مزادات الأراضي تشهد انتعاشاً مجدداً.

شهد سوق الأراضي في ضواحي هانوي مؤخراً ازدهاراً غير مسبوق، حيث تُباع جميع الأراضي المعروضة في المزادات بشكل متواصل. وتتجاوز أسعار المزايدة الناجحة في كل مزاد لاحق الأرقام القياسية للمزاد السابق.

أعلى بمرتين إلى ثلاث مرات من المنطقة المحيطة

في 28 يوليو/تموز، نجح مركز تطوير الأراضي في مقاطعة دان فونغ في تنظيم مزاد علني لـ 85 قطعة أرض، من بينها قطعة أرض بيعت بسعر 100 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، أي ضعف السعر الابتدائي. وفي 10 أغسطس/آب، شهد مزاد 68 قطعة أرض في مقاطعة ثانه أواي إقبالاً بلغ 7000 طلب، وفازت إحدى القطع بسعر تجاوز 100 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، الأمر الذي أثار دهشة الكثيرين.

شهد مزادٌ قياسيٌّ أُقيم مؤخراً في بلدة تيان ين، بمقاطعة هواي دوك، استمرّ قرابة 19 ساعة، من 19 أغسطس/آب حتى الساعة 4:30 صباحاً من يوم 20 أغسطس/آب. ووفقاً للمنظمين، اجتذب المزاد، الذي شمل 19 قطعة أرض في منطقة لونغ خوك ببلدة تيان ين، 517 مشاركاً، مع تقديم 1100 طلب. كان المزاد متوتراً ومُرهقاً للأعصاب، سواءً للمنظمين أو للمزايدين. وغادر الكثيرون مبكراً بسبب ارتفاع أسعار بعض القطع بشكلٍ مبالغ فيه، مدفوعين برغبةٍ جامحةٍ في الحصول على الأرض بأي ثمن.

بينما كان المستثمرون يتنافسون على المزايدة، كانت العديد من مجموعات الوساطة العقارية موجودة خارج منطقة المزاد، حيث كانت تبث مقاطع فيديو مباشرة على منصات التواصل الاجتماعي للإبلاغ عن الأجواء المحيطة بمنطقة المزاد بهدف تضخيم الأسعار والمضاربة لتحقيق الربح.

ونتيجة لذلك، وصل سعر المزايدة على القطعة LK03-12 (قطعة أرض زاوية بثلاث واجهات على الشارع) التي تزيد مساحتها عن 113 مترًا مربعًا إلى 133.3 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، أي أكثر من 18 ضعف السعر الابتدائي (7.3 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع). أما القطع المتبقية، فقد تراوحت أسعار المزايدة الفائزة بها بين 97.3 و127.3 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، وكان أدنى سعر فائز 91.3 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

أشار بعض الوسطاء الحاضرين إلى أن سعر العرض الفائز كان أعلى بكثير من سعر السوق الحالي في المنطقة. كما يُعد هذا السعر رقماً قياسياً جديداً لسعر عقار في ضواحي هانوي.

في صباح يوم 20 أغسطس، وبعد انتهاء المزاد، استمرّ العديد من سماسرة العقارات في العمل في موقع مزاد قرية لونغ خوك. وأفاد بعض السماسرة أن قطع الأراضي التي بيعت في المزاد تُعاد بيعها بزيادة تتراوح بين 300 و500 مليون دونغ فيتنامي، وذلك بحسب المنطقة والموقع. وقال أحد السماسرة: "بلغ سعر المزايدة الفائزة على القطعة LK03-12 (قطعة أرض زاوية بثلاث واجهات على الشارع)، والتي تزيد مساحتها عن 113 مترًا مربعًا، 133.3 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، ويعيد الفائز بيعها الآن مقابل 300 مليون دونغ فيتنامي. أما القطعتان اللتان حازتا على أقل سعر مزايدة فائز، وهما 91.3 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، فيُعاد بيعهما مقابل 600 مليون دونغ فيتنامي لكل منهما".

علّق السيد دينه مينه توان، مدير المنطقة الجنوبية لموقع Batdongsan.com.vn، قائلاً إن ارتفاع أسعار مزادات الأراضي سيزيد من تكاليف إزالة الأراضي للمشاريع الجديدة. وفي الوقت نفسه، من المرجح أن يرفع مالكو الأراضي في المنطقة المحيطة أسعار بيع أراضيهم تبعاً لذلك. كما أن الارتفاع المفاجئ في أسعار الأراضي قد يُؤدي إلى انتشار المضاربة العقارية، حيث يسارع الكثيرون إلى شراء الأراضي أملاً في الربح من استمرار ارتفاع الأسعار. إلا أن هذا قد يُؤدي إلى تجميد الأموال في الأراضي بدلاً من استثمارها في أنشطة اقتصادية أخرى.

