاري، لا سيما القطاع الصناعي. ووفقًا للسيدة آن، كان من بين العوامل الأخرى المحركة للنمو، انتعاش الصادرات والواردات في النصف الأول من عام 2024، حيث بلغت نسبتها 14.5%، مما ساهم بشكل كبير في انتعاش الناتج المحلي الإجمالي للبلاد. ويعود هذا الانتعاش في الميزان التجاري إلى انتعاش الطلب العالمي. إضافةً إلى ذلك، تجدر الإشارة إلى ازدياد عدد السياح الدوليين العائدين إلى فيتنام، بعد فترة طويلة من التأثر بجائحة كوفيد-19. ومن المتوقع أن يصل عدد السياح الدوليين الذين يزورون فيتنام إلى ما بين 18 و19 مليون سائح. بالإضافة إلى ذلك، كان ولا يزال عدد السياح المحليين محركًا إيجابيًا لقطاع السياحة عمومًا، وللعقارات المرتبطة بالسياحة خصوصًا. ومع ذلك، تواجه فيتنام تحديات عديدة، منها على سبيل المثال، أن التضخم قد يؤثر على أسعار العقارات، ويُقلل من الإنفاق الاستهلاكي، ويؤثر بشكل خاص على أسعار الفائدة. في السابق، كانت أسعار الفائدة معتدلة إلى منخفضة نسبيًا، مما شكّل دافعًا رئيسيًا للنمو الاقتصادي ونمو سوق العقارات.

قدم المحامي فام ثانه توان، من نقابة المحامين في هانوي، وجهة نظره في الندوة (صورة: PV)

في معرض حديثه عن كيفية اغتنام الفرص وتجاوز التحديات التي تواجه شركات العقارات في ظل اللوائح القانونية الجديدة التي ستدخل حيز التنفيذ، أوضح المحامي فام ثانه توان، الحاصل على ماجستير في القانون من نقابة المحامين في هانوي والخبير القانوني في مجال العقارات، أن قانون الإسكان لعام 2023، وقانون أعمال العقارات لعام 2023، وقانون الأراضي لعام 2024 ستدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024. وستساهم اللوائح الجديدة لهذه القوانين الثلاثة، التي تدخل حيز التنفيذ في آن واحد، في حل بعض العقبات والتداخلات التي تسببت في العديد من الصعوبات للشركات العاملة في قطاع العقارات. وبالإضافة إلى النقاط الجديدة التي تؤثر إيجابًا على الشركات، لا تزال هذه القوانين الثلاثة تعاني من بعض المشكلات التي لم تُعالج أو تحتاج إلى مزيد من البحث لتحسينها. ومن هذه المشكلات: إمكانية إلغاء عقود الشركات الفائزة بالمناقصات إذا تأخرت في صرف الأموال المخصصة للتعويضات ودعم إعادة التوطين. أوصى المحامي فام ثانه توان قائلاً: "يتعين على الشركات المستثمرة في مشاريع استخدام الأراضي أن تتوقع الأوضاع القانونية (الناشئة حديثًا) المتعلقة بالعواقب القانونية للتأخير في تخصيص الأموال للتعويض ودعم إعادة التوطين، وبالتالي الاستعداد جيدًا من حيث الموارد المالية لتجنب خطر إلغاء العطاء".

بحسب المحامي توان، تشمل أوجه القصور الأخرى ما يلي: عدم وجود موافقة المستثمرين على مشاريع المناطق السكنية الحضرية والريفية؛ مشاريع الإسكان التجاري التي تمت الموافقة عليها بموجب نموذج سياسة الاستثمار ولكن بدون "أرض سكنية" لا تزال "عالقة"؛ التمييز بين نقل جزء من مشروع ونقل حقوق استخدام الأراضي مع البنية التحتية القائمة داخل مشروع عقاري إلى منظمة؛ اللوائح الجديدة بشأن تقييم الأراضي لا تزال "مجهولة محفوفة بالمخاطر" بالنسبة للشركات؛ والقوانين المتعلقة بالعقارات، بمجرد دخولها حيز التنفيذ، ستؤدي إلى تغييرات في هيكل السوق وحجم الأعمال.

الدكتور نغوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية (صورة: PV)

إيماناً بتأثير الإطار القانوني الجديد على سوق العقارات.

خلال نقاش مباشر في الندوة، أشار الدكتور نغوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، إلى عدة جوانب جديدة في القوانين المتعلقة بسوق العقارات. فعلى سبيل المثال، أصبحت قوائم أسعار الأراضي، التي كانت تُنظّم سابقًا مرة كل خمس سنوات وتُقرّها الحكومة المركزية، تُحدّث سنويًا، ما يُتيح صلاحيات أوسع على المستويات المحلية. كما أصبحت المعلومات المتعلقة بأسعار الأراضي أكثر دقة ووضوحًا، ما يضمن بيئة تنافسية أكثر عدلًا وإنصافًا. إضافةً إلى ذلك، تُعدّ اللوائح المتعلقة بالاستثمار والإسكان الاجتماعي وبيع المنازل للأجانب أحكامًا جديدة ستُسهم في خلق بيئة أكثر جاذبية وإثارة للاهتمام في المستقبل.

وفي الوقت نفسه، قال السيد نغوين هوانغ نام، المدير العام لشركة جي-هوم، إنه مع التخفيف الكبير للقيود القانونية، يأمل أن يساعد التعميم الجديد في إزالة جميع الصعوبات حتى يتمكن المستثمرون من بناء مساكن اجتماعية بثقة.

أشار السيد نغوين كوك خان، رئيس مجلس إدارة مجموعة DTJ، إلى القيمة العالية للعقارات الصناعية، موضحًا أنه على الرغم من تأثر الاقتصاد الفيتنامي بالصعوبات العامة التي يشهدها الاقتصاد العالمي، إلا أن جاذبية الإنتاج الصناعي في فيتنام قوية للغاية، وتُعتبر وجهةً جاذبةً للاستثمار الأجنبي. كما شهدت البنية التحتية والموانئ البحرية في فيتنام تحسنًا ملحوظًا. وتتمتع أسواق العقارات الصناعية، مثل هونغ ين وها نام، ببنية تحتية متطورة للنقل، مما يجذب العديد من المستثمرين المحليين والأجانب. علاوة على ذلك، قدمت السياسات الحكومية الأخيرة دعمًا كبيرًا لقطاع العقارات الصناعية، لا سيما القانون الجديد الذي يسمح بنقل ملكية العقارات الصناعية، والذي استكمل الإطار القانوني اللازم. ومع ذلك، يواجه المستثمرون تحدياتٍ إلى جانب متطلبات رأس المال الكبيرة، وفترات السداد الطويلة، والأرباح المتوسطة، وبطء السيولة. وتسعى الحكومة إلى تطوير صناعات خضراء مع التركيز على العناصر الصديقة للبيئة.

في تقييمه الشامل لسوق العقارات، يرى السيد لي هونغ خانغ، مدير قسم التحليل والتصنيف الائتماني في شركة فين ريتينغز، أن توقعات السوق خلال العامين المقبلين ستظل تتسم بالتعافي البطيء. وستستغرق التطورات الإيجابية الناتجة عن الأطر القانونية أو السياسات وقتاً حتى تؤتي ثمارها.

السيد تران كوانغ ترونغ، مدير تطوير الأعمال في شركة وان هاوسينغ (صورة: PV)

يتوقع السيد تران كوانغ ترونغ، مدير تطوير الأعمال في شركة وان هاوسينغ، أن يستمر سوق هانوي على حاله الحالي حتى نهاية العام، وأن يتحسن المعروض من الوحدات السكنية بعد عام 2025. كما ستشهد قطاعات أخرى، مثل المباني منخفضة الارتفاع، انتعاشاً كبيراً في نهاية هذا العام وبداية العام المقبل.

المصدر: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html