 |
| بمجرد تحديد "قاع" سوق العقارات، تُتاح للمستثمرين فرصة استثمار أموالهم. (المصدر: صحيفة XD) |
هل هو الوقت "الذهبي" للاستثمار؟
وبحسب موقع "فيتنام نت" ، قال السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة "إس جي أو هومز" للاستثمار والتطوير العقاري، إنه بالنسبة للمستثمرين الأفراد، هذه المرة، عندما انخفضت أسعار الفائدة بشكل حاد، لا تزال أسعار الذهب مرتفعة؛ في حين أظهر سوق العقارات علامات على التعافي... هذا هو الوقت "الذهبي" للمستثمرين للبحث عن "وضع الأموال" في أسواق أبعد عن هانوي أو في المدن الكبرى.
قال السيد تشونغ: "بحلول عام ٢٠٢٥، مع دخول قوانين العقارات الثلاثة، قانون الإسكان وقانون الأراضي، حيز التنفيذ؛ سيشهد سوق العقارات تحولاً جذرياً؛ وسترتفع أسعار المنتجات العقارية الحالية. بالاستثمار في هذا الوقت، يحق للمستثمرين اختيار المنتجات العقارية بأسعار مناسبة وشروط قانونية مُرضية."
وفي الوقت نفسه، قال السيد نجوين آنه كيو، رئيس مجموعة جي 6، إن قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية تمثل نهاية الدورة السابقة وبداية دورة جديدة.
يمكن وصف هذا بأنه "القاع"، وهو يدخل تدريجيًا مرحلة جديدة. بمجرد تحديد "قاع" سوق العقارات، يُنصح المستثمرون الذين لديهم أموال متاحة بالشراء.
ومع ذلك، وفقًا للسيد كيو، سيتم تقسيم السوق إلى 3 أنواع من المستثمرين.
بالنسبة للمستثمرين الذين يملكون 100% من أموالهم، هذا هو الوقت المناسب لشراء العقارات. أما بالنسبة للمستثمرين الذين "يُمسكون باللصوص بأيديهم العارية" أو يُفرطون في استخدام الرافعة المالية، فهذا ليس الوقت المناسب للاستثمار، لأن السيولة لا تزال ضعيفة، على الأقل للعام المقبل.
أما بالنسبة للمستثمرين العقاريين المحترفين، والذين يستخدمون رافعة مالية معتدلة، حوالي 30-50٪ ولا يزال لديهم خطة للبيع في فترة قصيرة من 3 إلى 6 أشهر، مع ضمان مكاسب رأسمالية تبلغ حوالي 10-30٪، فقد دخلوا السوق منذ بداية عام 2023. لذلك، من الصعب القول ما إذا كان هذا هو الوقت المناسب للاستثمار أم لا، ولكنه يعتمد أيضًا على القضايا المالية وخبرة كل مستثمر وكل شريحة"، كما حلل السيد كيو.
صرح لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة SGO Homes، بأن قطاعي المباني الشاهقة والمنخفضة الارتفاع في المدن الكبرى لا يزالان جذابين للغاية للمستثمرين هذا العام. ومع ذلك، ارتفعت أسعار الشقق، كما هو الحال في هانوي، بنسبة 15-20%، ورغم وجود مجال للاستثمار، إلا أن قيمتها الاستثمارية كبيرة. يبلغ الحد الأدنى 3 مليارات دونج للشقق، أو 6 مليارات دونج أو أكثر للمباني منخفضة الارتفاع، لذا لن يكون هذا القطاع شائعًا للجميع.
في عام ٢٠٢٤، سيشهد قطاع الأراضي، الأقل سعرًا، انتعاشًا مجددًا، جاذبًا المزيد من المستثمرين نظرًا لقيمته المناسبة، ووضعه القانوني المضمون، وكونه الخيار الأمثل في الوقت الحالي. لذلك، سيشهد سوق الأراضي العديد من العوامل الإيجابية، مع بوادر نمو أوضح.
حاليًا، يشهد هذا القطاع أكبر انخفاض في الأسعار، لذا سيكون شراء الأراضي في هذه المرحلة إحدى مزاياه. ومع انتعاش السوق، ومع تطبيق اللوائح الجديدة التي ستدخل حيز التنفيذ مطلع عام ٢٠٢٥، سترتفع أسعار المشاريع الجديدة، وفقًا للسيد تشونغ.
في غضون ذلك، حلل رئيس مجموعة G6 أنه في الوقت الحالي، لا يُنصح بالاستثمار في عقارات المنتجعات، لأن تحقيق الربح سيستغرق وقتًا طويلًا. أما بالنسبة للشقق، فإن الشراء للإيجار في الوقت الحالي مرتفع للغاية، وفترة استرداد رأس المال حوالي 25 عامًا. شراء شقق "لركوب الأمواج" غير مناسب في الوقت الحالي.
الوضع مشابه بالنسبة للمحلات التجارية والمنصات، إذ تستغرق القدرة على التأجير لاسترداد رأس المال وقتًا طويلًا. أما بالنسبة للعقارات الصناعية، فالاستثمار فيها ثم التأجير أو إعادة البيع لا يزال متاحًا، ولكنه لم يعد بنفس "خصوبة" الفترة 2018-2023 نظرًا لارتفاع سعره أصلًا، كما قال السيد كيو.
بفضل خبرته في هذا المجال، يؤمن هذا القائد بأن لكل دورة عقارية قطاعين رئيسيين: الأراضي والمراكز التجارية والمنازل.
تتميز الأراضي بانخفاض قيمتها، وتوقعات أرباح رأسمالية مرتفعة، وسيولة عالية. وتُعدّ مراكز التسوق أو المنازل السكنية الشريحة الاستثمارية الأبرز للإيجار، وهي الشريحة "الرئيسية" في نهاية الدورة الاستثمارية، وفقًا للسيد كيو.
ومع ذلك، عند الاستثمار في هذه الفترة، أشار رئيس مجموعة G6 إلى أن المستثمرين بحاجة إلى الاهتمام بقضايا التخطيط.
"ينبغي شراء العقارات فقط في المناطق ذات التخطيط المستقر أو المخطط له مسبقًا إذا كانت لديك المعلومات الكافية. عند اختيار موقع المنتج الاستثماري، ينبغي أن يكون مرتبطًا بالسكن أو المنتجعات. إذا لم يكن العقار مرتبطًا بهذه العوامل، فهو مجرد مضاربة، واستثمار "متقطع"، والمخاطرة التي يتحملها المستثمرون عند البحث عن السيولة شديدة للغاية"، أشار السيد كيو.
وأشار السيد تشونغ إلى أنه عند الاستثمار في هذه المرحلة، يحتاج المستثمرون إلى الاهتمام باختيار المنتجات ذات الوثائق القانونية الكاملة، واختيار الأسواق حول هانوي ولكنها مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالمتنزهات الصناعية والمناطق السكنية والمنتجات التي تهدف إلى توفير قيم معيشية للسكان، مع وسائل الراحة الكاملة مثل المدارس والحدائق والمستشفيات ووصلات المرور المريحة، وما إلى ذلك.
أدنى حجم افتتاح في السنوات العشر الماضية
من حيث إجمالي العرض والطلب على المساكن الجديدة في عام ٢٠٢٣، تُظهر أرقام CBRE مؤشراتٍ غير إيجابية، خاصةً في بداية العام. مع ذلك، شهدت كلٌّ من هانوي ومدينة هو تشي منه أقلّ عددٍ من الوحدات السكنية الجديدة المُطلقة في السنوات العشر الماضية.
وأظهر تقرير السوق الأخير للوحدة أن سوق الإسكان في هانوي ومدينة هوشي منه سجل أدنى إجمالي معروض من الوحدات الجديدة في عام 2023 في السنوات العشر الماضية.
على وجه التحديد، في هانوي، طُرحت للبيع هذا العام ما يقرب من 10,300 شقة جديدة و2,600 منزل منخفض الارتفاع، بانخفاض 32% و84% على التوالي مقارنةً بعام 2022. في الوقت نفسه، سجلت مدينة هو تشي منه عرضًا أكثر تواضعًا بأكثر من 8,700 شقة وحوالي 30 منزلًا منخفض الارتفاع فقط، بانخفاض 54% و98% على التوالي مقارنةً بعام 2022.
وفيما يتعلق بمعدلات الاستيعاب، سجلت أسواق هانوي ومدينة هو تشي منه أكثر من 22 ألف منزل مباع (بما في ذلك المباني الشاهقة والمنخفضة الارتفاع) في عام 2023، أي ما يقرب من نصف العدد فقط من المنازل المباعة في عام 2022.
