"الاستفادة" من العقارات الصناعية لقيادة السوق

[إعلان 1]

عام من "الانعكاس" في سوق العقارات الصناعية

وفقًا لمجلة سايغون الاقتصادية ، في ظل الصعوبات المضاعفة التي يواجهها سوق العقارات السكنية من حيث قانونية المشاريع وتدفق رأس المال الاستثماري، خالف قطاع العقارات الصناعية هذا التوجه خلال العام الماضي. وسجّلت العديد من الشركات نموًا قويًا في الأرباح، بل وتضاعفت أضعافًا مضاعفة مقارنةً بالعام السابق، مسجلةً بذلك ذروةً جديدة.

حققت شركة بيكاميكس (Becamex IDC)، وهي شركة رائدة في مجال التطوير والاستثمار الصناعي، إيرادات بلغت 8,204 مليارات دونج في عام 2023، بزيادة قدرها 25% عن العام السابق، وبلغت أرباحها بعد الضريبة 2,314 مليار دونج، بزيادة قدرها 34%. كما حققت شركة نام تان أوين الصناعية المساهمة، التي تدير ثلاث مناطق صناعية في مدينة تان أوين بمقاطعة بينه دونغ ، بمساحة تقارب 970 هكتارًا، أعلى ربح لها في السنوات الخمس الماضية، بما يعادل حوالي 300 مليار دونج.

حققت شركة كينه باك للتطوير الحضري، وهي شركة كبرى أخرى في الشمال، صافي إيرادات بلغ 5,645 مليار دونج، بزيادة تقارب ستة أضعاف مقارنة بالعام السابق. وتأتى الإيرادات بشكل رئيسي من تأجير الأراضي والبنية التحتية. وبلغ الربح بعد الضريبة 2,218 مليار دونج، بزيادة تقارب 41% مقارنة بالعام السابق. ومواصلةً لهذا الزخم من النمو، تخطط شركة السيد دانج ثانه تام لتحقيق أرباح قدرها 4,000 مليار دونج هذا العام.

بفضل تأجير الأراضي في منطقة كونغ هوا - تشي لينه الصناعية ( هاي دونج )، وتسجيل إيرادات لمرة واحدة، حققت شركة فيتنام للمطاط الصناعي والتنمية الحضرية المساهمة ربحًا قياسيًا في الربع الرابع من عام 2023 في السنوات العشر الماضية، حيث بلغ 198 مليار دونج وأكثر من 4 مرات أعلى من نفس الفترة.

شهد قطاع العقارات في المناطق الصناعية العام الماضي العديد من المؤشرات الإيجابية، نتيجةً لموجة التحولات الاستثمارية وتوقعات تعزيز التعاون الاستثماري مع الشركات الأجنبية. وبحلول نهاية عام 2023، ووفقًا لبيانات وزارة التخطيط والاستثمار، بلغ عدد المناطق الصناعية القائمة في البلاد 416 منطقة. وبلغ إجمالي مساحة الأراضي الصناعية حوالي 89,200 هكتار، بزيادة تقارب 2% عن الفترة نفسها. وتجاوز معدل إشغال المناطق الصناعية العاملة 72%.

يُعزى جزء من تطور هذا القطاع العقاري إلى زيادة الاستثمار الأجنبي المباشر. ووفقًا لمكتب الإحصاء العام، بلغ رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المسجل 36.6 مليار دولار أمريكي، ورأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المصروف 23 مليار دولار أمريكي في عام 2023، بزيادة قدرها 32% و4% على التوالي مقارنةً بالعام السابق. وقد حظي قطاع العقارات باهتمام استثماري كبير من رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر، ليحتل المرتبة الثانية بين القطاعات الجاذبة لرأس المال، بإجمالي رأس مال استثماري يقارب 4.7 مليار دولار أمريكي، بنسبة تقارب 13%، وبزيادة تقارب 5%.

وفقًا لمكتب الإحصاء العام، قُدِّر رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المُحقق في الشهرين الأولين من هذا العام بنحو 2.8 مليار دولار أمريكي، بزيادة تقارب 10% عن الفترة نفسها من العام الماضي، وهو أعلى مستوى له في الشهرين الأولين من العام خلال السنوات الخمس الماضية. ولا تزال فيتنام وجهةً جاذبةً للمستثمرين الأجانب، ومن المتوقع أن يشهد قطاع العقارات في المنطقة الصناعية نموًا جيدًا هذا العام. ومع ذلك، لا تزال العديد من المشاكل الداخلية في هذا القطاع بحاجة إلى تحسين لتعزيز قيمته، ليكون "النجم المرشد" لسوق العقارات لدخول دورة جديدة.

"الرافعة المالية" لتطوير العقارات الصناعية

وبحسب الخبراء، فإن النمو الجيد في جذب الاستثمار الأجنبي المباشر في فيتنام لا يزال يشكل القوة الدافعة للعقارات الصناعية لتصبح القطاع الرائد في السوق، خاصة بعد "التغلب بنجاح على العاصفة" في الأوقات الصعبة مثل عام 2023.

تتدفق رؤوس أموال الاستثمار الأجنبي المباشر إلى 16 قطاعًا من أصل 21 قطاعًا في الاقتصاد الوطني، واستعادت صناعة المعالجة والتصنيع مكانتها الرائدة بعد أن "هبطت" إلى المركز الثاني في يناير 2024 لإفساح المجال للعقارات.

برأس مال استثماري إجمالي يقارب 2.54 مليار دولار أمريكي، شكّل الاستثمار الأجنبي المباشر المتدفق إلى قطاعي المعالجة والتصنيع 59.1% من إجمالي رأس المال الاستثماري المسجل، بزيادة قدرها 16.8% خلال الفترة نفسها. واحتل قطاع العقارات المرتبة الثانية برأس مال استثماري إجمالي يقارب 1.41 مليار دولار أمريكي، مستحوذًا على 32.7% من إجمالي رأس المال الاستثماري المسجل، بزيادة قدرها 3.5 مرات عن الفترة نفسها.

وفي حديثه عن الحلول المبتكرة لجذب الاستثمار الأجنبي المباشر في الفترة المقبلة، قال نائب وزير التخطيط والاستثمار تران كووك فونج إنه من أجل جذب مشاريع كبيرة ومستثمرين إلى فيتنام، وجه رئيس الوزراء ووزع المهام على الوزارات والفروع؛ حيث تركز وزارة التخطيط والاستثمار على جذب رأس المال في مجالات العلوم والتكنولوجيا والابتكار ورقائق أشباه الموصلات، فضلاً عن الصناعات الجديدة.

في الوقت نفسه، أشار نائب الوزير، تران كووك فونغ، إلى أن أحد أهم ثلاثة مجالات تهم المستثمرين الأجانب عند قدومهم إلى فيتنام هو البنية التحتية والأراضي. ففي المشاريع الكبيرة، يكون الطلب على الأراضي كبيرًا جدًا، ما يدفع المستثمرين إلى زيادة متطلبات البنية التحتية. لذا، يكمن الحل لقطاع الأراضي والبنية التحتية في مواصلة تحسين وتسريع وتيرة مشاريع البنية التحتية الكبرى، وتوجيه تطبيق قانون الأراضي (المُعدّل) بإضافة العديد من النقاط الجديدة التي تُسهم في تذليل الصعوبات وتعزيز قطاع الاستثمار.

تُعتبر هذه العوامل عوامل دافعة مهمة لتطوير العقارات الصناعية في فيتنام خلال الفترة المقبلة. ووفقًا لتحليل أجرته شركة CBRE فيتنام، فإن الطلب الإيجابي من المجموعات الصناعية سيعزز نمو الإيجارات في العديد من المناطق خلال الفترة المقبلة، حيث من المتوقع أن ترتفع أسعار إيجارات الأراضي الصناعية من 5% إلى 9% سنويًا في الشمال، ومن 3% إلى 7% سنويًا في الجنوب.

ساهم الطلب الإيجابي من المجموعات الصناعية في تعزيز نمو الإيجارات في العديد من المناطق. وفي الوقت نفسه، من المتوقع أن ترتفع أسعار إيجارات المستودعات والمصانع الجاهزة بشكل طفيف بنسبة تتراوح بين 1% و4% سنويًا خلال السنوات الثلاث المقبلة.

إن النظر إلى السوق في "العاصفة" الصعبة لعام 2023 يظهر أن معدل الإشغال في أسواق الأراضي الصناعية من الدرجة الأولى لا يزال عند مستوى إيجابي.

يواصل المصنعون من مختلف الصناعات والبلدان نموهم القوي في كلتا المنطقتين. وهذا يُظهر تطورًا مستدامًا في العديد من المجالات، بالإضافة إلى توجه إيجابي للسوق الصناعية الفيتنامية.

على وجه التحديد، سجّلت المنطقة الشمالية معدل إشغال متوسطًا بلغ 81%، بينما بلغت المنطقة الجنوبية 92%. والجدير بالذكر أن مساحة الاستيعاب في السوق الشمالية بلغت أعلى مستوى لها في السنوات الخمس الماضية، متجاوزةً 800 هكتار، بزيادة قدرها 37% عن الفترة نفسها من العام الماضي. أما في السوق الجنوبية، فنظرًا لمحدودية مساحة الأراضي الصناعية نسبيًا، انخفضت مساحة الاستيعاب بنسبة 32% عن الفترة نفسها من العام الماضي، لتصل إلى حوالي 500 هكتار.

ومع ذلك، هناك نقطة جديدة أشار إليها الخبراء وهي أنه بالإضافة إلى مصنعي الإلكترونيات والسيارات والملحقات، فإن المستأجرين من الصناعات الجديدة في مجال التكنولوجيا الفائقة مثل تصنيع المركبات الكهربائية وأشباه الموصلات أو المواد الخضراء يولون اهتمامًا أيضًا لفيتنام.

قالت السيدة نجوين هواي آن، المديرة الأولى لشركة سي بي آر إي فيتنام في هانوي، إن صناعة أشباه الموصلات وصناعة المركبات الكهربائية بدأت الاستثمار في فيتنام في عام 2023. ومع توجه المقاطعات والمدن واهتمام العديد من الشركات بالصناعات عالية التقنية والمستدامة، فمن المتوقع أن تعزز هذه الصناعة الطلب في المستقبل.

على وجه الخصوص، مع توسع فيتنام في تعاونها الواسع مع الاقتصادات الكبرى، ستستمر الفرص في التدفق إلى قطاع العقارات. ومع ذلك، تحتاج فيتنام أيضًا إلى تهيئة البنية التحتية والموارد البشرية والمنتجات الصناعية عالية الجودة بفعالية لتعظيم الفرص المتاحة، وفقًا للسيدة آن.

وشاطر السيد فام فو ثانغ لونغ، رئيس قسم الاقتصاد الكلي في شركة HSC للأوراق المالية، الرأي نفسه، قائلاً: لقد نجحت فيتنام في تعزيز علاقاتها الدولية. فقد وُقّعت العديد من اتفاقيات التعاون متعدد الأطراف بين فيتنام والاقتصادات الأخرى، وحُسِّنت العلاقات الثنائية مع اليابان والصين والولايات المتحدة وغيرها، مما أتاح فرصًا واعدة.

يمكن لفيتنام أن تغتنم هذه الفرصة للتعلم من النموذج الياباني وأن تصبح "نمرًا آسيويًا". على سبيل المثال، بعد 34 عامًا من أن كان ناتجها المحلي الإجمالي سدس ناتج الفلبين فقط عام 1989، تجاوز ناتجها المحلي الإجمالي الآن ناتج الفلبين، وتلحق فيتنام تدريجيًا بركب الدول الأكثر تقدمًا في المنطقة - كما أشار السيد لونغ.

في الوقت نفسه، ستزداد التزامات الاستثمار الأجنبي المباشر من الصين قوةً، وهذه مؤشرات إيجابية للغاية. وفي سياق تطوير فيتنام لسلسلة التوريد، ليس فقط كمركز لتصنيع الإلكترونيات، بل أيضًا كوجهة محتملة لتصنيع أشباه الموصلات (الذي يُمثل حاليًا أكثر من 20% من صادرات الإلكترونيات). ولذلك، ستُحرز فيتنام في السنوات القادمة تقدمًا كبيرًا في جذب الاستثمارات، وستستفيد المناطق الصناعية بشكل كبير من ذلك، وفقًا لما ذكره الخبير.

بفضل مجموعة من العوامل الإيجابية، سيظل قطاع العقارات الصناعية في عام ٢٠٢٤ يُقيّم كقطاع يتمتع بنمو جيد، خاصةً مع استمرار تدفقات رأس المال الأجنبي المباشر الإيجابية، مع الاستفادة من السياسات الضريبية التفضيلية. إضافةً إلى ذلك، ستظل العقارات الصناعية داعمًا قويًا للسوق بفضل البنية التحتية الحديثة والمتكاملة لحركة المرور، والالتزام بالاستثمار في البنية التحتية من بين الأفضل في المنطقة.

داو فو (T/h)

[إعلان 2]
مصدر