مقترحات بشأن لوائح جديدة بشأن رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي

[إعلان 1]

العديد من التغييرات في قانون الأراضي لعام 2024 تؤثر على تمويل الأراضي

وقالت وزارة المالية إن قانون الأراضي لعام 2024، الذي أقره المجلس الوطني الخامس عشر في دورته الاستثنائية الخامسة في 18 يناير 2024، أدخل تغييرات كبيرة تتعلق بتمويل الأراضي وكلف الحكومة بتفصيل عدد من المحتويات المتعلقة بتمويل الأراضي؛ بما في ذلك المحتويات المتعلقة برسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي.

تتضمن التغييرات الرئيسية لقانون الأراضي لعام 2024 التي تؤثر على تمويل الأراضي ما يلي: (أ) توسيع الحالات التي تستأجر فيها الدولة الأراضي وتدفع إيجارًا سنويًا للأرض لضمان استقرار واستدامة إيرادات ميزانية الدولة من الأراضي؛ (ب) لوائح أكثر تحديدًا بشأن حالات استرداد الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية من أجل المصالح الوطنية والعامة؛ (ج) لوائح تفصل حالات مزادات حقوق استخدام الأراضي والعطاءات لاختيار المستثمرين الذين يستخدمون الأراضي؛ واللوائح المتعلقة بالأراضي متعددة الأغراض وتحصيل الالتزامات المالية لهذا النوع من الأراضي؛ (د) إلغاء إطار أسعار الأراضي الحكومي؛ تم بناء اللائحة الخاصة بقائمة أسعار الأراضي وفقًا للمساحة والموقع أو تم بناؤها لكل قطعة أرض على أساس منطقة القيمة وقطعة الأرض القياسية (للمناطق ذات الخرائط العقارية الرقمية وقاعدة بيانات أسعار الأراضي) لأول مرة ليتم الإعلان عنها وتطبيقها اعتبارًا من 1 يناير 2026 وتعديلها وتعديلها واستكمالها سنويًا (بدلاً من 5 سنوات كما في قانون الأراضي لعام 2013) ، وفي الوقت نفسه توسع حالات تطبيق قائمة أسعار الأراضي لحساب الالتزامات المالية على الأرض ؛ وفقًا لذلك ، فإن سعر الأرض لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي للأسر والأفراد عندما تخصص الدولة الأرض أو تؤجر الأرض أو تعترف بحقوق استخدام الأراضي هو سعر الأرض في قائمة أسعار الأراضي (إلغاء اللائحة الخاصة بالحساب وفقًا لأسعار الأراضي المحددة في بعض الحالات كما كان من قبل) ؛ (v) لامركزية سلطة تحديد أسعار الأراضي المحددة لرئيس اللجنة الشعبية للمنطقة في حالات تخصيص الأراضي وتأجير الأراضي والإذن بتغيير أغراض استخدام الأراضي بموجب سلطة اللجنة الشعبية للمنطقة على النحو المنصوص عليه في البند 2 والبند 4 من المادة 123 من قانون الأراضي لعام 2024؛ (vi) ابتكار عملية حساب سعر الأرض: في حالة تطبيق أسعار الأراضي في قائمة أسعار الأراضي لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي، يجب على اللجنة الشعبية على المستوى المختص تسجيل سعر الأرض في القرار الخاص بتخصيص الأراضي وتأجير الأراضي والإذن بتغيير أغراض استخدام الأراضي وتمديد حقوق استخدام الأراضي وتعديل مدة استخدام الأراضي وتغيير شكل استخدام الأراضي؛ في حالة تحديد أسعار الأراضي المحددة لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي، يجب على اللجنة الشعبية على المستوى المختص إصدار قرار بشأن سعر الأرض في غضون 180 يومًا على الأكثر من وقت تحديد سعر الأرض؛ (vii) في حالات الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي وإيجارها، لا يلزم اتخاذ إجراءات لتحديد أسعار الأراضي وحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارها المعفاة. ولا يُطلب من مستخدمي الأراضي المعفيين من رسوم استخدام الأراضي وإيجارها اتخاذ إجراءات لطلب الإعفاء منها، وما إلى ذلك.

ولتحديد الأحكام الجديدة لقانون الأراضي لعام 2024، فإن إصدار مرسوم حكومي يوضح رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي له أساس قانوني.

الحاجة إلى تحسين السياسات لتتناسب مع الواقع الجديد

صرحت وزارة المالية بأن سياسة تحصيل رسوم استخدام الأراضي وإيجاراتها جزء من سياسة تمويل الأراضي. وخلال الفترة الماضية، وإلى جانب سياسة تمويل الأراضي بشكل عام، تم ترسيخ سياسة تحصيل رسوم استخدام الأراضي وإيجاراتها تدريجيًا وفقًا لمبادئ السوق والشفافية والمساواة بين القطاعات الاقتصادية، مما ساهم في تشجيع الاستخدام الاقتصادي والفعال للأراضي، والحد تدريجيًا من المضاربة والاستخدام غير الرشيد لها، مما ساهم في توجيه وتشجيع تطوير سوق العقارات. بالإضافة إلى النتائج المهمة التي تحققت، كشفت اللوائح المتعلقة برسوم استخدام الأراضي وإيجاراتها، والتي وجهت قانون الأراضي لعام 2013، عن بعض أوجه القصور والقيود التي يجب التغلب عليها.

لمراجعة وتلخيص تنفيذ السياسات المتعلقة بتحصيل رسوم استخدام الأراضي، وتحصيل إيجارات الأراضي، وتحصيل إيجارات المسطحات المائية وفقًا لقانون الأراضي لعام 2013، أصدرت وزارة المالية النشرة الرسمية رقم 8335/BTC-QLCS بتاريخ 28 يوليو 2021 إلى اللجان الشعبية في المقاطعات والمدن التي تديرها الحكومة المركزية تطلب تقييم تنفيذ السياسات المتعلقة بتحصيل رسوم استخدام الأراضي، وتحصيل إيجارات الأراضي، وتحصيل إيجارات المسطحات المائية والتوصيات والمقترحات بشأن المحتويات التي تحتاج إلى تعديل واستكمال لهذه السياسات.

وبناء على تجميع التقارير الواردة من المحليات، هناك بعض المشاكل المتعلقة بما يلي:

تحصيل رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي عند تغيير أغراض استخدام الأراضي في الحالات التي تتلقى فيها المنظمات الاقتصادية قانونيًا تحويلات حقوق استخدام الأراضي وفقًا لقوانين الأراضي لتنفيذ مشاريع استثمارية لأنه وفقًا للقانون الحالي، من الضروري وضع خطة تعويض وتطهير الموقع (افتراض) للمقارنة مع أعلى مبلغ من المال (دفعته المنظمة لتلقي نقل حقوق استخدام الأراضي وحقوق إيجار الأراضي) مطروحًا من رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي؛ وهذا يخلق إجراءات إدارية إضافية؛ بالإضافة إلى ذلك، لا توجد لوائح بشأن التعامل مع حالات تلقي عمليات نقل العديد من أنواع الأراضي ثم تغيير الغرض لتنفيذ مشاريع استثمارية باستخدام الأراضي بشكل مختلط.

فيما يتعلق بمبدأ الإعفاء وتخفيض رسوم الانتفاع بالأراضي وإيجارها (هل يتم إعفاء أو تخفيض تخصيص الأراضي وتأجيرها بالمزاد العلني؛ وفي حالة تخصيص الأراضي لإعادة التوطين عندما تسترد الدولة الأراضي، هل يتم إعفاء أو تخفيض رسوم الانتفاع بالأراضي؟ لم يتم تنظيم عملية التفتيش والتعامل مع المخالفات بعد إعفاء وتخفيض رسوم الانتفاع بالأراضي وإيجارها بشكل محدد حتى الآن).

مشاكل في تحديد المنطقة للمواضيع ومستوى الإعفاء وتخفيض رسوم استخدام الأراضي للمواضيع المؤهلة للحصول على حوافز رسوم استخدام الأراضي عند تخصيص الأراضي أو الاعتراف بحقوق استخدام الأراضي لأن هناك حاليًا لوائح على قائمة مناطق الحوافز الاستثمارية وفقًا للمناطق على مستوى المقاطعة، ولكن في المناطق على مستوى المقاطعة، توجد بلديات ليست في مناطق ذات ظروف اجتماعية واقتصادية صعبة أو مناطق على مستوى المقاطعة ليست في قائمة المناطق التفضيلية ولكن بها بلديات أو قرى في مناطق تفضيلية، ومن غير الواضح كيف يتم تنفيذ حساب الحوافز حسب المنطقة.

