مقترحات بشأن لوائح جديدة بشأن رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي

[إعلان 1]

العديد من التغييرات في قانون الأراضي لعام 2024 تؤثر على تمويل الأراضي

قالت وزارة المالية إن قانون الأراضي لعام 2024، الذي أقره المجلس الوطني الخامس عشر في دورته الاستثنائية الخامسة في 18 يناير 2024، أدخل تغييرات كبيرة تتعلق بتمويل الأراضي وكلف الحكومة بتفصيل عدد من المحتويات المتعلقة بتمويل الأراضي؛ بما في ذلك المحتوى المتعلق برسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي.

تشمل التغييرات الرئيسية في قانون الأراضي لعام 2024 التي تؤثر على تمويل الأراضي ما يلي: (أ) توسيع الحالات التي تستأجر فيها الدولة الأراضي وتدفع إيجارًا سنويًا للأراضي لضمان استقرار واستدامة إيرادات ميزانية الدولة من الأراضي؛ (ثانيا) وضع قواعد أكثر تفصيلا بشأن حالات استرداد الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية بما يخدم المصلحة الوطنية والعامة؛ (ثالثا) القواعد المنظمة للفصل بين حالات مزاد حقوق استخدام الأراضي والمناقصة لاختيار المستثمرين المستغلين للأرض؛ - الأنظمة الخاصة بالأراضي متعددة الأغراض وتحصيل الالتزامات المالية لهذا النوع من الأراضي؛ (iv) إلغاء إطار أسعار الأراضي الحكومي؛ قائمة أسعار الأراضي مبنية حسب المساحة والموقع أو مبنية لكل قطعة أرض على أساس منطقة القيمة، قطعة أرض قياسية (للمناطق ذات الخرائط العقارية الرقمية وقاعدة بيانات أسعار الأراضي) لأول مرة يتم الإعلان عنها وتطبيقها اعتبارًا من 1 يناير 2026 وتعديلها وتعديلها واستكمالها سنويًا (بدلاً من 5 سنوات كما في قانون الأراضي لعام 2013)، وفي نفس الوقت توسع حالات تطبيق قائمة أسعار الأراضي لحساب الالتزامات المالية على الأرض؛ وعليه فإن سعر الأرض المستخدم في حساب رسوم استخدام الأرض وإيجارات الأراضي للأسر والأفراد عندما تقوم الدولة بتخصيص الأرض أو تأجيرها أو الاعتراف بحقوق استخدام الأرض هو سعر الأرض الموجود في قائمة أسعار الأراضي (إلغاء التنظيم السابق بشأن الحساب وفقًا لأسعار الأراضي المحددة في بعض الحالات)؛ (v) لامركزية سلطة تحديد أسعار الأراضي المحددة لرئيس اللجنة الشعبية للمنطقة في حالات تخصيص الأراضي وتأجير الأراضي والسماح بتغيير أغراض استخدام الأراضي بموجب سلطة اللجنة الشعبية للمنطقة على النحو المنصوص عليه في البند 2 والبند 4 من المادة 123 من قانون الأراضي لعام 2024؛ (السادس) الابتكار في عملية حساب سعر الأرض: في حالة تطبيق سعر الأرض في جدول أسعار الأرض لحساب رسوم استخدام الأرض وإيجار الأرض، يجب على اللجنة الشعبية على المستوى المختص تسجيل سعر الأرض في القرار بشأن تخصيص الأرض، وإيجار الأرض، وإذن تغيير غرض استخدام الأرض، وتمديد حق استخدام الأرض، وتعديل مدة استخدام الأرض، وتغيير شكل استخدام الأرض؛ في حالة تحديد أسعار محددة للأراضي لحساب رسوم الانتفاع بالأراضي وإيجارات الأراضي، يجب على اللجنة الشعبية على المستوى المختص إصدار قرار بشأن سعر الأرض خلال مدة لا تتجاوز 180 يوماً من تاريخ تحديد سعر الأرض؛ (vii) في حالات الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي، لا يلزم اتخاذ إجراءات لتحديد أسعار الأراضي وحساب رسوم استخدام الأراضي المعفاة وإيجار الأراضي. لا يتعين على مستخدمي الأراضي المعفيين من رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي القيام بإجراءات طلب الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي...

