هناك نقص حاد في المساكن الإيجارية ذات الجودة العالية.
بعد أكثر من عقدين من التوسع الحضري السريع، ارتفع معدل التحضر من 24% (عام 2000) إلى ما يقارب 44% (عام 2025). وقد برزت سلسلة من المناطق الحضرية واسعة النطاق، مما أدى إلى تغيير سريع في ملامح المدن، وتحسين تدريجي في البنية التحتية وجودة المساكن. وقد أسهم هذا التطور إسهاماً كبيراً في النمو الاقتصادي ، وعزز الاستثمار، ووفر دفعة قوية لعشرات الصناعات ذات الصلة.
مع ذلك، يكشف هيكل سوق الإسكان عن أوجه قصور: فبينما يشهد سوق بيع المساكن ازدهاراً، لم يتم بعد إنشاء نظام تأجير إسكان احترافي طويل الأجل بتوجيه منهجي من الدولة. ويتسم سوق الإيجار الحالي بالعفوية والتشتت، ويفتقر إلى التخطيط الشامل، ولا يضمن مستوى معيشة مستقراً للسكان.
وفقًا لمعهد فيتنام لتقييم سوق العقارات (VARS IRE)، فإن إعادة تشكيل قطاع الإسكان الإيجاري لا يهدف إلى تقييد الاستثمار المشروع أو احتياجات ملكية العقارات، بل يهدف إلى بناء هيكل سوق أكثر انسجامًا بين احتياجات الإسكان الفعلية والملكية والاستثمار والاستغلال الإيجاري.
بحسب الاتحاد العام للعمال في فيتنام، يوجد حاليًا ما بين 4.5 و5 ملايين عامل في المناطق الصناعية، معظمهم يستأجرون مساكن في ظروف ضيقة. وفي هانوي ومدينة هو تشي منه، تتزايد نسبة الأسر المستأجرة، وتتركز بين الشباب والعمال المهاجرين، إلا أن هناك نقصًا حادًا في المساكن اللائقة. ويعيش معظم العمال في مناطق سكنية غير رسمية، صغيرة المساحة، ذات بنية تحتية متهالكة، وتشكل مخاطر محتملة للحرائق. ويزداد امتلاك المنازل في المراكز الحضرية الكبرى صعوبة.
في هذا السياق، ستلعب المنتجات السكنية في الضواحي والمدن التابعة، التي تتميز بقيمة نفعية واضحة، ووضع قانوني شفاف، وسهولة الوصول، وأسعار معقولة، دورًا متزايد الأهمية. ولا يُعد هذا حلاً بديلاً للعملاء الذين لا يستطيعون الوصول إلى السكن في مركز المدينة فحسب، بل هو أيضًا مفتاح لتحقيق توازن مستدام بين احتياجات السكن والاستثمار طويل الأجل.
ثمة حاجة إلى آليات تحفيزية ولوائح قانونية تتعلق بتأجير المنازل.
لكن القضية الأساسية تكمن في ضرورة حصول الناس على سكن لائق بتكلفة معقولة. ولهذا السبب، يُعتبر السكن الإيجاري في العديد من الدول المتقدمة ركيزة أساسية لنظام الضمان الاجتماعي والاستقرار الحضري.
بحسب مؤسسة VARS IRE، تُظهر التجارب الدولية أن دور الدولة حاسم في التنمية المستدامة للإسكان الإيجاري. ففي ألمانيا، ورغم أن نسبة ملكية المنازل لا تتجاوز 46%، إلا أن جودة الحياة لا تزال من بين الأفضل في العالم بفضل نظام حماية المستأجرين القوي وآلية مراقبة الإيجارات المرجعية (Mietspiegel). في المقابل، اختارت سنغافورة نموذجًا يتمحور حول الدولة، حيث تُدير نظام الإسكان الإيجاري العام من قِبل مجلس تنمية الإسكان (HDB) وتُقدم دعمًا كبيرًا لذوي الدخل المحدود. أما في كوريا الجنوبية، فتستثمر مؤسسة الأراضي والإسكان (LH) مباشرةً في الشقق وتستحوذ عليها لتأجيرها على المدى الطويل (20-30 عامًا) بتمويل من الصندوق الوطني للتنمية الحضرية.
على عكس نموذج بيع المساكن، الذي يتيح عائدًا سريعًا على الاستثمار، يتطلب تأجير المساكن فترة استرداد طويلة جدًا، تتراوح غالبًا بين 15 و25 عامًا، مع هوامش ربح منخفضة. وإذا اعتمد القطاع الخاص فقط على آليات السوق التقليدية، فسيجد صعوبة في المشاركة. لذلك، ترى مؤسسة VARS IRE أنه إلى جانب تشجيع إنشاء الصندوق الوطني لتأجير المساكن، تحتاج فيتنام إلى تغيير نظرتها إلى تطوير الإسكان، والنظر إلى تأجير المساكن كبنية تحتية اجتماعية أساسية، على غرار التعليم والرعاية الصحية والنقل العام. عند تخطيط المناطق الحضرية الكبيرة، ينبغي على الدولة استحداث آليات تحفيزية وحوافز ضريبية ورسوم استخدام الأراضي لتشجيع الشركات على دمج تأجير المساكن طويل الأجل أو المساكن الاجتماعية عالية الجودة بشكل استباقي.
علاوة على ذلك، من الضروري تصميم نظام مالي طويل الأجل لهذه الشريحة من خلال صناديق ادخار الإسكان، وقروض بفائدة منخفضة تفضيلية، وإعفاءات وتخفيضات ضريبية للشركات التي تُطوّر وحدات سكنية للإيجار. وبدون "تصميم مؤسسي خاص"، سيصعب على القطاع الخاص المشاركة في هذه الشريحة على نطاق واسع.
ومن القضايا المهمة الأخرى ضرورة وضع إطار قانوني مستقل لسوق الإيجار لحماية حقوق المستأجرين. وعلى وجه التحديد، من الضروري وضع قانون إيجار تدريجيًا يتضمن لوائح محددة بشأن عقود الإيجار، وهوامش زيادة الأسعار، ومعايير جودة العقارات المؤجرة، ومسؤوليات الملاك.
إلى جانب الدور القيادي للدولة، ينبغي تشجيع الشركات على المشاركة في تطوير مساكن للعمال والموظفين. تحتاج الشركات التي توظف أعدادًا كبيرة من العمال إلى دعم في مجالات الضرائب والبنية التحتية والآليات المالية عند استثمارها في بناء مساكن للإيجار لموظفيها.
المصدر: https://daibieunhandan.vn/nha-cho-thue-can-hanh-lang-phap-ly-rieng-10419514.html
