وزير الإعمار: التعاملات العقارية عبر الأرضية لا ترفع أسعار البيع

[إعلان 1]

أكد وزير البناء الفيتنامي نجوين ثانه نغي أن القواعد المنظمة لمعاملات العقارات من خلال قاعات التداول لا تزيد بشكل غير معقول من التكاليف بالنسبة للمستثمرين أو تزيد من أسعار البيع.

في هذا التعديل، تقترح الحكومة إعادة تطبيق شرط بيع العقارات المستقبلية عبر قاعة التداول. وتحديدًا، ووفقًا للمادة 57، يجب أن تتم نوعان من المعاملات عبر قاعة التداول، وهما قيام المستثمرين ببيع أو تأجير المنازل أو الإنشاءات المستقبلية، ونقل ملكية الأراضي ذات البنية التحتية التقنية أو تأجيرها أو تأجيرها من الباطن. ويُشجع على إتمام المعاملات الأخرى عبر قاعة التداول.

أوضح وزير البناء، نجوين ثانه نغي، خلال جلسة نقاش عُقدت بعد ظهر يوم 23 يونيو/حزيران، أسباب ضرورة تنظيم تداول العقارات عبر قاعة التداول. وأضاف أن هذا الشرط، بالإضافة إلى ترسيخ سياسات الحزب في القرار رقم 18، سيساعد الدولة على امتلاك أدوات لإدارة المعلومات المتعلقة بسوق العقارات.

وقال السيد نغي "إن التنظيم الخاص بالتداول من خلال القاعة لا يؤدي إلى زيادة التكاليف على المستثمرين أو زيادة أسعار البيع بشكل غير معقول".

وزير البناء نغوين ثانه نغي. الصورة: الجمعية الوطنية للإعلام — وزير البناء نغوين ثانه نغي. الصورة: *الجمعية الوطنية للإعلام*

حاليًا، تُحدد تكاليف إدارة وبيع العقارات للمستثمرين عادةً بنسبة تتراوح بين 8% و10% من سعر البيع (بما في ذلك تكاليف الموظفين، والإعلان، والتواصل، وعمولات البائعين الناجحين). وقد أدرج المستثمرون هذه التكلفة أيضًا في سعر البيع. لذلك، يمكن للمستثمرين إنفاق الأموال (باستخدام أجهزتهم ومواردهم الخاصة) لتنظيم المبيعات بأنفسهم، أو إنشاء قاعة عرض، أو استئجار قاعة عرض عقارية للقيام بذلك.

بالإضافة إلى ذلك، أكد وزير الإنشاءات أن المعاملات العقارية المُبرمة مستقبلاً تتميز بخصائص عديدة، مثل عدم وجود أصول مُشكّلة، والجوانب القانونية المُعقدة للمشاريع العقارية، وضرورة ضبط شروط بدء العمل وفقًا للتنفيذ الفعلي للمشروع، مع عدم إجراء هذه المعاملات من خلال التوثيق. لذلك، من الضروري إخضاع المعاملات للرقابة القانونية لتكون علنية وشفافة، مما يُساعد على منع أعمال الاحتيال.

ومع ذلك، قال السيد نغي إن وكالة الصياغة سترفع تقاريرها إلى الحكومة لمواصلة دراسة التعليقات على هذا المحتوى بعناية، وضمان استكمال اللوائح المتعلقة بمتاجر العقارات بشكل مناسب.

وفي مناقشة سابقة، أيد السيد هوانغ فان كوونغ، نائب رئيس الجامعة الوطنية للاقتصاد ، أيضًا معاملات العقارات من خلال المجلس واقترح أن يتضمن مشروع القانون لوائح أكثر تحديدًا وصرامة بشأن هذا المحتوى.

أوضح أن التداول عبر قاعة التداول يُقلل من المخاطر القانونية ويُساعد في تقديم المشورة لبائعي ومشتري العقارات. وحسب قوله، يجب أن يكون لسوق العقارات الكامل ثلاثة أطراف: المشتري، البائع، والوسطاء. في الدول المتقدمة، تُعتبر الوساطة مهنةً مهنيةً ذات قواعد صارمة ومسؤولية كبيرة. يتحمل الوسطاء مسؤولية التحقق من الشرعية وضمانها، ويجب أن يكونوا مسؤولين في حال وجود أي مخاطر. يُسمح لقاعة التداول بتلقي رسوم الوساطة فقط، دون أي فرق في رسوم البيع والشراء، ولا يُسمح لها بالمشاركة في عملية التداول.

ينبغي أن يهدف القانون إلى بناء سوق عقاري احترافي قادر على مساعدة المشترين والبائعين، ليكون بمثابة امتداد للدولة في فهم معلومات السوق. وهذا من شأنه أن يجنب البلاد الفوضى والاحتيال الأخيرين، كما اقترح نائب رئيس الجامعة الوطنية للاقتصاد.

