وفي هذا السياق، اقترحت وزارة البناء مؤخرا في مشروع القرار بشأن رأس المال التفضيلي لتطوير الإسكان الاجتماعي حزمة ائتمانية بقيمة 100 ألف مليار دونج للقروض التفضيلية، والتي من المتوقع أن تخلق اختراقا لقطاع الإسكان الاجتماعي.
مشاكل في صرف الائتمان
في أوائل أبريل 2023، وافقت الحكومة في القرار 338/QD-TTg على تنفيذ مشروع "الاستثمار في بناء ما لا يقل عن مليون وحدة سكنية اجتماعية للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية في الفترة 2021-2025". وبهدف السعي بحلول عام 2030، يبلغ إجمالي عدد الشقق المنجزة حسب المحليات حوالي 1,062,200 وحدة. ومن بينها المرحلة 2021 - 2025 التي ستكمل 428 ألف وحدة؛ المرحلة 2025 - 2030 تكتمل بـ 634,200 وحدة.
ولتنفيذ المشروع، وافقت الحكومة أيضًا على اقتراح بنك الدولة الفيتنامي بتخصيص 120 ألف مليار دونج في 4 بنوك تجارية مساهمة تعينها الدولة، بمعدل فائدة قرض 8.7٪ سنويًا للمستثمرين و8.2٪ سنويًا للمشترين والمستأجرين للمساكن الاجتماعية. اعتبارًا من 1 يوليو 2023، سيعلن البنك المركزي كل 6 أشهر عن أسعار الفائدة التفضيلية على القروض للبنوك التجارية المشاركة، مما يعني أنه يمكن تعويم أسعار الفائدة وفقًا للسوق.
وبما أن البنك المركزي حدد سعر فائدة أقل بنسبة 1.5 - 2% سنويا عن المستوى العام للقروض المتوسطة والطويلة الأجل، فقد تقدمت سلسلة من البنوك التجارية (بنك TP، وبنك VP، وبنك MB، وبنك Techcom، وبنك HD) بطلبات "تقاسم الكعكة" مع مبلغ التسجيل للمشاركة في البرنامج وهو 5000 مليار دونج لكل بنك، مما يرفع مصدر رأس المال الداعم لسعر الفائدة إلى 145000 مليار دونج.
ولكن للأسف، بعد مرور ما يقرب من عشرين شهراً على تطبيق هذه الحزمة الائتمانية، رفضها الناس لأن القواعد التي وضعها بنك الدولة لا تتناسب مع قدراتهم المالية. ولذلك، وبعد مرات عديدة من "الموازنة بين الأمرين"، قرر البنك المركزي في أوائل سبتمبر/أيلول 2024 خفض أسعار الفائدة إلى 7% سنويا للمستثمرين و6.5% سنويا لمشتري المنازل.
ومع ذلك، وفقًا للتقييم، فإن التنظيم على مثل هذه أسعار الفائدة لا يزال مرتفعًا للغاية بالنسبة لمشتري المنازل، لذلك حتى الآن لا تزال حزمة الائتمان هذه في حالة بطيئة، وهذا يتضح من التقرير المفصل لوزارة البناء بشأن تنفيذ حزمة الائتمان التفضيلية بقيمة 120 ألف مليار دونج للإسكان الاجتماعي.
على وجه التحديد، بحلول نهاية الربع الثالث من عام 2024، كان لدى 34/63 منطقة فقط وثائق تعلن عن 83 مشروعًا مؤهلًا للحصول على قروض تفضيلية على بوابة المعلومات الإلكترونية، بإجمالي ديون مستحقة تم صرفها بقيمة 1783 مليار دونج (منها عملاء الشركات: 1633 مليار دونج؛ مشتري المنازل: 150 مليار دونج)، وهو ما يمثل حوالي 1.1٪ من إجمالي رأس المال الداعم المسجل.
