هل وحدات الإسكان الاجتماعي ميسورة التكلفة حقاً؟

VTV.vn - مع وصول أسعار بيع العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي في هانوي إلى ما يقرب من 30 مليون دونغ فيتنامي/م2، يبقى حلم امتلاك منزل حلماً بعيد المنال بالنسبة لأصحاب الدخل المتوسط ​​والمنخفض.

صورة: نغوك هين

لا تزال فرص "فتح" المجال أمام امتلاك المنازل حقيقة بعيدة المنال.

أدى النظام الجديد بموجب المرسوم رقم 261/2025/ND-CP إلى توسيع معايير الأهلية لشراء المساكن الاجتماعية بشكل ملحوظ، وذلك برفع الحد الأقصى للدخل إلى ما بين 20 و40 مليون دونغ فيتنامي شهريًا. يُنظر إلى هذا التعديل على أنه "فتح الباب" أمام العمال لامتلاك مسكن. مع ذلك، وبالنظر إلى أسعار البيع الفعلية وشروط الدفع في مشاريع الإسكان الاجتماعي في هانوي ، يدرك الكثيرون أن حلم امتلاك منزل لا يزال بعيد المنال.

بحسب تقرير صادر عن إدارة الإنشاءات في هانوي، فقد بدأت سلسلة من مشاريع الإسكان الاجتماعي في المدينة منذ نهاية عام 2024 وحتى الآن، إلا أن أسعار البيع شهدت ارتفاعاً حاداً. وقبل عام 2023، تراوح سعر بيع المساكن الاجتماعية في العاصمة بين 13 و17 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

يُعدّ مشروع ثونغ ثانه للإسكان الاجتماعي (مدينة الأرز لونغ تشاو) من بين المشاريع الأعلى سعرًا حاليًا، حيث يبلغ سعر المتر المربع فيه 29.4 مليون دونغ فيتنامي (شامل ضريبة القيمة المضافة، باستثناء رسوم الصيانة)، وقد طُرح للبيع في الأول من أكتوبر. ويتعين على المشترين إنفاق ما بين 940 مليون و2 مليار دونغ فيتنامي، حسب المساحة، لامتلاك منزل هناك. وكان الرقم القياسي السابق مسجلاً باسم مشروع إسكان اجتماعي في ها دينه، ببلدية تان تريو، في مقاطعة ثانه تري (سابقًا)، بسعر بيع مبدئي قدره 25 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

صورة تخيلية لمشروع الإسكان الاجتماعي في مدينة الأرز لونغ تشاو بسعر 27 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. الصورة: شركة BIC فيتنام.

قالت السيدة نغوين ثو ترانغ، البالغة من العمر 29 عامًا، وهي محاسبة في شركة تجارية في حي كاو غياي، وتستأجر حاليًا شقة في حي فو دين: "أدخر منذ أكثر من أربع سنوات، بالإضافة إلى بعض المال من والديّ، ولم يتبقَّ لديّ سوى حوالي 120 مليون دونغ فيتنامي. أخطط للتسجيل لشراء وحدة سكنية اجتماعية في مشروع ترونغ فان، وهي شقة مساحتها 50 مترًا مربعًا بسعر يزيد عن مليار دونغ فيتنامي. لكن للحصول على قرض بنكي، أحتاج إلى 20% على الأقل من رأس مالي الخاص، أي حوالي 200 مليون دونغ فيتنامي. وهذا المبلغ غير كافٍ. على الرغم من أن معدل الفائدة البالغ 5.4% منخفض جدًا، إلا أن الحصول على قرض أمر صعب بالفعل."

تتقاضى السيدة ترانغ حوالي 18 مليون دونغ فيتنامي شهرياً. وبعد خصم الإيجار ونفقات المعيشة وإرسال بعض المال إلى أهلها، لا يتبقى لديها فائض يُذكر. وقالت: "لا أمانع في الحصول على قرض طويل الأجل، طالما أنني أستطيع الحصول على سكن مستقر. ولكن مع هذه الأسعار، يبقى حلم السكن الاجتماعي بعيد المنال".

في حالة دوي آنه، البالغ من العمر 29 عامًا، وهو فني في هانوي، واجه هو وزوجته مشكلة في ارتفاع الأسعار التي تتجاوز إمكانياتهما، على الرغم من امتلاكهما رأس مال كافٍ. وروى أنه منذ زواجهما، وبدعم من والديهما ومدخراتهما، تمكنا من جمع حوالي 300 مليون دونغ فيتنامي، وكانا يخططان لتسجيل طلب شراء شقة في مجمع سكني اجتماعي في حي لونغ بين.

"تبلغ تكلفة شقة مساحتها 55 مترًا مربعًا حوالي 1.6 مليار دونغ فيتنامي. إذا اقترضنا 1.3 مليار دونغ فيتنامي على مدى 20 عامًا، فسيتعين علينا دفع حوالي 8 ملايين دونغ فيتنامي شهريًا، شاملةً أصل القرض والفائدة. أنا وزوجتي نكسب أكثر من 30 مليون دونغ فيتنامي، وهو مبلغ يبدو كافيًا، ولكن بعد خصم نفقات المعيشة والإنفاق على طفلينا، لا يتبقى شيء. حتى مع رأس المال الأولي، ما زلنا لا نجرؤ على توقيع العقد خوفًا من نفاد الأموال"، هكذا حسب دوي آنه.

تُظهر هذه القصص الواقعية أن أكبر عقبة اليوم ليست فقط نقص رأس المال الأولي، ولكن أيضًا حقيقة أن سعر بيع المساكن الاجتماعية يتجاوز بكثير قدرة حتى أولئك الذين يتمتعون بدخول ثابتة.

بحسب خبراء العقارات، تكمن المفارقة الحالية في أنه بينما يتزايد عدد الأشخاص المؤهلين للحصول على قروض، فإن معدل الوصول الفعلي إلى رأس المال منخفض بسبب الأسعار الباهظة ومتطلبات الدفعة الأولى المرتفعة. وهذا ما يجعل "حلم السكن الاجتماعي" - رغم قربه نظرياً - لا يزال بعيد المنال في الواقع.

لجعل السكن الاجتماعي "ميسور التكلفة" حقاً

في الواقع، لا تعد سياسات الدعم المالي سوى "مسكن مؤقت للألم". إذا استمرت تكاليف مدخلات الإسكان الاجتماعي في الارتفاع، من الأرض والمواد إلى تكاليف إدارة المشروع، فحتى لو انخفضت أسعار فائدة القروض، سيظل الناس يجدون صعوبة في تحمل تكاليف الشراء.

مع ذلك، يرى الخبراء أن فهم أسباب ارتفاع تكلفة الإسكان الاجتماعي يتطلب دراسة معمقة للعوامل المؤثرة في سعره. ووفقًا للمهندس المعماري نجو مينه تام من شركة كوفيك للاستشارات والإنشاءات المساهمة، لا تكمن المشكلة في تكلفة المواد أو الأرض أو العمالة فحسب، بل أيضًا في قدرة المستثمر على التنفيذ وضعف آلية إدارة الأسعار.

"من المستحيل المطالبة بإسكان اجتماعي رخيص للغاية في ظل ارتفاع تكاليف الإنتاج، ولكن الأمر الأكثر إثارة للقلق هو تأخر أعمال البناء، وظهور تكاليف إضافية، ثم تحميل هذه التكاليف على سعر البيع. في هذه الحالة، يتحمل الناس في نهاية المطاف تكلفة التأخيرات"، هكذا حلل السيد تام الوضع.

وقد أكد نائب وزير البناء، نغوين فان سينه، هذا الرأي أيضاً خلال مؤتمر مراجعة التقدم المحرز في مجال الإسكان الاجتماعي في منتصف أكتوبر، قائلاً: "نحن بحاجة إلى شقق حقيقية ذات قيمة حقيقية لبيعها لمن هم في أمس الحاجة إلى السكن. أسعار الإسكان الاجتماعي في هانوي حالياً عند مستويات قياسية، ربما بسبب ضعف قدرة المستثمرين أو استغلال السياسات المتساهلة لرفع الأسعار. يتعين على المدينة إجراء عمليات تفتيش وفحص ومراقبة فورية لضمان استمرار حصول الناس على فرصة شراء منزل."

اقترح نائب الوزير أن تعطي هانوي الأولوية للإجراءات الإدارية لمشاريع الإسكان الاجتماعي، وذلك لتسريع التقدم وتقليل التكاليف المطولة - وهو أحد أسباب ارتفاع الأسعار بشكل غير معقول.

إذا استمرت تكاليف مدخلات الإسكان الاجتماعي في الارتفاع، بدءًا من الأرض والمواد وصولًا إلى تكاليف إدارة المشروع، فحتى مع انخفاض أسعار فائدة القروض، سيظل من الصعب على الناس شراء المساكن. الصورة: VGP.

في الاجتماع الأول للجنة التوجيهية المركزية المعنية بسياسة الإسكان وسوق العقارات في نهاية سبتمبر 2025، طلب رئيس الوزراء فام مينه تشينه من الوزارات والقطاعات والمناطق تنظيم أسعار العقارات والإسكان الاجتماعي وفقًا لآليات السوق الحقيقية، بما يتماشى مع دخول الناس.

يجب أن تكون أسعار المساكن التجارية متوافقة مع مبادئ السوق والاقتصاد وظروف وقدرات الناس؛ والهدف هو ضمان حصول جميع المواطنين على مساكن، مما يساهم في تحسين حياتهم المادية والروحية.

وبناءً على ذلك، ثمة حاجة إلى حل شامل ومتكامل؛ يتطلب تعاوناً وتنسيقاً وثيقين بين الدولة والشركات، وبين الحكومة المركزية والحكومات المحلية، ودمج السياسات المالية والنقدية مع سياسات الأراضي وغيرها من السياسات. يجب على الدولة تنظيم أسعار الأراضي والعقارات من خلال الأدوات المالية، لا سيما الضرائب والرسوم وغيرها من السياسات المالية؛ ووضع آليات وسياسات لخفض أسعار الفائدة وشروط القروض بشكل مناسب؛ ودراسة اللوائح المتعلقة بمستويات الدخل للمؤهلين لشراء المساكن الاجتماعية، بما يتناسب مع الظروف والأوضاع المحلية.

رغم انفتاح السياسات، لا تزال الفجوة بين الدخل وأسعار المساكن تشكل عائقاً رئيسياً يستدعي المعالجة. ولا يكمن حل مشكلة الإسكان الاجتماعي في تقديم أسعار تفضيلية أو وضع ضوابط على الدخل فحسب، بل أيضاً في ضبط الأسعار لضمان أن تكون في متناول الجميع فعلاً. عندها فقط سيصبح امتلاك منزل حقيقة واقعة بالنسبة للعاملين.

المصدر: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm