تجد شركات العقارات كل السبل "لإنقاذ نفسها".

مع ارتفاع أسعار الفائدة، بالإضافة إلى إعلان العديد من البنوك أنها وصلت إلى حدودها الائتمانية وتقييد القروض المقدمة لشركات العقارات لتطوير المشاريع، تُجبر الشركات على إيجاد طرق "لإنقاذ نفسها".

تستكشف شركات العقارات جميع الطرق الممكنة لجمع رأس المال لتطوير المشاريع (صورة: جيا هوي)

أواجه صعوبة في تأمين التمويل اللازم لتطوير المشروع.

في إطار خطتها لتطوير أعمالها بهدف التحول من وحدة توزيع إلى مستثمر في المشاريع، قررت شركة DK المساهمة في مدينة هو تشي منه، في فبراير 2026، شراء مشروع سكني فاخر يُدعى "تو آم زان" (البيت الأخضر) في حي بن كات بمدينة هو تشي منه. يمتد المشروع على مساحة هكتار واحد، ويضم حوالي 1500 شقة، ويتمتع بوثائق قانونية شبه مكتملة. ويبلغ سعر البيع المطلوب من المطور 250 مليار دونغ فيتنامي.

بعد دراسة السوق والتواصل مع البائع، حددت شركة DK سعر الشراء عند 235 مليار دونغ فيتنامي. ثم تعاملت الشركة مع بنك VietinBank ، إلا أن البنك رفض منحها قرضًا بحجة عدم كفاية حدود الائتمان، وأن سعر الفائدة المعروض كان حوالي 14%.

بحسب مسؤولي شركة DK، فقد قدمت الشركة طلبات إلى العديد من البنوك الأخرى، جميعها بأسعار فائدة مرتفعة تتراوح بين 12% و14% سنوياً. إضافةً إلى ذلك، تراوحت رسوم معالجة القروض التي تفرضها البنوك بين 5% و7% من إجمالي مبلغ القرض.

تُجبر شركات العقارات على البحث عن سبل لتأمين تمويل مشاريعها، ما يضطرها إلى قبول أسعار فائدة مرتفعة ومخاطر كبيرة. ولا يقتصر تأثير الضغط على التدفقات النقدية على تآكل الأرباح فحسب، بل يدفع العديد من الشركات إلى وضعٍ يُجبرها على "إنقاذ نفسها" بأي ثمن.

قال أحد قادة شركة DK: "عند الشروع في أي مشروع، نضطر إلى اقتراض المال لشراء الأرض، وإتمام الإجراءات القانونية، ودفع ضريبة الأرض للدولة، وتغطية تكاليف البناء. قد يصل المبلغ المقترض إلى مليارات الدونغ. وبمعدل فائدة سنوي قدره 14% وفترة سداد تصل إلى ثلاث سنوات تقريبًا، إذا اقترضنا مليار دونغ، فسيتعين على الشركة تحمل تكاليف فائدة تبلغ حوالي 42%. في حين أن هامش الربح لكل مشروع لا يتجاوز 20%، فإن تكلفة الفائدة هذه ستُضاف إلى سعر المنزل، مما سيرفع الأسعار ويجعل بيعه صعبًا للغاية".

يواجه السيد فو فان نهات، المدير العام لشركة فان توان للاستثمار الإنشائي المساهمة في مدينة هو تشي منه، صعوبات في تأمين التمويل اللازم لتطوير المشروع، حيث صرّح بأن الشركة استحوذت في عام 2025 على قطعة أرض في حي آن فو بمدينة هو تشي منه، تبلغ مساحتها أكثر من 6000 متر مربع، بسعر تجاوز 220 مليار دونغ فيتنامي. وقد استكملت الشركة حتى الآن إجراءات الموافقة على الاستثمار، إلا أن تطوير المشروع يتطلب الحصول على قرض من البنوك.

في فبراير الماضي، تقدمت هذه الشركة بطلب قرض إلى بنك BIDV ، لكن طلبها قوبل بالرفض بعد تقييم المشروع وقدرات الشركة. بعد ذلك، واصلت الشركة محاولاتها مع عدة بنوك أخرى، لكنها تلقت ردودًا مماثلة، معظمها يشير إلى عدم توفر حدود ائتمانية كافية.

على عكس الشركتين المذكورتين سابقًا، أفادت شركة كي نغوين العقارية المساهمة في مدينة هو تشي منه أنها حصلت في يناير 2026 على قرض بقيمة 600 مليار دونغ فيتنامي من أحد البنوك بفائدة 11% سنويًا لتطوير مشروع في مقاطعة تاي نينه . إلا أنه نظرًا لتوزيع القرض على دفعات متعددة، لم تتلق الشركة سوى الدفعة الأولى البالغة 100 مليار دونغ فيتنامي لتعويضات الأرض وتسوية المخالفات. ومنذ مارس وحتى الآن، لم تتلق الشركة الدفعة في موعدها المحدد لأن البنك أعلن بلوغه الحد الأقصى للإقراض؛ إذ لا تتجاوز قيمة كل دفعة بضعة مليارات من الدونغ، وهو مبلغ غير كافٍ لتنفيذ المشروع.

لقد جربوا كل الطرق الممكنة للحصول على المال.

أعلنت شركة آن ها للإنشاءات والاستثمار المحدودة في مدينة هو تشي منه أنها حصلت في عام 2019 على ترخيص للاستثمار في مشروع آن ها السكني في مقاطعة هوك مون بمدينة هو تشي منه، والذي يمتد على مساحة 3.8 هكتار، ويتضمن قطع أراضٍ مقسمة. ونظرًا لعدم استيفاء الشروط القانونية اللازمة للحصول على قروض بنكية، جمعت الشركة رأس مال من مستثمرين لتغطية تكاليف إزالة الأراضي. إلا أن المشروع لم يتمكن من المضي قدمًا حتى الآن بسبب نقص التمويل اللازم لاستكمال الإجراءات القانونية وبناء البنية التحتية. وقد سعت الشركة لاحقًا إلى الحصول على قروض من البنوك، ولكن دون جدوى.

في غضون ذلك، حان موعد سداد قروض المستثمرين، مما أجبر الشركة على البحث عن حلول بديلة، بما في ذلك البحث عن تمويل استثماري. بعد ذلك بوقت قصير، وافق صندوق استثماري ياباني، مقره في حي تان هونغ بمدينة هو تشي منه، على إقراض الشركة. ومع ذلك، ورغم أن قيمة أرض المشروع تتجاوز 350 مليار دونغ فيتنامي، لم يوافق الصندوق إلا على إقراض 150 مليار دونغ فيتنامي فقط، بفائدة تصل إلى 17.5% سنوياً.

مدة القرض ثلاث سنوات؛ وبعد انقضاء هذه المدة، إذا لم يتم سداد أصل القرض، يحق لصندوق الاستثمار استعادة الأرض. إضافةً إلى ذلك، يتطلب اقتراض مبلغ 150 مليار دونغ فيتنامي دفع رسوم معالجة إضافية تُقدّر بنحو 7% من إجمالي مبلغ القرض.

"نظراً لحاجتنا الماسة إلى المال لتطوير المشروع، وإلا سيتم إلغاء الموافقة على الاستثمار، بالإضافة إلى ضغوط المستثمرين الذين ساهموا بالفعل برأس المال، اضطررنا إلى الاقتراض من الصندوق. على الرغم من علمنا بأن الفائدة ورسوم المعالجة كانت مرتفعة للغاية، لدرجة أنها كادت تلتهم رأس المال المقترض"، هذا ما قاله رئيس شركة آن ها.

نظراً للصعوبات التي تواجهها مجموعة NRC في الحصول على قروض بنكية بسبب ديونها القائمة وعدم قدرتها على إصدار سندات، قررت مؤخراً البحث عن تمويل من مصادر أجنبية. وبعد البحث، حصلت الشركة على موافقة من صندوق أمبر كابيتال للاستثمار على قرض بقيمة تريليوني دونغ فيتنامي، بشرط أن تجد مجموعة NRC مشروعاً مناسباً لتنفيذه قبل صرف الأموال.
السوق مقسم بشكل واضح.

وقالت السيدة كوين نغوين، التي تدير صندوق استثماري من الإمارات العربية المتحدة يعمل في فيتنام، إن الصندوق عادة ما يكون لديه خياران للتمويل.

أولاً، يمكننا المشاركة في تطوير المشروع معاً، ثم تقاسم الأرباح.

ثانيًا، تُمنح الشركات قروضًا لتطوير مشاريعها الخاصة، ويقوم الصندوق بتحصيل الفوائد. عادةً ما يكون معدل الفائدة أعلى بنحو 5% من معدلات البنوك، وإذا لم تلتزم الشركة بالمواعيد النهائية أو لم تسدد الدين، فقد يضيع المشروع بأكمله.

في الواقع، يوجد تباين واضح بين شركات العقارات في السوق الفيتنامية. فالشركات الكبيرة التي تمتلك احتياطيات أراضٍ نظيفة، ووثائق قانونية كاملة، ووضعًا ماليًا سليمًا، لا تزال قادرة على الحصول على قروض بنكية، بينما تواجه الشركات الصغيرة التي لديها العديد من المشاريع غير المكتملة وأعباء ديون كبيرة فرصًا محدودة للغاية.

علاوة على ذلك، لا يزال إصدار السندات، الذي كان في يوم من الأيام بمثابة "شريان حياة" للعديد من الشركات، يواجه تحديات جمة. فلم تستعد ثقة السوق ثقتها بالكامل، في حين أن اللوائح القانونية المتعلقة بالإصدار لا تزال معقدة، مما يجعل من الصعب على الشركات الوصول إلى هذا المصدر التمويلي.

أوضحت السيدة كوين قائلة: "بالنسبة للشركات الصغيرة، عندما تعجز عن إصدار أسهم أو سندات أو الاقتراض من البنوك، فإنها تُضطر إلى البحث عن مصادر تمويل خارجية بأسعار فائدة مرتفعة، مما يُعرّضها لخطر خسارة المشاريع في حال عدم قدرتها على سداد الديون. وهذا يُظهر مدى الضغط على التدفقات النقدية لشركات العقارات اليوم".

وأقر السيد فو ثانه دات، المدير العام لشركة ويستلاند العقارية المساهمة، بأن التمويل يمثل أحد أكبر التحديات التي تواجه شركات العقارات، وصرح بأن الشركات تواجه حاليًا مشكلتين رئيسيتين.

أولاً، أصبح الحصول على رأس المال أكثر صعوبة. ففي السابق، كان بإمكان الشركات جمع رأس المال من قنوات مختلفة مثل شراكات الاستثمار، والعملاء، والسندات، أو البنوك، ولكن الآن يتم تشديد هذه القنوات جميعها، وخاصة الائتمان المصرفي.

ثانياً، يتعافى السوق ببطء. فإلى جانب إزالة العقبات القانونية، يتعين على الشركات أيضاً بذل جهود لمعالجة المشكلات المالية من أجل الحفاظ على استمرارية عملياتها.

وعلى وجه الخصوص، في عام 2026، سيصبح الحصول على رأس المال أكثر صعوبة حيث يتراوح الفرق في سعر الفائدة على الإقراض بين البنوك التجارية المساهمة والبنوك التجارية المملوكة للدولة من 4٪ إلى 5٪.

وقال: "لذلك، ترغب الشركات في تضييق هذه الفجوة، وتريد أن تكون قادرة على الحصول على الائتمان بتكاليف أقل، مما يسهل تطوير المشاريع ويساهم في استقرار العمليات التجارية".
قال دات.

المصدر: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-dia-oc-tim-du-duong-cuu-minh-d568734.html