فيما يتعلق بتحصيل رسوم استخدام الأراضي وتحصيل إيجار الأراضي، عندما يتم تعديل تخطيط البناء التفصيلي عدة مرات، وتغيير المعايير مثل أساس حساب تحصيل رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي، وتغييرها أو عدم تغييرها؛ فإن الأرض قبل تعديل التخطيط هي أرض مخصصة ومستأجرة من خلال شكل مزاد حقوق استخدام الأراضي.

لا توجد قواعد محددة بشأن خصم التعويضات وتطهير الموقع لكل نوع من المشاريع ذات الاستخدام المختلط للأراضي؛ كيفية حساب استرداد التعويضات وتطهير الموقع في حالات تخصيص الأراضي دون تحصيل رسوم استخدام الأراضي، وتخصيص الأراضي المعفاة من رسوم استخدام الأراضي.

إن القواعد المنظمة للتعامل الانتقالي غير موجودة في بعض الحالات العملية....

وبناءً على ذلك، قامت وزارة المالية بتجميع وتقييم وإرسال الوثائق إلى وزارة الموارد الطبيعية والبيئة للبحث واستكمال المسودة في عملية تطوير قانون الأراضي لعام 2024. وفي الوقت نفسه، ترى وزارة المالية أنه من الضروري استكمال (استبدال المراسيم التوجيهية لقانون الأراضي لعام 2013 المذكور أعلاه) لحل المشكلات الناشئة في عملية تنفيذ المراسيم الحالية بشأن تحصيل رسوم استخدام الأراضي وتحصيل إيجار الأراضي (المرسوم رقم 45/2014/ND-CP، المرسوم رقم 46/2014/ND-CP، المرسوم رقم 135/2016/ND-CP، المرسوم رقم 123/2017/ND-CP للحكومة) لتناسب الواقع الجديد، وإصلاح الإجراءات الإدارية، وضمان التعبئة الفعالة لرسوم استخدام الأراضي وإيرادات إيجار الأراضي في ميزانية الدولة؛ والمساهمة في تعزيز الاستغلال والاستخدام الفعالين للأراضي، والمساهمة في التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

بشأن لائحة الإعفاء وتخفيض إيجار الأراضي

قالت وزارة المالية أنه من حيث المبدأ، الإعفاء وتخفيض إيجار الأرض: لا ينص قانون الأراضي لعام 2024 على وجه التحديد على ما هو الإعفاء من إيجار الأرض وما هو تخفيض إيجار الأرض. ومع ذلك، طوال عملية صياغة قانون الأراضي والمعبر عنها في تصميم المواد المتعلقة بالحالات التي يجب فيها إجراء المزادات والعطاءات للمشاريع التي تستخدم الأرض، يظهر المبدأ: الإعفاء من إيجار الأرض يسمح لمستخدمي الأراضي بعدم دفع إيجار الأرض طوال مدة الإيجار بالكامل؛ والباقي هو تخفيض إيجار الأرض. لذلك، في المادتين 39 و40 من مشروع المرسوم، تستند اللوائح المتعلقة بالإعفاء وتخفيض إيجار الأرض إلى المبدأ التالي: (أ) الإعفاء من إيجار الأرض يسمح لمستخدمي الأراضي بعدم دفع إيجار الأرض طوال مدة الإيجار بالكامل؛ (ب) تخفيض إيجار الأرض يسمح لمستخدمي الأراضي بعدم دفع مبلغ محدد محسوب كنسبة مئوية (%) من إيجار الأرض المستحق.

فيما يتعلق بحالات الإعفاء من إيجار الأراضي: تنص المادة 157 من قانون الأراضي لعام 2024، في البندين 1 و2، تحديدًا على حالات الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي وتخفيضها؛ وفي الوقت نفسه، تنص على سلطة الحكومة في تحديد حالات أخرى للإعفاء من رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي وتخفيضها غير المحددة في البند 1 من المادة 157 بعد الحصول على موافقة اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية. ولذلك، ينص مشروع المرسوم تحديدًا على حالات الإعفاء من إيجار الأراضي؛ ويصمم مستويات تخفيض إيجار الأراضي وفقًا لقطاعات ومواقع حوافز الاستثمار وفقًا لأحكام قانون الاستثمار، والتي تشبه بشكل أساسي اللوائح الحالية في المرسوم رقم 46/2014/ND-CP (المعدل والمكمل في المرسوم رقم 135/2016/ND-CP، والمرسوم رقم 123/2017/ND-CP).

