الوقت الذي تصبح فيه معاملات الأراضي سارية المفعول.

يُسمح بنقل ملكية الأراضي التي تحمل شهادة حق استخدام الأرض (المعروفة أيضًا باسم شهادة ملكية الأرض) والتي لا تخضع للنزاعات أو تنفيذ الأحكام أو الحجز وما إلى ذلك.

لأن الأرض تُعتبر أصلاً ذا قيمة خاصة، فإن نقل حقوق الانتفاع بها يجب أن يتوافق مع لوائح قانون الأراضي وإجراءات التوثيق. ولهذا السبب، ثمة فرق بين صحة عقد النقل وصحة نقل حقوق الانتفاع بالأرض.

تم إبرام عقد دون معرفة ما إذا كان قد أصبح ساري المفعول.

نظراً لحاجتها المُلحة لمبلغ كبير من المال لسداد ديونها، وقّعت السيدة PTG وزوجها (من سكان بلدة دونغ تام، مقاطعة دونغ ناي ) عقد نقل ملكية مع السيد HVB (من سكان بلدة تان لوي، مقاطعة دونغ ناي) لأرض مساحتها 4 ساو (حوالي 0.4 هكتار) مزروعة بمحاصيل معمرة (مع شهادة ملكية الأرض) مقابل 800 مليون دونغ فيتنامي. ولأن السيد HVB لم يكن يملك المبلغ الكافي للدفع الفوري، فقد دفع دفعة أولى قدرها 100 مليون دونغ فيتنامي فقط، وتعهد بدفع المبلغ كاملاً بعد شهر. بعد ذلك، توجه الطرفان إلى أقرب مكتب كاتب عدل لتوثيق العقد.

قدّم محامون من نقابة المحامين بمقاطعة دونغ ناي استشارات قانونية لسكان بلدة دونغ تام في أغسطس/آب 2025. الصورة: دوان فو

بعد مرور شهر، لم يفِ السيد HVB بالتزامه. لذلك، قررت السيدة PTG وزوجها عدم نقل ملكية الأرض إليه، وأبرما عقد نقل ملكية موثقًا مع شخص آخر. ولأنه لم يتمكن من شراء الأرض من السيدة PTG وزوجها بسبب "انتزاعها" منه، طالب السيد HVB باسترداد عربونه. وهدد بتوكيل محامٍ لرفع دعوى قضائية ومنع إتمام الصفقة بينهما وبين الطرف الآخر في حال عدم ردّهما العربون.

لتجنب المزيد من التعقيدات، وافقت السيدة PTG وزوجها على إعادة مبلغ الوديعة البالغ 100 مليون دونغ فيتنامي إلى السيد HVB. ومع ذلك، ما زالا يرغبان في معرفة: من بين عقود نقل ملكية 4 ساو (حوالي 1200 متر مربع) من الأرض بينهما وبين السيد HVB، وبينهما وبين المتلقي اللاحق، أي عقد لا يزال ساري المفعول وأيهما لا يزال غير ساري؟

نظراً لجهل الكثيرين بموعد سريان عقود نقل ملكية الأراضي، والفرق بين تاريخ سريان عقد نقل ملكية الأرض وتاريخ سريان نقل حقوق استخدام الأرض، فإنهم غالباً ما يواجهون صعوبات عند محاولة إنهاء العقد. على سبيل المثال، حالة السيد د.ف.ر. (المقيم في بلدية جيا كيم، مقاطعة دونغ ناي).

صرح السيد د.ف.ر. قائلاً: بعد الاتفاق على السعر، قام بصياغة عقد لنقل ملكية 150 ^{مترًا مربعًا من} أرض سكنية مع سند ملكية إلى السيدة ن.ت.د. (المقيمة في حي بين هوا، مقاطعة دونغ ناي). وقّع الطرفان على العقد، الذي تم توثيقه رسميًا. إلا أنه بعد انقضاء الموعد النهائي المحدد في العقد، لم تكن السيدة ن.ت.د. تملك المبلغ الكافي للدفع. لذلك، لم يُكمل عملية نقل الملكية إليها.

