يتعين على الحكومة استصلاح الأراضي لجميع المشاريع.

إن الآلية المترددة تنطوي على خطر وجود سعرين للأراضي لمشروع واحد.

تنص المادة 79 من مسودة قانون الأراضي المعدل على 31 حالة محددة تسترد فيها الدولة الأراضي لأغراض التنمية الاجتماعية والاقتصادية بما يخدم المصلحة الوطنية. وتشمل هذه الحالات مشاريع إعادة التوطين، ومشاريع المناطق السكنية الريفية، والمجمعات الصناعية، ومناطق التجارة الحرة، ومرافق تخزين النفط الخام، ومحطات ضخ الغاز والنفط، والأسواق المحلية، وغيرها.

وبالتالي، لم يتبق سوى عدد قليل جداً من مشاريع التطوير التي تتطلب من الشركات التفاوض مباشرة مع السكان للحصول على الأراضي. وتشمل الأمثلة مشاريع الإسكان التجاري، والمشاريع متعددة الاستخدامات (السكن والتجارة/الخدمات)، والمجمعات متعددة الوظائف، والمناطق الترفيهية، والمناطق الحضرية واسعة النطاق.

خلال النقاش الذي دار حول هذا المشروع في نهاية الأسبوع الماضي، جادل العديد من نواب الجمعية الوطنية بضرورة أن تتولى الدولة زمام المبادرة في الاستحواذ على الأراضي لجميع مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية، وذلك لتحقيق المساواة والتجانس على مستوى البلاد. إن الإبقاء على آلية تستحوذ فيها الدولة على الأراضي بينما تتفاوض الشركات بشكل مستقل سيؤدي حتماً إلى تفاوت في الأسعار ضمن المشروع الواحد، مما ينتج عنه اختلاف في أسعار الأراضي. وهذا بدوره قد يؤدي إلى نزاعات مطولة وهدر للموارد الأرضية.

Nhà nước cần thu hồi đất cho tất cả các dự án - Ảnh 1. — ينبغي على الدولة استصلاح الأراضي لمشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

أعرب السيد دوونغ كونغ ثوين، نائب المدير العام لإحدى شركات العقارات في مدينة هو تشي منه، عن تقديره الكبير للاقتراح المقدم من نواب الجمعية الوطنية. وبصفته مسؤولاً عن التعويضات وإخلاء الأراضي للمشاريع التجارية، أقرّ السيد ثوين بأن عملية التفاوض وإخلاء الأراضي هي الأصعب. فإذا علم ملاك الأراضي بتنفيذ مشروع تجاري، فإنهم غالباً ما يطالبون بتعويضات باهظة، قد تفوق أحياناً أسعار السوق بكثير. ولذلك، تبقى العديد من مشاريع التعويضات غير مكتملة حتى وإن لم يتبقَّ منها سوى نسبة ضئيلة.

أوضح السيد ثوين بصراحة: "كثير من ملاك الأراضي هم مضاربون ومستثمرون، وليسوا من السكان المحليين، لذا فهم عنيدون للغاية لأنهم ليسوا بحاجة ماسة إلى السكن. ولكن إذا كانت التعويضات للمشترين اللاحقين أعلى من التعويضات للمشترين السابقين، فمن المرجح أن يعود هؤلاء المشترون السابقون للمطالبة بمزيد من المال. وهذا هو السبب في تأخر العديد من المشاريع، بما في ذلك تلك الممولة من ميزانية الدولة، أو تجاوزها للميزانية المخصصة لها، أو حتى استحالة تنفيذها". وأضاف: "لقد تناول نواب الجمعية الوطنية القضايا الجوهرية الساخنة للحياة الاجتماعية والاقتصادية، وعبروا عن مخاوف الشعب وقطاع الأعمال".

"لذلك، آمل بصدق أن تنظر لجنة الصياغة بجدية في الآراء والاقتراحات المذكورة أعلاه لتكملة وتعديل قانون الأراضي هذه المرة لتحقيق أفضل النتائج الممكنة"، أكد السيد ثوين.

يقترح أعضاء البرلمان أن تستصلح الدولة الأراضي لجميع مشاريع الإسكان التجاري.

