أسعار الأراضي تتجه نحو الانخفاض.
أقرت الجمعية الوطنية في 28 نوفمبر قانون الأعمال العقارية المعدل لعام 2023، والذي دخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يناير 2025. وبناءً على ذلك، يشدد قانون الأعمال العقارية المعدل لعام 2023 اللوائح المتعلقة بتقسيم الأراضي وبيعها من خلال حظر نقل حقوق استخدام الأراضي للأفراد لبناء منازل بأنفسهم في الأحياء والمناطق والمدن ذات المناطق الحضرية الخاصة من النوع الأول والثاني والثالث.
يُعدّ هذا النظام الجديد أكثر صرامة من النظام الحالي، الذي يقتصر حظره على تقسيم وبيع قطع الأراضي في أحياء المدن ذات التصنيف الخاص والمدن المركزية من الفئة الأولى؛ والمناطق ذات المتطلبات العالية للمناظر المعمارية؛ والمناطق المركزية والمناطق المحيطة بالمعالم المعمارية في المدينة؛ وواجهات الطرق الإقليمية وما فوقها، بالإضافة إلى الطرق الرئيسية ذات المناظر الخلابة في المدينة. ومن المتوقع أن يكون لهذا النظام الجديد، الصادر بموجب قانون أعمال العقارات لعام 2023، تأثير كبير على سوق الأراضي.
صرح السيد نغوين تشي ثانه، المدير العام لشركة ثانه بينه للإنشاءات، بأنه خلال الفترة من 2010 إلى 2015، ونظرًا لأزمة السيولة التي عصفت بسوق العقارات، سمحت وزارة الإنشاءات للمشاريع بتقسيم الأراضي وبيعها (دون اشتراط بناء منازل). وبفضل هذا التنظيم، تمكن السوق من حل مشكلة السيولة. إلا أنه منذ ذلك الحين، استغلت العديد من المناطق هذا التنظيم، مما سمح بتقسيم الأراضي وبيعها على نطاق واسع، الأمر الذي يُهدد بتعطيل التخطيط العمراني. ولذلك، أصدر قانون الأعمال العقارية لائحة تحظر على المشاريع تقسيم الأراضي وبيعها. وهذا يعني أن على المستثمرين بناء الهيكل الأساسي للعملاء. ونتيجة لذلك، سترتفع قيمة قطعة الأرض بسبب تكاليف البناء، مما سيحد من المضاربة العقارية. يشهد سوق الأراضي تقلبات كبيرة، إلا أن هذا اتجاه حتمي، كما هو الحال في دول أخرى حول العالم.
"يشهد سوق العقارات مزيدًا من الاحترافية، حيث تركز الشركات على الاستثمار في تطوير المساكن والإنشاءات على الأراضي، بدلًا من الاكتفاء بالاستثمار في البنية التحتية وبيع العقارات قبل اكتمالها. وفي الوقت نفسه، يُسهم ذلك في استخدام الأراضي بكفاءة وفعالية أكبر، والتغلب على ظاهرة المضاربة العقارية، وبطء استغلالها، وهجرها. ومن المتوقع أيضًا أن تُسهم هذه السياسة في انتقاء المستثمرين، وتكوين شركات عقارية أكثر احترافية وكفاءة بعد استبعاد الشركات ذات القدرات المالية والفنية المحدودة من السوق"، هذا ما خلص إليه السيد ثانه.
تعزيز التطور الصحي لسوق العقارات.
إن تشديد اللوائح المتعلقة بتقسيم الأراضي وبيعها في المدن الكبرى هو حل مستدام لجعل المدن الفيتنامية أكثر تنظيماً وجمالاً، مع قيمة من حيث التخطيط والهندسة المعمارية والجماليات، وضمان الرفاه الاجتماعي بشكل أفضل على المدى الطويل.
يُعدّ هذا التنظيم أحد أهم التغييرات في قانون الأعمال العقارية الذي تمّ إقراره مؤخراً. وبالتحديد، بالنسبة للمشاريع العقارية المرخّصة ولكن غير المكتملة، سيتعيّن على المستثمرين دراسة الحلول قصيرة الأجل وطويلة الأجل بعناية.
وبالتالي، في غضون عام تقريبًا، ستبدأ شركات العقارات بتطبيق هذا النظام. ونتيجة لذلك، سيشهد السوق انخفاضًا حادًا في الأسعار مع تسريع المطورين لعمليات البيع لاسترداد رؤوس أموالهم وتجنب تراكم العقارات غير المباعة. ومع ذلك، في ظل ركود السوق الحالي، لن يكون توفير السيولة أمرًا سهلاً. ولن تحتفظ بالعقارات امتثالًا للخطة الجديدة إلا الشركات التي تتمتع بثقة مالية كافية.
صرح السيد نغوين مان ها، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، قائلاً: "في عام 2025، سنشدد اللوائح المتعلقة بتقسيم الأراضي وبيعها في المدن الرئيسية. سيكون لهذا أثر بالغ على السوق. أولاً، سيقل تنوع العرض والطلب على قطع الأراضي. ففي السابق، كان بإمكان الناس شراء قطع الأراضي بغض النظر عن إمكانياتهم المالية، أما الآن فيجب على العملاء الاستعداد لإنفاق ما بين مليار إلى ثلاثة مليارات دونغ فيتنامي إضافية لبناء منزل. على المدى البعيد، لن تكون قطع الأراضي سوقاً "سهلة" للكثيرين. سيتطلب هذا السوق من البائعين والمشترين على حد سواء امتلاك رأس مال كبير للمشاركة. تُعد اللوائح المتعلقة بتشديد تقسيم الأراضي إجراءً حاسماً وإيجابياً لتحقيق تنمية سليمة لسوق العقارات. يجب على شركات العقارات التكيف مع قواعد اللعبة الجديدة للبقاء والاستمرار."
لطالما فضّل مستثمرو العقارات نموذج تقسيم الأراضي إلى قطع للبيع نظرًا لانخفاض التكاليف المالية. إلا أن تشديد اللوائح المتعلقة بتقسيم الأراضي سيقضي على هذا النموذج، مما سيؤدي إلى تقليص تنوّع المنتجات العقارية. ووفقًا للسيدة نغوين ثو هانغ، مديرة الأبحاث في سافيلز فيتنام، سينسحب عدد كبير من المستثمرين من السوق عند دخول القانون الجديد حيز التنفيذ رسميًا.
على المدى القريب، سيشهد السوق انخفاضًا حادًا في المعاملات العقارية نتيجةً لمخاوف المشترين بشأن المسائل القانونية. ومن المؤكد أن السوق سيشهد تعديلات في الأسعار. وقد يستغرق الأمر من سنتين إلى ثلاث سنوات، مع انخفاض العرض، قبل أن ترتفع أسعار العقارات مجددًا. وسينمو السوق بشكل أكثر استدامة عندما تُوجّه المنتجات العقارية نحو ذوي الاحتياجات الحقيقية.
مصدر
تعليق (0)