رئيس اتحاد المزارعين الأفغان: من الضروري أن نبقى متسقين في مبدأ أن الدولة تحدد أسعار الأراضي وفقا لآليات السوق.

في تعليقها على تعديلات قانون الأراضي لعام 2024، اقترحت جمعية تقييم فيتنام (VVA) أنه من الضروري أن تكون متسقة مع مبدأ أن الدولة تحدد أسعار الأراضي وفقًا لآلية السوق، والحفاظ على الأحكام الحالية لقانون أسعار الأراضي، ومراجعة وتعديل وثائق القانون الفرعي فقط لتناسب الواقع.

السيد/ نغوين تيان ثوا، رئيس جمعية التقييم الفيتنامية (VVA).

وفقًا للسيد نجوين تين ثوا، رئيس جمعية التقييم الفيتنامية (VVA)، بعد دراسة محتويات التعديلات والمكملات المقترحة لعدد من مواد قانون الأراضي لعام 2024، اقترحت VVA النظر في الاحتفاظ بمحتويات المواد 158 و159 و160 و162 في القسم 2 بشأن أسعار الأراضي في قانون الأراضي الحالي؛ ومراجعة التعليمات المحددة للحكومة التي توجه محتويات المواد والبنود المذكورة أعلاه من القانون لتعديلها واستكمالها لتلبية متطلبات الممارسة بشكل أفضل بعد عام واحد من تنفيذ القانون.

وبناءً على ذلك، قيّمت VVA أن محتوى الأسعار في قانون الأراضي الحالي قد استوفى بشكل أساسي المتطلبات، بما في ذلك توافقه مع نظرية أسعار الأراضي، وتوجيهات لجنة معايير التقييم الدولية - التي تُعد صناعة الأسعار في فيتنام عضوًا فيها. وقد أثبت القانون ملاءمته للظروف العملية لسوق الأراضي الحالي في فيتنام، كما امتثل لتوجيهات المكتب السياسي في القرارين 18-NQ/TW و69-NQ/TW.

ضمان حق الدولة في تحديد أسعار الأراضي في السوق الأولية

فيما يتعلق ببعض الجوانب الرئيسية في عملية تعديل قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، يرى اتحاد VVA ضرورة دراسة وتطوير لوائح تضمن حق الدولة في تحديد أسعار الأراضي في السوق الأولية (وليس تحديد الدولة لأسعار الأراضي لجميع معاملات المجتمع، بما في ذلك السوقين الأولية والثانوية، كما يرى البعض)، وذلك لضمان سلطة الدولة في تحديد أسعار الأراضي، وليس "مبدأ تقييم الأراضي". وإذا ورد هذا في القانون، فمن الضروري اتباع هذا الرأي.

للدولة السلطة في تحديد أسعار الأراضي بشكل مباشر، ولها الحق في تنظيم أسعار الأراضي في السوق الثانوية والسوق بشكل عام من خلال التدابير المناسبة مثل: تنظيم العرض والطلب، والتمويل والعملة، وغيرها.

هذه هي سلطة الدولة التي ضمنتها منذ أن كان اقتصاد بلادنا يعمل وفق آلية التخطيط المركزي، ثم انتقل إلى آلية اقتصاد السوق حتى الآن، وليس التخلي عن دور الدولة في التسعير مؤخراً وفرضه الآن فقط.

في معرض شرحه للمقترح المذكور، قال حزب VVA إن حزبنا ودولتنا أكدا باستمرار حتى الآن على أن الأرض هي أرض وطنية نشأت بجهود ودماء أمتنا بأكملها عبر أجيال عديدة، وبالتالي فهي ملك للشعب بأكمله، وتمثلها الدولة بصفتها المالك وتديرها بطريقة موحدة. تتميز الأرض بقيمة الاستخدام، ولديها دائمًا القدرة على توليد الأرباح، وحقوق استخدام الأراضي هي سلع خاصة تُشترى وتُباع في سوق العقارات، وبالتالي لها سعر. ولأن الدولة هي ممثل المالك، فلها الحق في اتخاذ القرار بشأن هذا النوع من الموارد بمجموعة من الصلاحيات للتمتع بحقوق المالك؛ بما في ذلك الحق في: تحديد أسعار الأراضي، واتخاذ قرار بشأن تنظيم فوائدها من خلال تحصيل رسوم استخدامها، وإيجارات الأراضي، وضريبة الدخل من حقوق استخدام الأراضي، وتنظيم القيمة المضافة من الأراضي غير المستحقة لاستثمار حقوق استخدام الأراضي المخصصة لمستخدمي الأراضي، إلخ.

وبناءً على ذلك، ووفقًا لـ VVA، فإن تشريع حق الدولة في تحديد أسعار الأراضي قد تم تأكيده حتى الآن ولم يتغير عمليًا، لذا لا ينبغي إثارة هذا الأمر أو الخلط فيه هذه المرة، مؤكدًا أنه مبدأ تقييم الأراضي. إن ضمان هذا الحق قانونًا وعمليًا هو ما مكّن الدولة من وضع أساس لتطبيق السياسات المالية المتعلقة بالأراضي بين الدولة والمنظمات والأفراد المستخدمين لها، إلى جانب سياسات أخرى تتعلق بإدارة السوق وتنظيمه، وحقوق والتزامات مستخدمي الأراضي الأخرى.

"تعتقد VVA أنه من أجل ممارسة الحق في تحديد أسعار الأراضي، سواء في شكل قائمة أسعار أو معامل تعديل الأسعار أو سعر أرض محدد، فإن حقيقة أن الدولة لديها، ولا تزال تستخدم، منظمات استشارية مستقلة ومهنية لتقديم المشورة بشأن خيارات الأسعار لنفسها بحيث يكون لديها المزيد من الأساس لاتخاذ القرار بشأن أسعارها الخاصة لا يقلل بأي حال من الأحوال أو يلغي دور حق الدولة في تحديد الأسعار على النحو المنصوص عليه في القانون"، قال السيد نجوين تين ثوا، رئيس VVA.

تماشيا مع مبدأ أن الدولة تحدد أسعار الأراضي وفقا لآليات السوق

فيما يتعلق بلوائح أسعار الأراضي، يرى حزب VVA أن المؤتمر الوطني السادس للحزب قد وضع سياسة تجديد شاملة. ومن هنا، يتجه اقتصاد بلادنا نحو بناء اقتصاد سلعي متعدد القطاعات، يعمل وفق آلية السوق تحت إدارة الدولة، ثم يتجه نحو تحديد الاتجاه الكامل لاقتصاد يعمل وفق آلية اقتصاد السوق ذي التوجه الاشتراكي.

لذلك، عند تحديد حقوق استخدام الأراضي كسلع تُباع وتُشترى في هذه الآلية، يجب، بطبيعة الحال، أن تعمل وفقًا لآلية اقتصاد السوق، وفي هذه الآلية الاقتصادية العامة: يُعتبر السعر الفئة المركزية للسوق، ويجب أن يُشكّل ويُدار وفقًا للإشارات الموضوعية لقوانين الأسعار الاقتصادية (مع التركيز على قوانين العرض والطلب، وتداول النقود، والمنافسة...)، وبالتالي، يجب أن تتوافق الأسعار، بغض النظر عن الجهة صاحبة السلطة في تحديد الأسعار - بما في ذلك الدولة - مع هذا المبدأ. هذا هو الشرط الموضوعي لآلية أسعار السوق.

لذلك، ترى جمعية VVA أن للدولة - بصفتها ممثلةً للمالك - الحق في تحديد الأسعار شريطة أن يكون هذا النوع من السلع قد عمل وفقًا لآلية السوق، فإن احترام الدولة للحركة الموضوعية للسوق وتحديد الأسعار وفقًا لمبادئه لا يتعارض مع الطبيعة الاقتصادية للدولة في تلك الآلية. إذا كنا قلقين بشأن عواقب أسعار الأراضي وفقًا لآلية أسعار السوق (بالطبع، السوق غير منظم بفعالية)، ولكننا نعود إلى آلية التسعير غير السوقية لتحقيق استقرار السوق وفقًا للرغبات الذاتية، متجنبين القاعدة التي ستحول الأسعار إلى أسعار مدعومة بالتوازي مع الأسعار الفعلية في السوق، مما يدفع السوق إلى حالة من العمليات السرية وغير الشفافة؛ آلية الطلب والعطاء والامتيازات والفوائد لديها أراضي خصبة لتوجد...

تقييم الأراضي وفقًا لمبدأ السوق المنظم

وفقًا لـ VVA، يجب أن يكون التسعير وفقًا لمبادئ السوق سوقًا منظمًا وتقع مسؤولية التنظيم للحصول على السوق المرغوب فيه على عاتق حلول أخرى...

وبناءً على ذلك، يرى اتحاد VVA أن أسعار الأراضي تعكس تركيبة العلاقات الاقتصادية والاجتماعية الرئيسية في الاقتصاد، وتُعتبر بمثابة مرآة لسوق الأراضي، فأياً كان السوق، فإن السعر يعكسه بصدق. لذلك، لا يمكن أن يستند تقييم الأراضي إلى مؤشرات السوق التي يتم التلاعب بها أو التأثر بها بعوامل فردية، أو عوامل مفاجئة غير منطقية كالمضاربة، وتضخم الأسعار، والكوارث الطبيعية، والحروب، والأزمات الاقتصادية والمالية، والعوائق السوقية غير المنطقية... بل يجب أن يكون سوقًا منظمًا يُزيل العوامل المذكورة أعلاه من خلال أدوات وتدابير تنظيمية: العرض والطلب، والتمويل والعملة...

"يجب التأكيد على أنه عندما لا يزال السوق يحتوي على العوامل المذكورة أعلاه، من أجل التسعير وفقًا لمبادئ السوق، توصي جمعية التقييم الفيتنامية بأن تسمح الدولة بمراجعة واستكمال اللوائح الحالية بحيث يكون لدى منظمات التقييم معايير محددة لاختيار المدخلات لأساليب التقييم المشتركة، وليس الفريدة، والقضاء على عوامل عدم استقرار السوق المذكورة أعلاه،" أكد السيد نجوين تيان ثوا، رئيس جمعية التقييم الفيتنامية.

الحفاظ على أسعار السوق وتنظيم سياسات تمويل الأراضي

وفقًا لـ VVA، عند تطبيق مبدأ سعر السوق، من الضروري الاتساق بحيث يعكس السعر سعر السوق في ظل تأثير العرض والطلب، وعدم "إضافة" سياسات اجتماعية إلى السعر. ولكن يجب وجود نظام سياسات متزامن للتحكم في آثار أسعار السوق.

وبناءً على ذلك، سيكون لأسعار الأراضي السوقية تأثيرٌ بالغٌ على حصول العديد من الفئات على الأراضي من جميع الشرائح الاجتماعية، وخاصةً على تطبيق سياسات الضمان الاجتماعي. وهذه آثارٌ حقيقيةٌ إن لم تُوضع سياساتٌ للحدّ منها.

وأكد السيد نجوين تين ثوا، رئيس VVA، على هذه التوصية قائلاً: "يجب أن يسمح القانون والمبادئ التوجيهية الخاصة به بسياسات مالية إضافية (ضرائب، وإيرادات، وما إلى ذلك) في الاتجاه الذي إذا كانت الأسعار مرتفعة، فيجب خفض معدل الإيرادات، وسياسات تحفيزية أكثر معقولية من ذي قبل لتجنب التسبب في "صدمات" لها آثار سلبية على حياة الناس".

الحفاظ على لوائح تسعير الأراضي المحددة

وفقًا لـ VVA، تُعدّ قائمة أسعار الأراضي في جوهرها مُلخّصًا لأسعار كل نوع من الأراضي المرتبطة بكل غرض من استخدام الأراضي، حسب الموقع والمنطقة والمكان. تُعدّ قائمة أسعار الأراضي في جوهرها طريقةً للتسعير الشامل، حيث تُحدّد سعرًا عامًا لمسار كامل، ولموقع منطقة بأكملها. كما أن مُعامل تعديل سعر مُحدّد هو أيضًا مُعامل عام للكتلة. وبسبب هذه الكتلة، لا يُمكنها تغطية حالات مُحدّدة وفقًا لمبدأ سعر السوق، وستؤثر حتمًا على السياسة المالية بين الدولة والمنظمات والأفراد المُستخدمين للأرض.

لذلك، وفقا لـ VVA، لا تزال هناك حاجة إلى آلية للبت في حالات محددة لخدمة السياسات المناسبة مثل: أنواع الأراضي التي لم يتم استخدامها بعد، والتي تم استخدامها لأول مرة؛ أنواع الأراضي ذات الخصائص الخاصة (الأراضي المستصلحة من البحر) غير المدرجة في قائمة أسعار الأراضي؛ مشاريع استخدام الأراضي التي لها نفس غرض استخدام الأراضي ولكنها مختلفة في الحجم والوظيفة وهيكل استخدام الأراضي ومعامل استخدام الأراضي...؛ التقلبات الموضوعية والمعقولة التي تسبب تقلبات محلية في أسعار السوق؛ أنواع الأراضي، ومشاريع استخدام الأراضي المحددة في الوقت الذي تخصص فيه الدولة الأراضي، وتستصلح الأراضي لتنفيذ سياسات تحصيل رسوم استخدام الأراضي، وإيجار الأراضي، والتعويض عن إزالة الموقع...

المصدر: https://hanoimoi.vn/chu-tich-vva-can-nhat-quan-nguyen-tac-nha-nuoc-dinh-gia-dat-theo-co-che-thi-truong-713228.html