أسعار الإيجارات ترتفع باستمرار.

في أواخر أغسطس 2024، فوجئ الكثيرون بخبر إغلاق ستاربكس لأرقى فروعها في مدينة هو تشي منه، الكائن في شارع هان ثوين رقم 11-13، المنطقة 1، بعد سبع سنوات من التشغيل وإقبال زبائنها الكبير. والأمر الأكثر إثارة للدهشة هو إخلاء ستاربكس للمكان بعد انتهاء عقد الإيجار، ورفع المالك الإيجار من 700 مليون إلى 750 مليون دونغ فيتنامي شهريًا، أي ما يقارب 9 مليارات دونغ فيتنامي سنويًا.

إنهم جميعاً يتسابقون للتخلي عن العقارات المميزة.

بالنسبة لرجال الأعمال والعاملين في مجال تأجير العقارات، فإن سعر إيجار العقار المذكور لا يعتبر مرتفعاً للغاية.

في الواقع، توجد عقارات أخرى في شارع هان ثوين نفسه أو في شوارع مجاورة بأسعار إيجار أعلى بكثير. على سبيل المثال، تبلغ تكلفة إيجار محل %Arabica Coffee، وهي سلسلة مقاهي يابانية شهيرة افتُتحت قبل بضعة أشهر فقط، ما لا يقل عن 700 مليون دونغ فيتنامي شهريًا.

Một mặt bằng đắt địa ở trung tâm TP HCM bỏ trống suốt nhiều năm qua Ảnh: PHẠM ĐÌNH — ظلّ موقع تجاري مميز في قلب مدينة هو تشي منه شاغراً لسنوات عديدة. (صورة: فام دينه)

مع ذلك، فإن هذه المساحات فائقة الفخامة لا تناسب إلا الشركات ذات الأهداف الاستراتيجية المحددة. أما الشركات التي تسعى فقط إلى الربح من بيع المنتجات أو الخدمات، فستجد صعوبة بالغة في البقاء.

قبل أشهر قليلة من إغلاق ستاربكس هان ثوين، غادرت سلسلة من العلامات التجارية البارزة، مثل هايلاندز كوفي، مواقعها عند زاوية شارعي نغوين دو وباستور؛ كما أغلق مطعم ين سوشي فرعه في شارع دونغ خوي رقم 8. كذلك، غادر متجر إم آي إيه للحقائب والأمتعة موقعه عند تقاطع فو دونغ قبل بضعة أشهر. وكان إيجار هذا الموقع يصل إلى 700 مليون دونغ فيتنامي شهريًا، وقد انتقلت ملكيته بين أربع علامات تجارية كبرى في غضون خمس سنوات فقط.

في الواقع، إن ارتفاع أسعار الإيجارات، وعجز الشركات عن التكيف مع المناخ الاقتصادي الصعب الحالي، وما يترتب على ذلك من إعادة قسرية للمساحات المؤجرة، ليست أموراً جديدة؛ فقد بدأت هذه الظاهرة منذ تفشي جائحة كوفيد-19 في عام 2020. ووفقاً لملاحظات مراسلي صحيفة "نغوي لاو دونغ"، فإن العديد من المساحات التجارية على طول الشوارع الصاخبة في قلب مدينة هو تشي منه، مثل نغوين هو، ولي لوي (المنطقة 1)، وفوفان تان (المنطقة 3)، ونغوين تراي (المنطقة 5)، ونغوين فان لينه (المنطقة 7)، وفان شيتش لونغ (منطقة فو نهوان)، وغيرها، لا تزال شاغرة أو مغلقة.

يُعدّ شارع لي لوي (المنطقة 1)، الذي يبلغ طوله حوالي 550 مترًا، أحد أجمل شوارع قلب مدينة هو تشي منه، ويتقاطع مع شوارع راقية مثل باستور، ونام كي خوي نغيا، ونغوين هوي، إلا أنه يضم حاليًا حوالي 15 محلًا شاغرًا. تعتقد السيدة نغوين هانه، مديرة متجر هدايا تذكارية في هذا الشارع، أن سبب إغلاق العديد من المتاجر المجاورة هو عدم قدرتها على دفع الإيجار، الذي يتراوح بين 25 و30 مليون دونغ فيتنامي يوميًا، أو بين 800 و900 مليون دونغ فيتنامي شهريًا؛ هذا فضلًا عن تكاليف الموظفين والضرائب ورأس المال، وغيرها. لم يتوقع بعض أصحاب المتاجر في البداية الوضع التجاري، فاستأجروا بأسعار تفوق قدرتهم، مما أدى إلى عدم كفاية الإيرادات لتغطية النفقات، واضطرهم إلى الإغلاق والبحث عن محل آخر، على الرغم من أنهم لم ينتقلوا إلى هناك إلا قبل بضعة أشهر.

"محلات المجوهرات، وسلسلة مقاهي الشاي الفقاعي الشهيرة PL، ووكالات السفر ... كلها تعيد محلاتها تباعاً لعدم قدرتها على تحمل الإيجار. وحتى الآن، لم يجرؤ أحد على استئجار محل جديد لأن السعر باهظ للغاية. أطلب أيضاً من المالك تخفيض الإيجار لأن عدد السياح كبير لكن المبيعات قليلة، ولا أعرف إن كنت سأتمكن من الاستمرار حتى العام المقبل"، هكذا عبّرت السيدة هان عن قلقها.

قال السيد هوانغ ثانه، وكيل العقارات المسؤول عن المنزل الكائن في 48 شارع لي لوي، وهو مبنى من طابقين، إن المالك يطلب 12,000 دولار أمريكي شهريًا (ما يقارب 300 مليون دونغ فيتنامي)، بشرط دفع تأمين أربعة أشهر، وإيجار شهرين مقدمًا، وعقد إيجار لمدة سنتين على الأقل. والجدير بالذكر أن المنزل ظل شاغرًا لأكثر من عام منذ إغلاق متجر الساعات "تي تي"، لكن المالك يرفض تخفيض الإيجار.

"إذا رغب العملاء في استئجار مساحة في شارع لي لوي لأغراض تجارية أو تسويقية، فعليهم التفكير ملياً لأن الأسعار مرتفعة للغاية، حيث تتراوح بين 10,000 و12,000 دولار أمريكي شهرياً. وقد عجز العديد من العملاء عن تحمل هذه الرسوم الإيجارية واضطروا إلى قبول خسارة ودائعهم، التي تصل إلى مئات الملايين من عملة الدونغ الفيتنامية"، هذا ما أفاد به السيد ثانه.

كان شارع نغوين تراي (المنطقة 5) يُعرف سابقًا باسم "شارع الموضة " في مدينة هو تشي منه، حيث كان يضم مئات المتاجر التي تبيع الأحذية والملابس والحقائب والقبعات والنظارات الشمسية وما إلى ذلك. ومع ذلك، ونظرًا لركود الأعمال والإيجارات الباهظة، قام العديد من الأشخاص بوضع لافتات لبيع بضائعهم ونقل أماكنهم.

صرحت السيدة فام نغوك، ممثلة متجر Mdl لفساتين الحمل، أنها ترغب في نقل ملكية متجرها الذي تبلغ مساحته 14.5 مترًا مربعًا، بمساحة قابلة للاستخدام تبلغ 35 مترًا مربعًا، ويتألف من طابق أرضي وطابق علوي وغرفة تخزين صغيرة، بإيجار شهري قدره 60 مليون دونغ فيتنامي. وتبلغ تكلفة النقل 259 مليون دونغ فيتنامي (تشمل مكيف الهواء والإضاءة واللافتات والتأمين، إلخ) للتحول إلى نشاط تجاري آخر. وأوضحت السيدة نغوك قائلة: "مبيعات الأزياء في انخفاض بينما الإيجار مرتفع، وهو ما لا يتناسب مع السوق. بعد مفاوضات عديدة غير مثمرة، قررت نقل ملكية المتجر".

أفادت السيدة ها فونغ، مالكة متجر NN للأزياء المجاور، أنها تسعى لتصفية جميع بضائعها وتأجير مساحة الطابق الأرضي البالغة 80 مترًا مربعًا من الباطن بسبب "التقاعد". يبلغ الإيجار الحالي 45 مليون دونغ فيتنامي شهريًا، مع حد أدنى لمدة عقد الإيجار سنة واحدة وتأمين شهرين. من شأن التأجير من الباطن أن يوفر تكاليف الرفوف والعرض. مع ذلك، ووفقًا لتحقيقنا، توقفت السيدة فونغ عن البيع وأعادت المحل لأن المالك رفض تخفيض الإيجار لدعم الأعمال التجارية، بل استمر في زيادته سنويًا.

من الأفضل تركه شاغراً بدلاً من تخفيض الإيجار!

قالت لي ثي تو أويين، وهي مستأجرة متخصصة في السلع الاستهلاكية الصديقة للبيئة والأغذية الصحية، إنها استأجرت ذات مرة مساحة في شارع نغوين هوي، المنطقة الأولى، مقابل 20 مليون دونغ فيتنامي شهريًا، لكنها أغلقتها بعد ثلاثة أشهر فقط، رغم خسارتها مبلغ التأمين. ويعود ذلك إلى أنه على الرغم من ازدحام الشارع، إلا أن الزبائن كانوا في الغالب من الشباب ذوي القدرة الشرائية المتوسطة، لذا لم يكن الدخل كافيًا لتغطية النفقات.

لاحقًا، ركزت السيدة أويين على تطوير متجرها الإلكتروني، وأدركت أنه بإنفاق حوالي 200 ألف دونغ فيتنامي يوميًا، أو ما يقارب 6 ملايين دونغ شهريًا على الإعلانات، يمكنها الوصول إلى حوالي 40 ألف شخص. وبمعدل تحويل 0.5%، تلقى المتجر 200 طلب شهريًا. وبفضل الذكاء الاصطناعي، يستطيع المتجر الإلكتروني الوصول إلى العملاء في كل مكان واستهداف الجمهور المناسب، مما أدى إلى ارتفاع معدل التحويل. وتوقعت السيدة أويين قائلة: "أسعار إيجار مساحات البيع بالتجزئة الحالية مرتفعة بشكل غير معقول. وسيؤدي تطوير المتجر الإلكتروني إلى خفض تكاليف الإيجار بشكل كبير، وتقريبها تدريجيًا من قيمتها الحقيقية".

