قدّر تقرير صناعة العقارات السكنية الصادر مؤخرًا عن شركة VnDirect Securities أن "أصعب فترة في السوق قد مرت وستتحسن تدريجيًا اعتبارًا من عام 2024". التعليق يعتمد على إشارات التداول الأخيرة وحالة أسعار الفائدة.
على وجه التحديد، تحسن معدل الاستيعاب في السوقين الرئيسيين، هانوي ومدينة هوشي منه، في وقت واحد في الأشهر الستة الأخيرة من عام 6. وفي هانوي، زاد العرض والمبيعات الجديدة بشكل واضح على مدار الأرباع، حيث تجاوز المعدل 2023٪. وفي مدينة هوشي منه، كان عدد الشقق المباعة في النصف الثاني من العام أعلى بنسبة 100٪ عن النصف الأول من العام. كما بلغت نسبة الاستيعاب 101% مقابل 108%.
إلى جانب ذلك، من المتوقع أن يتحسن الطلب على شراء المنازل في الأشهر المقبلة بفضل متوسط سعر الفائدة المتغير على الرهن العقاري في البنوك التجارية حاليًا حوالي 11% سنويًا، منخفضًا من 13-14% سنويًا. بالإضافة إلى ذلك، أطلق العديد من المستثمرين ذوي القدرات المالية القوية شروط سداد بأسعار فائدة تفضيلية لدعمها.
شقق في ترونج هوا، جنوب ترونج ين، مناطق الحزام 3 (هانوي). الصورة: نجوك ثانه
تلعب العقارات دورًا مهمًا في اقتصاد فيتنام. وفي العام الماضي، شكلت هذه الصناعة 21% من إجمالي الائتمان للاقتصاد بأكمله و27,3% من الناتج المحلي الإجمالي، وفقًا لشركة VnDirect.
دخل سوق الإسكان فترة صعبة منذ الربع الثاني من عام 2022، بعد تشديد الائتمان للقطاع العقاري، وزيادة أسعار فائدة الإقراض، ومعاقبة عدد من كبار رجال الأعمال بسبب مخالفات في سوق الإسكان أنشطة إصدار السندات.
وإلى جانب VnDirect، تشير توقعات السوق الصادرة عن شركة JLL فيتنام لعام 2024 أيضًا إلى أن قطاع الإسكان "في طريقه إلى التعافي". في مدينة هوشي منه، قالت إدارة الإحصاءات إن وضع الأعمال العقارية أظهر علامات انتعاش، حيث قدرت الإيرادات في أول شهرين من عام 2 بمبلغ 2024 مليار دونج فيتنامي، بزيادة 42.300٪ خلال نفس الفترة (انخفضت الفترة نفسها بنسبة 20,1٪) %.).
ومع ذلك، لا تزال هناك سلسلة من التحديات القائمة. وعلى وجه الخصوص، لم يتحسن العرض على المدى القصير. طوال العام الماضي، ظل المعروض من الشقق التي تم إطلاقها حديثًا في أكبر سوقين في البلاد منخفضًا، مع 7.722 وحدة في مدينة هوشي منه و19.808 وحدات في هانوي. وانخفضت المنازل الرئيسية إلى أدنى مستوى لها منذ 10 سنوات، مع 766 وحدة في مدينة هوشي منه و754 وحدة في هانوي، وفقا لبيانات سافيلز.
بحلول عام 2024، تتوقع شركة JLL فيتنام أن يظل العرض عند أدنى مستوى تاريخي، حوالي 10.000 وحدة فقط في كل سوق في هانوي ومدينة هوشي منه. وخلال العقد الماضي، باعت هذه الأسواق حوالي 40.000 ألف شقة جديدة سنويا في ذروتها.
وأوضح السيد أليكس كرين، الرئيس التنفيذي لشركة الاستشارات العقارية نايت فرانك فيتنام، أن العرض ليس إيجابيًا لأن العديد من المستثمرين قاموا مؤخرًا بتعديل تقدمهم وإعادة جدولة تطوير المشروع إلى عامي 2025 و2026. ويعود السبب جزئيًا إلى ضغط رأس المال.
بالنسبة لمشتري المنازل، فإن عدم التوازن بين العرض والطلب يجعل من الصعب على الأشخاص ذوي الاحتياجات السكنية الحقيقية العثور على منتجات بأسعار معقولة. وحددت الحكومة هدف بناء مليون وحدة إسكان اجتماعي في الفترة 2021-2030. ولكن بحلول نهاية عام 2023، فإن الخطة الخاصة بالجزء 2021-2025 قد قطعت 4,7٪ فقط من الطريق، وفقًا لـ VnDirect.
وفي الوقت نفسه، ارتفع متوسط سعر الشقة في هانوي العام الماضي بنسبة 15٪ خلال نفس الفترة، ليصل إلى 53,2 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع (2 دولارًا أمريكيًا) بسبب نقص المعروض في القطاعات ذات الأسعار المعقولة والمتوسطة. وفي الوقت نفسه، يبلغ متوسط سعر الشقة في مدينة هوشي منه 2.190 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع (61,4 دولار أمريكي).
وتتوقع السيدة دو ثو هانغ، المدير الأول لقسم الأبحاث والاستشارات لدى سافيلز هانوي، أن يستمر قطاع الإسكان في النمو في الأسعار، وذلك بسبب زيادة تكاليف الأراضي وتكاليف البناء. كما تم تطوير البنية التحتية وتحسين الجودة. وقالت "إن محدودية العرض في السوق لا تزال مستمرة، مما يؤدي إلى استمرار ارتفاع متوسط سعر البيع الأولي للسوق بأكملها".