يريد السيد DVR أن يعرف ما إذا كان عقد النقل بينه وبين السيدة NTD قد أصبح ساري المفعول، وما إذا كان له الحق في إلغاء العقد إذا كانت السيدة NTD غائبة في يوم إجراءات الدفع ونقل الملكية؟

هل يسري مفعول العقد من وقت التوقيع أو التوثيق؟

تنص المادة 401 من القانون المدني لعام 2015 على أن العقد المبرم قانوناً يسري مفعوله من تاريخ إبرامه. ومنذ ذلك الحين، يلتزم الطرفان بالوفاء بحقوقهما والتزاماتهما تجاه بعضهما البعض وفقاً لما تم الاتفاق عليه.

في الوقت نفسه، تنص المواد من 500 إلى 503 من القانون المدني لعام 2015 على أن عقد حقوق الانتفاع بالأراضي هو اتفاق بين الطرفين، ينقل بموجبه منتفع الأرض حقوق الانتفاع إلى الطرف الآخر وفقًا لقانون الأراضي؛ ويمارس الطرف الآخر الحقوق والالتزامات المنصوص عليها في العقد مع منتفع الأرض. ويجب ألا يتعارض مضمون عقد حقوق الانتفاع بالأراضي مع الأحكام المتعلقة بغرض الانتفاع، ومدة الانتفاع، وتخطيط الانتفاع، وخطط الانتفاع، وغيرها من الحقوق والالتزامات المنصوص عليها في قانون الأراضي والقوانين الأخرى ذات الصلة.

يجب أن تكون العقود المتعلقة بحقوق استخدام الأراضي مكتوبة، وبصيغة تتوافق مع أحكام القانون المدني لعام ٢٠١٥، وقانون الأراضي، والقوانين الأخرى ذات الصلة. ويجب أن يتم تنفيذ عقود حقوق استخدام الأراضي وفقًا للإجراءات الصحيحة المنصوص عليها في قانون الأراضي والقوانين الأخرى ذات الصلة. ويسري نقل حقوق استخدام الأراضي من تاريخ التسجيل المنصوص عليه في قانون الأراضي.

"يصبح عقد نقل حقوق استخدام الأراضي ساري المفعول وقت التوثيق الرسمي. ويسري نقل حقوق استخدام الأراضي من وقت تسجيل التغييرات وفقًا للوائح قانون الأراضي."

المحامي نغوين دوك، نقابة المحامين بمقاطعة دونغ ناي.

علاوة على ذلك، تنص المادة 6 من قانون التوثيق لعام 2024 بوضوح على أن الوثيقة الموثقة تصبح نافذة المفعول من وقت توقيعها من قبل الموثق وختمها من قبل هيئة التوثيق. وتُعدّ الوثيقة الموثقة ملزمة قانونًا للأطراف المعنية، وتُشكّل أساسًا لهم لطلب الإجراءات اللازمة من الجهة الحكومية المختصة لإتمام المعاملة الموثقة.

صرح المحامي نغوين دوك (نقابة المحامين بمقاطعة دونغ ناي) بما يلي: بناءً على اللوائح المذكورة أعلاه، فإن عقد نقل ملكية 4 ساو (حوالي 1000 متر مربع) من الأرض بين السيدة PTG وزوجها والسيد HVB لم يدخل حيز التنفيذ بعد، لعدم استيفائه الشروط الشكلية (إذ لم يتم توثيقه أو تصديقه). مع ذلك، يصبح العقد المبرم بين الزوجين والطرف اللاحق نافذًا من تاريخ التوثيق. أما مسألة مطالبة السيد HVB باسترداد العربون، الذي وافق عليه الزوجان، فلا علاقة لها بصحة عقد نقل ملكية الأرض من الناحية القانونية.

بخصوص قضية السيد د.ف.ر: عقد نقل الملكية بينه وبين السيدة ن.ت.د صحيح. إلا أنه نظرًا لعدم وفاء السيدة ن.ت.د بالتزاماتها المنصوص عليها في العقد، يحق له طلب إلغائه. ويتطلب إلغاء عقد موثق الشروط التالية: وجود اتفاقية أو تعهد كتابي من جميع الأطراف المعنية بالعقد. كما يجب أن يتم توثيق الإلغاء من قبل نفس مكتب التوثيق الذي وثّق العقد سابقًا، وأن يكون الموثق مرخصًا.

إذا تعذر إلغاء العقد الموثق في مكتب كاتب العدل، يحق للسيد DVR رفع دعوى قضائية، يطلب فيها من المحكمة إبطال العقد على أساس أن السيدة NTD قد أخلت بشكل خطير بالتزاماتها التعاقدية وفشلت في الوفاء بالالتزامات المنصوص عليها في العقد.

دوان فو

المصدر: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/