استنادًا إلى القرار رقم 18 الصادر عن اللجنة المركزية للحزب الشيوعي الفيتنامي، والذي ينص على طريقتين، صرّح رئيس جمعية هو تشي منه العقارية (HoREA)، لي هوانغ تشاو، قائلاً: "تتمثل الطريقة الأولى في قيام الدولة بإجراء مناقصات ومزادات لتخصيص الأراضي وتأجيرها، بما في ذلك للشركات التي تُنفّذ مشاريع إسكان تجاري. وهذا ما يطمح إليه المستثمرون المحليون والأجانب على حد سواء. أما الطريقة الثانية، فتتمثل في تفاوض المستثمرين بأنفسهم على حقوق استخدام الأراضي لتطوير المشاريع. وفي حال اختيار طريقة المناقصة والمزاد، يتعين على الدولة تقديم التعويضات وإنشاء صندوق أراضٍ نظيف. إن مجرد تقديم عروض أسعار للمشاريع ثم اختيار المستثمر، باستخدام أموال الشركة كتعويض، أمرٌ بالغ الصعوبة. فعلى سبيل المثال، في مشروعٍ في المنطقة الأولى (مدينة هو تشي منه)، فازت إحدى الشركات بالمناقصة وتم اختيارها كمستثمر، ثم حوّلت الأموال إلى الدولة كتعويض. إلا أن السكان رفضوا ذلك لأنهم كانوا على دراية بالشركة المستثمرة، وكانوا يرغبون فقط في أن تتفاوض الشركة مباشرةً معها. ونتيجةً لذلك، طال أمد المشروع لسنواتٍ عديدة، واضطرت الدولة إلى اللجوء إلى إجراءات قسرية."

اقترح السيد تشاو قائلاً: "إذا استصلحت الدولة أراضي، فعليها استصلاح جميع المشاريع. ثم تُطرح هذه الأراضي في مزاد علني، ويُستخدم الفرق في إيجارها من قِبل الدولة للاستثمار في البنية التحتية للمواطنين، بدلاً من أن يذهب إلى جيوب الشركات. إذا تم ذلك على نحو جيد، ستتمكن الدولة من السيطرة على سوق الأراضي الأساسية وإدارتها للاستثمار العام والخاص على حد سواء".

ينبغي معاملة جميع المشاريع على قدم المساواة.

لم يقتصر الأمر على استصلاح الأراضي فحسب، بل طال الإهمال قطاع السياحة أيضاً في مسودة قانون الأراضي المعدل، وهو ما تناولته صحيفة "ثانه نين " في سلسلة من المقالات. وقد أعرب العديد من نواب الجمعية الوطنية عن آرائهم حول مسودة قانون الأراضي خلال الأسبوع الماضي.

بحسب النائب تا فان ها (وفد مقاطعة كوانغ نام) في الجمعية الوطنية: القرار رقم 08/2017 الصادر عن المكتب السياسي بشأن تطوير السياحة لتصبح قطاعًا اقتصاديًا رئيسيًا. ومع ذلك، فإن مسودة قانون الأراضي (المعدل) تتألف من 16 فصلًا و265 مادة موزعة على 226 صفحة، "ولكن كلمة "السياحة" وردت 11 مرة فقط، منها مرتان تتعلقان بصناعة السياحة، أما المرات التسع المتبقية فتتعلق بتعديل قانون الغابات".

جادل بأن طريقة تعامل الحكومة مع هذا القطاع الاقتصادي الحيوي الذي يحظى باهتمام كبير غير كافية، وأكد على أهمية استصلاح الأراضي لتنمية السياحة. ولذلك، اقترح ممثل الجمعية الوطنية إضافة فئة جديدة إلى المادة 79، وهي الأراضي المستخدمة لتنمية السياحة، والتي ينبغي أن تخضع أيضاً لاستصلاح الدولة.

رحّب الدكتور هوينه ثانه دين من جامعة نغوين تات ثانه بالآراء القيّمة لنواب الجمعية الوطنية بشأن إنشاء صناديق الأراضي لمشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية، مؤكداً أن إزالة الأراضي تُعدّ دائماً المرحلة الأصعب لأي مشروع، بغض النظر عن مجاله، ولا سيما المشاريع الكبيرة. فالشركات لا تملك الحق في استصلاح الأراضي، والاعتماد على الاتفاقيات وحدها يجعل تأمين الأراضي اللازمة أمراً بالغ الصعوبة.

على سبيل المثال، يتطلب تطوير مناطق سياحية واسعة أو مجمعات حضرية متعددة الاستخدامات، تشمل مساكن ومراكز تسوق ومرافق ترفيهية، مساحات شاسعة من الأراضي. ويؤدي السماح للشركات بالتفاوض بشكل مستقل مع السكان وشراء الأراضي إلى تضارب في المصالح. ففي بعض الأحيان، قد ينتهي المطاف بمشروع كبير ومخطط له جيدًا بقطع أراضٍ غير مكتملة ومجزأة بسبب رفض السكان التنازل عن أراضيهم. وهذا يُطيل أمد تنفيذ المشروع، ويزيد التكاليف، ويُعيق تحقيق هدف تعزيز التنمية الاقتصادية المحلية أو الإقليمية. علاوة على ذلك، تؤدي زيادة تكاليف المشروع إلى ارتفاع أسعار المنتجات، مما يضر بالمستهلكين في نهاية المطاف.

ينبغي للدولة أن تتولى زمام المبادرة في عمليات الاستحواذ على الأراضي والتخطيط وتطوير المشاريع، ثم طرحها في مناقصات عامة وشفافة لاختيار مستثمرين ذوي كفاءة وخبرة كافية. هذا هو النهج الشامل والمنهجي الذي يتماشى مع خطة التنمية ويحول دون نشوب النزاعات. علاوة على ذلك، تكون أسعار الأراضي أكثر استقرارًا عندما تستحوذ عليها الدولة؛ فكيف ستكون لو تم اتباع أسعار السوق؟ هذا التنظيم غامض للغاية. من الضروري اعتبار جميع مشاريع التنمية الاقتصادية جزءًا من الخطة الشاملة للتنمية الاقتصادية المحلية والإقليمية والوطنية، بما يساهم في خلق فرص عمل للمواطنين، وبالتالي يجب التعامل معها بإنصاف. حتى المشاريع الواقعة ضمن المناطق الاقتصادية ذات الوظائف المحددة، مثل المناطق الصناعية ومناطق الخدمات والمناطق السياحية ومناطق الترفيه والمناطق الحضرية، يجب أن تخضع للاستحواذ على أراضي الدولة. لذلك، ثمة حاجة إلى لوائح تفصيلية بشأن المشاريع الخاضعة للاستحواذ على الأراضي، بما في ذلك مناطق الترفيه والمناطق الحضرية الجديدة التي تضم شركات تجارية وخدمية ومجمعات ترفيهية متعددة الأغراض. وأضاف الدكتور دين: "تشمل الوظائف مناطق الترفيه والمناطق السياحية والمناطق الحضرية وغيرها من المناطق الوظيفية داخل المنطقة الاقتصادية...".

ممثل الجمعية الوطنية: هل ينبغي أن تتحمل المنظمات والأفراد الذين يتسببون في تعثر مخططات التخطيط، مما يؤدي إلى هدر الأراضي، مسؤولية التعويض؟

إذا تُركت الشركات لتتولى أمر التعويضات بنفسها، فسيكون من الصعب الحصول على مشاريع واسعة النطاق.

لا شيء أصعب حاليًا من شراء الأراضي من السكان. وإذا أُديرت العملية بكفاءة، ستزداد احتياطيات الدولة المالية باستمرار. تستحوذ الدولة على الأراضي لجميع المشاريع، بما في ذلك المشاريع السياحية ومجمعات الترفيه متعددة الأغراض. لو تُركت الشركات تُعوّض نفسها، لما وُجدت مشاريع ضخمة أو مدن عملاقة.

السيد لي هوانغ تشاو (رئيس جمعية هو تشي منه العقارية)

لا ينبغي لنا أن نلقي بعبء الصعوبات على عاتق الشركات.

إذا تُركت الشركات لتتولى بنفسها الجزء الأصعب من عملية إزالة الأراضي، فسيكون التنمية الحضرية والاقتصادية المنهجية مستحيلة. لا ينبغي للحكومة أن تُلقي بالعبء على الشركات، لا سيما في قطاع الأراضي. يجب أن ينص القانون على لوائح تفصيلية ومحددة تُمكّن السلطات المحلية من تطبيقها بشكل موحد. فإذا لم يكن القانون واضحًا، فلن تجرؤ الجهات الحكومية على تنفيذه، وستتوقف المشاريع. هذا هو جوهر تعديل قانون الأراضي في الوقت الراهن؛ وإلا فسيكون ذلك بمثابة تراجع.

الدكتور هيونه ثانه دين (جامعة نغوين تات ثانه)

رابط المصدر