نظرة عامة سريعة:
  • مفهوم الأرض الخاضعة للوائح التخطيط وأنواع لوائح التخطيط الشائعة.
  • اللوائح المتعلقة بإصدار شهادات ملكية الأراضي الواقعة داخل المناطق المخططة.
  • هل يمكن نقل أو بيع الأراضي المخصصة للتطوير؟
  • المخاطر الشائعة عند شراء الأراضي المتأثرة بلوائح تقسيم المناطق.
  • ما الذي يجب فعله عندما تقع الأرض ضمن منطقة تطوير مخططة؟

مفهوم الأرض الخاضعة للوائح التخطيط وأنواع لوائح التخطيط الشائعة.

يُستخدم مصطلح "الأراضي الخاضعة لأنظمة التخطيط" عادةً للإشارة إلى الأراضي التي تقع ضمن نطاق تحدده السلطات الحكومية المختصة لاستخدامها في المستقبل، مثل إنشاء الطرق، أو تطوير المناطق السكنية، أو مشاريع الأشغال العامة. وعادةً ما تُدرج هذه الأراضي ضمن تخطيط استخدام الأراضي، أو التخطيط العمراني، أو تخطيط النقل.

تشمل أنواع التخطيط الشائعة المستخدمة حاليًا ما يلي:

  • تخطيط النقل
  • تخطيط المناطق السكنية
  • تخطيط الأشغال العامة
  • التخطيط الحضري أو المشروع التجاري
صورة توضيحية: هونغ خان

اللوائح المتعلقة بإصدار شهادات ملكية الأراضي الواقعة داخل المناطق المخططة.

وفقًا للوائح قانون الأراضي الحالية، فإن إصدار شهادات حق استخدام الأراضي (سندات ملكية الأراضي) للأراضي الواقعة داخل منطقة مخططة يعتمد على ما إذا كانت تلك الخطة تحتوي بالفعل على خطة محددة لاستخدام الأراضي.

إذا كانت الأرض مدرجة فقط في خطة التخطيط، دون وجود خطة سنوية لاستخدام الأراضي على مستوى المنطقة، فإنه لا يزال بإمكان السكان ممارسة حقوقهم القانونية كالمعتاد، مثل التسجيل للحصول على شهادات استخدام الأراضي، وبناء المنازل، ونقل الملكية، وما إلى ذلك. ويُعتبر هذا الإجراء ضمانًا لحقوق مستخدمي الأراضي إلى حين قيام الدولة بتنفيذ عملية الاستحواذ على الأراضي وفقًا للخطة.

في المقابل، إذا كانت الأرض مدرجة بالفعل في خطة استخدام الأراضي السنوية التي أعلنتها الدولة، فسيتم تقييد بعض حقوق الأفراد مؤقتًا. تحديدًا، أثناء انتظار الاستحواذ على الأرض، لن تتم الموافقة على إصدار شهادات ملكية الأراضي، أو تقسيم الأراضي، أو تغيير غرض استخدام الأراضي، وذلك لضمان تنفيذ الخطة في الموعد المحدد.

هل يمكن نقل أو بيع الأراضي المخصصة للتطوير؟

تُعدّ مسألة نقل ملكية الأراضي الخاضعة لخطط تقسيم المناطق من أكثر المسائل شيوعًا. والمبدأ العام هو: إذا لم تكن للأرض خطة استخدام سنوية، فيمكن للمالك إجراء المعاملات بشكل طبيعي. تُوثّق عقود البيع والشراء والهبة والإرث، وما إلى ذلك، وتُسجّل كغيرها من العقود المملوكة قانونًا.

مع ذلك، بمجرد إدراج الأرض ضمن خطة استخدام أراضٍ محددة لتلك السنة، يُقيّد حق نقل الملكية. وعادةً لا تُسجّل مكاتب تسجيل الأراضي تغييرات الملكية في هذه الحالة. وإذا ما أُجريت المعاملة باستخدام وثائق مكتوبة بخط اليد أو اتفاقيات مدنية غير موقّعة بشكل صحيح، فقد تكون باطلة، مما يُلحق خسائر بالمشتري.

في بعض الحالات، عندما تطول فترة التخطيط لسنوات عديدة دون تنفيذ، يمكن للسكان تقديم طلب إلى السلطة المختصة للنظر في تعديل أو السماح بالاستخدام المؤقت أو نقل ملكية الأرض. ومع ذلك، فإن هذا يعتمد على سياسات كل منطقة ويتطلب موافقة خاصة.

المخاطر الشائعة عند شراء الأراضي المتأثرة بلوائح تقسيم المناطق.

غالباً ما يركز مشتري الأراضي على الموقع والسعر فقط، متجاهلين لوائح التخطيط. ونتيجة لذلك، توجد حالات عديدة يشتري فيها الناس أراضي مُعرّضة للمصادرة، مما يؤدي إلى فقدانها بالكامل أو تقييد استخدامها. تشمل المخاطر الشائعة: عدم القدرة على الحصول على سند ملكية، وعدم القدرة على البناء، وعدم القدرة على تقسيم الأرض، وانخفاض حاد في قيمتها السوقية.

ثمة خطر آخر يتمثل في تعليق التخطيط، أي وجود خطة قائمة منذ فترة طويلة ولكن لم يتم تنفيذها بعد. خلال هذه الفترة، تُعلق حقوق الأفراد، ولا يمكنهم إتمام العديد من الإجراءات المتعلقة بالأراضي والإسكان.

ما الذي يجب فعله عندما تقع الأرض ضمن منطقة تطوير مخططة؟

للتأكد من شمول قطعة أرض معينة في مخطط التخطيط، يمكن للأفراد مراجعة المصادر الرسمية مثل: بوابة معلومات التخطيط المحلية، أو إدارة الموارد الطبيعية والبيئة، أو اللجنة الشعبية على مستوى البلدية أو الحي. إضافةً إلى ذلك، توفر العديد من الجهات الآن خرائط تخطيط إلكترونية، مما يتيح البحث السريع باستخدام الإحداثيات أو أرقام القطع.

إذا تبيّن أن الأرض تقع ضمن منطقة مخططة، فإن الخطوة التالية هي تحديد ما إذا كانت تلك الخطة تتضمن بالفعل خطة استخدام محددة للأرض. إذا لم تكن كذلك، فيمكن للأفراد المضي قدمًا في إجراءات الحصول على سند ملكية الأرض أو إجراء المعاملات. أما إذا كانت هناك خطة قائمة بالفعل، فيجب تعليق عمليات البيع والشراء مؤقتًا إلى حين إصدار إشعار تعديل أو انتهاء فترة تنفيذ الخطة.

إن فهم الوضع التخطيطي لا يساعد الناس فقط على حماية حقوقهم القانونية في استخدام الأراضي، بل يجنبهم أيضاً النزاعات أو المخاطر المالية عند الانخراط في معاملات العقارات.

المصدر: https://vietnamnet.vn/dat-dinh-quy-hoach-co-duoc-cap-so-do-chuyen-nhuong-khong-2519032.html