نقص التمويل
بعد شهر من البحث في الأحياء السكنية بحي آن خي والتواصل مع وكلاء العقارات، لم يتمكن السيد لي هسين لونغ من العثور على قطعة أرض مطلة على الشارع بسعر 3.5 مليار دونغ فيتنامي. وقال السيد لي: "في الواقع، هناك بعض قطع الأراضي بأسعار أقل، لكنها تقع في أزقة ضيقة يصعب على السيارات الدخول والخروج منها أو ركنها. أما بالنسبة لقطع الأراضي المطلة على الشارع، فهي نادرة جدًا بهذا السعر".
في منتصف أبريل، عقب أنباء اندماج مقاطعة كوانغ نام ومدينة دا نانغ ، ارتفعت أسعار العقارات في وسط دا نانغ بنسبة تتراوح بين 10 و20%. وفي نهاية أغسطس، دفع السيد تران فان لام من تام كي عربونًا لشراء منزل من طابق واحد مساحته 100 متر مربع في حي آن خي مقابل 3.7 مليار دونغ فيتنامي، ولكن بعد شهرين فقط، ارتفع السعر إلى أكثر من 4 مليارات دونغ فيتنامي، مما جعل المالك يتردد في البيع.
من خلال المسوحات الميدانية وقوائم العقارات، من السهل أن نرى أن قطع الأراضي في بعض المشاريع أو المناطق السكنية على أطراف مركز المدينة، مثل نام كاو كام لي، ونام هوا شوان،وإف بي تي ، ودام سين، وكون داو (حي نغو هانه سون)... تتراوح أسعارها في الغالب بين 42-70 مليون دونغ فيتنامي/م2 حسب الموقع.
بحسب السيد نغوين في كيو، وهو سمسار أراضٍ مخضرم في حي آن خي، يتراوح متوسط سعر الأرض في المناطق السكنية داخل الحي حاليًا بين 37 و40 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. حتى في بعض المناطق، مثل تلك القريبة من خط السكة الحديد (شارع ترونغ تشينه) أو المناطق السكنية في كومونة هوا تشاو السابقة، ورغم تعرضها للفيضانات خلال الأمطار الغزيرة الأخيرة، لا تزال أسعار الأراضي تتراوح بين 39 و40 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.
تشير التحليلات إلى أن ارتفاع أسعار الأراضي يعود إلى قرار اللجنة الشعبية لمدينة دا نانغ رقم 45 (المؤرخ في 26 يونيو 2025، والذي دخل حيز التنفيذ في 7 يوليو 2025) بشأن تعديل قائمة أسعار الأراضي في جميع أنحاء المدينة، حيث بلغ متوسط الزيادة 125-172% مقارنةً بإطار الأسعار السابق. ومن الجدير بالذكر أن دمج مدينتي كوانغ نام ودا نانغ يُعد عاملاً بالغ الأهمية، إذ خلق توقعات لدى العديد من المستثمرين، مما أدى إلى ظهور مؤشرات على تضخم أسعار العقارات في مركز المدينة، لتتجاوز قيمتها الحقيقية.
يحلل العديد من سماسرة العقارات في حي نغو هانه سون أن سبب الارتفاع الكبير في أسعار الأراضي في منطقتي كون داو ودام سين يعود إلى بدء مجموعة صن بناء مجمعين سكنيين بالقرب من جسر هوا شوان، مما دفع المستثمرين إلى التمسك بالأراضي بانتظار الفرص، الأمر الذي أدى إلى ندرة في السوق في حين يوجد العديد من المشترين. على سبيل المثال، كان سعر الأرض في منطقة دام سين حوالي 40 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع في بداية العام، لكن أدنى سعر الآن هو 52 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع (لطريق عرضه 7.5 متر). أما منطقة هوا كوي - دونغ نو الحضرية المطلة على النهر، فيبلغ الحد الأدنى لسعرها 48 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع ، بينما يبلغ سعرها في كون داو (هوا شوان) حوالي 50 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع . المنطقة الوحيدة الأرخص هي غرب طريق فو تشي كونغ (جنوب جسر خوي دونغ)، ولكن حتى هناك يبلغ السعر 40 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع .
استثمر بحذر.
بحسب تقرير صادر عن مجموعة DKRA العقارية في الربع الثالث من عام 2025، ارتفع المعروض الأولي من قطع الأراضي بنسبة 85% مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2024. وتصدرت منطقة نغو هانه سون السوق، حيث استحوذت على 91% من المعروض و99% من المبيعات الجديدة. وشهد الطلب الإجمالي في السوق تحسناً ملحوظاً، إذ بلغت المبيعات حوالي 54% من إجمالي المعروض الأولي. وارتفعت أسعار الأراضي الأولية بنسبة 3% في المتوسط، بينما ارتفعت أسعار الأراضي الثانوية بنسبة 4% في المتوسط مقارنةً بالربع الثاني من عام 2025. وتركزت المعاملات في مشاريع ضمن مجمعات حضرية تتمتع بشبكة مواصلات إقليمية ممتازة وبنية تحتية مكتملة ووثائق قانونية جاهزة.
وعلى وجه الخصوص، بلغ الطلب في السوق على الشقق 68% من إجمالي المعروض الأولي، حيث تم إطلاق معظم المشاريع الجديدة في أحياء هوا شوان، ونغو هانه سون، وهوا كوونغ، وخاصة في قطاع الشقق الفاخرة. وشهدت أسعار البيع ارتفاعاً مستمراً، حيث تراوحت بين 80 و100 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع الواحد للشقق.
يعتقد الكثيرون أنه مع الارتفاع المستمر في الأسعار، يصعب على من لديهم احتياجات حقيقية شراء الأراضي، لكنهم في الوقت نفسه لا يستطيعون الانتظار لأن السوق غير مستقر. ولا يقتصر هذا القلق على المشترين الجادين فحسب، بل يتوخى العديد من المستثمرين الحذر أيضاً.
علّقت السيدة نغوين ثي ثوي، وهي مستثمرة من مدينة هو تشي منه، قائلةً إنه على الرغم من الارتفاع الكبير في الأسعار، إلا أن المنطقة المركزية في دا نانغ لا تزال واعدة للغاية نظرًا لمحدودية المعروض. ومع ذلك، فإن الارتفاع السريع الحالي في الأسعار ينطوي على مخاطر عديدة، لا سيما فيما يتعلق بالقروض المصرفية في حال عدم الحفاظ على السيولة. في أوائل سبتمبر، باعت السيدة ثوي قطعة أرض مساحتها 100 متر مربع في منطقة دام سين (حي نغو هانه سون) مقابل 4.2 مليار دونغ فيتنامي. وبحلول نهاية أكتوبر، عادت إلى المنطقة ووجدت أن سعر الأرض قد ارتفع إلى أكثر من 5 مليارات دونغ فيتنامي، فقررت العودة إلى مدينة هو تشي منه للاستثمار في شقة.
بحسب توقعات هيئة تنظيم العقارات في كوريا (DKRA)، سيتم طرح ما يقارب 850 إلى 950 قطعة أرض جديدة في الربع الأخير من عام 2025، غالبيتها في منطقتي نغو هانه سون ودين بان دونغ... إلا أن الأسعار ستظل مرتفعة. أما بالنسبة للشقق، فسيتم طرح ما يقارب 3000 إلى 4000 شقة جديدة في السوق. ومن بينها، ستستمر شقق الفئة (أ) في الاستحواذ على نسبة كبيرة، متركزة في منطقتي آن هاي وهوا كوونغ. ومن المتوقع أن يساهم النقص في شقق الفئتين (ب) و(ج) في تلبية الاحتياجات السكنية الفعلية لغالبية السكان.
تجدر الإشارة إلى أنه على بُعد حوالي 15 كيلومترًا جنوب جسر كام لي، تتراوح أسعار المشاريع السكنية في منطقتي دين بان وأن ثانغ بين 20 و23 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع . تُعتبر هذه المشاريع خيارًا أكثر ملاءمة للمشترين؛ إلا أن الفيضانات الشديدة التي شهدتها المنطقة مؤخرًا قد قللت من جاذبيتها في السوق. مع ذلك، فإن جميع التوقعات والتحليلات هي لأغراض مرجعية فقط، ويجب اتخاذ قرارات الاستثمار بعناية، لا سيما في ظل تقلبات السوق الحالية.
المصدر: https://baodanang.vn/gia-dat-nen-trung-tam-da-nang-tang-phi-ma-3309193.html
تعليق (0)