كوانج نام يسعى إلى إيجاد طرق لجمع رسوم استخدام الأراضي

تعد منطقة كون تيان الحضرية (هوي آن) أحد المشاريع التي من المرجح أن تحصل على رسوم استخدام الأراضي الكبيرة في عام 2024.

تقدم المجموعة منخفض للغاية

تجاوزت إيرادات الميزانية المحلية لمقاطعة كوانغ نام لعام 2023 التوقعات بنسبة 2.7% في ظل الانهيار الاقتصادي (انخفاض بنسبة 8.25% من الناتج المحلي الإجمالي)، وهو ما شكّل مفاجأةً فاقت توقعات الكثيرين (بما في ذلك الحكومة والهيئات الإدارية). وتُعتبر هذه النتيجة الباهرة "عودةً مذهلة" لإيرادات الميزانية المحلية.

ومع ذلك، يظهر التحليل أن إيرادات الميزانية زادت، لكن تحصيل رسوم استخدام الأراضي لم يكن إيجابيا، حيث لم يتمكن من تحصيل المبلغ المقدر بـ 2300 مليار دونج، بل جمع فقط أكثر من 1911.6 مليار دونج (ما يصل إلى 83.1٪ فقط من التقدير).

حدث أمر غير متوقع. خطة إيرادات ميزانية كوانغ نام آخذة في التناقص. جميع بنود الإيرادات الرئيسية لعام ٢٠٢٤ أقل من التقديرات والتنفيذ في عام ٢٠٢٣ (المُحددة عند ٢٠,١٠٠ مليار دونج فقط، بدلاً من ٢٠,٨٨٠ مليار دونج كما في عام ٢٠٢٣)، ولكن بدلاً من التقدير البالغ ٢,٣٠٠ مليار دونج كما في العام السابق، أو أقل، تم تحديد تحصيل رسوم استخدام الأراضي بما يصل إلى ٢,٧٠٠ مليار دونج. زاد هذا الرقم بنسبة ١٧.٤٪ من التقديرات، بزيادة ٣٥٪ مقارنةً بالتنفيذ في عام ٢٠٢٣.

ارتفعت الإيرادات المقدرة من استخدام الأراضي بمقدار 400 مليار دونج في ظلّ حالة عدم استقرار اقتصادي، وسوق العقارات لم يُظهر أي تحسن يُذكر، وهو مبلغ ضخم بالفعل. وتتوقع العديد من هيئات الإدارة مخاطر عدم تحصيل الرسوم لعدم معرفتها أو جهلها بمكان تحصيلها.

وتتوقع مصلحة الضرائب أيضًا صعوبة تحصيل إيرادات الميزانية من استخدام الأراضي، لكنها تأمل في الاعتماد على خطة استلام وتداول السجلات وتحديد إتمام الالتزامات المالية للأراضي إلكترونيًا، والتي تم تنفيذها منذ أكتوبر 2023. بالإضافة إلى ذلك، ستحسب من تحصيل الأموال من الشركات التي عليها رسوم استخدام الأراضي من السنوات السابقة والمشاريع الناشئة.

الواقع أصعب بكثير من التقديرات. أعلنت هيئة الضرائب أنه حتى 30 أبريل/نيسان 2024، أكملت 18/18 مقاطعة وبلدة ومدينة ربط سجلات الأراضي الإلكترونية، مع استلام ما يقرب من 9900 إيصال تحويل إلكتروني من هيئة الموارد الطبيعية والبيئة، وانخفض الدين من عائدات الأراضي بمقدار 104 مليارات دونج فيتنامي. ومع ذلك، بلغت إيرادات الميزانية بحلول 31 مايو/أيار 2024 نسبة 43.3% من التقديرات (أكثر من 8694 مليار دونج فيتنامي).

معظم الإيرادات والضرائب تُحصّل في موعدها، إلا أن إيرادات رسوم استخدام الأراضي لم تصل إلا إلى 14.2% من التقديرات. كما أن عدد المشاريع التي لم تُحصّل بعد، ومبلغ رسوم استخدام الأراضي المستحقة على الشركات، لا يمكن تحصيله أيضًا، لذا لا تزال موارد إيجارات الأراضي شحيحة.

صرح السيد نجوين فان تيب، مدير إدارة ضرائب كوانغ نام، بأن مشاريع استغلال الأراضي بطيئة في طرح حقوق استخدامها في المزاد العلني. العقارات مُجمدة، ولا يُمكن نقل ملكية المشاريع.

لقد تم تخصيص أراضٍ واستئجار أراضٍ لبعض المشاريع، ولكن لم يصدر قرار بالموافقة على أسعار الأراضي... وتدين العديد من الشركات بمبالغ كبيرة من رسوم استخدام الأراضي، مما يؤدي إلى عدم ضمان هذا المصدر من الإيرادات للتقدم المقدر.

على الرغم من تطبيق دائرة الضرائب إجراءات تحصيل الديون بالكامل، إلا أنها لم تسترد بعد رسوم استخدام الأراضي وإيجاراتها المستحقة. تواجه الشركات صعوبات مالية ولم تف بالتزاماتها المالية. ولم يُمدد بعض المشاريع، مما يُصعّب عليها الحصول على قروض من البنوك... - قال السيد تيب.

إن المشاريع العقارية، إذا تم حلها بسرعة، سوف تساهم بمبالغ كبيرة من الإيرادات في الميزانية.

على أي أساس يتم التجميع؟

يُعتبر إيجار الأراضي أحد أهم مصادر الإيرادات المحلية المُكمِّلة للاستثمار التنموي. وتُقدِّر الجهات المالية أن إيرادات الأراضي ستزداد بنسبة 10-11% سنويًا، إلا أن تحقيق ذلك ليس بالأمر السهل.

لا يزال النظام المالي المحلي يفتقر إلى القوة الكافية لإيجاد حلول لتحصيل الإيرادات من هذه المناطق. ناهيك عن صعوبة التحقق والرقابة عندما تكون أسعار البيع والشراء والتحويلات في السوق أقل من السعر الحقيقي. ولم تُنشر جميع معاملات العقارات في سوق تداول عام وشفاف.

اضطرت كوانغ نام إلى تعديل خطتها الاستثمارية العامة متوسطة الأجل للفترة 2021-2025 بسبب نقص إيرادات استخدام الأراضي. وسيكون من الصعب للغاية تحقيق مبلغ 14,290 مليار دونج من إيرادات الأراضي، خاصةً مع ازدياد صعوبة تحقيق توقعات العامين المتبقيين.

من المتوقع أن تصل قيمة الرسوم إلى حوالي 5,400 مليار دولار أمريكي في عامي 2024 و2025. وصرح السيد نجوين هونغ، نائب مدير إدارة التخطيط والاستثمار، بأن الحكومة ستعتمد على المناطق الحضرية في تحصيل رسوم استخدام الأراضي (حوالي 90%). إلا أن ذلك سيكون صعبًا للغاية نظرًا لبطء وتيرة المشاريع الحضرية، وتشديد الائتمان العقاري، وتداخل القوانين وصعوبة حلّها.

وفقًا لإحصاءات مصلحة الضرائب، يوجد حاليًا في كوانغ نام حوالي 30 مشروعًا سكنيًا وحضريًا لا تزال عليها التزامات مالية بقيمة إجمالية تزيد عن 1860 مليار دونج، منها 13 شركة عليها مبالغ كبيرة من رسوم استخدام الأراضي وإيجاراتها. وستبذل مصلحة الضرائب قصارى جهدها لتحصيل هذه الديون وإضافتها إلى ميزانية الدولة.

بالإضافة إلى ذلك، هناك 31 قراراً بشأن تخصيص الأراضي وتأجيرها أصدرتها اللجنة الشعبية الإقليمية لتخصيص وتأجير الأراضي للمؤسسات لتنفيذ مشاريع استثمارية.

ولكن حتى الآن لم تقم إدارة الموارد الطبيعية والبيئة وإدارة المالية (مجلس تقييم أسعار الأراضي) والهيئات ذات الصلة بالتشاور مع اللجنة الشعبية الإقليمية للموافقة على أسعار الأراضي حتى تتمكن إدارة الضرائب من إصدار إشعارات بشأن دفع رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي، مما أثر بشكل مباشر على تنفيذ تقديرات إيرادات ميزانية الدولة.

وفقًا لتحليل إدارة الضرائب، سيكون من الممكن تحصيل ما يقرب من 1840 مليار دونج من 4 مشاريع فقط في عام 2024 مثل: منطقة كاو هونغ - لاي نغي السكنية والخدمية (المرحلة 2 و3 بـ 584 مليار دونج)؛ منطقة سمارت سيتي كوانغ نام الحضرية (250 مليار دونج)؛ منطقة كون تيان الحضرية (581 مليار دونج)؛ منطقة ثانه ها الحضرية (المرحلة 2، بـ 423 مليار دونج). ومع ذلك، لتحصيل إيجار الأراضي من هذه المشاريع والعديد من المشاريع الأخرى، فإن هيئة الضرائب وحدها ليست قوية بما يكفي وليس من السهل تنفيذها.

وبحسب إدارة الضرائب، فإنه من أجل استكمال وتجاوز الميزانية المخصصة لعام 2024، طلبت هيئة الضرائب من اللجنة الدائمة للجنة الحزب الإقليمية واللجنة الشعبية الإقليمية توجيه الإدارات والفروع والمحليات لوضع خطة للعمل مع المستثمرين في كل مشروع لإزالة الصعوبات وحل المشاكل.

تحديدًا، إصدار قرارات الموافقة على أسعار محددة للأراضي للمشاريع التي لديها قرارات تخصيص وتأجير. إصدار شهادات حق الانتفاع بالأرض للمشاريع التي أوفت بالتزاماتها المالية المتعلقة بالأرض، وأكملت البنية التحتية التقنية بالكامل، وذلك لتهيئة الظروف للمستثمرين للحصول على قروض من البنوك لتنفيذ مشاريع لاحقة.

قال رئيس مجلس إدارة مجموعة VN Da Thanh، تران كووك باو، إن الشركات على استعداد لدفع الأموال، لكن تحصيل الأموال دون إصدار كتب حمراء للشركات لا يزال يواجه العديد من الصعوبات.

تسعى الحكومة والهيئات الإدارية إلى إيجاد سبل لتحصيل موارد إيجارات الأراضي في ميزانية الدولة. وصرح مدير إدارة الضرائب، نجوين فان تيب، بأنهم سيعملون على تجميع المشاريع لتطبيق الحلول بمرونة، وخاصةً المشاريع التي اكتملت فيها أعمال التعويضات، وتطهير المواقع، وإنشاء البنية التحتية، والتي تحتاج إلى تمديد جدول تنفيذها في أقرب وقت ممكن. كما سيعملون على تهيئة الظروف للشركات لاقتراض رأس المال من البنوك لتتمكن من سداد الضرائب.

وبالإضافة إلى ذلك، يتعين على الرؤساء توجيه الإدارات والفروع للتعامل على الفور مع رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي التي دفعها المستثمرون في الحساب المؤقت لدائرة المالية من أجل سداد ميزانية الدولة في الوقت المحدد والسماح للمؤسسات بالوفاء بالتزاماتها المالية، وضمان حقوق المؤسسات في تنفيذ الإجراءات الإدارية ذات الصلة.

مصدر