هل السكن الاجتماعي رخيص حقا؟

في سياق وصول سعر بيع العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي في هانوي إلى ما يقرب من 30 مليون دونج/م2، فإن حلم امتلاك منزل للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والمتوسط ​​لا يزال بعيدًا.

الصورة: نغوك هين

"فتح" فرص السكن لكن الواقع لا يزال بعيدًا

ساهمت الآلية الجديدة بموجب المرسوم 261/2025/ND-CP في توسيع نطاق المؤهلين لشراء المساكن الاجتماعية (NƠXH) بشكل ملحوظ، وذلك برفع سقف الدخل إلى 20-40 مليون دونج فيتنامي شهريًا. ويُعتبر هذا التعديل بمثابة "فتح الباب" أمام العمال للحصول على مساكن. ولكن عند النظر إلى أسعار البيع الفعلية وشروط الدفع في مشاريع NƠXH في هانوي ، يدرك الكثيرون أن حلم الاستقرار لا يزال بعيد المنال.

وفقًا لتقرير صادر عن إدارة البناء في هانوي، منذ نهاية عام ٢٠٢٤ وحتى الآن، بدأت سلسلة من مشاريع الإسكان الاجتماعي في هانوي، إلا أن أسعار البيع شهدت ارتفاعًا حادًا. قبل عام ٢٠٢٣، تراوحت أسعار بيع المساكن الاجتماعية في العاصمة بين ١٣ و١٧ مليون دونج للمتر المربع.

من أعلى الأسعار حاليًا منطقة ثونغ ثانه للإسكان الاجتماعي (رايس سيتي لونغ تشاو)، بسعر 29.4 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع (شامل ضريبة القيمة المضافة، باستثناء رسوم الصيانة)، والتي طُرحت للبيع ابتداءً من 1 أكتوبر. يجب على المشترين إنفاق ما بين 940 مليون و2 مليار دونج فيتنامي، حسب المنطقة، لامتلاك منزل هناك. وكان الرقم القياسي السابق لمشروع الإسكان الاجتماعي في ها دينه، بلدية تان تريو، مقاطعة ثانه تري (القديمة)، بسعر بيع مبدئي قدره 25 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

منظر لمشروع الإسكان الاجتماعي في رايس سيتي لونغ تشاو، بتكلفة ٢٧ مليون دونج/متر مربع. الصورة: BIC فيتنام.

السيدة نجوين ثو ترانج، 29 عامًا، محاسبة في شركة تجارية بمنطقة كاو جياي، وتستأجر حاليًا غرفة في منطقة فو دين، قالت: "لقد ادخرتُ لأكثر من أربع سنوات، بالإضافة إلى بعض المال الذي ورثته من والديّ، والآن لديّ حوالي 120 مليونًا. أخطط للتسجيل لشراء مسكن اجتماعي في مشروع ترونغ فان، وهو شقة بمساحة 50 مترًا مربعًا، وسعرها يزيد عن مليار دولار. ولكن للاقتراض من البنك، يجب أن يكون لديّ ما لا يقل عن 20% من رأس مالي الخاص، أي حوالي 200 مليون دولار. لكن المبلغ غير كافٍ. على الرغم من أن معدل الفائدة البالغ 5.4% منخفض جدًا، إلا أنه من الصعب الوصول إلى مرحلة الاقتراض".

يبلغ دخل السيدة ترانج حوالي 18 مليون دونج فيتنامي شهريًا. بعد خصم الإيجار ونفقات المعيشة وإرسال بعض المال إلى الوطن، يكاد يكون فائضها ضئيلًا. قالت: "لا أمانع في الحصول على قرض طويل الأجل طالما أستطيع الحصول على سكن مستقر. لكن مع هذا السعر، لا يزال حلم السكن الاجتماعي بعيد المنال".

في حالة السيد دوي آنه، البالغ من العمر 29 عامًا، وهو فني في هانوي، واجه الزوجان مشاكل بسبب تجاوز سعر البيع لقدرتهما على الدفع رغم توفر رأس المال لديهما. وقال إنه منذ زواجهما، وبدعم من والديهما ومدخراتهما البالغة حوالي 300 مليون دونج، خططا لشراء شقة في منطقة سكنية اجتماعية في حي لونغ بيان.

تبلغ تكلفة شقة مساحتها 55 مترًا مربعًا حوالي 1.6 مليار دونج. إذا اقترضنا 1.3 مليار دونج لمدة 20 عامًا، فسيتعين علينا دفع حوالي 8 ملايين دونج شهريًا، شاملةً أصل الدين والفوائد. أنا وزوجتي نكسب أكثر من 30 مليون دونج، وهو مبلغ يبدو كافيًا، ولكن بعد خصم نفقات المعيشة ونفقات طفلينا، لا يتبقى لدينا شيء. على الرغم من امتلاكنا لرأس المال الأولي، ما زلنا نتردد في التوقيع خوفًا من "الغرق""، حسب دوي آنه.

وتظهر القصص الواقعية المذكورة أعلاه أن الحاجز الرئيسي اليوم لا يتمثل فقط في الافتقار إلى رأس المال الأولي، بل أيضاً في سعر بيع المساكن الاجتماعية الذي يتجاوز بكثير قدرة حتى أولئك الذين يتمتعون بدخل ثابت على تحمل التكاليف.

وفقاً لخبراء العقارات، تكمن المفارقة الحالية في تزايد عدد المؤهلين للحصول على دخل، بينما يظل معدل الحصول على القروض منخفضاً، نظراً لتجاوز سعر البيع الحد الأقصى ومتطلبات رأس المال المُقابل المرتفعة. وهذا ما يجعل "حلم السكن الاجتماعي" - وإن كان أقرب نظرياً - لا يزال بعيداً في الواقع.

لجعل السكن الاجتماعي "بأسعار معقولة" حقًا

في الواقع، سياسات الدعم المالي ليست سوى "مسكن مؤقت". إذا استمرت أسعار مدخلات الإسكان الاجتماعي في الارتفاع، من الأرض والمواد إلى تكاليف إدارة المشاريع، حتى مع انخفاض أسعار فوائد القروض، سيظل الناس يجدون صعوبة في تحمل تكاليف الشراء.

ومع ذلك، يرى الخبراء أنه لفهم سبب ارتفاع أسعار المساكن الاجتماعية، علينا التعمق في العوامل المؤثرة في السعر. ووفقًا للمهندس المعماري نغو مينه تام - شركة كوفيك للاستشارات والإنشاءات المساهمة، فإن المشكلة لا تكمن فقط في تكلفة المواد أو الأرض أو العمالة، بل تكمن أيضًا في قدرة المستثمرين على التنفيذ وآلية إدارة الأسعار المتساهلة.

من المستحيل المطالبة بمساكن اجتماعية بأسعار معقولة تمامًا في ظل ارتفاع أسعار المدخلات، ولكن الأمر الأكثر إثارة للقلق هو أن هناك حالة يطول فيها التقدم، فترتفع التكاليف، ثم تُدرج جميعها في سعر البيع. في هذه الحالة، يتحمل المواطنون في النهاية تكلفة التأخير، كما حلل السيد تام.

أكد نائب وزير البناء، نجوين فان سينه، على هذا الرأي في المؤتمر الذي استعرض تقدم مشروع الإسكان الاجتماعي في منتصف أكتوبر، قائلاً: "نحتاج إلى شقق سكنية حقيقية ذات قيمة حقيقية لبيعها لمن يحتاجون إلى مساكن حقيقية. أسعار المساكن الاجتماعية في هانوي وصلت إلى مستويات قياسية، وقد يكون السبب ضعف قدرة المستثمرين أو استغلال سياسات الانفتاح لرفع الأسعار. تحتاج المدينة إلى التفتيش والتحقق والرقابة فورًا حتى تتاح للناس فرصة شراء المنازل".

واقترح نائب الوزير أن تضع هانوي الإجراءات الإدارية لمشاريع الإسكان الاجتماعي تحت معاملة خاصة، لتسريع التقدم وخفض التكاليف المطولة - وهو أحد أسباب ارتفاع الأسعار بشكل غير معقول.

إذا استمرت أسعار مستلزمات الإسكان الاجتماعي في الارتفاع، من الأرض والمواد إلى تكاليف إدارة المشاريع، حتى مع انخفاض أسعار فائدة القروض، فسيظل الناس يجدون صعوبة في تحمل تكاليف الشراء. الصورة: VGP.

في الاجتماع الأول للجنة التوجيهية المركزية بشأن سياسة الإسكان وسوق العقارات في نهاية سبتمبر 2025، طلب رئيس الوزراء فام مينه تشينه من الوزارات والفروع والمحليات تنظيم أسعار العقارات والإسكان الاجتماعي وفقًا لآليات السوق الحقيقية المناسبة لدخل الناس.

يجب أن تكون أسعار المساكن التجارية متوافقة مع طبيعة السوق والاقتصاد وظروف وقدرات الناس؛ والهدف هو توفير السكن للجميع، والمساهمة في تحسين الحياة المادية والروحية للناس.

بناءً على ذلك، لا بد من إيجاد حل شامل وشامل؛ وتعاون وتنسيق وثيقين بين الدولة والشركات، وبين المستويين المركزي والمحلي، مع الحفاظ على السياسات المالية والنقدية، بما في ذلك سياسات الأراضي وغيرها. ويجب على الدولة تنظيم أسعار الأراضي والعقارات من خلال الأدوات المالية، وخاصةً سياسات الضرائب والرسوم والعوائد، ووضع آليات وسياسات لخفض أسعار الفائدة وشروط القروض المناسبة، ودراسة اللوائح المتعلقة بمستويات دخل الأشخاص الذين يحق لهم شراء مساكن اجتماعية، بما يتناسب مع الوضع القائم وكل منطقة.

لقد انفتحت السياسة، لكن الفجوة بين الدخل وأسعار المساكن لا تزال تُشكّل عائقًا يتطلب معالجة. لا يقتصر حل مشكلة السكن الاجتماعي على تحديد أرقام تفضيلية أو تنظيم الدخل، بل يشمل أيضًا ضبط سعر البيع لجعله في متناول الجميع. حينها، لن يكون الاستقرار حلمًا بعيد المنال بالنسبة للعمال.

المصدر: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm