"المزادات العقارية تشتعل من جديد"

في الآونة الأخيرة، أصبح سوق الأراضي في الضواحي في هانوي "أكثر سخونة" من أي وقت مضى حيث يتم بيع الأراضي باستمرار في مزادات الأراضي. وواصلت العروض الناجحة في الجلسات التالية تحطيم الأرقام القياسية المسجلة في الجلسات السابقة.

أعلى من المناطق المحيطة بـ 2-3 مرات

على وجه التحديد، في 28 يوليو/تموز، نظم مركز تنمية صندوق الأراضي في منطقة دان فونج بنجاح مزادًا لـ 85 قطعة أرض، بما في ذلك قطعة أرض فائزة وصل سعرها إلى 100 مليون دونج/م2، وهو ضعف السعر الابتدائي. في 10 أغسطس، سجل مزاد 68 قطعة أرض في منطقة ثانه أواي 7000 وثيقة مشاركة، بما في ذلك قطعة أرض فائزة بسعر يزيد عن 100 مليون دونج/م2، مما أثار دهشة كثير من الناس.

ومؤخرًا، استمر المزاد القياسي في بلدية تين ين، بمنطقة هواي دوك، قرابة 19 ساعة، من 19 أغسطس حتى الساعة 4:30 صباحًا يوم 20 أغسطس. ووفقًا للمنظمين، شارك في المزاد الذي شمل 19 قطعة أرض في منطقة لونغ خوك، بلدية تين ين، 517 عميلًا، وسجلوا 1100 مجموعة من الوثائق. كان هذا المزاد متوترًا ومثيرًا ومتعبًا لكل من المنظم والمزايدين. غادر العديد من الناس مبكرًا لأن العديد من قطع الأراضي عُرضت عليهم بأسعار مرتفعة للغاية، على غرار "محاولة الحصول على ما يريدون"، و"الشراء بأي ثمن".

وبينما كان المستثمرون يقدمون عروضهم، خارج المزاد، كان هناك العديد من مجموعات وجمعيات الوساطة العقارية حاضرة، وقامت بتشغيل خاصية البث المباشر عبر منصات التواصل الاجتماعي لنقل الأجواء المحيطة بمنطقة المزاد، بهدف رفع الأسعار والمضاربة لتحقيق الربح.

ونتيجة لذلك، تم طرح قطعة الأرض LK03-12 (قطعة أرض زاوية بثلاث واجهات) بمساحة تزيد عن 113 مترًا مربعًا بسعر يصل إلى 133.3 مليون دونج/م2، أي أكثر من 18 مرة من السعر الابتدائي (7.3 مليون دونج/م2). وتبلغ أسعار الفوز بالقطع المتبقية ما بين 97.3 إلى 127.3 مليون دونج/م2، بينما يبلغ سعر القطعة الأقل فوزًا 91.3 مليون دونج/م2.

وعلق بعض السماسرة الحاضرين بأن سعر المزاد المذكور أعلى بكثير من مستوى السوق الحالي في هذه المنطقة. وهذا أيضًا سعر قياسي مرتفع في إحدى ضواحي هانوي.

استمرارًا للتسجيل في صباح يوم 20 أغسطس، بعد انتهاء المزاد، كان لا يزال هناك العديد من وسطاء العقارات يعملون في منطقة المزاد في قرية لونغ خوك. وقال بعض السماسرة إن قطع الأراضي المعروضة في المزاد تُباع بفارق يتراوح بين 300 و500 مليون دونج، حسب المساحة والموقع. فازت القطعة LK03-12 (قطعة زاوية بثلاث واجهات) بمساحة تزيد عن 113 مترًا مربعًا بسعر 133.3 مليون دونج/متر مربع، وتم تسليمها من قبل الفائز بالمزاد بسعر تحويل قدره 300 مليون دونج. أما القطعتان اللتان حققتا أقل سعر فائز، وهو 91.3 مليون دونج/متر مربع، فقد تم تسليمهما بسعر تحويل قدره 600 مليون دونج/متر مربع، وفقًا لأحد الوسطاء.

علق السيد دينه مينه توان، المدير الإقليمي الجنوبي لشركة Batdongsan.com.vn، بأن نتائج مزاد الأراضي بمثل هذه الأسعار المرتفعة من شأنها أن تجعل تكلفة إخلاء الموقع للمشاريع الجديدة أكثر تكلفة. وفي الوقت نفسه، فإن الأشخاص الذين يملكون الأراضي في المنطقة المحيطة لديهم عقلية رفع سعر بيع أراضيهم. كما أن ارتفاع أسعار الأراضي بشكل مفاجئ قد يؤدي إلى خلق اتجاه للمضاربة على الأراضي، حيث يسارع الكثير من الناس إلى شراء الأراضي على أمل الاستفادة من الارتفاع المستمر في أسعار الأراضي. ومع ذلك، فإن هذا قد يؤدي إلى ركود الأموال في الأرض، بدلاً من تداولها في أنشطة اقتصادية أخرى.

