لا تزال فجوات الأسعار تتسع بين الدخل وأسعار المساكن في هانوي.

Báo Tài nguyên Môi trường•27/07/2023

لا تزال الأسعار "مستقرة" عند مستويات عالية.

بحسب تقرير سافيلز فيتنام للنصف الأول من عام 2023، ارتفع المعروض الجديد في سوق الشقق بنسبة 76% مقارنةً بالربع السابق و125% مقارنةً بالعام الماضي، ليصل إلى 3,596 وحدة. ومن بين هذه الوحدات، استقبل السوق الأساسي 20,412 وحدة، بزيادة قدرها 5% مقارنةً بالربع السابق و14% مقارنةً بالعام الماضي.

في المقابل، لم يشهد سوق الفيلات والمنازل المتلاصقة أي مشاريع جديدة خلال الربع؛ إذ جاء العرض الجديد بالكامل من 126 وحدة من مشاريع قائمة، بزيادة قدرها 334% مقارنة بالربع السابق، ولكن بانخفاض قدره 14% مقارنة بالعام الماضي. أما العرض الأساسي فقد بلغ 797 وحدة من 14 مشروعًا، بزيادة قدرها 5% مقارنة بالربع السابق، ولكن بانخفاض قدره 20% مقارنة بالعام الماضي.

لا تزال الشقق هي العقار الأكثر طلباً بين المستهلكين اليوم، ومع ذلك، لا تزال أسعار البيع "مثبتة" عند مستويات عالية.

في الربع الثاني من عام 2023، بلغ متوسط سعر البيع الأولي للشقق في سوق هانوي 53 مليون دونغ فيتنامي ^{للمتر المربع} ، بزيادة قدرها 1% مقارنة بالربع السابق، و17% مقارنة بالعام الماضي. وقد ارتفع هذا السعر لمدة 18 ربعًا متتاليًا، وهو أعلى بنسبة 73% مما كان عليه في الربع الأول من عام 2019. وعلّقت السيدة دو ثو هانغ، المديرة الأولى لقسم الاستشارات والأبحاث في سافيلز هانوي، قائلةً: "يعود ذلك إلى الارتفاع الكبير في أسعار الأراضي وتكاليف البناء. إضافةً إلى ذلك، فإن الحاجة إلى الاستثمار في تحسين جودة المنتج والبنية التحتية والمرافق المحيطة بالمشروع تؤدي أيضًا إلى أن تكون أسعار السوق الأولية، أو أسعار المشاريع الجديدة، أعلى دائمًا من متوسط السوق العام للشقق المعروضة للبيع."

صرحت السيدة هوانغ ثانه نهان، المقيمة في مقاطعة كاو غياي، قائلةً: "تحتاج عائلتي لشراء شقة لطفلنا ليعيش فيها باستقلالية، لكن أسعار الشقق في وسط المدينة مرتفعة للغاية، وكذلك أسعار الشقق في الضواحي. لقد اطلعنا على ستة أو سبعة مشاريع سكنية، لكننا لم نتخذ قرارًا بعد، لأن الشراء سيتطلب اقتراض أموال إضافية من البنك، ومع دخلنا المحدود، فإن عبء دفع الفوائد هو أكبر ما يقلقنا حاليًا."

في غضون ذلك، شهدت أسعار الفيلات والمنازل المتلاصقة في الربع الثاني من عام 2023، مقارنةً بالأرباع السابقة، انخفاضًا في أسعار بعض أنواع الفيلات والمنازل المتلاصقة. أما أسعار المنازل المتلاصقة فلم تشهد أي انخفاض. وعلى وجه التحديد، انخفضت أسعار الفيلات الأساسية بنسبة 10% مقارنةً بالربع السابق لتصل إلى 100 مليون دونغ فيتنامي ^{للمتر المربع} من الأراضي غير المباعة في منطقة مي لينه، بالتزامن مع زيادة المعروض الأساسي، مما أدى إلى فائض في العرض في حين لم يزد الطلب بشكل ملحوظ. وانخفضت أسعار المحلات التجارية بنسبة 7% مقارنةً بالربع السابق. في المقابل، سجلت أسعار المنازل المتلاصقة ارتفاعًا بنسبة 4% مقارنةً بالربع السابق، لتصل إلى 173 مليون دونغ فيتنامي ^{للمتر المربع} .

بفضل البنية التحتية المتكاملة والمساحات الخضراء والأسعار المعقولة، لا يزال قطاع العقارات الراقية يجذب العديد من المشترين المهتمين؛ ومع ذلك، فإن المعاملات بطيئة ومتباطئة.

وفي معرض تعليقها على التباين في أسعار العقارات منخفضة الارتفاع والشقق، أضافت السيدة دو ثو هانغ: "تجدر الإشارة إلى أن انخفاض أسعار الفيلات والمنازل المتلاصقة يعود إلى إطلاق مشاريع عقارية بعيدة عن مركز المدينة بأسعار معقولة، مما أدى إلى انخفاض مستوى السوق بشكل عام. في الواقع، لا تزال أسعار العقارات منخفضة الارتفاع مرتفعة، لا سيما في المناطق القريبة من الطريق الدائري الثاني والثالث في هانوي، وفي المناطق المتطورة ذات البنية التحتية الاجتماعية والنقلية المستقرة، والمناطق ذات الكثافة السكانية العالية."

يستمر نمو الدخل في الاتساع بما يتماشى مع معدل ارتفاع الأسعار.

