ما الذي يجب مراعاته عند شراء كشك في السوق؟

برأس مال قدره 400 مليون دونغ فيتنامي، ينصح الخبراء بالحصول على قرض عقاري لشراء كشك، ولكن يجب تقييم السعر والموقع وخطة العمل بعناية.

مرحباً أيها الخبير، عمري 31 عاماً، أعزب، وأعيش في مقاطعة نائية في المنطقة الوسطى. لا أملك حالياً سوى 400 مليون دونغ فيتنامي في مدخراتي. وبما أنني أعيش مع والديّ، فإن مصاريفي الشهرية تبلغ حوالي 5 ملايين دونغ فيتنامي. ويبلغ متوسط دخلي الشهري 20 مليون دونغ فيتنامي.

أخطط لشراء قطعة أرض في منطقة تقع على أطراف المحافظة التي أعيش فيها، وذلك مقابل حوالي 800 مليون دونغ فيتنامي. سأقترض المبلغ المتبقي من البنك. أقوم حالياً بالبحث عن أرض مناسبة.

إضافةً إلى الخيار المذكور أعلاه، رأيتُ مشروع سوق في مدينتي يعرض كشكًا من طابقين للبيع بحوالي 800 مليون. ليس لديّ أي خبرة في التجارة، وإذا اشتريتُ كشكًا، فسأحتفظ به لنفسي في الغالب، أو أؤجّره، أو أقرضه لأفراد عائلتي لممارسة التجارة إذا رغبوا في ذلك.

ألاحظ أن أكشاك الأسواق التقليدية لا تحظى إلا بزبائن قليلين، لأن السوق يتجه بشكل كبير نحو الشراء عبر الإنترنت. ليس لديّ أي خبرة في مجال التجارة، وما زلت أعمل في وظيفة إدارية. لا أعرف ما هي المخاطر المترتبة على شراء كشك؟ أرجو من الخبراء تقديم النصيحة. شكرًا جزيلًا!

Vinh2293

مستشار:

في ظل اقتصاد سريع النمو، أصبح الاستثمار في العقارات التجارية أحد أبرز اتجاهات الاستثمار الجذابة. مع ذلك، لا يمتلك الجميع الخبرة الكافية للتعامل مع المواقف بفعالية. بناءً على حالتك الخاصة، يمكننا استخلاص الاستنتاجات التالية بشأن الجوانب الضرورية لإدارة الشؤون المالية الشخصية عند التفكير في الاستثمار في كشك في المنطقة.

فيما يتعلق بالدخل وإمكانية تحقيق فائض، يبلغ دخلك الشهري 20 مليون دونغ فيتنامي، ومدخراتك 400 مليون دونغ فيتنامي، بينما تبلغ نفقات معيشتك الشهرية 5 ملايين دونغ فيتنامي. وبالتالي، يبلغ فائضك الشهري 15 مليون دونغ فيتنامي، أي ما يعادل 75% من دخلك. يُعد هذا مؤشرًا ممتازًا وموردًا ماليًا أساسيًا لأي قرار استثماري.

بعد ذلك، سنقيّم أهداف الاستثمار والعوامل المتعلقة بإدارة القروض والمخاطر. ترغب في شراء أرض أو كشك في المنطقة لأغراض تجارية، بهدف تحقيق الاستقرار ودخل سلبي محتمل، بالإضافة إلى دخل من ارتفاع قيمة العقار. ميزانيتك للكشك هي 800 مليون دونغ فيتنامي. لذا، ونظرًا لوضعك المالي الحالي، ستحتاج إلى اقتراض 400 مليون دونغ فيتنامي من البنك.

فيما يتعلق باستخدام الرافعة المالية لدى البنك، أنصحك بالنظر في قرض عقاري، باستخدام العقار الذي تنوي شراءه كضمان. حاليًا، يسمح القانون بمنح أكشاك الخدمات شهادات حقوق استخدام الأراضي. بالإضافة إلى الجوانب القانونية، يُرجى مراعاة المبادئ التالية عند الحصول على قرض بنكي.

تبلغ مدفوعات رأس المال والفوائد الخاصة بك ما لا يزيد عن 30% من دخلك. ويمكن زيادة هذه النسبة إلى نطاق مناسب حسب رغبتك، حيث أن فائضك الحالي مرتفع للغاية ويبلغ حوالي 75%.

عليك أيضًا الانتباه إلى اللوائح التنظيمية، مثل أسعار الفائدة وشروط القرض. فالقروض طويلة الأجل تُؤدي إلى انخفاض الأقساط الشهرية، سواءً من أصل القرض أو الفائدة؛ بينما تُقلل القروض قصيرة الأجل من مبلغ الفائدة المصرفية، ولكنها تُؤثر سلبًا على تدفقاتك النقدية الشهرية. إضافةً إلى ذلك، يجب أن تكون على دراية بلوائح البنك المتعلقة بأسعار الفائدة المتغيرة (والتي ستؤثر بشكل كبير على القرض عند ارتفاع أسعار الفائدة) وغرامات السداد المُبكر.

بالإضافة إلى ذلك، لإدارة مخاطر القروض في المواقف غير المتوقعة التي تتطلب مبالغ كبيرة من المال مثل المرض أو العلاج الطبي أو الحوادث أو التقاعد، تحتاج إلى إعداد احتياطي للطوارئ يعادل 3-6 أشهر من الدخل وعقد تأمين على الحياة.

يمكنك الاطلاع على بعض أحدث أسعار الفائدة على قروض البنوك الخاصة في الجدول الذي قمت بتجميعه أدناه.

بنك	قرض غير مضمون (٪/سنوياً)	قرض الرهن العقاري (٪/سنوياً)
بنك الزراعة	7.0 - 17	6.5 - 7.5
تيكومبانك	13.78 - 16	5.99 - 12.99
بنك VP	14 - 20	6.9 - 8.6
ACB	12.5 - 20	6.9 - 12
بنك TP	8.7 - 17	6.4 - 12.03
بنك HDBank	13 - 24	6.6 - 10.6
ساكومبانك	9.6 - 18	7.49 - 12
VIB	16 - 18	7.8 - 11.4
SHB	8.5 - 17	6.99 - 10
OCB	ابتداءً من 20.2	5.99 - 9.5
إم إس بي	9.6 - 18	5.99 - 9.1
فيتكومبانك	10.8 - 14.4	7 - 9
فيتينبانك	9.6	7.7 - 8.5
النسخة الفيتنامية	14.9 - 20.5	8.49 - 14.8
MB	11.9	7 - 9
بنك إم بي	12.5 - 20	6 - 9.5

ملاحظة: جدول مقارنة أسعار فائدة القروض المصرفية أعلاه هو للاسترشاد فقط. قد تتغير أسعار فائدة القروض المصرفية من وقت لآخر تبعًا لسياسة الإقراض الخاصة بالبنك. للحصول على معلومات مفصلة حول باقات القروض وسياساتها، يُرجى التواصل مباشرةً مع البنوك.

تقييم العقارات، والتقييم القانوني، والاستثمار - تخطيط الأعمال

ليس لديك خبرة في التجارة المباشرة أو عبر الإنترنت، مما يزيد من المخاطر عند الاستثمار في هذا المجال. سأذكر بعض المعايير المهمة التي عليك تقييمها بدقة قبل اتخاذ القرار، وهي كالتالي:

أولاً، عليك تقييم قيمة العقار. يجب عليك البحث في أسعار الأكشاك السابقة والحالية، وتحديد العوامل التي تؤثر على احتمالية ارتفاع أسعارها مستقبلاً. كما يجب عليك تقييم التدفق النقدي الشهري من العمليات التجارية أو الإيجارات في الأكشاك. إذا لم تكن الأكشاك قيد التشغيل بعد، فيجب عليك تقييم إيراداتها وأرباحها المتوقعة.

ثانيًا، عليك تقييم الوضع الاقتصادي الكلي. هذا أمر بالغ الأهمية لتحديد ما إذا كان توقيت قرارك الاستثماري مناسبًا. على سبيل المثال، إذا كنت تمتلك عقارًا خلال فترة ازدهار، فقد تكون الأسعار قد ارتفعت بشكل حاد، وسيؤدي استخدام الرافعة المالية إلى زيادة أسعار الفائدة، وقد يفقد العقار إمكانات نموه بسبب الارتفاع السابق. سيصبح هذا الاستثمار غير مجدٍ. إذا كنت تفتقر إلى الخبرة، يمكنك استشارة متخصصين في التمويل الشخصي للحصول على رؤية شاملة.

ثالثًا، قيّم موقع العقار وإمكانياته. يختلف الكشك في منطقة مكتظة بالسكان تمامًا عن نظيره في منطقة جديدة، لأن الغرض الأساسي من إنشاء الكشك هو النشاط التجاري. فبدون وجود ساكن، لن تكون مكاسب رأس المال (الربح من زيادة قيمة العقار) والتدفق النقدي (الربح من العمليات التجارية على الأرض) مجدية. لذا، فإن إجراء بحث شامل حول موقع الكشك وإمكانياته وكثافة السكان والمرافق (الكهرباء والطرق والمدارس وغيرها من الخدمات) في المنطقة المحيطة سيساعدك على اتخاذ قرار استثماري أكثر دقة.

رابعًا، التقييم القانوني للعقار. بالنسبة للمستثمرين ذوي الخبرة، يُعدّ هذا التقييم بسيطًا نسبيًا. أما بالنسبة لمن يفتقرون إلى الخبرة، فينبغي عليهم تخصيص الوقت الكافي للبحث في الإجراءات واللوائح القانونية اللازمة المتعلقة بالضرائب التي ستُدفع عند امتلاك عقار، وذلك لتجنب أي مخاطر غير ضرورية. حاليًا، يتطلب امتلاك عقار الانتباه إلى رسوم التسجيل وضريبة استخدام الأراضي السنوية. في حال كان العقار كشكًا، يجب معرفة ما إذا كانت المنطقة تفرض رسوم خدمات أو رسوم صيانة. كما ينبغي مراعاة رسوم حقوق استخدام الأراضي.

أخيرًا، قيّم خطة استثمارك وخطة عملك. أنصحك بوضع خطة مفصلة لهذا النشاط لأنه سيستنزف مدخراتك بالكامل تقريبًا وجزءًا من فائضك الشهري. لذا، فإن وضع خطة مفصلة أمر بالغ الأهمية. يمكنك التركيز على العناصر الثلاثة التالية: تقييم قدرتك المالية، وإعداد الميزانية، وإدارة التدفق النقدي (الإيرادات والمصروفات).

تران مان هوانغ فيت
خبير في التخطيط المالي الشخصي
شركة FIDT للاستشارات الاستثمارية وإدارة الأصول

رابط المصدر