أغلقت سلسلة متاجر أغذية فاخرة في مدينة هو تشي منه مؤخراً أول فروعها، والذي كان يعمل لأكثر من عشر سنوات في شارع نغوين دينه تشيو، المنطقة الثالثة، بسبب "زيادة غير مبررة في الإيجار" من قبل مالك العقار. وذكر مؤسس العلامة التجارية أن المحل، الذي تقل مساحته عن 40 متراً مربعاً، كان قديماً جداً، ويعاني من أعطال متكررة في أجهزة التكييف، وتسرب المياه عند هطول الأمطار، وكان من الصعب تجديده لأنه يشترك في جدار مع المتجر المجاور، ومع ذلك كان الإيجار مرتفعاً للغاية، حيث يصل إلى 60 مليون دونغ فيتنامي شهرياً.

بعد مرور أكثر من ثلاثة أشهر على إغلاق متجر المواد الغذائية المذكور، لا يزال المكان معروضًا للإيجار، ولم يتم العثور على مستأجرين جدد. وعلّق ممثل سلسلة المتاجر قائلاً: "مع سعر الإيجار المرتفع وحالة المكان، لا تستطيع تحمّله إلا الشركات الكبيرة ذات رأس المال الضخم لبناء علامتها التجارية، أو تلك التي تتبنى نموذج أعمال عالي المخاطر و"مكتفي ذاتيًا". ببساطة، لا تستطيع الشركات العادية تحمّل هذا الإيجار".

بحسب هوانغ تونغ، رئيس مجلس إدارة شركة F&B Investment وأكاديمية FoodEdu، والخبير في قطاع الأغذية والمشروبات، فإنه على الرغم من النمو السريع للقنوات الإلكترونية، إلا أن مساهمتها في الإيرادات لا تزال ضئيلة، حيث لا تزال غالبية الدخل تأتي من القنوات التقليدية. ولذلك، لا تزال أماكن العمل تلعب دورًا محوريًا في قطاع الأغذية والمشروبات. وأشار إلى أن "المواقع المتميزة لا تشهد فقط ارتفاعًا في الإيجارات بسبب ندرتها وتجاوز العرض للطلب، بل إن أسعار أماكن العمل العادية تشهد ارتفاعًا أيضًا".

يعتقد السيد تونغ أن الملاك، في العادة، يملكون اليد العليا، إذ يطلبون من المستأجرين دفع وديعة أو إيجار مقدماً، ويرفعون الأسعار سنوياً أو دورياً لمواكبة التضخم. معظم الملاك ميسورون، لذا يمكنهم ترك العقارات شاغرة لمدة تتراوح بين ستة أشهر وسنة للحفاظ على السعر، رافضين تخفيض الإيجارات. ونصح السيد تونغ قائلاً: "فيما يخص العقارات، فإن الحفاظ على الإيجار الحالي أمر جيد بالفعل؛ فليس هناك أمل يُذكر في تخفيضه. يجب على أصحاب مشاريع الأغذية والمشروبات أخذ ذلك في الحسبان عند حساب تكاليفهم قبل بدء أعمالهم".

وفي الوقت نفسه، يعتقد السيد نغوين هونغ هاي، رئيس مجلس إدارة شركة VNO للاستثمار والتطوير المساهمة - المتخصصة في خدمات تأجير وتأجير المنازل والمباني - أن إغلاق الشركات أو إعادتها للمباني ليس بالضرورة بسبب ارتفاع أسعار الإيجار، ولكن قد يكون ذلك لأنها لم تعد بحاجة إلى المساحة أو أنها ترى أن الوضع التجاري غير قابل للاستمرار في المستقبل.

لا تزال المواقع المتميزة مطلوبة بشدة.

بحسب خبير في قطاع الأغذية والمشروبات، تشمل سلاسل المقاهي والمشروبات التي تستثمر بكثافة في مواقع مميزة: كاتينات كوفي آند تي، وفيه لا، وفوك لونغ، وهايلاند، وغيرها. مع ذلك، تشترك كاتينات كوفي آند تي وفيه لا في نفس المالك. من المحتمل أن يكون هدف المستثمر من التوسع السريع للسلسلة في هذه المرحلة هو بيع الأسهم أو لسبب آخر، لذا لا يمكن مقارنتها بالعلامات التجارية التي تعمل عادةً بهدف الربح.

في الواقع، في المناطق التي تعاني من ندرة المساحات، تميل أسعار الإيجارات إلى الارتفاع بدلاً من الانخفاض. ومن الأمثلة النموذجية على ذلك المواقع المتميزة في المنطقة الأولى المركزية، والمساحة التي أخلاها ستاربكس مؤخراً في شارع هان ثوين، والمساحة المحيطة بدوار هو كون روا... تتنافس العلامات التجارية الكبرى في قطاع الأغذية والمشروبات باستمرار على استئجار هذه المساحات.

المصدر: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm