"تشديد" المضاربة على الأراضي

[إعلان 1]

اتجاه أسعار الأراضي نحو الانخفاض

أقرت الجمعية الوطنية في 28 نوفمبر قانون الأعمال العقارية 2023 (المعدل) الذي دخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يناير 2025. وبناءً على ذلك، شدد قانون الأعمال العقارية 2023 (المعدل) اللوائح المتعلقة بتقسيم الأراضي وبيعها من خلال النص على أنه لا يمكن نقل حقوق استخدام الأراضي إلى الأفراد لبناء المنازل بأنفسهم في الأحياء والمناطق والمدن من المناطق الحضرية من الدرجة الخاصة والدرجة الأولى والدرجة الثانية والدرجة الثالثة.

هذه اللائحة أكثر صرامة من اللائحة الحالية التي تمنع فقط تقسيم وبيع قطع الأراضي في أحياء المناطق الحضرية من الفئة الخاصة والمناطق الحضرية من الفئة الأولى الخاضعة مباشرةً للحكومة المركزية؛ والمناطق ذات المتطلبات العالية لهندسة المناظر الطبيعية، والمناطق المركزية وما حولها من أعمال تُعدّ من أبرز المعالم المعمارية في المناطق الحضرية؛ وواجهات الطرق الإقليمية وما فوقها، والطرق الرئيسية ذات المناظر الطبيعية في المناطق الحضرية. من المتوقع أن يكون للائحة الجديدة الصادرة بموجب قانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣ تأثير قوي على سوق الأراضي.

10aa(1).jpg — بعض قطع الأراضي المقسمة مهجورة. تصوير: كاو نجوين

صرح السيد نغوين تشي ثانه، المدير العام لشركة ثانه بينه للإنشاءات، بأنه خلال الفترة من 2010 إلى 2015، وبسبب أزمة السيولة التي عانى منها سوق العقارات، سمحت وزارة الإنشاءات بتقسيم المشاريع إلى قطع أراضي وبيعها (دون الحاجة إلى بناء منازل). وبفضل هذا التنظيم، حلّ السوق مشكلة السيولة. ومع ذلك، منذ ذلك الحين، استغلت العديد من المناطق هذا التنظيم، مما سمح بتقسيم وبيع قطع الأراضي دون تمييز، مع خطر مخالفة التخطيط. لذلك، أصدر قانون الأعمال العقارية لائحةً لا تسمح بتقسيم المشاريع إلى قطع أراضي وبيعها. أي أن المستثمرين سيضطرون إلى القيام بأعمال البناء الأولية نيابةً عن العملاء. وبالتالي، سترتفع قيمة الأرض نتيجةً لتحمل تكاليف البناء، مما سيحد من المضاربة العقارية. يشهد سوق الأراضي تقلباتٍ كبيرة، وهو اتجاهٌ حتميٌّ، كما هو الحال في دولٍ أخرى حول العالم.

"يزداد سوق العقارات احترافيةً، وستركز الشركات على قطاع الاستثمار في بناء المنازل والإنشاءات على الأراضي بدلاً من مجرد الاستثمار في البنية التحتية و"بيع الأرز الأخضر". وفي الوقت نفسه، يُسهم ذلك في استخدام الأراضي بشكل أكثر اقتصادًا وفعالية، متغلبًا على حالة "المضاربة العقارية، وبطء استخدام الأراضي، والأراضي المهجورة". ومن المتوقع أيضًا أن تُسهم هذه السياسة في "فرز" المستثمرين، وتكوين شركات عقارية أكثر احترافية وكفاءة، بعد إقصاء الشركات ذات الإمكانات المالية والتقنية المحدودة من السوق" - قيّم السيد ثانه.

تعزيز التنمية الصحية لسوق العقارات

إن تشديد القواعد المتعلقة بتقسيم الأراضي وبيعها في المدن الكبرى هو الحل المستدام لجعل المدن الفيتنامية أكثر تنظيماً وجمالاً، مع القيم في التخطيط والهندسة المعمارية والجماليات وضمان قضايا الضمان الاجتماعي بشكل أفضل على المدى الطويل.

يُعدّ هذا النظام أيضًا أحد أهم التغييرات في قانون الأعمال العقارية الصادر مؤخرًا. وعلى وجه الخصوص، بالنسبة للمشاريع العقارية المرخصة وغير المكتملة، سيتعين على المستثمرين دراسة الحلول قصيرة وطويلة الأجل بعناية في الفترة المقبلة.

وبالتالي، سيتعين على شركات العقارات البدء بتطبيق هذه اللائحة خلال عام واحد فقط. وبالتالي، سيشهد السوق انخفاضًا حادًا في الأسعار، إذ يسعى المستثمرون إلى البيع بسرعة لاستعادة رأس المال، وتجنب حالة تعثر المنتجات. ومع ذلك، في ظل ركود السوق الحالي، ليس من السهل توفير السيولة. وحدها الشركات التي تتمتع بثقة مالية كافية ستحتفظ بالمنتجات اللازمة لتنفيذ الخطة الجديدة.

قال السيد نجوين مانه ها، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية: "في عام 2025، سنُشدد إجراءات تقسيم وبيع الأراضي في المدن الكبرى. وسيكون لذلك تأثيرٌ قويٌّ على السوق. أولًا، سيقلّ تنوع العرض والطلب على الأراضي. فإذا كان أي مبلغ من التمويل كافيًا لشراء الأرض في الماضي، فإن على العملاء الآن تحديد مبلغ إضافي يتراوح بين مليار وثلاثة مليارات دونج لبناء منزل. على المدى البعيد، لم تعد الأرض مجالًا "سهلًا" للكثيرين. سيتطلب هذا السوق من كلٍّ من البائعين والمشترين امتلاك رأس مالٍ كافٍ للمشاركة. يُعدّ تشديد إجراءات تقسيم الأراضي إجراءً جذريًا وإيجابيًا لتحقيق نموٍّ متين في سوق العقارات. يجب على شركات العقارات أن تتعلم الامتثال لقواعد اللعبة الجديدة للتكيّف والبقاء".

حتى الآن، كان مستثمرو العقارات يفضلون الاستثمار في المشاريع المقسمة إلى قطع أرض وبيعها نظرًا لانخفاض تكاليفها المالية. ومع تشديد إجراءات تقسيم القطع، سيختفي هذا النوع من الاستثمار، وسيقل تنوع المنتجات العقارية. ووفقًا للسيدة نجوين ثو هانغ، مديرة قسم الأبحاث في سافيلز فيتنام، سيغادر عدد كبير من المستثمرين السوق عند دخول القانون الجديد حيز التنفيذ رسميًا.

على المدى القصير، سيشهد السوق انخفاضًا حادًا في المعاملات بسبب مخاوف المشترين بشأن قانونية السوق. وسيشهد السوق بالتأكيد تعديلات في الأسعار. قد يستغرق الأمر سنتين إلى ثلاث سنوات، مع انخفاض العرض، حتى ترتفع أسعار العقارات. سيتطور السوق بشكل أكثر استدامة عندما تستهدف المنتجات العقارية أصحاب الاحتياجات الحقيقية.

[إعلان 2]
مصدر