تلبية احتياجات السكن للأشخاص ذوي الدخل المنخفض

في اجتماع عُقد مؤخرًا مع اللجنة المركزية للسياسات والاستراتيجية، طلب الأمين العام تو لام إجراء بحث حول إنشاء صندوق وطني للإسكان لتطوير مساكن منخفضة التكلفة في المدن الكبرى. يُعدّ هذا شرطًا أساسيًا لسياسات الأراضي والعقارات لمعالجة أوجه القصور، وجذب رؤوس الأموال إلى السوق، وتعزيز المناطق الحضرية لتصبح دافعًا للنمو الوطني.

منطقة الإسكان الاجتماعي في منطقة ثانه لام - داي ثينه 2 الحضرية الجديدة، حي مي لينه، هانوي .

يُعتبر الصندوق الوطني للإسكان حلاً أساسياً لتلبية احتياجات السكن لذوي الدخل المحدود والمتوسط. ومن المتوقع أن يُسهم هذا الحل في معالجة نقص المساكن بأسعار معقولة في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه .

التحول الضروري

وتقول آراء كثيرة إنه من أجل بناء حل جديد ذو نطاق وتأثير واسع على قطاع الإسكان، فإنه من الضروري إعادة تقييم النتائج، وخاصة برنامج تطوير الإسكان الاجتماعي الذي تم تنفيذه خلال السنوات العشر الماضية.

مع مرور الوقت، تجلّت إنسانية سياسات الإسكان الاجتماعي بوضوح. وقد حققت العديد من الأسر ذات الدخل المحدود في المناطق الحضرية حلمها بامتلاك منزل بفضل مشاريع الإسكان الاجتماعي. إلا أن التنفيذ واجه العديد من المعوقات التي حالت دون تحقيق التقدم المطلوب.

تنفيذًا لمشروع "الاستثمار في بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية على الأقل لذوي الدخل المحدود وعمال المناطق الصناعية خلال الفترة 2021-2030"، نُفذ 655 مشروعًا على مستوى البلاد، خلال الفترة من عام 2021 حتى الآن، بإجمالي 593,428 وحدة سكنية. أُنجز منها 103 مشاريع بإجمالي 66,755 وحدة سكنية، محققًا بذلك نحو 15.6% من هدف المشروع بحلول عام 2025.

قال السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام: "يُعدّ برنامج تطوير الإسكان الاجتماعي سياسة إنسانية، ولكن بعد فترة طويلة من التنفيذ، لم تكن النتائج مرضية. ومن واقع الخبرة العملية في مجال تطوير الإسكان الاجتماعي، عند إنشاء الصندوق الوطني للإسكان، من الضروري إدراك التجارب السابقة وأوجه القصور لتجنبها والتغلب عليها".

حتى الآن، لم يُخصص صندوق مالي لدعم المحليات والشركات في تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي. وقد واجهت بعض المشاريع صعوبات في توفير التمويل اللازم لتطهير الموقع، والاستثمار في البنية التحتية التقنية والاجتماعية، ودعم أسعار الفائدة للقروض بدون ضمانات. لذا، فإن المحور الرئيسي للصندوق الوطني للإسكان هو رأس المال. ويرى العديد من الخبراء أنه مع هذا الصندوق، يجب أن يتحول دور الدولة من الدعم غير المباشر إلى الاستثمار المباشر. يعتمد برنامج الإسكان الاجتماعي الحالي بشكل رئيسي على رأس مال الشركات الخاصة، بينما تقتصر دعم الدولة غير المباشر على الحوافز المتعلقة بالأراضي والضرائب والائتمان.

وفي حين نواصل تشجيع المؤسسات الخاصة على المشاركة، فإن صندوق الإسكان الوطني يحتاج إلى التحول إلى نموذج تستثمر فيه الدولة بشكل مباشر وتمتلك جزءاً من صندوق الإسكان، وخاصة الإسكان الإيجاري.

يمكن للصندوق الاستثمار في بناء مشاريع سكنية اجتماعية في مناطق ملائمة ذات بنية تحتية متكاملة. سيتم بيع هذه الشقق أو تأجيرها أو استئجارها بأسعار تفضيلية، مع إعطاء الأولوية لمحدودي الدخل وعمال المناطق الصناعية.

تُعدّ ميزانية الدولة بمثابة رأس مال تأسيسي، وتلعب دورًا أساسيًا، إذ تُمثّل حوالي ٢٠-٣٠٪ من إجمالي رأس مال الاستثمار الأولي للصندوق، والذي يُستخدم لتعويضات إخلاء المواقع والاستثمار في البنية التحتية. ووفقًا للتقديرات، يتطلب تحقيق هدف مليون شقة سكنية اجتماعية حوالي ٨٥٠ ألف مليار دونج.

علاوةً على ذلك، من الضروري إنشاء آلية ادخار سكني، يُساهم فيها العمال والشركات بجزء من دخلهم في الصندوق. بفضل هذه الآلية، يُمكن للعمال الاقتراض لشراء منازل بأسعار فائدة تفضيلية على مدى فترة طويلة.

إن تغيير دور الدولة في تنفيذ صندوق الإسكان الوطني، من الدعم غير المباشر إلى الاستثمار المباشر، من شأنه أن يساعد في حل عيوب برنامج الإسكان الاجتماعي مثل الاستثمار غير المتزامن في البنية التحتية، وغياب الاهتمام من جانب رجال الأعمال، والوقت الطويل لتنفيذ إجراءات الاستثمار والصعوبات في إنشاء صناديق الأراضي...

في الواقع، على الرغم من اختصارها، لا تزال عملية الموافقة والتقييم والفحص لمشاريع الإسكان الاجتماعي أكثر صعوبة وتعقيدًا من مشاريع الإسكان التجاري. والسبب هو أن الإسكان الاجتماعي يحظى بدعم كبير من السياسات.

في مؤتمراتٍ حول تذليل الصعوبات وتعزيز سوق العقارات، سجّلت وزارة الإنشاءات العديد من الأفكار والتوصيات من الشركات العاملة في مجال تطوير الإسكان الاجتماعي. ووفقًا للتقديرات، عندما يحظى مشروع إسكان اجتماعي بخطة بناء معتمدة وبرنامج وخطة تطوير إسكان، ويُدرج ضمن قائمة استخدامات الأراضي المحلية، فإن مدة التنفيذ، من مرحلة الموافقة على سياسة الاستثمار إلى اختيار المستثمر وتوقيع العقد معه، تستغرق حوالي 300 يوم. وصرح ممثلٌ عن شركة HUD بأنه قبل تعديل القوانين ذات الصلة، استغرقت هذه الشركة أكثر من ثلاث سنوات لاستكمال إجراءات مشروع الإسكان الاجتماعي.

الحاجة إلى آليات وسياسات مفتوحة

في اجتماع اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية، الذي عُقد بعد ظهر يوم 25 أبريل/نيسان، لمناقشة مشروع قرار بشأن تجربة عدد من الآليات والسياسات الخاصة بتطوير الإسكان الاجتماعي، للمشاريع التي لا تعتمد على رأس مال استثماري عام، اقترحت الحكومة السماح للجان الشعبية الإقليمية بالموافقة على سياسات الاستثمار وتعيين المستثمرين دون الحاجة إلى مناقصات. ومن المتوقع أن تُختصر هذه الآلية المدة بنحو 200 يوم مقارنةً باللوائح الحالية.

وفي معرض شرحه لمقترح إلغاء المناقصات، قال نائب وزير البناء نجوين فان سينه إن الدولة تدير بشكل صارم معايير الربح والتكاليف وأسعار البيع ومشتري المنازل، وبالتالي فإن المناقصات لا تحقق الكفاءة الاقتصادية والاجتماعية، بل تؤدي فقط إلى إبطاء التقدم.

وفقاً للسيد نجوين فان دينه، يجب أن تتولى الدولة قيادة إنشاء صندوق الإسكان. ويتعين عليها تطوير الصندوق بشكل استباقي، بدءاً من التخطيط، وإنشاء صناديق الأراضي، وصولاً إلى مصادر رأس المال والإجراءات. وتشارك الشركات كمقاولين. أما في مجال تطهير المواقع، فإذا تولت الدولة زمام المبادرة في تنفيذ عملية استملاك الأراضي لتنفيذ مشاريع تخدم المجتمع، فسيحظى ذلك بإجماع واسع من المواطنين الذين تُستملك أراضيهم.

التمويل هو مفتاح التشغيل الفعال لصندوق الإسكان الوطني. في سنغافورة، حيث يعيش 80% من السكان في شقق تُديرها هيئة تنمية الإسكان، يكمن السر في الجمع بين القيادة الحكومية وآليات التمويل الفعّالة.

لجمع رأس مال صندوق الإسكان الوطني من السوق المالية، يمكن للحكومة إصدار سندات إسكان وطنية على غرار النموذج الكوري. ويتطلب هذا النوع من السندات ضمانًا حكوميًا لزيادة جاذبيته.

من العوامل المهمة لتطوير الصندوق الوطني للإسكان الإدارة الشفافة ومكافحة المضاربة. لتجنب الخسائر وسوء الاستخدام، يجب تشغيل الصندوق بآلية إدارة صارمة وإشراف مستقل. يجب نشر أنشطة الإيرادات والنفقات، وتخصيص رأس المال، وقوائم المستفيدين على بوابة المعلومات الإلكترونية؛ ويجب استخدام بيانات سكانية متكاملة لمراجعة المستفيدين لضمان الشفافية والاستهداف. يمكن تطبيق تقنية البلوك تشين (نظام قاعدة بيانات موزعة، يعمل بآلية البلوك تشين) لتتبع التدفقات النقدية ومنع الفساد والتربح والمضاربة.

وفقًا لـ nhandan.vn

المصدر: https://baolaocai.vn/dap-ung-nhu-cau-nha-o-cho-nguoi-thu-nhap-thap-post401769.html