وبحسب السيد توان، فإن أداة تاريخ الأسعار في موقع Batdongsan.com.vn تظهر أن سعر المزاد لـ 19 قطعة أرض في LK03 و LK03 في بلدية تيان ين، هوآي دوك، أعلى بنحو 2-3 مرات من السعر الشائع في السوق.

تم طرح 19 قطعة أرض للبيع بالمزاد العلني في منطقة لونغ خوك، بلدية تيان ين، منطقة هواي دوك، مدينة هانوي. الصورة: هوو هونغ

هل هناك أي شيء غير عادي؟

قال السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، إن أسعار العديد من قطاعات العقارات في هانوي ارتفعت بشكل مستمر منذ نهاية العام الماضي، وخاصة الشقق، التي ظلت عالقة عند مستوى مرتفع (بلغت نحو 60 مليون دونج/م2 وتميل إلى الركود)، مما تسبب في انخفاض هوامش ربح الاستثمار بشكل حاد. أما بالنسبة لقطاع الإسكان المنخفض الارتفاع في بعض مشاريع الإسكان والمناطق الحضرية، فإن السعر يصل أيضًا إلى مئات الملايين من دونغ/م2. ولذلك، فإن العديد من المستثمرين لديهم الحاجة إلى التحول إلى الأراضي الضواحي، حيث تكون الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد العلني أكثر إثارة للاهتمام.

وبحسب السيد دينه، عندما دخلت القوانين الجديدة المتعلقة بالعقارات حيز التنفيذ اعتبارًا من الأول من أغسطس، والتي شددت من تقسيم وبيع الأراضي، أصبح الطلب على الأراضي في الضواحي أكثر إثارة. وعلى وجه الخصوص، أثرت الأخبار التي تفيد بأن بعض المناطق في هانوي تستعد لتصبح مناطق في عام 2025 على نفسية الناس والمستثمرين على حد سواء، مما أدى إلى ذهاب الآلاف من الناس إلى مزادات الأراضي، في حين كانت العديد من المزادات في نهاية عام 2023 هادئة، واضطرت السلطات إلى تأجيل العديد من قطع الأراضي بسبب نقص المشاركين.

وفي حديثه للصحافة، قال البروفيسور دانج هونج فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، إن سعر المزاد للأراضي في المناطق الضواحي في هانوي، على بعد 30-40 كيلومترًا من وسط المدينة، ارتفع إلى أكثر من 100 مليون دونج/متر مربع، وهو أمر غير معتاد. ارتفعت أسعار الأراضي في الضواحي إلى مستوى مرتفع لدرجة أن حياة الناس لم تعد قادرة على تحمله.

وقال المحامي نجوين فان هاي (نقابة المحامين في هانوي) إن مزادات الأراضي من المتوقع أن تحقق فوائد فورية للميزانية المحلية، ولكن إذا لم تتم إدارتها بشكل صارم، فقد تتسبب في العديد من العواقب السلبية. الدرس الواضح الذي تعلمناه على مدى السنوات الماضية هو أن دفع أسعار الأراضي إلى الارتفاع لا يؤدي إلى تعطيل السوق فحسب، بل ويخلق أيضاً الظروف التي تسمح للمضاربين بدفع أسعار الأراضي إلى الارتفاع لتحقيق الربح، وهو ما قد يؤدي إلى خلق فقاعة عقارية غير مستدامة.

كما ذكر الدكتور تران شوان لونغ، نائب مدير معهد فيتنام لأبحاث وتقييم سوق العقارات، أن الأراضي التي تم بيعها بالمزاد العلني في المناطق الضواحي في هانوي مثل ثانه أواي، وهواي دوك... حققت أسعار فوز أعلى بكثير من السوق، ويرجع ذلك جزئيا إلى التلاعب و"تضخم الأسعار" من قبل الجماعات المضاربة. ومن خلال متابعة المزادات الأخيرة، ظهرت مجموعة من المستثمرين من هاي دونج، وباك نينه، وباك جيانج... يشاركون في المزاد، ويدفعون أسعاراً مرتفعة. وهذا هو العامل الذي سيرفع أسعار العقارات والإسكان في الفترة المقبلة، مما يجعل من الصعب على ذوي الاحتياجات الحقيقية الحصول عليها. لذلك اقترح الدكتور تران شوان لونغ أنه لمنع المضاربة وتضخم الأسعار، من الضروري زيادة الوديعة إلى 50٪ من القيمة الأصلية ويجب شراء وبيع الأراضي المعروضة في المزاد بعد 1-2 سنة وتوثيقها، أو إذا تم نقلها خلال تلك الفترة، سيتم فرض ضرائب عالية...