تنص المادة 157 من قانون الأراضي لعام 2024 فقط على إعفاء وتخفيض رسوم استخدام الأراضي وإيجاراتها في حالات استخدام الأراضي لأغراض الإنتاج والأعمال التجارية في قطاعات ومناطق حوافز الاستثمار (بغض النظر عن القطاعات الاجتماعية كما في قانون الأراضي لعام 2013). لذلك، تنص المادتان 39 و40 من مشروع المرسوم فقط على قواعد عامة بشأن المستويات التفضيلية للإعفاء وتخفيض رسوم استخدام الأراضي للمشاريع في قطاعات ومناطق حوافز الاستثمار، دون وضع حوافز منفصلة للمشاريع التي تستخدم الأراضي لبناء أشغال عامة لأغراض تجارية (الشمول).

وفي الوقت نفسه، تنص المادة 50 من الفقرة 6 على أحكام انتقالية بشأن رسوم استخدام الأراضي؛ وتنص المادة 51 من الفقرة 14 على أحكام انتقالية بشأن تحصيل إيجار الأراضي؛ وتُلغى الأحكام المتعلقة بالإعفاء التفضيلي وتخفيض إيجار الأراضي للمشاريع في القطاع الاجتماعي على النحو المنصوص عليه في المرسوم رقم 69/2008/ND-CP المؤرخ 30 مايو 2008 والمرسوم رقم 59/2014/ND-CP المؤرخ 16 يونيو 2014 الصادر عن الحكومة.

إجراءات الإعفاء والتخفيض

فيما يتعلق بإجراءات الإعفاء والتخفيض: تنص المادة 157 من قانون الأراضي لعام 2024، الفقرة 3، على أنه في حالات الإعفاء من رسوم الانتفاع وإيجار الأراضي، لا يلزم اتخاذ إجراءات لتحديد أسعار الأراضي وحساب رسوم الانتفاع وإيجار الأراضي المعفاة. ولا يتعين على مستخدمي الأراضي المعفيين من رسوم الانتفاع وإيجار الأراضي اتخاذ إجراءات لطلب الإعفاء من رسوم الانتفاع وإيجار الأراضي.

لذلك، لضمان الإشراف على تنفيذ شروط الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي وفقًا للوائح؛ لضمان الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي للكائنات المناسبة، لتجنب فقدان إيرادات ميزانية الدولة، لضمان فعالية سياسات الدولة التفضيلية...)، ينص مشروع المرسوم على تسجيل الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي في قرار إيجار الأرض؛ وفي الوقت نفسه، ينص على مسؤوليات: (أ) السلطات الضريبية في حساب مبلغ رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي المراد تخفيضها، وتقديمها إلى اللجنة الشعبية من نفس المستوى لاتخاذ قرار باسترداد مبلغ رسوم استخدام الأراضي التي خفضتها بنفسها؛ (ب) وكالات الموارد الطبيعية والبيئة مسؤولة عن تجميع الإحصاءات وتلخيص حالات إعفاء إيجار الأراضي. أثناء عملية التنفيذ، يجب على وكالة الموارد الطبيعية والبيئة أن تقوم بشكل دوري بفحص ومراجعة وتحديد مدى استيفاء شروط حوافز إعفاء إيجار الأراضي. إذا تبين أن الشخص الذي تم إعفاؤه من إيجار الأرض لا يستوفي شروط إعفاء إيجار الأرض، فيجب عليه إبلاغ اللجنة الشعبية على نفس المستوى لاتخاذ قرار إلغاء إعفاء إيجار الأرض ونقل المعلومات إلى وكالة الضرائب للتنسيق في حساب وتحصيل ودفع مبلغ إيجار الأرض المستحق الدفع (غير المعفى) وفقًا للسياسة وسعر الأرض في وقت قرار إيجار الأرض والمبلغ المعادل للتأخر في دفع إيجار الأرض وفقًا لأحكام قانون إدارة الضرائب.

حكمة

[إعلان 2]
مصدر