لا تزال أسعار المنازل مرتفعة.

VTV.vn - يعتقد الخبراء أن ارتفاع أسعار الفائدة يقلل بشكل رئيسي من السيولة ولكنه لا يكفي لخفض مستوى الأسعار الإجمالي.

تتجه أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري نحو الارتفاع مجدداً بدءاً من عام 2026. ويتوقع الكثيرون أن تؤدي تكاليف رأس المال المرتفعة إلى الضغط على أسعار العقارات، ما قد يتسبب في انخفاضها. إلا أن السوق يُظهر اتجاهاً معاكساً، حيث لا تزال أسعار المنازل مرتفعة، بل وتستمر في الارتفاع في بعض القطاعات. ويرى الخبراء أن ارتفاع أسعار الفائدة يُقلل بشكل رئيسي من السيولة، وليس كافياً لخفض الأسعار الإجمالية.

ارتفعت أسعار الفائدة بشكل حاد، لكن أسعار المنازل لا تزال في ارتفاع.

يرى السيد دينه مينه توان، مدير المنطقة الجنوبية لموقع Batdongsan.com.vn، أن ارتفاع أسعار الفائدة لا يؤدي إلا إلى تباطؤ السوق، ولكنه غير كافٍ لخفض أسعار العقارات. ويسود اعتقاد بين المستثمرين بأنه عند ارتفاع أسعار الفائدة أو تقلب الاقتصاد العالمي، ستتجه الأموال نحو سحبها من الأصول عالية المخاطر كالعقارات والعودة إلى البنوك أو الذهب.

لكن، بحسب السيد توان، فإن البيانات الفعلية من السنوات الأخيرة لا تدعم هذا الرأي تماماً. فقد ارتفعت أسعار الفائدة بشكل حاد، بينما استمرت أسعار المنازل في الارتفاع.

أظهر مسحٌ سوقيٌّ أجرته batdongsan.com.vn في أوائل مارس 2026 ارتفاعًا ملحوظًا في أسعار الفائدة على قروض الإسكان مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. وتُطبّق البنوك الحكومية حاليًا أسعار فائدة تفضيلية تتراوح بين 7 و9% سنويًا خلال الأشهر الستة إلى الاثني عشر الأولى. وبعد انتهاء هذه الفترة التفضيلية، يتراوح سعر الفائدة المتغير السائد بين 10 و12% سنويًا، وذلك بحسب ظروف العميل.

على سبيل المثال، في أحد فروع البنوك بمدينة هو تشي منه ، يبلغ معدل الفائدة على قروض الإسكان القائمة على شهادات أو عقود بيع أدنى مستوى له حاليًا، وهو 9.6% سنويًا. في المقابل، خلال الفترة نفسها من العام الماضي، كان معدل الفائدة الثابت حوالي 6-7% سنويًا فقط، ما يمثل زيادة تقارب 60%.

وبالمثل، رفعت العديد من البنوك الأخرى أسعار الفائدة لديها بشكل ملحوظ. فقد رفعت بعضها سعر الفائدة الثابت لمدة 24 شهرًا إلى أكثر من 12% سنويًا، أو طبقت أسعار فائدة تتراوح بين 9.7% و13.5% حسب مدة القرض. وتتبع البنوك الخاصة هذا التوجه أيضًا، حيث تتراوح أسعار الفائدة الشائعة بين 8.5% و12% في الفترة الأولية، ثم ترتفع تدريجيًا على مدار مدة القرض - كما ذكر السيد توان كمثال.

لا تقتصر المشكلة على ارتفاع تكاليف رأس المال فحسب، بل تخضع قروض العقارات أيضاً لرقابة أكثر صرامة. إذ يُلزم بنك الدولة الفيتنامي المؤسسات الائتمانية بتقييد معدل نمو أرصدة قروض العقارات، بحيث لا تتجاوز نسبتها 25% من إجمالي القروض القائمة. وهذا يُصعّب على كلٍ من مشتري المنازل وشركات تطوير المشاريع الحصول على التمويل.

أشار السيد دينه مينه توان أيضًا إلى ثلاثة أسباب لصعوبة انخفاض أسعار المنازل. أولًا، يتميز سوق العقارات بفترة تأخر طويلة. فعلى عكس الأسهم أو الذهب، يُعد العقار أصلًا ذا قيمة عالية وسيولة منخفضة ودورة طويلة. وعندما يواجه السوق صعوبات، يكون رد الفعل الأولي عادةً انخفاضًا حادًا في المعاملات. إذ يُؤجل المشترون قراراتهم، بينما لا يُسرع البائعون في خفض الأسعار. وبالتالي، تنخفض السيولة قبل أن تُجري الأسعار تعديلًا ملحوظًا.

ثانيًا، يُعدّ محدودية العرض عاملًا مساهمًا. فعلى مدى سنوات طويلة، كان المعروض من الشقق في المدن الكبرى محدودًا بسبب العقبات القانونية وإجراءات الموافقة المطولة على المشاريع. كما أن عدد المشاريع الجديدة التي تدخل السوق غير كافٍ لتلبية الطلب المتزايد على المساكن. وأوضح السيد توان أنه عندما يكون العرض شحيحًا، يميل المطورون إلى الحفاظ على الأسعار أو رفعها لتعظيم أرباحهم، بغض النظر عن ركود السوق بشكل عام.

السبب الثالث هو أن الضغط المالي على البائعين ليس كبيرًا. فبحسب السيد توان، على عكس بعض الأسواق العالمية التي ترتفع فيها نسبة الرافعة المالية، لا يعتمد العديد من مالكي العقارات في فيتنام بشكل كبير على رأس المال المقترض. وهذا يُجنّبهم الاضطرار إلى بيع عقاراتهم عند ارتفاع أسعار الفائدة. بل يمكنهم انتظار تعافي السوق، والاحتفاظ بأصولهم كاستثمار طويل الأجل.

وبنفس الرأي، صرّح السيد نغوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، بأن أسعار الفائدة ليست سوى عامل واحد من بين عوامل عديدة تؤثر على السوق. فأسعار العقارات تعتمد بشكل كبير على العرض والطلب. وعندما لا يتحسن العرض، يصعب توقع انخفاض حاد في الأسعار لمجرد ارتفاع أسعار الفائدة. لذا، من غير المتوقع أن تنخفض أسعار المنازل بشكل متناسب مع ارتفاع أسعار الفائدة.

سيكون عام 2026 فترة استقرار السوق، لكن هذا سيكون غير متساوٍ بين القطاعات.

السوق مجزأ، ويعطي الأولوية للقيمة الجوهرية.

وفقًا لبيانات السوق من موقع batdongsan.com.vn، خلال الفترة 2022-2025، وعلى الرغم من أن سوق العقارات يواجه صعوبات مع انخفاض حاد في السيولة، إلا أن أسعار الشقق في المدينتين الرئيسيتين لا تزال ترتفع بشكل ملحوظ.

في هانوي ، ارتفعت أسعار الشقق من حوالي 40 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع إلى ما يقارب 87 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. كما سجلت مدينة هو تشي منه ارتفاعاً مماثلاً من حوالي 46 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع إلى حوالي 75 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. والجدير بالذكر أن معدل الزيادة في هانوي تجاوز نظيره في مدينة هو تشي منه، وهو أمر نادر الحدوث في السنوات السابقة.

يسلط هذا التطور الضوء على سمة مهمة لسوق العقارات: وهي أن الأسعار لا تتفاعل على الفور مع التقلبات قصيرة الأجل في تكاليف رأس المال أو معنويات السوق.

يتوقع الخبراء أن يشهد عام 2026 استقراراً أكبر في السوق، لكن بتفاوت بين مختلف القطاعات. ويرى السيد سو نغوك خونغ، مدير أول للاستثمار في سافيلز فيتنام، أن ارتفاع أسعار الفائدة سيجعل المستثمرين أكثر حذراً، لا سيما فيما يتعلق بالقروض الكبيرة. ومع ذلك، لا يعني هذا بالضرورة انخفاض أسعار الأصول.

"في ظل ارتفاع تكاليف رأس المال، سينظم السوق نفسه ذاتياً. وستظل المنتجات ذات القيمة النفعية الحقيقية والوضع القانوني الواضح والقدرة على توليد التدفق النقدي تحظى بالأولوية، مما يحافظ على أسعار أفضل"، هذا ما حلله السيد خونغ.

يتماشى هذا التوجه أيضاً مع تقييم السيد دينه مينه توان بأن القطاعات التي تلبي احتياجات السكن الحقيقية ستستمر في قيادة السوق. ومن المتوقع أن تحافظ الشقق في المدن الكبرى والمناطق المحيطة بها ذات البنية التحتية الجيدة على سيولة مستقرة.

علاوة على ذلك، من المرجح أن يتحول العرض الجديد إلى المناطق الضواحي، حيث لا تزال الأراضي وفيرة ويتم الاستثمار بكثافة في البنية التحتية. وهذا يوسع مساحة التطوير دون الضغط على الأسعار في وسط المدينة.

من النقاط الجديرة بالذكر أن قطاعي الإسكان الاجتماعي والإسكان الميسور التكلفة من المتوقع أن يشهدا نمواً في المستقبل القريب بفضل السياسات الداعمة. ومع ذلك، يرى الخبراء أن هذا النمو سيساهم بشكل رئيسي في تحسين العرض الإجمالي، بدلاً من إحداث انخفاض واسع النطاق في الأسعار.

بحسب السيد نغوين فان دينه، فإن السوق يدخل مرحلة إعادة هيكلة. سيواجه المستثمرون الذين يستخدمون رافعة مالية عالية ويتوقعون مكاسب قصيرة الأجل صعوبات، بينما سيسود المشترون الحقيقيون والمستثمرون على المدى الطويل.

تُظهر التطورات الحالية أن أسعار الفائدة المرتفعة ليست أداةً كافيةً لخفض أسعار المنازل. بل إنها تعمل كعامل مُثبِّط، يُبطئ السوق ويُجبر المشاركين على تعديل استراتيجياتهم. لم يعد استمرار ارتفاع أسعار العقارات أمرًا مُستغربًا، بل يعكس بدقة طبيعة العرض والطلب والخصائص الفريدة لسوق العقارات.

المصدر: https://vtv.vn/gia-nha-van-neo-o-muc-cao-100260320183544717.htm