يجب على الناس أن يكونوا في حالة تأهب

وفقًا للسجلات الفعلية لمراسل صحيفة Nguoi Lao Dong ووفقًا لأداة إحصاءات الأسعار التاريخية لموقع الويب batdongsan.com.vn، فإن سعر البيع المشترك للأراضي في بلدية Tien Yen، منطقة Hoai Duc في الربع الثاني من عام 2024 يبلغ حوالي 43 مليون دونج / متر مربع، بزيادة قدرها حوالي 48٪ مقارنة بالعام الماضي. السعر المعلن لقطع الأراضي في البلديات المجاورة لبلدية تيان ين هو من 22 إلى 62 مليون دونج/م2، اعتمادًا على الموقع وسهولة ربط حركة المرور.

ارتفعت أسعار الأراضي والفوائد في المناطق الضواحي في هانوي بسبب عوامل التخطيط وأنشطة المزادات. في النصف الأول من عام 2024، سجلت الأراضي في مناطق دونج آنه، وجيا لام، وتاش ثات، وكووك أواي (هانوي) زيادة في عمليات البحث من 48% إلى 104%، وقد أدى الطلب المتزايد إلى دفع أسعار الأراضي في المناطق الضواحي في هانوي إلى الارتفاع من 4% إلى 24% مقارنة بالنصف الثاني من عام 2023.

ويتوقع خبراء العقارات أن يستمر نشاط مزادات الأراضي حتى نهاية العام، حيث لم يتم تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة بعد، كما أن تحديد الأسعار الابتدائية المطبقة وفق إطار أسعار الدولة الحالي سيكون أقل بكثير من أنواع الأراضي الأخرى. ولذلك، لتجنب مخاطر "حرارة" الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد بشكل خاص وقطاعات العقارات بشكل عام بسبب تأثير وعواقب العديد من العوامل المذكورة أعلاه، يحتاج الناس إلى التنبه قبل الاستثمار أو وجود احتياجات سكنية حقيقية.

الافتقار إلى الأدوات اللازمة لتثبيت أسعار الأراضي

وبحسب البروفيسور دانج هونغ فو، فإن ما يفعله العديد من السماسرة هو الاتصال في كل مكان للاستفسار عن شراء العقارات، والذهاب لرؤية العقارات في العديد من الأماكن لتحفيز أسعار السوق. لقد كان حجم مزادات الأراضي في ضواحي هانوي في الأيام الأخيرة صغيراً للغاية، لذا يريد المضاربون استخدام مزادات الأراضي لرفع الأسعار، مما يثبت أن أسعار الأراضي ترتفع بالفعل، مما يدفع الناس إلى أسعار مرتفعة. في حين أن العديد من المنازل في وسط مدينة هانوي تغلق وتصبح فارغة بسبب تزايد شعبية التجارة الإلكترونية، فإن أسعار الأراضي في الضواحي ترتفع بشكل حاد، مما يعني أن هناك تأثيرًا من مجتمع الأعمال. نفتقر إلى الأدوات اللازمة لإدارة سوق الأراضي. في عام ٢٠٠٤، حظرت الحكومة تقسيم الأراضي وبيعها لعدم ملاءمتها لعملية التنمية الحضرية الحديثة. اشترى الكثيرون أراضي وتركوها هناك. لم تُستثمر الأراضي أو تُطور، بل احتُفظ بالأموال فيها، مما أدى إلى زيادة قيمتها أضعافًا مضاعفة. كما يحظر قانون الأعمال العقارية، الذي دخل حيز التنفيذ مؤخرًا، تقسيم الأراضي وبيعها في المناطق الحضرية الخاصة، والمناطق الحضرية من النوع الأول والثاني والثالث. لقد شددنا إجراءات تقسيم الأراضي وبيعها، لكننا ما زلنا نفتقر إلى الأداة الوحيدة، وهي ضريبة العقارات، لتحقيق استقرار أسعار السوق، حسبما قال البروفيسور دانغ هونغ فو.

المصدر: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm