الطلب على الإيجارات مرتفع للغاية.
في هانوي، يعيش ما يقارب مليوني شخص حالياً في بيوت الضيافة والشقق الصغيرة وأنواع أخرى من المساكن التي بناها السكان لتأجيرها. وقد كُشف عن هذه المعلومات خلال اجتماع عُقد مؤخراً بين رئيس بلدية هانوي والعمال في العاصمة.
وهكذا، مع تعداد سكان هانوي الذي يقارب 9 ملايين نسمة، تشكل هذه المجموعة من السكان أكثر من 20%. بعبارة أخرى، من بين كل أربعة إلى خمسة أشخاص يعيشون في هانوي، يوجد شخص واحد يسكن في غرف مستأجرة أو شقق صغيرة أو غيرها من أماكن الإقامة المستأجرة.
قد يكون المستأجرون معلمًا شابًا، أو موظفًا في سوبر ماركت، أو حارس أمن، أو سائقًا، أو عامل بناء، أو عامل خدمة لا يملك بعد سكنًا مستقرًا ولائقًا.
بالطبع، لا يزال هؤلاء الأشخاص، وكثيرون غيرهم من الطبقة المتوسطة، بعيدين كل البعد عن القدرة على شراء منزل، خاصة وأن مؤشر سعر المنزل إلى الدخل في فيتنام يتراوح حاليًا من 23.7 إلى 30 مرة، وهو رقم تم عرضه في منتدى العقارات الفيتنامي في أوائل يونيو 2026.
هذا يعني أن أسعار المنازل ارتفعت بوتيرة أسرع بكثير من دخول العمال. وبات حلم امتلاك منزل مستقر، الذي كان يُعتبر في السابق أساساً لحياة آمنة ومزدهرة، صعب المنال بشكل متزايد بالنسبة للعديد من الأسر الشابة.
ومن المفارقات أن فيتنام لديها حاليًا واحدة من أعلى معدلات ملكية المنازل في العالم ، حوالي 90%. لكن هذا يعود إلى حد كبير إلى إنجازات الأجيال السابقة.
مع القوى العاملة الشابة والمهاجرين اليوم، فإن القصة مختلفة، حيث ارتفعت أسعار المنازل في فيتنام بنسبة 59% تقريبًا في السنوات الخمس الماضية فقط، وفقًا لحسابات شركات الاستشارات العقارية.
وبالنظر إلى المراكز الصناعية الكبرى مثل هاي فونغ ، التي تضم أكثر من 370 ألف عامل، يصل الطلب على المساكن للإيجار إلى حوالي 33 ألف وحدة، لكن العرض الحالي لا يلبي سوى حوالي 12%، وفقًا لسلطات هاي فونغ.
كما يحدث نقص في المساكن للإيجار في باك نينه وهونغ ين والعديد من المناطق الصناعية الأخرى.
لا تزال غالبية العمال تعيش في مساكن غير رسمية بنتها الأسر، مما يشكل مخاطر عديدة فيما يتعلق بالسلامة من الحرائق، والبيئة المعيشية، وجودة الخدمات.
أدوار الأطراف
لسنوات عديدة، كان الخيار الأمثل لشركات العقارات هو البناء بغرض البيع. فبمجرد اكتمال المشروع، تُباع المنتجات، ويُسترد رأس المال بسرعة، ولا تضطر الشركة لإدارة الأصل لسنوات عديدة لاحقة.
وعلى النقيض من ذلك، يتطلب تأجير المساكن استثماراً رأسمالياً كبيراً، وفترة استرداد طويلة، والقدرة على إدارتها وتشغيلها لعقود.
لا يقع السبب بالكامل على عاتق الشركة.
لا تزال الآلية الحالية تتطلب من الشركات دفع رسوم استخدام الأراضي بشكل كبير مقدماً. وفي الوقت نفسه، يفتقر السوق إلى مصادر تمويل طويلة الأجل مثل صناديق الاستثمار العقاري (REITs) لدعم المشاريع ذات فترات الاسترداد الطويلة.
وتزداد المشكلة تعقيداً نظراً لأن عوائد الإيجار في فيتنام لا تتجاوز حالياً 2-4% سنوياً، وهي نسبة أقل بكثير من العديد من الأسواق في المنطقة، بل وأقل جاذبية من ودائع التوفير المصرفية. وهذا ما يجعل العديد من الشركات مترددة في الاستثمار في هذا القطاع.
لا يمكن لسوق الإسكان الإيجاري أن يزدهر إلا عندما ترى جميع الأطراف الأربعة فوائد: يحتاج المستأجرون إلى أسعار معقولة، وتحتاج الشركات إلى أرباح جذابة بما فيه الكفاية، وتحتاج البنوك إلى تدفق نقدي مستقر، وتحتاج الحكومة إلى معالجة قضايا الرعاية الاجتماعية والتوظيف.
لتغيير خيارات الشركات، لا يمكن للحكومة الاعتماد فقط على الأوامر الإدارية. والأهم من ذلك، يجب عليها إنشاء آليات جاذبة بما يكفي لتشجيع الشركات على المشاركة.
لا تنظر العديد من الدول إلى المساكن المؤجرة كمجرد منتج عقاري، بل تعتبرها جزءًا من البنية التحتية الحضرية، على غرار وسائل النقل والمدارس والمستشفيات.
ومن هذا المنطلق، يتشكل إطار سياسي جديد تدريجياً، يحدد بوضوح أربع مجموعات: الإسكان التجاري، والإسكان الإيجاري، والإسكان العام، والإسكان المدعوم.
يساعد هذا التمييز الواضح الدولة على تحديد المجالات التي ينبغي تركها للسوق لتعمل بشكل مستقل، والمجالات التي تتطلب الدعم، والمجموعات التي تحتاج إلى ضمانات من خلال السياسات العامة.
ولتحقيق ذلك، طلبت الحكومة من المناطق المحلية مراجعة احتياجات الإسكان بشكل عاجل بحلول يونيو 2026، كأساس لتعديل قانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية في المستقبل القريب.
ما الحل المحتمل؟
بدلاً من مجرد إزالة الأراضي وبناء هياكل جديدة، تدرس السلطات آلية تسمح للشركات بالحصول على مشاريع الإسكان التجاري أو الاجتماعي القائمة وتحويلها إلى نماذج تأجير.
وفي الوقت نفسه، سيتم استخدام جزء من أموال الإسكان المملوكة للدولة في المشاريع التجارية لتوسيع العرض.
لتعويض انخفاض عائدات الإيجار، قد تُمنح الشركات فرصًا لتطوير أنشطة تجارية وخدمية مصاحبة لتوليد إيرادات إضافية. كما يجري دراسة سياسات ائتمانية وضرائبية تفضيلية لجذب رؤوس أموال استثمارية طويلة الأجل.
لا تقتصر الحاجة إلى حماية قانونية أفضل على الشركات فحسب، بل تشمل المستأجرين أيضاً. فالقلق الأكبر لدى العديد من المستأجرين لا يقتصر على الإيجار فحسب، بل يشمل أيضاً خطر الارتفاع المفاجئ في الأسعار، وإنهاء العقود بشكل غير متوقع، أو صعوبة الوصول إلى الخدمات العامة الأساسية كالمدارس لأبنائهم.
إذا أردنا أن يقبل الناس بالإيجارات طويلة الأجل بدلاً من محاولة امتلاك منزل بأي ثمن، فيجب ضمان حقوق المستأجرين من خلال عقود مستقرة وبيئة معيشية متساوية.
خلال هذه العملية، تحتاج الدولة إلى استثمار رأس مال أولي لبناء الثقة في السوق، مع مراجعة الأصول العامة غير المستغلة وتحسين المعايير الفنية للإسكان الإيجاري على نطاق صغير في الوقت نفسه.
لذا، فإن السكن بالإيجار ليس مجرد قصة تتعلق بسوق العقارات، بل هو أيضاً قصة تتعلق بحق الناس العاديين في العيش في المدينة.
الجزء التالي: أربعة روابط أساسية لتنفيذ مشروع الإسكان الإيجاري.
المصدر: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-tu-phan-khuc-ben-le-thanh-chien-luoc-quoc-gia-2528647.html
![[صورة] رئيس الوزراء لي مينه هونغ يترأس الجلسة الموضوعية حول تعزيز تطوير العلوم والتكنولوجيا والابتكار.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/06/23/1782207872934_ndo_br_dsc-1724-jpg.webp)
