تلبية احتياجات السكن للأشخاص ذوي الدخل المنخفض

منطقة الإسكان الاجتماعي في منطقة ثانه لام - داي ثينه 2 الحضرية الجديدة، حي مي لينه، هانوي.

ويعتبر الصندوق الوطني للإسكان حلاً أساسياً لتلبية احتياجات السكن لذوي الدخل المحدود والمتوسط. ومن المتوقع أن يعالج هذا الحل مشكلة النقص في المعروض من المساكن بأسعار معقولة في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه.

التحول الضروري

وتقول آراء كثيرة إنه من أجل بناء حل جديد ذو نطاق وتأثير واسع على قطاع الإسكان، فإنه من الضروري إعادة تقييم النتائج، وخاصة برنامج تطوير الإسكان الاجتماعي الذي تم تنفيذه خلال السنوات العشر الماضية.

وبمرور الوقت، أصبح من الممكن رؤية إنسانية سياسة الإسكان الاجتماعي بوضوح. تمكنت العديد من الأسر ذات الدخل المنخفض في المناطق الحضرية من تحقيق حلمها في الحصول على مسكن بفضل مشاريع الإسكان الاجتماعي. ومع ذلك، أظهر التنفيذ أيضًا العديد من القيود التي تسببت في عدم تمكن تقدم التنفيذ من تلبية المتطلبات المحددة.

تنفيذًا لمشروع "الاستثمار في بناء مليون شقة سكنية اجتماعية على الأقل لذوي الدخل المحدود والعاملين في المناطق الصناعية في الفترة 2021 - 2030"، في الفترة من عام 2021 إلى الوقت الحاضر، تم تنفيذ 655 مشروعًا على مستوى البلاد بحجم 593428 شقة. ومن بينها 103 مشاريع تم إنجازها بحجم 66,755 شقة، وهو ما يمثل نحو 15.6% من هدف المشروع بحلول عام 2025.

قال السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام: "يُعدّ برنامج تطوير الإسكان الاجتماعي سياسة إنسانية، ولكن بعد فترة طويلة من التنفيذ، لم تكن النتائج مرضية. ومن واقع الخبرة العملية في مجال تطوير الإسكان الاجتماعي، عند إنشاء الصندوق الوطني للإسكان، من الضروري إدراك التجارب السابقة وأوجه القصور لتجنبها والتغلب عليها".

حتى الآن، لم يكن هناك صندوق مالي لدعم المحليات والشركات في تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي. وواجهت بعض المشاريع صعوبات في توفير الأموال اللازمة لتطهير الموقع، والاستثمار في البنية التحتية التقنية، والبنية التحتية الاجتماعية، ودعم أسعار الفائدة على القروض دون الحاجة إلى ضمانات. ومن ثم فإن النقطة الأساسية في صندوق الإسكان الوطني هي رأس المال. ويرى العديد من الخبراء أن إنشاء هذا الصندوق يعني أن دور الدولة يجب أن يتغير من الدعم غير المباشر إلى الاستثمار المباشر. ويعتمد برنامج الإسكان الاجتماعي الحالي بشكل رئيسي على رأس المال من الشركات الخاصة، في حين تدعم الدولة بشكل غير مباشر الحوافز المتعلقة بالأراضي والضرائب والائتمان.

وفي حين يستمر الصندوق الوطني للإسكان في تشجيع المؤسسات الخاصة على المشاركة، فإنه يحتاج إلى التحول إلى نموذج تستثمر فيه الدولة بشكل مباشر وتمتلك جزءاً من صندوق الإسكان، وخاصة المساكن الإيجارية.

يمكن للصندوق الاستثمار في بناء مشاريع الإسكان الاجتماعي في المناطق الملائمة ذات البنية التحتية المتزامنة. وسيتم بيع هذه الشقق أو تأجيرها أو تأجيرها بأسعار تفضيلية، مع إعطاء الأولوية لأصحاب الدخل المحدود والعاملين في المنطقة الصناعية.

وتعتبر ميزانية الدولة بمثابة "رأس مال بذري" وتلعب دورا أساسيا، حيث تمثل حوالي 20-30% من إجمالي رأس المال الاستثماري الأولي للصندوق، والذي يستخدم في تعويضات إزالة المواقع والاستثمار في البنية التحتية. وتشير التقديرات إلى أن تحقيق هدف توفير مليون شقة سكنية اجتماعية يتطلب نحو 850 ألف مليار دونج.

وبالإضافة إلى ذلك، من الضروري إنشاء آلية ادخار السكن، حيث يساهم العمال وأصحاب الأعمال بجزء من دخلهم في الصندوق. وبفضل ذلك، أصبح بإمكان العمال الاقتراض لشراء المنازل بأسعار فائدة تفضيلية على مدى فترة طويلة.

إن تغيير دور الدولة في تنفيذ صندوق الإسكان الوطني، من الدعم غير المباشر إلى الاستثمار المباشر، من شأنه أن يساعد في حل عيوب برنامج الإسكان الاجتماعي مثل الاستثمار غير المتزامن في البنية التحتية، وغياب الاهتمام من جانب رجال الأعمال، والوقت الطويل لتنفيذ إجراءات الاستثمار والصعوبات في إنشاء صناديق الأراضي...

في الواقع، وعلى الرغم من اختصارها، فإن عملية الموافقة والتقييم والفحص لمشاريع الإسكان الاجتماعي لا تزال أكثر صعوبة وتعقيداً من عملية الموافقة والتقييم والفحص لمشاريع الإسكان التجاري. والسبب هو أن الإسكان الاجتماعي يحظى بقدر كبير من الدعم من السياسات.

وفي المؤتمرات الخاصة بإزالة الصعوبات وتشجيع سوق العقارات، سجلت وزارة البناء العديد من التأملات والتوصيات من قبل الشركات في مجال تطوير الإسكان الاجتماعي. وتشير التقديرات إلى أنه عندما يكون لمشروع الإسكان الاجتماعي خطة بناء معتمدة وبرنامج تطوير إسكان وخطة ويتم إدراجه في قائمة استخدام الأراضي المحلية، فإن وقت التنفيذ من مرحلة الموافقة على سياسة الاستثمار إلى مرحلة اختيار المستثمر وتوقيع العقد معه يستغرق حوالي 300 يوم. وقال ممثل شركة HUD إنه قبل تعديل القوانين ذات الصلة، استغرقت الشركة أكثر من ثلاث سنوات لاستكمال إجراءات مشروع الإسكان الاجتماعي.

الحاجة إلى آليات وسياسات مفتوحة

في اجتماع اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية بعد ظهر يوم 25 أبريل بشأن مشروع القرار بشأن قيادة عدد من الآليات والسياسات المحددة لتطوير الإسكان الاجتماعي، للمشاريع التي لا تستخدم رأس مال الاستثمار العام، اقترحت الحكومة السماح للجنة الشعبية الإقليمية بالموافقة على سياسات الاستثمار وتعيين المستثمرين دون المرور بالمناقصة. ومن المتوقع أن تؤدي هذه الآلية إلى تقصير مدة الإجراءات بنحو 200 يوم مقارنة باللوائح الحالية.

وفي معرض شرحه لمقترح إلغاء المناقصات، قال نائب وزير البناء نجوين فان سينه إن الدولة تدير بشكل صارم معايير الربح والتكاليف وأسعار البيع ومشتري المنازل، وبالتالي فإن المناقصات لا تحقق الكفاءة الاقتصادية والاجتماعية، بل تؤدي فقط إلى إبطاء التقدم.

وبحسب السيد نجوين فان دينه، يجب على الدولة أن تلعب الدور الرئيسي في بناء صناديق الإسكان. وتحتاج الدولة إلى تطوير الصندوق بشكل استباقي، بدءاً من التخطيط وإنشاء صناديق الأراضي إلى مصادر رأس المال والإجراءات. تشارك الشركات كمتعاقدين. وفي مجال تسوية الأراضي، إذا تولت الدولة زمام المبادرة في تنفيذ عملية الاستحواذ على الأراضي لتنفيذ مشاريع تخدم المجتمع، فإنها ستحظى بإجماع كبير من الناس الذين يتم الاستحواذ على أراضيهم.

يعتبر رأس المال هو العامل الأساسي لعمل صندوق الإسكان الوطني بشكل فعال. وبحسب تجربة سنغافورة، وهي دولة يعيش 80% من سكانها في شقق تديرها هيئة تنمية الإسكان، فإن السر يكمن في الجمع بين الدور القيادي للدولة والآليات المالية الفعالة.

ولجمع رأس المال لصندوق الإسكان الوطني من السوق المالية، يمكن للحكومة إصدار سندات إسكان وطنية على غرار النموذج الكوري. ويحتاج هذا النوع من السندات إلى ضمان من الحكومة لزيادة جاذبيتها.

إن العامل المهم في تطوير الصندوق الوطني للإسكان هو الإدارة الشفافة ومكافحة المضاربة. لتجنب الخسارة وسوء الاستخدام، يجب تشغيل الصندوق بآلية إدارة صارمة وإشراف مستقل. يجب أن يتم نشر أنشطة الإيرادات والنفقات وتخصيص رأس المال وقوائم المستفيدين على البوابة الإلكترونية؛ ومن الضروري استخدام بيانات سكانية متكاملة لفحص المستفيدين لضمان الشفافية والاستهداف. يمكن تطبيق تقنية Blockchain (نظام قاعدة بيانات موزعة تعمل على آلية blockchain) لتتبع تدفقات الأموال ومنع الفساد والاستغلال والمضاربة.

وفقًا لـ nhandan.vn

المصدر: https://baolaocai.vn/dap-ung-nhu-cau-nha-o-cho-nguoi-thu-nhap-thap-post401769.html