لا يزال الطلب على المساكن على المدى الطويل مرتفعًا نظرًا لارتفاع معدلات الهجرة الصافية، والنمو السكاني، ومعدلات التوسع الحضري. وتشير التوقعات إلى أن هانوي ستشهد زيادة في عدد الأسر بمقدار 157 ألف أسرة بين عامي 2023 و2025. ومع ذلك، لا يشمل العرض المستقبلي سوى 59 ألف شقة من جميع الفئات، و9 آلاف منزل منخفض الارتفاع، و18700 وحدة سكنية اجتماعية من المتوقع طرحها للبيع. ولا يزال هناك عجز في المساكن يبلغ 70300 وحدة.

نظراً للطلب المتزايد على المساكن، يبرز التساؤل حول ما إذا كان متوسط دخل سكان هانوي يسمح لهم بامتلاك منزل. ويشير تقرير صادر عن سافيلز فيتنام إلى أن هانوي تسعى جاهدة لتحقيق متوسط دخل للفرد يبلغ 150 مليون دونغ فيتنامي سنوياً بحلول عام 2023. وبالمقارنة مع عام 2019، بلغ معدل نمو متوسط الدخل 6% سنوياً. في حين بلغ معدل نمو أسعار الشقق من عام 2019 وحتى النصف الأول من عام 2023 نسبة 13% سنوياً.

تحتاج هانوي إلى إيلاء المزيد من الاهتمام لشريحة الإسكان الاجتماعي (ذوي الدخل المنخفض) حتى يتمكن العاملون من الحصول على السكن وتحقيق الاستقرار في حياتهم.

علّقت السيدة هانغ قائلةً: "من الواضح أن نمو دخل الفرد في هانوي أقل من نمو أسعار الشقق. وهذا مثالٌ يُبيّن أن امتلاك منزل سيستغرق وقتًا أطول إذا اتسعت هذه الفجوة. وإذا لم يتقارب هذان المؤشران، فسيُصبح امتلاك منزل أمرًا صعبًا ومُطوّلًا، سواءً لسكان هانوي أو للقادمين من محافظات أخرى الراغبين في امتلاك منزل هناك للعمل أو لأبنائهم. ناهيك عن المساكن منخفضة الارتفاع، فعندما تكون الأسعار مرتفعة، سيُراعي المشترون مدى معقولية السعر وما إذا كان يُناسب القيمة الحقيقية للمنتج، مما يُؤدي إلى إبطاء عملية اتخاذ القرار وإطالة أمدها."

مع ذلك، لا تزال المنتجات ذات الأسعار المعقولة والمشاريع المدروسة جيدًا تجذب المشترين في سوق الفيلات والمنازل المتلاصقة. ويتجلى ذلك في تحسن معاملات قطاع المباني منخفضة الارتفاع في هانوي بعد ركود الربع الأول، حيث بيعت 106 وحدات، بزيادة قدرها 20% مقارنة بالربع السابق.

"هذه إحدى العلامات الإيجابية التي سُجّلت في نهاية الربع الثاني من عام 2023، حيث شهد السوق مشاريع سكنية منخفضة الارتفاع تُقدّم وحدات سكنية بسعر يقارب 10 مليارات دونغ فيتنامي للوحدة. ووفقًا لبيانات الربع الثاني من عام 2023 في هانوي، استحوذت المشاريع ذات الأسعار الأولية الأقل من 10 مليارات دونغ فيتنامي على 39% من المعاملات، بينما استحوذت المشاريع التي تتراوح أسعارها بين 10 و20 مليار دونغ فيتنامي على 28%، أما المشاريع التي تزيد أسعارها عن 30 مليار دونغ فيتنامي فلم تتجاوز 13%. وتُشير البيانات إلى أنه كلما كان سعر المنتج معقولًا، كان معدل مبيعاته أفضل"، هذا ما علّقت به السيدة هانغ.

بحسب السيد دين فان تروي، مدير المبيعات في شركة داي فونغ للاستثمار والإنشاءات - شركة العقارات المساهمة: في حين أن العرض الأولي محدود، فإن إحدى النقاط الإيجابية لمشتري المنازل في سوق هانوي اليوم هي القدرة على الاختيار من السوق الثانوية - مع العديد من المنتجات التي تم تطويرها سابقًا، وهي مضمونة قانونيًا، وبأسعار معقولة أكثر.

لا تزال أسعار السوق الثانوية تنافسية مقارنةً بالسوق الأولية. فعلى سبيل المثال، شهدت العقارات منخفضة الارتفاع، وفقًا لشركة سافيلز فيتنام، انخفاضًا في أسعار المعروض في السوق الثانوية بنسبة 20% مقارنةً بوحدات السوق الأولية خلال الربع الثاني من عام 2023. يوفر السوق الأولي خيارات محدودة، بينما يوفر السوق الثانوي خيارات أوسع من حيث السعر. ورغم أن العقارات قد لا تكون جديدة، إلا أنه بإمكان المشترين الانتقال إليها أو استخدامها فورًا.

على وجه الخصوص، سارعت هانوي مؤخرًا في صرف الاستثمارات العامة، ما يُعد عاملًا إيجابيًا لتعزيز النشاط الاقتصادي فيها عمومًا، والأنشطة الأخرى خصوصًا في قطاع العقارات. ومع بدء أعمال الإنشاء في الطريق الدائري الرابع، يُتوقع أن يُسهم ذلك في تنمية المناطق المحيطة به، مثل مي لينه، ودان فونغ، وهواي دوك، وسوك سون، وها دونغ، وثانه أواي، وغيرها. وعند افتتاح الطريق الدائري الرابع أمام حركة المرور في عام ٢٠٢٧، يُتوقع أن يرتفع المعروض من المساكن في المناطق المجاورة له بشكل ملحوظ مقارنةً بالوضع الحالي.

مصدر