وبحسب السيد توان، فإن أداة تاريخ الأسعار الخاصة بموقع Batdongsan.com.vn تُظهر أن العطاءات الفائزة لـ 19 قطعة أرض في منطقتي LK03 و LK03 في بلدية تيان ين، مقاطعة هواي دوك، كانت أعلى بمرتين إلى ثلاث مرات من سعر السوق السائد.

المنطقة التي تضم 19 قطعة أرض تم بيعها بالمزاد العلني مؤخراً في منطقة لونغ خوك، ببلدية تيان ين، مقاطعة هواي دوك، هانوي. الصورة: هوو هونغ

هل هناك أي شيء غير عادي؟

بحسب السيد نغوين فان دينه، رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام (VARS)، شهدت العديد من قطاعات العقارات في هانوي منذ نهاية العام الماضي ارتفاعات حادة في الأسعار، لا سيما أسعار الشقق التي ظلت مرتفعة (حيث بلغت نحو 60 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، مع ظهور بوادر ركود)، مما أدى إلى انخفاض هوامش الربح الاستثماري بشكل ملحوظ. أما بالنسبة للمساكن منخفضة الارتفاع في بعض المشاريع السكنية والمناطق الحضرية، فقد وصلت أسعارها إلى عدة مئات من ملايين الدونغ الفيتنامي للمتر المربع. ولذلك، يتجه العديد من المستثمرين إلى شراء قطع أراضٍ في المناطق الضواحي، حيث تحظى الأراضي المعروضة في المزادات باهتمام متزايد.

بحسب السيد دينه، مع تطبيق قوانين العقارات الجديدة، التي دخلت حيز التنفيذ في الأول من أغسطس، والتي شددت اللوائح المتعلقة بتقسيم الأراضي وبيعها، ازداد الطلب على أراضي الضواحي بشكل ملحوظ. وقد أثرت أنباء استعداد بعض أحياء هانوي للتحول إلى أحياء حضرية بحلول عام 2025 بشكل خاص على نفسية السكان والمستثمرين على حد سواء، مما دفع آلاف الأشخاص للمشاركة في مزادات الأراضي، في حين شهدت العديد من المزادات التي أُقيمت في نهاية عام 2023 إقبالاً ضعيفاً، بل واضطرت بعض قطع الأراضي إلى التأجيل بسبب قلة المشاركين.

في تصريح صحفي، قال البروفيسور دانغ هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، إن أسعار المزايدة الفائزة على الأراضي في ضواحي هانوي، الواقعة على بُعد 30-40 كيلومترًا من مركز المدينة، والتي ارتفعت إلى أكثر من 100 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، أمرٌ غير معتاد. وأضاف أن أسعار الأراضي في هذه المناطق تُضخّم بشكل مصطنع إلى مستويات لا يستطيع معظم الناس تحملها.

يرى المحامي نغوين فان هاي (نقابة المحامين في هانوي) أن مزادات الأراضي من المتوقع أن تُحقق فوائد فورية للميزانيات المحلية، ولكن إذا لم تُدار بصرامة، فقد تُؤدي إلى عواقب وخيمة. والدرس الواضح من السنوات السابقة هو أن التلاعب بأسعار الأراضي لا يُخلّ بالتوازن فحسب، بل يُتيح أيضًا فرصًا للمضاربين لرفع الأسعار أكثر لتحقيق الربح، مما قد يُؤدي إلى فقاعة عقارية غير مستدامة.

أشار الدكتور تران شوان لونغ، نائب مدير معهد فيتنام لأبحاث وتقييم سوق العقارات، إلى أن الأراضي المعروضة في مزادات علنية في ضواحي هانوي، مثل ثانه أواي وهواي دوك، حققت أسعارًا أعلى بكثير من قيمتها السوقية، ويعود ذلك جزئيًا إلى التلاعب والتضخم السعري من قبل المضاربين. وقد لاحظ الدكتور لونغ، خلال متابعته للمزادات الأخيرة، مشاركة المستثمرين من مقاطعات هاي دونغ وباك نينه وباك جيانغ، وتقديمهم عروضًا عالية. ويرى أن هذا عاملٌ سيرفع أسعار الأراضي والعقارات في الفترة المقبلة، مما سيصعّب على ذوي الاحتياجات الحقيقية الوصول إلى السوق. لذا، اقترح الدكتور تران شوان لونغ، لمنع المضاربة والتضخم السعري، رفع قيمة التأمين إلى 50% من القيمة الأولية، وأن لا يُسمح بشراء أو بيع أو توثيق الأراضي المعروضة في المزادات إلا بعد مرور عام أو عامين، أو فرض ضريبة أعلى في حال إعادة بيعها خلال هذه الفترة.

