 |
| آخر مستجدات العقارات: في هانوي ، انخفض عرض الشقق الجديدة بنسبة ١٤٪ سنويًا خلال الفترة ٢٠١٨-٢٠٢٢، بينما ارتفع متوسط سعر البيع بنسبة ١٣٪ سنويًا. (صورة: هوانغ ها) |
الشقق طويلة الأجل لا تزال مربحة للبيع
خلال العامين أو الثلاثة أعوام الماضية، ازداد شحّ سوق الشقق مع طرح مشاريع جديدة للبيع. العرض الأولي منخفض، وأسعار الشقق في السوق الثانوية تشهد ارتفاعًا مستمرًا. حاليًا، لا تزال أسعار الشقق التي سُلّمت واستُخدمت لسنوات عديدة مرتفعة جدًا. وبالمقارنة مع سعر الشراء الأصلي، حقق العملاء أرباحًا بالمليارات بعد سنوات طويلة من السكن فيها.
وبحسب دراسة استقصائية، في بعض المناطق التي تضم العديد من المباني السكنية في هانوي مثل منطقة ثانه شوان، يتراوح سعر الشقق المعروضة للبيع من 2.5 إلى 3.7 مليار دونج للشقق المكونة من غرفتي نوم. وتبلغ تكلفة الشقق المكونة من 3 غرف نوم من 4 مليارات دونج أو أكثر.
على سبيل المثال، يبلغ سعر بيع العديد من الشقق في المشاريع الواقعة في شارع Le Van Luong ما بين 3.4 و3.8 مليار دونج لشقة من غرفتي نوم مع أثاث كامل ومن 4 مليار دونج أو أكثر لشقة من ثلاث غرف نوم.
في مشروع هانوي سنتر بوينت، تُعرض الشقق للبيع بأسعار تتراوح بين 41 و50 مليون دونج للمتر المربع. وتُعرض شقة بمساحة 65 مترًا مربعًا بغرفتي نوم بسعر 3.3 مليار دونج، أي أن سعر المتر المربع الواحد يتجاوز 50 مليون دونج.
أما الشقق الواقعة في شارع نجوين توان، فيتراوح سعر بيع الشقق المكونة من غرفتي نوم بين 3.1 و3.5 مليار دونج فيتنامي للشقة. وفي شارع نجوين هوي تونغ، يتراوح سعر بيع الشقق المكونة من غرفتي نوم بين 2.5 و3.2 مليار دونج فيتنامي للشقة.
في منطقة كاو جياي، تتراوح أسعار بيع الشقق الواقعة في المشاريع في شارع كاو جياي من 2.7 إلى 3.6 مليار دونج/شقة مكونة من غرفتي نوم، وتتراوح أسعار الشقق المكونة من 3 غرف نوم من 3 إلى 4.7 مليار دونج/شقة.
يقع مبنى الشقق في شارع تران تاي تونغ، وتبلغ تكلفة الشقق المكونة من غرفتي نوم من 2.7 إلى 3.6 مليار دونج/شقة؛ وتبلغ تكلفة الشقق المكونة من 3 غرف نوم من 3.7 إلى 4.6 مليار دونج/شقة.
في منطقة نام ترونغ ين، حيث المباني حديثة البناء، يتراوح سعر بيع الشقة المكونة من غرفتي نوم بين 2.9 و3.5 مليار دونج، بينما تبدأ أسعار الشقق المكونة من ثلاث غرف نوم من 4 مليارات دونج فأكثر. أما الشقق في مباني إعادة التوطين القديمة والمتهالكة، فيتراوح سعر بيع الشقق المكونة من غرفتي نوم بين 1.9 و2.5 مليار دونج، بينما تتراوح أسعار الشقق المكونة من ثلاث غرف نوم بين 3.2 و3.7 مليار دونج.
وفقًا لإحصاءات سافيلز، انخفض عرض الشقق الجديدة في هانوي وحدها بنسبة 14% سنويًا بين عامي 2018 و2022، بينما ارتفع متوسط سعر البيع بنسبة 13% سنويًا. حاليًا، سعر الشقق الرئيسية أعلى بنسبة 48% من سعر الشقق الثانوية، مما يُعزز نشاط السوق الثانوية.
وعلاوة على ذلك، يميل العرض الثانوي في السوق أيضًا إلى الارتفاع قليلاً بسبب وجود مجموعة من المستثمرين الأفراد يواجهون صعوبة في موازنة التدفق النقدي في سياق ارتفاع أسعار الفائدة.
