عالق في قطعة الأرض.
بعد امتلاكه قطعة أرض زاوية في منطقة سكنية بالقرب من منطقة صناعية في بينه دونغ (مدينة هو تشي منه حاليًا) لمدة عامين، لم يتمكن السيد ثانه (حي كات لاي، مدينة هو تشي منه) من بيعها رغم محاولاته المتكررة. في عام 2024، أنفق أكثر من 7 مليارات دونغ فيتنامي لشراء الأرض، على أمل أن ترتفع أسعار الأراضي بشكل حاد بمجرد تطوير المنطقة الصناعية، على غرار الارتفاعات السابقة في أسعار السوق.
مع ذلك، ظلت الأسعار ثابتة تقريبًا، والسيولة منخفضة للغاية. أكثر ما يحزنه هو أنه خلال الفترة نفسها، ارتفعت أسعار العديد من مشاريع الشقق بنسبة لا تقل عن 30-40%، في حين شهدت قنوات استثمارية أخرى، كالأسهم، ارتفاعات كبيرة في الأسعار أيضًا.
حدث موقف مماثل مع السيد هونغ (حي بينه ترونغ، مدينة هو تشي منه). ففي عام 2024، سحب جميع أمواله من حسابه الاستثماري لشراء قطعتي أرض بقيمة تقارب ملياري دونغ فيتنامي في منطقة داو تينغ (مقاطعة بينه دوونغ سابقاً)، والتي كان من المتوقع أن تستفيد من تخطيط المنطقة الصناعية والسكنية.
لكن بعد عامين، ظلت أسعار الأراضي ثابتة تقريبًا، وأصبحت عمليات نقل الملكية صعبة. وبالنظر إلى الماضي، يعتقد أنه لو استمر في الاحتفاظ بالأسهم أو تحول إلى شراء الشقق، لكانت عوائد الاستثمار أفضل بكثير.
سوق الأراضي راكد (صورة: KC).
تعكس القصص المذكورة أعلاه جزئياً التطورات الحالية في سوق الأراضي. تُظهر بيانات موقع Batdongsan.com.vn لشهر مايو انخفاضاً في الإقبال على قطع الأراضي على مستوى البلاد بنسبة 40% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي، وهو أكبر انخفاض بين جميع أنواع العقارات. وفي هانوي وحدها، انخفض الإقبال بنسبة تصل إلى 55%، بينما انخفض في منطقة مدينة هو تشي منه السابقة بنسبة 16%.
وأشارت هذه الوحدة إلى أن الطلب على قطع الأراضي في هانوي منتشر في العديد من المناطق، بينما يتركز في مدينة هو تشي منه بشكل رئيسي في مناطق قليلة مثل المنطقة 9، ومدينة ثو دوك ، وكو تشي، والمنطقة 2 السابقة. ولا تزال أسعار البيع تُظهر اتجاهًا تصاعديًا في بعض المناطق، ولكنها تتركز بشكل رئيسي في المنطقة الوسطى.
أشار الخبير نجو ثانه هوان إلى بيانات المسح التي تُظهر أن العديد من المناطق التي كانت في السابق "نقاط ساخنة" للاستثمار في الأراضي والأراضي الزراعية ، مثل بينه فوك، وباو لوك، وهوا بينه، وتاي نغوين، لم تتعافَ بعد إلى ذروة الأسعار التي تم تحديدها في عام 2022. وفي الوقت نفسه، سجلت بعض المناطق الأخرى زيادات كبيرة في الأسعار، مما يعكس التمايز المتزايد في تدفقات رأس المال في السوق.
ووفقاً للسيد هوان، خلال فترات النمو السريع للسوق، يعتمد العديد من المستثمرين في المقام الأول على التوقعات المتعلقة بالتخطيط الحضري أو مشاريع البنية التحتية، بدلاً من مراعاة العوامل الأساسية مثل حجم السكان، أو إمكانات خلق فرص العمل، أو القيمة الفعلية القابلة للاستغلال للعقارات.
إن مجرد ظهور معلومات عن التخطيط العمراني قد يتسبب في ارتفاع أسعار الأراضي في العديد من المناطق خلال فترة وجيزة. وقد شهدت مناطق مثل فو مي (با ريا - فونغ تاو)، ودوك ترونغ، وباو لوك، وفان ثيت، وبين فوك، والمناطق الشمالية مثل هوا بينه، وباك جيانغ، وباك نينه، ارتفاعات مماثلة في الأسعار.
تحولات التدفق النقدي
مع ذلك، يعتقد الخبير نجو ثانه هوان أن الوضع قد تغير بشكل ملحوظ منذ دخول السوق في حالة ركود في نهاية عام 2022. فقد انخفضت سيولة قطع الأراضي في المناطق البعيدة عن مركز المدينة وذات الكثافة السكانية المنخفضة بأكثر من 80%، بينما تعافت الشقق وغيرها من المنتجات ذات التدفقات النقدية الحقيقية بشكل أسرع بكثير في كل من المعاملات وأسعار البيع في غضون عام تقريبًا. وحتى الآن، لم تستعد العديد من المناطق التي ارتفعت فيها أسعار الأراضي سابقًا، نتيجةً للتوقعات المضاربية في المقام الأول، مستوياتها السعرية السابقة.
بحسب السيد هوان، تُعدّ هذه الإشارة الأبرز في سوق العقارات الحالي، وستُشكّل التوجهات المستقبلية. فالأموال لا تختفي، بل تتجه نحو الأصول عالية الجودة التي تُدرّ تدفقات نقدية، وتتمتع ببنية تحتية متطورة، وأطر قانونية شفافة، وقيمة نفعية حقيقية.
ويشارك الخبير تران كوانغ ترونغ نفس المنظور، إذ يعتقد أن الفترة من الآن وحتى نهاية العام، وخاصة في العام المقبل، ستكون فترة يحتاج فيها المستثمرون إلى إعادة هيكلة محافظهم العقارية بشكل استباقي، بدلاً من الاستمرار في الاستثمار بناءً على عقلية القطيع أو العواطف كما في الدورات السابقة.
ووفقاً له، فإن أول شيء يجب فعله هو مراجعة المحفظة بأكملها لتقييم الأصول التي يجب الاحتفاظ بها، والأصول التي يجب إعطاؤها الأولوية للإضافة، وما سيكون الاستثمار الرئيسي في الاستراتيجية للسنوات الخمس إلى العشر القادمة.
أكد السيد ترونغ أن السيولة في السياق الحالي لا تقل أهمية، بل قد تفوق أهمية العوائد المتوقعة. لذا، يتعين على المستثمرين استشراف اتجاهات السوق وتغيرات طلب المشترين لتحديد القطاع الذي سيقود الدورة الاقتصادية القادمة.
بحسب الخبير، وعلى عكس الفترات السابقة، باتت توجهات التخطيط وتطوير البنية التحتية والتوسع الحضري أكثر وضوحاً، كما أصبحت معلومات التخطيط متاحة للجمهور بشفافية تامة. لذا، بدلاً من الانجراف وراء ارتفاع أسعار الأراضي، ينبغي على المستثمرين بناء خياراتهم الاستثمارية طويلة الأجل على أساس التخطيط.
وجادل بأن الاستراتيجيات التي كانت تحقق أرباحاً عالية في السابق، مثل تقسيم الأراضي للبيع أو الاستثمار بناءً على الاتجاهات المحلية، لم تعد مناسبة في السياق الجديد.
لاختيار عقارات ذات قيمة مستدامة، يحتاج المستثمرون إلى إعطاء الأولوية لعوامل أساسية مثل حجم السكان، وسرعة تطوير البنية التحتية، وفرص العمل المتاحة، والمرافق. تتمتع المناطق التي تضم خطوط مترو، ومدارس، ومستشفيات، ومراكز تسوق، وغيرها من مشاريع البنية التحتية الرئيسية، بإمكانية أكبر لارتفاع الأسعار على المدى الطويل مقارنةً بالمناطق التي تعتمد فقط على توقعات المعلومات التخطيطية.
المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dat-nen-het-thoi-la-ga-de-trung-vang-20260630104615828.htm
![[صورة] تعزيز الشخصية والخبرة: تدريب مكثف لجنود المدفعية.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/06/30/1782815602541_lu-368-1875-4571-jpg.webp)