يجب على الناس أن يكونوا متيقظين.

بحسب ملاحظات مراسلي صحيفة "نغوي لاو دونغ" وإحصاءات الأسعار التاريخية من موقع batdongsan.com.vn، بلغ متوسط ​​سعر المتر المربع للأراضي في بلدية تيان ين، مقاطعة هواي دوك، خلال الربع الثاني من عام 2024 حوالي 43 مليون دونغ فيتنامي، بزيادة قدرها 48% تقريبًا مقارنةً بالعام السابق. وتراوحت أسعار الأراضي في البلديات المجاورة بين 22 و62 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، وذلك تبعًا للموقع وسهولة الوصول إليه عبر وسائل النقل.

ارتفع الإقبال على قطع الأراضي في ضواحي هانوي، وارتفعت أسعارها نتيجةً لعوامل التخطيط وأنشطة المزادات. ففي النصف الأول من عام 2024، زادت عمليات البحث عن قطع الأراضي في مناطق دونغ آنه، وجيا لام، وثاتش ذات، وكوك أواي (مدينة هانوي) بنسبة تتراوح بين 48% و104%، ما أدى إلى ارتفاع أسعار الأراضي في هذه المناطق بنسبة تتراوح بين 4% و24% مقارنةً بالنصف الثاني من عام 2023.

يتوقع خبراء العقارات استمرار نشاط مزادات الأراضي حتى نهاية العام، نظرًا لعدم تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة بعد. سيؤدي تحديد السعر المبدئي بناءً على إطار الأسعار الحكومي الحالي إلى انخفاض كبير في الأسعار مقارنةً بأنواع الأراضي الأخرى. لذا، ولتجنب المخاطر في ظلّ زخم مزادات الأراضي تحديدًا، وسوق العقارات عمومًا، نظرًا لتأثيرات وتداعيات عوامل عديدة، ينبغي على المستثمرين توخي الحذر قبل الاستثمار أو التفكير في شراء سكن.

نقص الأدوات اللازمة لتحقيق استقرار أسعار الأراضي.

بحسب البروفيسور دانغ هونغ فو، يقوم العديد من سماسرة العقارات بإجراء اتصالات هاتفية في كل مكان للاستفسار عن شراء الأراضي والمنازل، ويزورون العقارات في أماكن متفرقة بهدف رفع أسعار السوق بشكل مصطنع. وقد كان حجم مزادات الأراضي في ضواحي هانوي محدودًا للغاية في الأيام الأخيرة، ما يدفع المضاربين إلى استغلال هذه المزادات لرفع الأسعار، مُظهرين بذلك ارتفاعًا حقيقيًا في أسعار الأراضي، وموجهين الناس نحو شراء العقارات بأسعار أعلى. في الوقت نفسه، تُغلق العديد من العقارات في الشوارع الرئيسية بوسط هانوي أبوابها بسبب تزايد شعبية التجارة الإلكترونية، بينما تشهد أسعار الأراضي في الضواحي ارتفاعًا حادًا، ما يدل على نفوذ مجتمع الأعمال. "نفتقر إلى الأدوات اللازمة لإدارة سوق الأراضي. ففي عام 2004، حظرت الحكومة تقسيم الأراضي وبيعها لعدم توافق ذلك مع التنمية الحضرية الحديثة. اشترى كثيرون أراضيَ وتركوها دون تطوير. لم تُستثمر هذه الأراضي ولم تُطوّر، بل تراكمت فيها الأموال ببساطة، مما أدى إلى ارتفاع أسعارها بشكلٍ كبير. كما يحظر قانون أعمال العقارات الذي سُنّ مؤخرًا تقسيم الأراضي وبيعها في مدنٍ خاصة، من النوع الأول والثاني والثالث. لقد شددنا اللوائح المتعلقة بتقسيم الأراضي وبيعها، لكننا ما زلنا نفتقر إلى الأداة الوحيدة، وهي ضريبة العقارات، لتحقيق استقرار أسعار السوق"، هذا ما صرّح به البروفيسور دانغ هونغ فو.

المصدر: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm