تشديد الضرائب على العقارات ذات السعرين المعلنين.

قدمت وزارة المالية مؤخراً إلى الحكومة مشروع مرسوم يتضمن تفاصيل بعض الأحكام والتدابير لتنظيم وتوجيه تطبيق قانون ضريبة الدخل الشخصي. ومن أبرز النقاط المقترحة إعادة حساب الضرائب في حالات انخفاض الأسعار المعلنة بشكل غير معتاد.

ينبغي أن تكون المعاملات المصرفية إلزامية.

بحسب هذا المشروع، تُحتسب القيمة الخاضعة للضريبة في معاملات نقل الملكية العقارية بناءً على سعر العقد. وتحديداً، تُحسب ضريبة الدخل الشخصي على معاملات نقل الملكية العقارية بنسبة 2% من سعر النقل. ويُحدد الدخل الخاضع للضريبة عند نفاذ عقد النقل أو عند تسجيل حق استخدام العقار أو امتلاكه.

تلقى اقتراح وزارة المالية لحساب الضرائب ردود فعل متباينة.

صورة: دين سون

ينص مشروع المرسوم تحديداً على أن سعر نقل ملكية العقار هو السعر المذكور في عقد النقل وقت النقل. إذا لم ينص عقد النقل على سعر الأرض، أو إذا كان سعر الأرض في العقد أقل من جدول أسعار الأراضي ومعامل تعديل سعر الأرض (معامل K)، فإن سعر نقل ملكية الأرض سيُحدد بناءً على جدول أسعار الأراضي ومعامل K (إن وجد) الساري وقت النقل.

في الحالات التي يتم فيها نقل كل من حقوق استخدام الأرض والأصول المرتبطة بها، مثل المنازل وأعمال البناء، إذا لم يحدد العقد سعر الأرض أو كان السعر أقل من قائمة أسعار الأراضي، فسيتم حساب قيمة حقوق استخدام الأرض وفقًا لقائمة أسعار الأراضي المحلية ومعامل K. وإذا كانت قيمة المنزل أو أعمال البناء في العقد أقل من مستوى حساب رسوم التسجيل الذي حددته اللجنة الشعبية للمحافظة، فستعتمد مصلحة الضرائب في الحساب على السعر الصادر عن السلطة المحلية.

قيّم السيد نغوين فان هوا، رئيس جمعية كتاب العدل في مدينة هو تشي منه، هذا المقترح بأنه مناسب وضروري، إذ أن ممارسة الإعلان عن "سعرين" في معاملات العقارات قائمة منذ سنوات عديدة، مما يتسبب في خسائر في الإيرادات الضريبية وتشويه شفافية السوق. ومع ذلك، فإن الاكتفاء بجدول أسعار الأراضي مضروبًا في معامل K أو السعر الصادر عن الجهة المحلية كحد أدنى لا يعالج سوى جزء من المشكلة. وللسيطرة عليها بفعالية، يلزم إيجاد حلول متزامنة إضافية، مثل إلزام الدفع عبر البنوك في معاملات العقارات. وفي الوقت نفسه، من الضروري ربط البيانات بين كتاب العدل وسلطات الضرائب وهيئات الأراضي والبنوك؛ كما يجب إنشاء قاعدة بيانات لأسعار المعاملات الفعلية؛ والأهم من ذلك، تعزيز مسؤولية جميع الأطراف في الإفصاح بصدق عن معاملاتهم.

"أعتقد أنه لا ينبغي إلقاء مسؤولية التقييم على عاتق الموثقين. فالموثقون ليسوا جهات تقييم أو سلطات ضريبية. يتمثل دور الموثق المناسب في شرح التزامات الأطراف القانونية وتنبيههم إليها، وتنسيق تقديم بيانات المعاملات وفقًا للقانون. وإذا طُبقت هذه الحلول بشكل متزامن، فإن هذه السياسة ستساهم في الحد من معاملات "السعر المزدوج"، ومكافحة خسائر إيرادات الميزانية، وزيادة الشفافية والأمان القانوني لسوق العقارات"، هذا ما أشار إليه السيد نغوين فان هوا.

في جوهرها، يهدف اقتراح وزارة المالية إلى مكافحة التهرب الضريبي وضمان شفافية السوق. ومع ذلك، لكي يكون هذا الاقتراح قابلاً للتطبيق وعادلاً، فإن أهم ما يجب مراعاته هو أن تعكس أسعار الأراضي قيم السوق الحقيقية، وأن يكون معامل K مناسباً، وأن تكون آلية التطبيق مرنة، بحيث لا تتحول الضرائب إلى عبء على المعاملات المشروعة.

السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية هو تشي منه العقارية

الخوف من إضافة المزيد من الأعباء على الناس.

بحسب خبير العقارات تران خان كوانغ، فإنّ طريقة حساب الضريبة المقترحة من وزارة المالية للمعاملات العقارية "المشبوهة" غير منطقية تمامًا. فقد أوصت السلطات المحلية والخبراء سابقًا بتطبيق مُضاعِف بنسبة 2% على جدول أسعار الأراضي لحساب الضريبة. وهذه الطريقة هي الأكثر دقة، إذ تضمن عدم خسارة الإيرادات، كما أنها سهلة الحساب، وتعكس أسعار السوق بدقة. ويعود ذلك إلى أن جداول أسعار الأراضي في محافظات مثل مدينة هو تشي منه، وبعد سنوات من التعديلات، تُقارب 80% من أسعار السوق. إن إضافة معامل K من شأنه أن يزيد الضرائب بشكل ملحوظ، مما يُثقل كاهل المواطنين.

تشير العديد من الآراء إلى أن جداول أسعار الأراضي يجب أن تعكس أسعار السوق بشكل حقيقي، وأن يكون معامل K مناسبًا.

صورة: دينه سون

أعرب السيد تران خان كوانغ عن قلقه قائلاً: "ابتداءً من الأول من يوليو، ستواصل السلطات المحلية إصدار معامل K، الذي سيُستخدم لحساب رسوم استخدام الأراضي. حالياً، تُعدّ رسوم استخدام الأراضي مرتفعة للغاية، وتتجاوز قدرة غالبية الناس على تحملها، مما يُثير قلقهم. إن حساب ضريبة الدخل الشخصي من معاملات نقل ملكية العقارات وضربها بمعامل K قد يؤدي إلى ارتفاع الأسعار إلى مستويات أعلى من أسعار السوق، وبالتالي زيادة مبلغ الضريبة التي يتعين على الناس دفعها مقارنةً بالوضع الحالي".

قال السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، إنه في السابق، لتحديد حالات انخفاض الأسعار المعلنة وحالات ارتفاعها، كانت المحافظات تصدر جداول أسعار دنيا بناءً على متوسط ​​سعر كل منطقة. وعند اكتشاف انخفاض الأسعار المعلنة، كانت السلطات الضريبية تعيد حساب الأسعار بضرب جدول أسعار الأراضي بنسبة 2%. أما الآن، وبناءً على اقتراح وزارة المالية، ففي الحالات التي يُشتبه فيها بانخفاض السعر عن سعر السوق، يُضرب جدول أسعار الأراضي بمعامل K ثم بنسبة 2%. ورغم أن هذه الطريقة قابلة للتطبيق نظرياً، إلا أنها ستخلق سيناريوهين محتملين عملياً.

يقترح السيناريو الأول، كما اقترحته وزارة المالية، إلغاء الحاجة إلى قوائم أسعار محلية دنيا. ويضمن تطبيق هذا النهج عدالة القانون، ويسهل حسابات الحكومة، ويخفف العبء على الدولة، مما يُسهّل التنبؤ الدقيق بالإيرادات من قطاعي الأراضي والإسكان. كما يمنع هذا الأسلوب كلاً من خسارة الإيرادات والضرائب المفرطة، ويضمن العدالة. وسيستخدم المواطنون هذا الأسلوب أيضاً في إقراراتهم، متجنبين بذلك الأرقام المنخفضة والمرتفعة على حد سواء. واقترح السيد لي هوانغ تشاو: "مع ذلك، بمجرد تطبيق هذا الأسلوب، يجب إعادة النظر في عتبة الـ 2%، لأن معدل الضريبة سيكون أعلى من المعدل الحالي. لذا، يمكن النظر في رقم أقل من 2%؛ ويتعين على وزارة المالية إجراء مسح وإعادة الحساب وفقاً لذلك".

ثانيًا، إذا لم يُطبَّق تخفيض بنسبة 2%، فينبغي وضع قائمة أسعار دنيا في كل منطقة لأغراض الرقابة. فمن خلال هذه القائمة، تستطيع الحكومة تحديد من يُصرِّح بالسعر الصحيح ومن يدفع أقل من اللازم، ما يُزيل الشكوك القائمة. وبذلك، يستطيع المواطنون استخدام هذه القائمة كأساس لتحديد أسعار البيع والشراء وحساب الضرائب.

"في جوهرها، يهدف اقتراح وزارة المالية إلى مكافحة التهرب الضريبي وضمان شفافية السوق. ومع ذلك، لكي يكون هذا الاقتراح قابلاً للتطبيق وعادلاً، فإن أهم شيء هو أن تعكس أسعار الأراضي قيم السوق الحقيقية، وأن يكون معامل K مناسباً، وأن تكون آلية التطبيق مرنة، بحيث لا تتحول الضرائب إلى عبء على المعاملات المشروعة"، هذا ما اقترحه السيد لي هوانغ تشاو.

قد يظل البائعون الذين يتكبدون خسائر ملزمين بدفع الضرائب.

في المقابل، يرى العديد من الخبراء أنه إذا كان معدل الضريبة أعلى من سعر المعاملة الفعلي، فسيتعين على الأفراد دفع مبلغ كبير من الضرائب حتى لو باعوا بخسارة أو حتى بتعادل. ويؤثر هذا بشكل خاص على من يحتاجون إلى البيع بشكل عاجل بسبب ضائقة مالية، ومن اشتروا عقارات خلال فترة ازدهار الأسعار ثم باعوا عندما "يتجمد" السوق، مما يجبرهم على تقليل خسائرهم. علاوة على ذلك، إذا طبقت كل منطقة معامل K مختلفًا أو عدّلته بشكل غير دقيق، فستنشأ نزاعات بين المواطنين وسلطات الضرائب بشأن مقدار الضريبة المستحقة، حيث ستكون معدلات الضريبة في بعض المناطق أعلى من غيرها.

المصدر: https://thanhnien.vn/siet-thue-voi-nha-dat-ke-khai-hai-gia-185260525220445726.htm