ولتحديد الأحكام الجديدة لقانون الأراضي لعام 2024، فإن إصدار مرسوم حكومي يوضح رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي له أساس قانوني.

الحاجة إلى تحسين السياسات لتتناسب مع الواقع الجديد

وقالت وزارة المالية إن سياسة تحصيل رسوم الانتفاع بالأراضي وإيجارات الأراضي هي جزء من سياسة تمويل الأراضي. وفي الآونة الأخيرة، وبالتزامن مع سياسة تمويل الأراضي العامة، تم ترسيخ سياسة تحصيل رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي تدريجياً وفقاً لمبادئ السوق والشفافية والمساواة بين القطاعات الاقتصادية؛ المساهمة في تشجيع الاستخدام الاقتصادي والفعال للأراضي، والحد تدريجيا من المضاربة والاستخدام غير الرشيد للأراضي، والمساهمة في توجيه وتشجيع تطوير سوق العقارات. فضلاً عن النتائج المهمة التي تم تحقيقها، فإن اللوائح الخاصة برسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي التي وجهت قانون الأراضي لعام 2013 كشفت أيضاً عن بعض أوجه القصور والقيود التي تحتاج إلى التغلب عليها.

لمراجعة وتلخيص تنفيذ السياسات المتعلقة بتحصيل رسوم استخدام الأراضي، وتحصيل إيجارات الأراضي، وتحصيل إيجارات المسطحات المائية وفقًا لقانون الأراضي لعام 2013، أصدرت وزارة المالية النشرة الرسمية رقم 8335/BTC-QLCS بتاريخ 28 يوليو 2021 إلى اللجان الشعبية في المقاطعات والمدن التي تديرها الحكومة المركزية تطلب تقييم تنفيذ السياسات المتعلقة بتحصيل رسوم استخدام الأراضي، وتحصيل إيجارات الأراضي، وتحصيل إيجارات المسطحات المائية والتوصيات والمقترحات بشأن المحتويات التي تحتاج إلى تعديل واستكمال لهذه السياسات.

وبناء على تجميع التقارير الواردة من المحليات، هناك بعض المشاكل المتعلقة بما يلي:

تحصيل رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي عند تغيير أغراض استخدام الأراضي في الحالات التي تتلقى فيها المنظمات الاقتصادية قانونيًا تحويلات حقوق استخدام الأراضي وفقًا لقوانين الأراضي لتنفيذ مشاريع استثمارية لأنه وفقًا للقانون الحالي، من الضروري وضع خطة تعويض وتطهير الموقع (افتراض) للمقارنة مع أعلى مبلغ من المال (دفعته المنظمة لتلقي نقل حقوق استخدام الأراضي وحقوق إيجار الأراضي) تم خصمه من رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي؛ ويؤدي هذا إلى إنشاء إجراءات إدارية إضافية؛ بالإضافة إلى ذلك، لا توجد لوائح بشأن التعامل مع حالات استلام تحويلات العديد من أنواع الأراضي ثم تغيير الغرض لتنفيذ مشاريع استثمارية باستخدام أشكال استخدام الأراضي المختلطة.

فيما يتعلق بمبدأ الإعفاء وتخفيض رسوم الانتفاع بالأراضي وإيجارها (هل يتم إعفاء أو تخفيض تخصيص الأراضي وتأجيرها بالمزاد العلني؛ وفي حالة تخصيص الأراضي لإعادة التوطين عندما تسترد الدولة الأراضي، هل يتم إعفاء أو تخفيض رسوم الانتفاع بالأراضي؟ لم يتم تنظيم عملية التفتيش والتعامل مع المخالفات بعد إعفاء وتخفيض رسوم الانتفاع بالأراضي وإيجارها بشكل محدد حتى الآن).

مشاكل في تحديد المنطقة للمواضيع ومستوى الإعفاء وتخفيض رسوم استخدام الأراضي للمواضيع المؤهلة للحصول على حوافز رسوم استخدام الأراضي عند تخصيص الأراضي أو الاعتراف بحقوق استخدام الأراضي لأن هناك حاليًا لوائح على قائمة مناطق الحوافز الاستثمارية وفقًا للمناطق على مستوى المقاطعة، ولكن في المناطق على مستوى المقاطعة، توجد بلديات ليست في مناطق ذات ظروف اجتماعية واقتصادية صعبة أو مناطق على مستوى المقاطعة ليست في قائمة المناطق التفضيلية ولكن بها بلديات أو قرى في مناطق تفضيلية، ومن غير الواضح كيف يتم تنفيذ حساب الحوافز حسب المنطقة.

فيما يتعلق بتحصيل رسوم استخدام الأراضي وتحصيل إيجارات الأراضي عند تعديل مخطط البناء التفصيلي عدة مرات، فإن تغيير المعايير مثل أساس حساب تحصيل رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي يتغير أو يظل دون تغيير؛ الأرض قبل تعديل التخطيط هي الأرض المخصصة والمستأجرة من خلال مزاد حقوق استخدام الأراضي.

لا توجد لوائح محددة بشأن خصم مبالغ التعويضات وتطهير الموقع لكل نوع من المشاريع ذات الاستخدام المختلط للأراضي؛ كيفية حساب مبلغ التعويض، استرداد GPMB في حالة تخصيص الأراضي دون تحصيل رسوم استخدام الأراضي، تخصيص الأراضي المعفاة من رسوم استخدام الأراضي.

إن القواعد المنظمة للتعامل الانتقالي غير موجودة في بعض الحالات العملية....

وبناء على ذلك قامت وزارة المالية بتجميع الوثائق وتقييمها وإرسالها إلى وزارة الموارد الطبيعية والبيئة للبحث واستكمال المسودة في عملية إعداد قانون الأراضي 2024. وفي الوقت نفسه، ترى وزارة المالية أنه من الضروري استكمال (استبدال المراسيم التوجيهية لقانون الأراضي لعام 2013 المذكورة أعلاه) لحل القضايا التي تنشأ في عملية تنفيذ المراسيم الحالية بشأن تحصيل رسوم استخدام الأراضي وتحصيل إيجار الأراضي (المرسوم رقم 45/2014/ND-CP، المرسوم رقم 46/2014/ND-CP، المرسوم رقم 135/2016/ND-CP، المرسوم رقم 123/2017/ND-CP للحكومة) لتناسب الواقع الجديد، وإصلاح الإجراءات الإدارية، وضمان التعبئة الفعالة لإيرادات رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي في ميزانية الدولة؛ المساهمة في تعزيز الاستغلال والاستخدام الفعال للأراضي، والمساهمة في التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

بشأن لائحة الإعفاء وتخفيض إيجار الأراضي

قالت وزارة المالية إنه من حيث المبدأ إعفاء وتخفيض إيجار الأراضي: قانون الأراضي 2024 لا ينص صراحة على ما هو إعفاء وتخفيض إيجار الأراضي. ومع ذلك، طوال عملية صياغة قانون الأراضي ومحتوى تصميم المواد المتعلقة بالحالات التي يجب فيها إجراء المزادات والمناقصات للمشاريع التي تستخدم الأراضي، تم إظهار المبدأ التالي: الإعفاء من إيجار الأرض يعني السماح لمستخدمي الأراضي بعدم دفع إيجار الأرض طوال فترة الإيجار بالكامل؛ والباقي هو تخفيض إيجار الأرض. ولذلك تنص المادة 39 والمادة 40 من مشروع المرسوم على إعفاء وتخفيض إيجار الأرض استناداً إلى المبادئ التالية: (أ) الإعفاء من إيجار الأرض يسمح لمستخدمي الأرض بعدم دفع إيجار الأرض عن كامل فترة الإيجار؛ (ii) تخفيض إيجار الأرض هو السماح لمستخدمي الأرض بعدم دفع مبلغ محدد يتم حسابه كنسبة مئوية (%) من إيجار الأرض المستحق الدفع.

فيما يتعلق بحالات الإعفاء من إيجار الأرض: تنص الفقرة 1 والفقرة 2 من المادة 157 من قانون الأراضي لسنة 2024 على حالات الإعفاء أو التخفيض من رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأرض؛ وفي الوقت نفسه، تحدد سلطة الحكومة في تحديد حالات أخرى للإعفاء أو التخفيض من رسوم الانتفاع بالأراضي وإيجارات الأراضي غير المنصوص عليها في الفقرة الأولى من المادة 157 بعد الحصول على موافقة اللجنة الدائمة لمجلس الأمة. ولذلك فإن مشروع المرسوم ينص بشكل محدد على حالات الإعفاء من إيجار الأراضي؛ إن تصميم مستويات خفض إيجارات الأراضي وفقًا لقطاعات الحوافز الاستثمارية ومواقع الحوافز الاستثمارية وفقًا لأحكام قانون الاستثمار يشبه بشكل أساسي اللوائح الحالية في المرسوم رقم 46/2014/ND-CP (المعدل والمكمل في المرسوم رقم 135/2016/ND-CP، المرسوم رقم 123/2017/ND-CP).

تنص المادة 157 من قانون الأراضي لعام 2024 فقط على الإعفاء وتخفيض رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي في حالات استخدام الأراضي لأغراض الإنتاج والأعمال في قطاعات الحوافز الاستثمارية أو في مناطق الحوافز الاستثمارية (بغض النظر عن القطاعات الاجتماعية كما في قانون الأراضي لعام 2013). وعليه فإن المادتين 39 و40 من مشروع المرسوم تتضمنان فقط أحكاما عامة بشأن مستويات تفضيلية للإعفاء وتخفيض رسوم استخدام الأراضي للمشاريع في قطاعات ومناطق الحوافز الاستثمارية دون وضع حوافز منفصلة للمشاريع التي تستخدم الأراضي لبناء أشغال عامة لأغراض تجارية (التأميم).

وفي الوقت نفسه، تنص المادة 50 من الفقرة 6 على أحكام انتقالية بشأن رسوم استخدام الأراضي؛ تنص المادة 14 من المادة 51 على أحكام انتقالية بشأن تحصيل إيجارات الأراضي؛ وتلغى أحكام الإعفاء التفضيلي وتخفيض إيجار الأراضي للمشاريع في القطاع الاجتماعي المنصوص عليها في المرسوم رقم 69/2008/ND-CP المؤرخ 30 مايو 2008 والمرسوم رقم 59/2014/ND-CP المؤرخ 16 يونيو 2014 الصادر عن الحكومة.

إجراءات الإعفاء والتخفيض

فيما يتعلق بإجراءات الإعفاء والتخفيض: تنص الفقرة 3 من المادة 157 من قانون الأراضي لسنة 2024 على أنه في حالات الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي، لا يلزم القيام بإجراءات تحديد أسعار الأراضي وحساب رسوم استخدام الأراضي المعفاة وإيجار الأراضي. لا يتعين على مستخدمي الأراضي المعفيين من رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي القيام بإجراءات لطلب الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي.

ومن ثم ضمان متابعة تنفيذ شروط الإعفاء من رسوم الانتفاع بالأراضي وإيجارات الأراضي وفقاً للأنظمة؛ "ضمان إعفاء رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي للمستحقين، وتجنب خسارة إيرادات الموازنة العامة للدولة، وضمان فعالية السياسات التفضيلية للدولة...)، وفي مشروع المرسوم، ينص على إعفاء رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي في قرار إيجار الأراضي؛" وفي الوقت نفسه، ينص على مسؤوليات: (أ) السلطات الضريبية في حساب مبلغ رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي المراد تخفيضها، وتقديمها إلى اللجنة الشعبية من نفس المستوى لاتخاذ قرار بشأن استرداد مبلغ رسوم استخدام الأراضي التي خفضتها بنفسها؛ (ii) تتولى هيئة الموارد الطبيعية والبيئة إعداد الإحصائيات وتلخيص حالات الإعفاء من إيجار الأراضي. خلال عملية التنفيذ، تقوم هيئة الموارد الطبيعية والبيئة بشكل دوري بالتفتيش والمراجعة وتحديد مدى استيفاء شروط حوافز الإعفاء من إيجار الأراضي. إذا تبين أن الشخص الذي تم إعفاؤه من إيجار الأرض لا يستوفي شروط إعفاء إيجار الأرض، فيجب عليه إبلاغ اللجنة الشعبية على نفس المستوى لاتخاذ قرار إلغاء إعفاء إيجار الأرض ونقل المعلومات إلى وكالة الضرائب للتنسيق في حساب وتحصيل ودفع مبلغ إيجار الأرض المستحق الدفع (غير المعفى) وفقًا للسياسة وسعر الأرض في وقت قرار إيجار الأرض والمبلغ المعادل للتأخر في دفع إيجار الأرض وفقًا لأحكام قانون إدارة الضرائب.

حكمة

[إعلان 2]
مصدر