وبالمثل، أظهر تقرير حديث لشركة سافيلز عن السوق أن معاملات الفلل والمنازل في هانوي في عام 2023 سجلت 359 وحدة فقط مباعة، وهو أدنى رقم منذ عام 2014. كما انخفض إجمالي عدد المعاملات بنسبة 76% على أساس سنوي، وانخفض معدل الاستيعاب بنسبة 31% على أساس سنوي. وفي الربع الأخير من عام 2023 وحده، تم تداول 64 وحدة فقط، بانخفاض قدره 67% على أساس سنوي.
من الجدير بالذكر أنه على الرغم من تباطؤ المبيعات، استمرت أسعار المنازل الجديدة في هانوي في الارتفاع. وكان الارتفاع الأكبر في الفلل الرئيسية، حيث ارتفعت بنسبة 55% على أساس ربع سنوي لتصل إلى 160 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. كما ارتفعت أسعار المنازل والمتاجر بنسبة 3% على أساس ربع سنوي لتصل إلى 194 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع و328 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع على التوالي.
في وقت سابق، ذكرت وزارة البناء أن أسعار بيع الفلل والمنازل في هانوي ظلت مرتفعة رغم انخفاض حجم التداول. وسجّل هذا القطاع أسعار بيع تجاوزت 100 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بل تجاوزت بعض المشاريع 300 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، وتركزت بشكل رئيسي في الجزء الغربي من هانوي. أما في مدينة هو تشي منه، فقد تراوحت أسعار بيع الفلل والمنازل في بعض المناطق بين 140 و400 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.
صرحت السيدة دو ثو هانج، المديرة الأولى للأبحاث والاستشارات في سافيلز هانوي، بأن عدد معاملات الفلل والمنازل في هانوي في عام ٢٠٢٣ كان الأدنى منذ ما يقرب من عشر سنوات. ويعود ذلك إلى انخفاض المعروض في السوق، مما أدى إلى انخفاض عدد الوحدات المتداولة.
وفقًا للسيدة هانغ، تجاوز العرض الأولي 700 وحدة من 16 مشروعًا، بانخفاض قدره 23% على أساس سنوي، استحوذت منها منازل التاون هاوس على الحصة السوقية الأكبر بنسبة 44%. وإذا احتسبنا المشاريع الجديدة فقط، فقد سجل عام 2023 بأكمله أكثر من 270 وحدة فقط، بانخفاض قدره 82% على أساس سنوي، وهو أدنى مستوى له منذ عشر سنوات. كما أن عدد المشاريع الجديدة، بدءًا من الطريق الدائري 3.5 فصاعدًا، يتناقص باستمرار.
بالإضافة إلى ذلك، فإن ارتفاع تكلفة المخزون يتسبب أيضًا في عدم قيام معظم المستثمرين بتغيير الأسعار، بل وحتى الاستمرار في زيادة سعر بيع السلال الجديدة.
وفقًا للسيدة هانغ، شكّلت أسعار البيع المرتفعة عائقًا كبيرًا أمام مشتري المنازل منخفضة الارتفاع. يتردد العديد من المستثمرين في عرض أسعار أقل من المتوقع، مما يضطر المشترين إلى دفع سعر افتتاح مرتفع نسبيًا.
البيت للإيجار غير متوفر
يعترف العديد من أصحاب العقارات والمستأجرين بأنه من الصعب جدًا العثور على مستأجرين بالقرب من تيت.
فيما يتعلق بهذه الظاهرة، صرّح بعض سماسرة العقارات بأن السبب الرئيسي هو انخفاض الطلب على مساحات التخزين في ظلّ صعوبات الأعمال. في الوقت نفسه، يتمّ تحويل كميات كبيرة من العقارات التي لا يُمكن بيعها بالسعر المُتوقع إلى الإيجار، وذلك بهدف زيادة التدفق النقدي للمالك، وللاستمرار في البحث عن مشترين بعد رأس السنة القمرية الجديدة (تيت).
أظهر تقرير حديث لسوق العقارات صادر عن إحدى الوحدات العقارية أن عدد العقارات المعروضة للإيجار على الموقع ارتفع بنسبة 21% مقارنةً بالشهر السابق، وبنسبة 2% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. وكان المنتج الذي حقق أعلى نسبة تأجير في الشهر الماضي هو بيوت الضيافة، بزيادة قدرها 58% مقارنةً بالشهر السابق.