أشار السيد تروي غريفيث، نائب المدير العام لشركة سافيلز فيتنام، إلى أن سوق الشقق الحالي يتميز بخاصية فريدة تتمثل في ندرة المعروض الأولي. هذا يعني عدم وجود معروض سكني جديد لمشتري المنازل ذوي الاحتياجات السكنية الحقيقية. لذلك، يضطرون إلى البحث عن المعروض من السوق الثانوية. منذ بداية العام، يشهد سوق الشقق الثانوية انتعاشًا ملحوظًا في كل من هانوي ومدينة هو تشي منه.
أشار السيد تروي غريفيثس إلى نقطة مهمة تتعلق بالسوق الثانوية، ألا وهي العامل القانوني المتين للمنتجات. فقد مُنحت معظم المشاريع شهادات حق الاستخدام. في الوقت نفسه، نرى في السوق الأولية العديد من المشاريع التي تواجه عقبات في هذا الصدد.
من ناحية أخرى، يرى خبراء "سافيلز" أن السوق الثانوية تعتمد أيضًا بشكل كبير على تعديلات أسعار الفائدة في الفترة المقبلة.
مع وصول أسعار الفائدة على القروض المصرفية إلى 14-15%، يُعدّ هذا مستوى مرتفعًا للغاية، مما يُجبر مشتري المنازل على التفكير مليًا. ومع ذلك، إذا عادت أسعار الفائدة إلى ما كانت عليه قبل جائحة كوفيد-19، والتي تراوحت بين 10% و12% تقريبًا، فسيبدأ هذا السوق في اكتساب المزيد من الجاذبية، وستزداد السيولة، وفقًا للسيد تروي جريفيث.
هانوي مستعدة لبدء بناء الطريق الدائري الرابع
في فترة ما بعد الظهر من يوم 29 مايو، أعلنت هيئة إدارة مشروع الاستثمار في بناء حركة المرور في مدينة هانوي أن هانوي تعمل بشكل عاجل على تسريع تقدم المشاريع المكونة لمشروع الاستثمار والبناء للطريق الدائري 4 - منطقة هانوي العاصمة لبدء بناء هذا الطريق الأكبر في يونيو.
وفقًا لمجلس إدارة المشروع (PMB)، تم ترتيب خطة رأس المال حتى الآن بمبلغ 5،854.840 مليار دونج (رأس مال صندوق الاستثمار التنموي هو 2،564.8 مليار دونج؛ خطة رأس المال لعامي 2022 و2023 هي 3،290 مليار دونج)؛ ومنها خطة رأس المال التي تم ترتيبها لمجلس إدارة المشروع هي 55 مليار دونج (خطة رأس المال لعام 2023 هي 53.255 مليار دونج).
تبلغ خطة رأس المال المخصصة للمناطق لتنفيذ تطهير المواقع 5،799.84 مليار دونج (رأس مال صندوق الاستثمار التنموي هو 2،564.8 مليار دونج؛ خطة رأس المال لعام 2023 هي 3،235.04 مليار دونج).
بلغ إجمالي قيمة الصرف حتى الآن 3,971.634 مليار دونج (رأس مال صندوق الاستثمار التنموي 2,564.834 مليار دونج؛ والصرف الرأسمالي المخطط له 1,406.8 مليار دونج)، منها 2,394 مليار دونج صرفها مجلس إدارة المشروع؛ و3,969.24 مليار دونج صرفها المحليات لتطهير المواقع، بنسبة بلغت 68.437%. إضافةً إلى ذلك، لدى المدينة خطة رأسمالية خصصت مئات المليارات من دونج للمشاريع الفرعية.
حتى الآن، وافقت لجنة هانوي الشعبية على مشاريع المكونات 1.1 و2.1 و3 (مشروع الشراكة بين القطاعين العام والخاص)، مُستكملةً بذلك تقييم تقرير دراسة الجدوى من قِبل وكالة البناء المتخصصة. وقد أكمل مجلس إدارة المشروع ووحدة الاستشارات حاليًا تقرير دراسة الجدوى، وقدّماه إلى وزارة النقل في 29 مايو/أيار 2023.