مع ذلك، في مراجعة سابقة، اقترحت اللجنة الاقتصادية ألا يكون التداول عبر قاعة التداول إلزاميًا، بل ينبغي تشجيعه فقط. وأوضحت اللجنة الاقتصادية رأيها قائلةً: "من الضروري احترام حق الشركات والأفراد في اختيار المشاركة في المعاملات عبر قاعة التداول العقاري. لا ينبغي أن يكون إلزاميًا، بل ينبغي تشجيع المؤسسات والأفراد على تداول العقارات عبرها فقط".

ويخشى نواب الجمعية الوطنية أيضا من أن فرض المعاملات من خلال البورصات ينتهك الحرية ومبدأ المساواة في الأعمال التجارية.

علّق السيد كام ها تشونغ، رئيس لجنة الأقليات العرقية في مقاطعة فو ثو، قائلاً إن اللائحة التي تُلزم الشركات والأفراد بمعاملات العقارات من خلال قاعة التداول - وهي وحدة وسيطة - تُعدّ مؤشراً على عرقلة الحق في حرية الأعمال وفقاً للمادة 33 من دستور عام 2013. كما تتعارض هذه اللائحة مع الحق في استقلالية الأعمال وحرية البحث عن الأسواق والعملاء وفقاً لقانون الشركات.

وقال السيد تشونغ "إن قاعة تداول العقارات هي مؤسسة عادية، وليست وكالة إدارة حكومية، أو مقدم خدمة عامة مرخص له من قبل الدولة، وبالتالي فإن إجبار الأطراف على استخدام خدمات القاعة سيخلق عدم المساواة وينتهك مبدأ المساواة في الأعمال التجارية".

في الواقع، كان من المقرر أن تتم المعاملات العقارية عبر الأرضية في قانون الأعمال العقارية لعام 2006، ولكن تم إلغاؤه لاحقًا عندما تم تعديل القانون في عام 2014 وظل مطبقًا حتى الآن.

السيد كام ها تشونغ، رئيس لجنة الأقليات العرقية في مقاطعة فو ثو. الصورة: الجمعية الوطنية للإعلام — السيد كام ها تشونغ، رئيس لجنة الأقليات العرقية في مقاطعة فو ثو. الصورة: *الجمعية الوطنية للإعلام*

علق السيد فام فان هوا (دونغ ثاب) بأن فرض إجراءات البيع والشراء على العقارات أمر غير معقول. وأضاف أنه ينبغي على الأطراف الاتفاق فيما بينهم وفقًا للقانون الحالي، وذلك للحد من استغلال القانون للاحتكار والتواطؤ للتهرب الضريبي، مما يزيد من مخاطر سوق العقارات ويرفع التكاليف.

وأضاف أن "التداول عبر البورصات ينبغي تشجيعه فقط، وليس إلزامه، ويجب أن تكون البورصات مسؤولة قانونيا عن تقديم معلومات غير كافية أو غير صحيحة للعملاء".

في هذه الأثناء، اقترح السيد فام فان ثينه، رئيس لجنة التعبئة الشعبية في مقاطعة باك جيانج، عدم اشتراط إجراء المعاملات من خلال الأرضية في الحالات التي حصل فيها المستثمرون على شهادات حق استخدام الأراضي لكل قطعة أرض وفقًا للتخطيط.

وأوضح أنه في الواقع، مع مشاريع تقسيم وبيع الأراضي، يكون معظم المستثمرين قد أكملوا البنية التحتية وفقًا للخطة، ووفوا بالتزاماتهم المالية، وحصلوا على شهادات من الجهات الحكومية لكل قطعة أرض. وأضاف: "يتم نقل ملكية هذه الأنواع من العقارات بشكل طبيعي، دون الحاجة إلى المرور عبر الطابق كما هو الحال في معاملات الإسكان المستقبلية".

أضاف السيد كام ها تشونغ أن قاعات تداول العقارات - وهي وسطاء يبيعون المنتجات للمستثمرين - تعمل لتحقيق الربح، لذا سيبذلون قصارى جهدهم لبيع أكبر قدر ممكن من المنتجات للمستثمرين. لذلك، لن تضمن قاعات التداول حقوق المشترين، وخاصةً المنتجات التي لا تتضمن وثائق قانونية كاملة ولكنها تقدم خصومات عالية. ناهيك عن أن المستثمرين يمكنهم إنشاء العديد من القاعات، وإجراء معاملات افتراضية، ورفع سعر البيع.

لا يُشترط إتمام أي معاملة عقارية عبر مكتب التسجيل. ويجب توثيق المعاملات التي يشارك فيها طرف واحد على الأقل، كما اقترح السيد تشونغ.

ومن المنتظر أن يناقش مجلس الأمة ويوافق على مشروع قانون تنظيم الأعمال العقارية (المعدل) في دورته السادسة نهاية عام 2023.

هوآي ثو - سون ها

[إعلان 2]
رابط المصدر