وعلى النقيض من الطلب على الإيجار، لم يتحسن الطلب على إيجار العقارات، واستمر في الانخفاض بنسبة 6% مقارنة بالشهر السابق و14% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022. ويظهر اتجاه انخفاض الطلب على الإيجار قوياً في جميع أنواع الشقق والمنازل الخاصة والمنازل المتجاورة والمحلات التجارية مع انخفاض بنسبة 5-14% مقارنة بالشهر السابق.
من الجدير بالذكر أن الطلب على إيجار العقارات في هانوي ارتفع مع زيادة عدد الإعلانات في هذا القطاع بنسبة 7%. ومع ذلك، انخفض الطلب على الإيجار بنسبة 2% أخرى. وشهد اتجاه الإيجار انخفاضًا حادًا في جميع أنواع العقارات تقريبًا، حيث انخفض إيجار المنازل في هانوي بنسبة 18%، والشقق بنسبة 8%، والبيوت الداخلية بنسبة 15%، والمكاتب بنسبة 11%.
بحسب العديد من خبراء العقارات، من المتوقع أن يواجه سوق تأجير العقارات صعوبات جمة هذا العام، إذ يواجه الاقتصاد تحديات، ولا يزال القطاع العقاري بحاجة إلى وقت طويل للتعافي. إلا أن هذه الصعوبات ستنحسر تدريجيًا مع مرور الأشهر، مع عودة النمو في أنواع العقارات التي تلبي احتياجات غالبية السكان، كالشقق والتاون هاوس.
قال السيد دينه مينه توان - مدير Batdongsan.com.vn - إن الشقق للإيجار والبيوت الداخلية ستستمر في العمل بشكل مستقر لأن الطلب على هذين النوعين لا يزال كبيرًا جدًا.
بالنسبة للشقق السكنية، فإن المشاريع القريبة من مركز المدينة، والتي تتراوح أسعار إيجارها بين 7 و15 مليون دونج شهريًا، ستحظى باستقرار في عدد المستأجرين. أما بالنسبة لأنواع المساكن والغرف الداخلية في المنطقة المركزية، فإن الطلب على الإيجار مرتفع دائمًا سواءً لموظفي المكاتب أو الشباب أو الطلاب.
في الضواحي، ستظل الغرف المؤجرة بالقرب من المناطق الصناعية معروضة للإيجار بفضل عودة العمال بعد عطلة تيت. في الوقت نفسه، ستظل المناطق المؤجرة بالقرب من الجامعات وجهةً مفضلةً للطلاب.
صرحت السيدة ترينه ثي كيم لين، مديرة المبيعات في شركة دات زانه سيرفيسز، بأنه في عام ٢٠٢٣، سيشهد سلوك المستهلك تحولاً من الشراء إلى الاستئجار، في ظل اقتصاد غير متعافي، وندرة المعروض السكني، وارتفاع الأسعار. سيؤدي هذا التحول إلى زيادة الطلب على المساكن الإيجارية.
مع ذلك، لا يزال هناك اختلاف في أنواع المساكن الإيجارية. فالمساكن منخفضة التكلفة ومساكن العمال شاغرة ويصعب تأجيرها، بينما تحافظ الشقق متوسطة وما فوق الإيجار على معدل إشغال جيد. وعلقت السيدة لين قائلةً: "كلما اقترب المسكن من المركز والمكاتب والمدارس والمتاجر الكبرى، زاد الاهتمام به وارتفع سعر الإيجار".
هل ستتغير تكلفة إصدار الكتاب الأحمر عند تطبيق قانون الأراضي 2024؟
لقد تم إقرار قانون الأراضي لعام 2024 مؤخرًا مع سلسلة من اللوائح الجديدة بشأن جداول أسعار الأراضي وطرق حساب أسعار الأراضي... ونتيجة لذلك، فإن التكاليف المتعلقة بإصدار شهادات حقوق استخدام الأراضي (المعروفة أيضًا باسم الكتب الحمراء) ستخضع للعديد من التغييرات.
وفقًا للبند 1 من المادة 257 من قانون الأراضي لعام 2024، يتم تطبيق قائمة أسعار الأراضي الحالية للفترة 2020-2024 وسيستمر تطبيقها حتى 31 ديسمبر 2025.
اعتبارًا من 1 يناير 2026، ستقوم المقاطعات والمدن التي تديرها الحكومة المركزية بإصدار وتطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة.
 |
بعد ذلك، سيتم تعديل قائمة أسعار الأراضي ومراجعتها وتحديثها سنويًا (تحديث أسعار الأراضي لتتناسب مع سوق المناطق وأنواع الأراضي المتقلبة) بدلًا من كل خمس سنوات كما هو الحال حاليًا، وذلك لمواكبة مبادئ السوق. وقد وُضعت قائمة أسعار الأراضي الجديدة وفقًا للمناطق والمواقع، على أساس أن تقييم الأراضي يجب أن يضمن مبادئ السوق.
بالإضافة إلى ذلك، تنص الفقرة 2 من المادة 257 من قانون الأراضي لعام 2024 بوضوح على أنه سيتم تطوير قائمة أسعار الأراضي لكل قطعة أرض بناءً على مساحة القيمة وقطعة الأرض القياسية للمناطق ذات الخرائط العقارية وقاعدة بيانات أسعار الأراضي.
في الوقت نفسه، ووفقًا للوائح الحالية، تُصدر قائمة أسعار الأراضي كل خمس سنوات، بناءً على مبادئ وطرق تقييم الأراضي وإطار أسعارها. ولا تُعدّل قائمة أسعار الأراضي إلا عند تعديل الحكومة لإطار أسعار الأراضي/تقلب أسعار الأراضي العادية في السوق.
مع ذلك، ألغى قانون الأراضي المُعدّل إطار تسعير الأراضي. وبُنيت قائمة أسعار الأراضي الجديدة بناءً على مبادئ وطرق تقييم الأراضي، لا على الحد الأدنى والأقصى لأسعار كل نوع من الأراضي في إطار تسعير الأراضي الحالي، مما يعني أن قائمة أسعار الأراضي الجديدة ستكون أقرب إلى سعر السوق، وبالتالي قد تشهد ارتفاعًا حادًا مقارنةً بقائمة أسعار الأراضي الحالية.
تُحدَّد أسعار الأراضي بناءً على العوامل التالية: غرض استخدام الأرض؛ مدة استخدام الأرض. بالنسبة للأراضي الزراعية التي خصصتها الدولة للأسر والأفراد وفقًا لحصة تخصيص الأراضي الزراعية، فإن الأراضي الزراعية ضمن حصة نقل الملكية لا تُحسب بناءً على مدة استخدام الأرض؛
تتضمن معلومات الإدخال لتحديد أسعار الأراضي وفقًا لطرق تقييم الأراضي ما يلي: أسعار الأراضي المسجلة في قاعدة بيانات الأراضي الوطنية، قاعدة بيانات الأسعار الوطنية؛ أسعار الأراضي المسجلة في عقود نقل حقوق استخدام الأراضي؛ السعر الفائز في مزاد حقوق استخدام الأراضي بعد الوفاء بالالتزامات المالية؛
أسعار الأراضي التي يتم جمعها من خلال التحقيق والمسح في الحالات التي لا تتوفر فيها معلومات عن أسعار الأراضي المحددة في النقطة (أ) والنقطة (ب) من هذه المادة؛ معلومات عن الإيرادات والنفقات والدخل من استخدام الأراضي.
هناك أيضًا عوامل أخرى تؤثر على أسعار الأراضي؛ وهي: اللوائح القانونية ذات الصلة في وقت التقييم.
في هذه الأثناء، تشمل الرسوم التي يجب دفعها عند التسجيل في "الكتاب الأحمر" الأول رسومًا محسوبة بناءً على سعر الأرض في قائمة أسعار الأراضي مثل رسوم استخدام الأرض؛ وإيجار الأرض (إن وجد)؛ ورسوم التسجيل، لذلك عند تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة اعتبارًا من 1 يناير 2026، قد تزيد هذه التكاليف وفقًا لذلك.
[إعلان 2]
مصدر
![[صورة] رئيس الجمعية الوطنية تران ثانه مان يزور الأم البطلة الفيتنامية تا ثي تران](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/20/765c0bd057dd44ad83ab89fe0255b783)
تعليق (0)