ومن المتوقع أن تقدم إدارة النقل مقترحها إلى لجنة الشعب بالمدينة للنظر فيه وتقديم تقرير إلى وزارة التخطيط والاستثمار ومجلس التقييم الحكومي قبل 10 يونيو 2023.
فيما يتعلق بأعمال تطهير المواقع والتعويض والدعم وإعادة التوطين في الأحياء خلال الفترة الماضية، وبفضل التوجيه الوثيق من لجنة الحزب بالمدينة ولجنة الشعب بالمدينة ومشاركة النظام السياسي بأكمله، ركزت المحليات على تنفيذ أعمال تطهير المواقع وحققت نتائج إيجابية عديدة. بلغ إجمالي عدد شواهد القبور المنقولة 6,007 من أصل 10,921، بنسبة 55%.
حتى الآن، أكمل مجلس إدارة المشروع اختيار استشاري لإجراء المسح وإعداد التصميم الفني وتقدير تكاليف الإنشاء لمشروع نقل الطاقة الكهربائية عالي الجهد من 110 كيلوفولت إلى 500 كيلوفولت. ومن المتوقع الانتهاء من المسح والتصميم الفني قبل 15 يونيو/حزيران 2023، وتقديمهما إلى وزارة الصناعة والتجارة للتقييم في يونيو/حزيران 2023، واعتمادهما في يوليو/تموز 2023 لإعداد التصميم الفني وتقدير التكاليف.
حتى الآن، تمت الموافقة على التصاميم الفنية والتقديرات لجميع حزم البناء الأربع، ويجري حاليًا اختيار المقاولين. ومن المتوقع توقيع العقود وبدء أعمال البناء قبل 30 يونيو/حزيران 2023.
ومن المتوقع حتى الآن الانتهاء من أعمال تطهير الموقع في يونيو 2023، وتسليم 80% لبدء المشروع وتسليم 100% من الموقع قبل 31 ديسمبر 2023.
تعتزم المدينة البدء في بناء الطريق بأكمله في هانوي في أربعة مواقع. ويقترح مجلس إدارة المشروع أن تنظر اللجنة الشعبية للمدينة ودائرة التخطيط والاستثمار في الموافقة على تعديل خطة رأس المال الاستثماري العام لعام ٢٠٢٣ لمشروع بناء الطريق الدائري الرابع - منطقة هانوي العاصمة، وذلك وفقًا لمقترح مجلس إدارة المشروع الوارد في الوثيقة رقم ١٢١٥/BQLCTGT-KH بتاريخ ١٩ مايو ٢٠٢٣، وكذلك مقترحات المناطق.
12 مشروعًا رئيسيًا في دونج ناي تعاني من مشاكل الأراضي
وبحسب اللجنة الشعبية لمقاطعة دونج ناي، هناك حاليا 21 مشروعا وأعمالا محلية ومركزية رئيسية (يشار إليها مجتمعة باسم المشاريع) قيد التنفيذ في المقاطعة؛ ومن بينها 12 مشروعا عالقة في عملية تطهير الموقع ولا يمكنها ضمان التقدم.
في السنوات الأخيرة، أصبحت دونغ ناي موقعًا ضخمًا للبناء، إذ تشهد العديد من مشاريع البنية التحتية للنقل استثماراتٍ ومشاريع بناء. إلا أن تهيئة مواقع هذه المشاريع واجهت صعوباتٍ وعقباتٍ عديدة، حيث تفتقر العديد من المشاريع إلى مواقع نظيفة للبناء.
تشمل المشاريع النموذجية بناء Huong Lo 2؛ وطريق نهر دونج ناي؛ وطريق محور وسط مدينة بين هوا؛ وترقية الطريق الإقليمي 763؛ وتجديد وترقية الطريق الإقليمي 768؛ ومن بينها مشروع Huong Lo 2 الذي بدأ بناؤه في نهاية عام 2020 ومن المتوقع أن يكتمل في منتصف عام 2022.
حتى الآن، لا تزال عشرات الأسر ومؤسسة واحدة في منطقة المشروع لم تُسلّم الأرض بعد، وقد اضطر مشروع هونغ لو 2 إلى تمديد الموعد النهائي مرتين. بدأ مشروع طريق دونغ ناي على ضفاف النهر في نهاية عام 2021، ولكن لا تزال مئات الأسر لم تُسلّم الأرض بعد، ويجري المقاول حاليًا إجراءات تمديد جدول إنجاز المشروع.
إلى جانب ذلك، يعد مشروع الطريق السريع بين هوا-فونج تاو والطريق الدائري رقم 3-مدينة هوشي منه (المقطع عبر دونج ناي) من المشاريع الوطنية الرئيسية، ومن المتوقع أن يبدأ البناء في يونيو 2023، ولكن إزالة الموقع في دونج ناي بطيئة للغاية ولم تستوف المتطلبات.
حاليًا، لم تُكمل الوحدات المعنية سوى رسم الخرائط وتسجيل استملاك الأراضي. ونظرًا لعدم إصدار إشعارات استملاك الأراضي للمواطنين، لم تتمكن الجهات المعنية من قياس وإحصاء الأراضي والأصول. ويصعب تحقيق هدف تسليم 70% من الموقع قبل بدء المشروع.
لتسريع عملية إخلاء الموقع، طلبت اللجنة الشعبية لمقاطعة دونغ ناي من الجهات المعنية التركيز على الموارد البشرية وتعزيز التنسيق لتحديد المشاكل المحددة. ومن ثم، وضع خطة لمعالجة المشاكل القائمة في استملاك الأراضي؛ وفي الوقت نفسه، تسريع بناء مناطق إعادة التوطين، وتوفير السكن لمن يتنازلون عن أراضيهم للمشروع.
 |
| بناء غير قانوني على أرض زراعية في بلدية فان بينه، مقاطعة ثونغ تين، هانوي. (المصدر: صحيفة البناء) |
عقوبات بناء المنازل على الأراضي الزراعية
وفقًا للبناء ، تنص المواد 9 و10 و11 من المرسوم 91/2019/ND-CP بوضوح على أنه عند استخدام الأرض لغرض خاطئ، أو بناء منازل على أرض زراعية دون تغيير غرض استخدام الأرض، سيتم فرض غرامة وتطبيق التدابير التصحيحية، بما في ذلك التدابير لإجبار الترميم على الحالة الأصلية.
وتنص المادة التاسعة من هذا المرسوم على مستوى العقوبات المقررة لاستغلال أراضي زراعة الأرز في غير الأغراض المصرح بها من قبل الجهات المختصة في الدولة.
وعلى وجه التحديد، بالنسبة لعملية تحويل أراضي زراعة الأرز إلى أراضي محاصيل دائمة أو أراضي غابات (باستثناء الحالة المحددة في الفقرة 7، المادة 14 من المرسوم رقم 43/2014/ND-CP المعدل والمكمل في الفقرة 11، المادة 2 من المرسوم رقم 01/2017/ND-CP)، فإن شكل ومستوى العقوبة سوف يزدادان وفقًا لمساحة المخالفة.
غرامة تتراوح بين 2,000,000 دونج إلى 5,000,000 دونج إذا كانت مساحة الأرض المحولة بشكل غير قانوني إلى غرض آخر أقل من 0.5 هكتار.
غرامة تتراوح بين 5,000,000 دونج إلى 10,000,000 دونج إذا تم تغيير غرض مساحة الأرض بشكل غير قانوني من 0.5 هكتار إلى أقل من 1 هكتار.
غرامة تتراوح بين 10,000,000 دونج إلى 20,000,000 دونج إذا كانت مساحة الأرض المحولة بشكل غير قانوني إلى غرض آخر تتراوح بين 01 هكتار إلى أقل من 03 هكتارات.
غرامة تتراوح من 20,000,000 دونج إلى 50,000,000 دونج إذا كانت مساحة الأرض المحولة بشكل غير قانوني إلى غرض آخر من 03 هكتارات أو أكثر.
تحويل أراضي زراعة الأرز إلى أراضي تربية الأحياء المائية أو أراضي إنتاج الملح، يكون شكل ومستوى العقوبة على النحو التالي:
غرامة تتراوح بين 3,000,000 دونج إلى 5,000,000 دونج إذا كانت مساحة الأرض المحولة بشكل غير قانوني إلى غرض آخر أقل من 0.1 هكتار.
غرامة تتراوح بين 5,000,000 دونج إلى 10,000,000 دونج إذا كانت مساحة الأرض المحولة بشكل غير قانوني إلى غرض آخر تتراوح بين 0.1 هكتار إلى أقل من 0.5 هكتار.
غرامة تتراوح بين 10,000,000 دونج إلى 20,000,000 دونج إذا كانت مساحة الأرض المحولة بشكل غير قانوني إلى غرض آخر تتراوح بين 0.5 هكتار إلى أقل من هكتار واحد.
غرامة تتراوح بين 20 مليون دونج إلى 30 مليون دونج إذا تغيرت مساحة الأرض بشكل غير قانوني غرضها من هكتار واحد إلى أقل من 3 هكتارات.
غرامة تتراوح بين 30 مليون دونج إلى 70 مليون دونج إذا كانت مساحة الأرض المحولة بشكل غير قانوني إلى غرض آخر 3 هكتارات أو أكثر.
إن شكل ومستوى العقوبة المترتبة على تحويل الأراضي المزروعة بالأرز إلى أراض غير زراعية في المناطق الريفية هي على النحو التالي:
غرامة تتراوح بين 3,000,000 دونج إلى 5,000,000 دونج إذا كانت مساحة الأرض المحولة بشكل غير قانوني إلى غرض آخر أقل من 0.01 هكتار.
غرامة تتراوح بين 5,000,000 دونج إلى 10,000,000 دونج إذا كانت مساحة الأرض المحولة بشكل غير قانوني إلى غرض آخر تتراوح بين 0.01 هكتار إلى أقل من 0.02 هكتار.
غرامة تتراوح بين 10,000,000 دونج إلى 15,000,000 دونج إذا كانت مساحة الأرض المحولة بشكل غير قانوني إلى غرض آخر تتراوح بين 0.02 هكتار إلى أقل من 0.05 هكتار.
غرامة تتراوح بين 15 مليون دونج إلى 30 مليون دونج إذا كانت مساحة الأرض المحولة بشكل غير قانوني إلى غرض آخر تتراوح بين 0.05 هكتار إلى أقل من 0.1 هكتار.
غرامة تتراوح بين 30 مليون دونج إلى 50 مليون دونج إذا كانت مساحة الأرض المحولة بشكل غير قانوني إلى غرض آخر تتراوح بين 0.1 هكتار إلى أقل من 0.5 هكتار.
غرامة تتراوح من 50 مليون دونج إلى 80 مليون دونج إذا كانت مساحة الأرض المحولة بشكل غير قانوني إلى غرض آخر تتراوح من 0.5 هكتار إلى أقل من هكتار واحد.
غرامة تتراوح بين 80،000،000 دونج إلى 120،000،000 دونج إذا كانت مساحة الأرض المحولة بشكل غير قانوني إلى غرض آخر تتراوح بين 1 هكتار إلى أقل من 3 هكتارات.
غرامة تتراوح بين 120 مليون دونج إلى 250 مليون دونج إذا كانت مساحة الأرض المحولة بشكل غير قانوني إلى غرض آخر 3 هكتارات أو أكثر.
ويعاقب على تحويل الأراضي المزروعة بالأرز إلى أراض غير زراعية في المناطق الحضرية بغرامة تعادل ضعفي (2) العقوبة المنصوص عليها في الفقرة (3) من هذه المادة.
وبالإضافة إلى ذلك، يضطر المخالف إلى إعادة الأرض إلى حالتها الأصلية وإعادة أي أرباح غير مشروعة حصل عليها من المخالفة...
إضافةً إلى ذلك، تنص المادة 10 من المرسوم 91/2019/ND-CP على عقوباتٍ على استخدام أراضي الغابات ذات الاستخدام الخاص، وأراضي الغابات الواقية، وأراضي الغابات الإنتاجية لأغراضٍ غير تلك المسموح بها من قِبل الجهات الحكومية المختصة. وتصل الغرامة القصوى إلى 500 مليون دونج، ويجب معالجة العواقب.
تنص المادة 11 من المرسوم 91/2019/ND-CP على عقوبات على استخدام الأراضي الزراعية، بخلاف أراضي زراعة الأرز، أو أراضي الغابات الوقائية، أو أراضي الغابات المخصصة للاستخدامات الخاصة، أو أراضي الغابات الإنتاجية، لأغراض أخرى غير مسموح بها من قبل الجهات الحكومية المختصة. وتصل أقصى غرامة إلى 400 مليون دونج، مع إلزام المخالف بتسوية العواقب.
[إعلان 2]
مصدر
![[إنفوجراف] في عام 2025، سيحقق 47 منتجًا هدف OCOP الوطني](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/16/5d672398b0744db3ab920e05db8e5b7d)
تعليق (0)