الوقت الذي تدخل فيه معاملات الأراضي حيز التنفيذ

لأن الأرض أصلٌ خاص، يجب أن يتوافق نقل حقوق الانتفاع بها مع أحكام قانون الأراضي والتوثيق. ولذلك، هناك فرق بين صحة عقد النقل وصحة نقل حقوق الانتفاع بها.

لقد وقعت عقدًا ولكن لا أعرف ما إذا كان ساري المفعول حتى الآن

في حاجة ماسة إلى مبلغ كبير من المال لسداد ديون، أبرمت السيدة PTG (المقيمة في بلدية دونغ تام، مقاطعة دونغ ناي ) وزوجها عقدًا لنقل ملكية 4 ساو من أصل هكتارين من الأراضي المعمرة (ذات السجل الأحمر) إلى السيد HVB (المقيم في بلدية تان لوي، مقاطعة دونغ ناي) مقابل 800 مليون دونج فيتنامي. ولأن السيد HVB لم يكن يملك المال الكافي للسداد دفعة واحدة، فقد أودع 100 مليون دونج فقط والتزم بسداد المبلغ كاملًا لشراء الأرض بعد شهر. بعد ذلك، توجه الطرفان إلى أقرب مكتب توثيق لتوثيق العقد.

يقدم المحامون من نقابة المحامين في مقاطعة دونغ ناي المشورة القانونية لسكان بلدية دونغ تام في أغسطس 2025. تصوير: دوان فو

بعد شهر، لم يفِ السيد HVB بالتزامه. لذلك، لم تُنقل إليه السيدة PTG وزوجها الأرض، بل أبرما عقد نقل موثق لشخص آخر. ولأنه لم يستطع شراء الأرض من السيدة PTG وزوجها لأن شخصًا آخر "سرقها"، التقى السيد HVB بالسيدة PTG وزوجها للمطالبة بإعادة العربون الذي دفعه. إذا لم يُعيدا السيدة PTG وزوجها العربون، فسيُوكل محاميًا لرفع دعوى قضائية ومنع إتمام الصفقة بينها وبين شخص آخر.

لتفادي تعقيد الموقف، وافقت السيدة PTG وزوجها على إعادة وديعة قدرها 100 مليون دونج إلى السيد HVB. ومع ذلك، لا تزال هي وزوجها يتساءلان: أي عقد لنقل ملكية 4 ساو من الأرض بينها وبين السيد HVB والشخص الذي انتقلت إليه الملكية لاحقًا قد دخل حيز التنفيذ، وأي عقد لم يدخل حيز التنفيذ؟

بسبب عدم معرفة موعد سريان عقد نقل ملكية الأرض، واختلاف توقيت سريانه عن موعد نقل حقوق الانتفاع، يواجه الكثيرون صعوبات عند رغبتهم في إنهاء العقد. على سبيل المثال، حالة السيد د. ف. ر. (المقيم في بلدية جيا كيم، مقاطعة دونغ ناي).

قال السيد د. ف. ر: بعد إتمامه تحديد السعر، وقّع عقدًا لنقل ملكية 150 مترًا مربعًا ^من الأراضي السكنية بسجل أحمر إلى السيدة نت. د. د. (المقيمة في حي بين هوا، مقاطعة دونغ ناي)، وبعد توقيع الطرفين فقط، تم توثيق العقد. ومع ذلك، بعد انقضاء الموعد المحدد في العقد، لم تُحضّر السيدة نت. د. د. المبلغ الكافي لإعطائه. ولذلك، لم يُكمل إجراءات نقل الملكية إلى السيدة نت. د.

السيد DVR يريد أن يعرف، هل عقد النقل بينه وبين السيدة NTD ساري المفعول حتى الآن وهل لديه الحق في إلغاء العقد عندما يأتي تاريخ الدفع وإجراء تغيير الاسم ولكن السيدة NTD غائبة؟

هل يصبح ساري المفعول من وقت التوقيع أو التصديق؟

تنص المادة 401 من القانون المدني لعام 2015 على أن العقد المبرم قانونًا يُصبح نافذًا من وقت إبرامه. ومنذ نفاذ العقد، يلتزم الطرفان بأداء حقوقهما والتزاماتهما تجاه بعضهما البعض كما التزما بها.

في الوقت نفسه، تنصّ المواد من 500 إلى 503 من القانون المدني لعام 2015 على أن عقد حقوق استخدام الأراضي هو اتفاق بين الطرفين، ينقل بموجبه مستخدم الأرض حقوق استخدام الأراضي وفقًا لأحكام قانون الأراضي إلى الطرف الآخر؛ ويمارس الطرف الآخر الحقوق والالتزامات المنصوص عليها في العقد مع مستخدم الأرض. يجب ألا يتعارض محتوى عقد حقوق استخدام الأراضي مع الأحكام المتعلقة بغرض الاستخدام، ومدة استخدام الأرض، والتخطيط، وخطة استخدام الأراضي، وغيرها من الحقوق والالتزامات وفقًا لأحكام قانون الأراضي وأحكام القوانين الأخرى ذات الصلة.

يجب أن تُبرم عقود حقوق استخدام الأراضي كتابيًا، وفقًا لأحكام القانون المدني لعام ٢٠١٥، وقانون الأراضي، والأحكام القانونية الأخرى ذات الصلة. ويجب أن يتبع تنفيذ عقود حقوق استخدام الأراضي الإجراءات والشكليات الصحيحة المنصوص عليها في قانون الأراضي والأحكام القانونية الأخرى ذات الصلة. ويُصبح نقل حقوق استخدام الأراضي نافذًا من تاريخ تسجيلها وفقًا لأحكام قانون الأراضي.

يسري عقد نقل حقوق استخدام الأرض فور توثيقه. ويسري مفعوله من تاريخ تسجيل التغييرات وفقًا لأحكام قانون الأراضي.
المحامي نجوين دوك، نقابة المحامين في مقاطعة دونج ناي.

علاوةً على ذلك، تنص المادة 6 من قانون التوثيق لعام 2024 بوضوح على أن الوثائق الموثقة تُصبح نافذةً اعتبارًا من تاريخ توقيعها من قِبل الموثق وختم هيئة التوثيق عليها. وتُصبح الوثائق الموثقة نافذةً بالنسبة للأطراف المعنية، وتُشكل أساسًا للأطراف المعنية بالمعاملة لطلب الجهات الحكومية المختصة اتخاذ الإجراءات المتعلقة بالمعاملة الموثقة.

قال المحامي نجوين دوك (نقابة محامي مقاطعة دونغ ناي): بناءً على اللوائح المذكورة أعلاه، لم يدخل عقد نقل ملكية 4 ساو من الأرض بين السيدة PTG والسيد HVB حيز التنفيذ بعد لعدم استيفائه الشروط الرسمية (غير موثق أو معتمد). أما العقد المبرم بين الزوجين مع الأخير، فيدخل حيز التنفيذ من تاريخ توثيقه. ولا علاقة لطلب السيد HVB استرداد العربون وقبول الزوجين له بمسألة دخول عقد نقل الملكية حيز التنفيذ من عدمه.

في حالة السيد د.ف.ر: يسري عقد النقل بينه وبين السيدة نت.د. إلا أنه نظرًا لعدم وفاء السيدة نت.د. بالالتزامات المتفق عليها في العقد، يحق له طلب إلغاء العقد الموقّع. يجب أن يستوفي إلغاء العقد الموثق الشروط التالية: وجود اتفاق والتزام كتابي من جميع الأطراف المشاركة في العقد. وفي الوقت نفسه، يجب توثيق إلغاء العقد الموثق لدى مكتب التوثيق السابق، وأن يُجريه كاتب عدل.

في حالة الفشل في إلغاء العقد الموثق لدى هيئة التوثيق، يحق للسيد DVR رفع دعوى قضائية، يطلب فيها من المحكمة إلغاء العقد لأن السيدة NTD انتهكت بشكل خطير الالتزامات التعاقدية ولم تفي بشكل صحيح بالالتزامات الملتزمة بها في العقد.

دوآن فو

المصدر: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/