يجب إزالة العديد من العقبات حتى يتم تطبيق قانون الأراضي بشكل فعال.

بعد فترة من تطبيق قانون الأراضي، ووفقاً لبعض الآراء، لا تزال هناك عقبات وصعوبات كثيرة في عملية تطبيق اللوائح الجديدة.

يجب إزالة العديد من العقبات حتى يتم تطبيق قانون الأراضي بشكل فعال.

بعد فترة من تطبيق قانون الأراضي، ووفقاً لبعض الآراء، لا تزال هناك عقبات وصعوبات كثيرة في عملية تطبيق اللوائح الجديدة.

من المتوقع أن يؤدي قانون الأراضي لعام 2024 إلى تحسين إدارة الأراضي واستخدامها في فيتنام، مما يساهم في التنمية الاجتماعية والاقتصادية وحماية الحقوق المشروعة للشعب.

مع ذلك، وبعد فترة من التطبيق، لا تزال هناك عقبات وصعوبات عديدة تعترض سبيل تنفيذ اللوائح الجديدة. ولا تنبع هذه المشاكل من عدم اتساق الوثائق القانونية فحسب، بل أيضاً من آليات الإنفاذ، والقدرات الإدارية، والممارسات المحلية.

تأخير في إصدار المبادئ التوجيهية التنفيذية.

على الرغم من جهود الحكومة والوزارات لوضع المبادئ التوجيهية التنفيذية، إلا أن العديد من أحكام قانون الأراضي لم يتم تنفيذها بالكامل بعد.

تُعد أسعار الأراضي من أهم العوامل المؤثرة في تطور سوق العقارات والمشاريع الاستثمارية. ومع ذلك، لا تزال الآلية الحالية لتحديد أسعار الأراضي تعاني من العديد من أوجه القصور، مما يُسهّل نشوب النزاعات بين أطراف معاملات الأراضي.

حتى الآن، لم تصدر سوى 59 محافظة ومدينة من أصل 63 وثيقة إرشادية مفصلة، ​​بينما لا تزال المراسيم والتعاميم الصادرة عن الوزارات والقطاعات قيد الإعداد. ويُسبب هذا الأمر صعوبات أمام السلطات المحلية في تطبيق القانون، مما يؤثر على عملية حل القضايا المتعلقة بحقوق استخدام الأراضي، والتعويضات، ودعم إعادة التوطين، وإصدار شهادات حقوق استخدام الأراضي (الدفاتر الحمراء).

تُعدّ مسألة تحديد حقوق استخدام الأراضي والاعتراف بها من أبرز التحديات التي تواجه تطبيق قانون الأراضي المعدّل. ولا تزال إجراءات إصدار شهادات حقوق استخدام الأراضي (السجلات الحمراء) تعاني من صعوبات جمّة نتيجة لتداخل اللوائح وعدم التنسيق بين مختلف مستويات الإدارة. علاوة على ذلك، لا يزال تطبيق تخطيط استخدام الأراضي في المناطق المحلية متساهلاً، مما يؤدي إلى هدر موارد الأراضي وتأخير تنفيذ المشاريع.

بحسب السيد نغوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية (VnREA)، فإن إصدار شهادات ملكية الأراضي لا يزال يواجه العديد من الصعوبات، وتفتقر العديد من المشاريع إلى وثائق قانونية كاملة وواضحة، مما يؤدي إلى صعوبات للأشخاص في معاملات الأراضي.

اقترح السيد دينه ضرورة تحسين قاعدة بيانات الأراضي الوطنية وتنسيق أنظمة معلومات الأراضي بين المناطق لتقليل الإجراءات الإدارية. وفي الوقت نفسه، يتعين على هيئات إدارة الدولة وضع مبادئ توجيهية محددة وتبسيط عملية إصدار شهادات حق استخدام الأراضي، مما يهيئ ظروفًا مواتية للمواطنين والشركات.

ومن القضايا الأخرى التي أشار إليها العديد من الخبراء والمديرين صعوبة إزالة الأراضي لمشاريع التنمية. وقد علّق الدكتور نغوين مينه فونغ، الخبير الاقتصادي، قائلاً إن إزالة الأراضي مشكلة معقدة لأنها تنطوي على مسائل معقدة مثل التعويضات وإعادة التوطين وموافقة السكان.

يُعدّ هذا أحد العوامل التي قد تُبطئ وتيرة مشاريع تطوير البنية التحتية. فالعديد من المشاريع الكبيرة تتعثر بسبب عدم القدرة على الاتفاق مع السكان على أسعار تعويضات معقولة.

بحسب السيد فونغ، يتطلب حل هذه المشكلة إنشاء آلية تعويض شفافة وعادلة، إلى جانب تعزيز جهود التوعية والتعبئة لضمان فهم الناس لسياسة الاستحواذ على الأراضي وموافقتهم عليها. إضافةً إلى ذلك، من الضروري إنشاء مناطق إعادة توطين مزودة ببنية تحتية متكاملة لضمان استقرار حياة السكان فور الاستحواذ على أراضيهم.

العقبات المتعلقة بآليات تسعير الأراضي.

تُعد أسعار الأراضي من أهم العوامل المؤثرة في تطور سوق العقارات والمشاريع الاستثمارية. ومع ذلك، لا تزال الآلية الحالية لتحديد أسعار الأراضي غير كافية، مما يؤدي بسهولة إلى نشوب نزاعات بين الأطراف في معاملات الأراضي.

أوضحت السيدة لي ثي ثانه ها، مديرة إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هو تشي منه، أن أسعار الأراضي في مختلف المناطق تتغير باستمرار، وأن عوامل التقييم غير الواضحة تجعل من الصعب على السكان والمستثمرين الشعور بالأمان.

أكدت السيدة ها على ضرورة وجود آلية مستقرة وشفافة لتسعير الأراضي. فالنشر العلني لمعلومات أسعار الأراضي، وتحديثها بانتظام، ودمجها في نظام بيانات موحد، من شأنه أن يساهم في الحد من تضخم أسعار الأراضي وتعزيز الشفافية في المعاملات. إلى جانب ذلك، ثمة حاجة إلى سياسات تفضيلية لمشاريع العقارات الاجتماعية، ولا سيما الإسكان لذوي الدخل المحدود.

في هانوي ، وفقًا لرئيس إدارة الموارد الطبيعية والبيئة، فإن أسعار الأراضي في بعض المناطق أقل من أسعار السوق، وهي غير كافية لتغطية التكاليف والموارد المستثمرة في إنشاء محميات الأراضي (بما في ذلك تكاليف إزالة الأراضي، والاستثمار في بناء البنية التحتية، وما إلى ذلك).

لمعالجة مشكلة انخفاض أسعار الأراضي عن أسعار السوق، حددت اللجان الشعبية للمقاطعات والمحافظات والمدن زيادات في العطاءات وجولات متعددة من المزادات (مع عدد إلزامي من الجولات) لضمان أن يكون سعر البداية لكل جولة لاحقة قريبًا من سعر السوق.

ومع ذلك، فإن قانون الأراضي وقانون بيع الأصول بالمزاد لا يعالجان بشكل كامل قضايا مثل انخفاض مبالغ الإيداع (التي تساوي 20٪ من السعر الابتدائي)؛ ولا توجد لوائح تحظر بشكل صارم التواطؤ لرفع الأسعار أو التلاعب بها، مما يؤدي إلى حالات يقدم فيها المشاركون في المزاد عروضًا أعلى من سعر السوق للفوز بالمزاد، ثم يفشلون في دفع العرض الفائز (يتخلون عن الإيداع) أو لا يواصلون المزايدة في الجولة التالية، مما يتسبب في فشل المزاد واضطراب أسعار السوق.

لا توجد حاليًا أي لوائح تلزم الأفراد بإتمام بناء منازلهم بأنفسهم من خلال مزادات الأراضي. ويؤدي هذا إلى بقاء الأراضي غير مستغلة، مما يسبب صعوبات في إدارة التخطيط، ويشوه جماليات المدن، ويهدر مواردها.

لا تزال بعض المناطق والمقاطعات والبلدات تحت ضغط لجمع الإيرادات من مزادات حقوق استخدام الأراضي لتلبية الاحتياجات الرأسمالية للتنمية الاجتماعية والاقتصادية، لذلك تستمر في تنظيم المزادات لتخصيص الأراضي للأفراد لبناء المساكن.

إلى جانب الإجراءات الإدارية وأسعار الأراضي، يواجه رصد استخدام الأراضي وتفتيشها العديد من الصعوبات. صرّح السيد نغوين ترونغ هواي، نائب مدير إدارة الأراضي (وزارة الموارد الطبيعية والبيئة)، بأن المناطق تفتقر حاليًا إلى آليات رصد فعّالة، مما يؤدي إلى هدر الأراضي، أو تركها مهجورة، أو استخدامها لأغراض غير مخصصة لها.

جادل السيد هواي بأن آلية مراقبة صارمة وشفافة وعادلة ضرورية لضمان استخدام الأرض للغرض المقصود منها وبكفاءة.

تحتاج وكالات إدارة الأراضي أيضًا إلى تطبيق تكنولوجيا المعلومات في إدارة بيانات الأراضي، مما يساعد على مراقبة وفحص مشاريع استخدام الأراضي بشكل أكثر فعالية.

عند سؤال بعض الشركات، أفادت بأن أحد أبرز العقبات التي تواجه مشاريع التطوير العقاري والبنية التحتية هو التأخير في الإجراءات القانونية وإزالة العوائق من الأراضي. وتتعثر العديد من المشاريع، لا سيما مشاريع الإسكان، بسبب الإجراءات الإدارية، وعدم وجود توافق في الآراء بشأن التعويضات، وإعادة التوطين.

ولتنفيذ قانون الأراضي لعام 2024 بشكل فعال، يعتقد بعض الخبراء أن السلطات المعنية بحاجة إلى بذل جهود أكبر في معالجة هذه الصعوبات.

وعلى وجه التحديد، من الضروري تعزيز إصدار وثائق إرشادية مفصلة وتنظيم دورات تدريبية للمسؤولين على جميع المستويات بشأن اللوائح الجديدة في قانون الأراضي المعدل. سيساعد ذلك السلطات المحلية على استيعاب المعلومات وتطبيق أحكام القانون بفعالية.

يضمن استكمال قاعدة بيانات الأراضي اتساقها ودقتها. كما أن تطبيق تكنولوجيا المعلومات في إدارة الأراضي سيساعد على توفير الوقت والتكاليف وتقليل الأخطاء الإدارية.

من الضروري إصدار وثائق قانونية أكثر وضوحاً وتفصيلاً بشأن طرق تحديد أسعار الأراضي والتعويضات عند نزع ملكيتها. كما يتعين على السلطات تعزيز الرقابة والتفتيش على استخدام الأراضي.

يُعتقد أنه فقط عندما يتم تنفيذ هذه الحلول بشكل متزامن وحاسم، يمكن لقانون الأراضي لعام 2024 أن يحقق أقصى قدر من فعاليته ويخلق ظروفًا مواتية لتنمية البلاد.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html