يواجه تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي حاليًا العديد من الصعوبات. في الربع الثالث من عام 2024 وحده، تم تنفيذ 8 مشاريع على مستوى البلاد، بحجم 4960 وحدة؛ وتمت الموافقة على 3 مشاريع لسياسة الاستثمار، بحجم 2676 وحدة؛ ومشروع واحد فقط مكتمل جزئيًا، بحجم 200 وحدة. ووفقًا لملخص التقارير الواردة من المحليات، من عام 2021 إلى نهاية الربع الثالث من عام 2024، أنجزت الدولة بأكملها 79 مشروعًا للإسكان الاجتماعي، بحجم 42414 وحدة؛ وبدأ بناء 131 مشروعًا، بحجم 111687 وحدة" - أفاد مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات (وزارة البناء) هوانغ هاي.
الأولوية لمشتري المنازل
وبحسب البيانات المجمعة التي أبلغت عنها وزارة البناء، فإن البلاد بأكملها لديها حتى الآن ما يزيد عن 143 ألف شقة سكنية اجتماعية مكتملة وتحت الإنشاء، والهدف المتمثل في 428 ألف شقة في الفترة 2021-2025 من المشروع يكاد يكون مستحيلاً، لأنه في أقل من 13 شهراً، يمكن فقط "معجزة" إكمال ما يصل إلى 258 ألف شقة جديدة. يجب تأجيل حلم امتلاك منزل قريبًا للأشخاص ذوي الدخل المحدود والعمال.
قال رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه لي هوانج تشاو إن الإسكان الاجتماعي يمثل سياسة رئيسية للحزب والدولة. ويتجلى ذلك أيضًا من خلال التصميم على تعديل واستكمال قانون الإسكان لعام 2023 وقانون الأراضي لعام 2024 وعدد من المراسيم التوجيهية بموجب القانون مع التزامن والتناسق في اللوائح الخاصة بالإسكان الاجتماعي.
ومع ذلك، فإن آليات مصادر الائتمان التفضيلية لتطوير الإسكان الاجتماعي لا تزال تعاني من العديد من أوجه القصور، والتي تستحق القلق بشأنها، ولا سيما الافتقار إلى "رأس المال التأسيسي" أو إذا كان موجودًا، فإن اللوائح صارمة إلى حد ما، بحيث لا يتمكن الأشخاص من الوصول إليه أو يواجهون صعوبة في ذلك.
ينص المرسوم الحكومي رقم 100/2024/ND-CP على ما يلي: مستوى رأس المال، ومعدل الفائدة التفضيلي، ومدة وصرف قروض مشاريع الإسكان الاجتماعي (7.92% سنويًا لمستثمري الإسكان الاجتماعي للبيع والتأجير؛ و6.6% لمشاريع التأجير فقط)، مما هيأ الظروف للمستثمرين للوصول إلى مصادر ائتمان تفضيلية لتنفيذ المشروع. ومع ذلك، في النشرة الرسمية رقم 4524/NHCS-TDSV بتاريخ 1 أغسطس 2024 الصادرة عن بنك فيتنام للسياسات الاجتماعية، والمستندة إلى المرسوم رقم 100/2024/ND-CP لمشتري المنازل، يُعد معدل فائدة القرض البالغ 6.6% سنويًا مرتفعًا. - عبّر السيد لي هوانغ تشاو عن رأيه.
وفي مواجهة الوضع المذكور أعلاه، ومن أجل توسيع مصادر رأس المال التفضيلية لتطوير الإسكان الاجتماعي، اقترح مشروع القرار بشأن مصادر رأس المال التفضيلية لتطوير الإسكان الاجتماعي، والذي تتشاور فيه وزارة البناء مع الوزارات والفروع قبل تقديمه إلى الحكومة للإصدار، تنفيذ حزمة تفضيلية بقيمة 100 ألف مليار دونج للقروض من مصادر رأس مال السندات، قابلة للتطبيق لمدة 5 سنوات. وهذه هي المرة الأولى التي تقترح فيها وزارة الإعمار تطبيق حزمة الإسكان الاجتماعي عن طريق إصدار السندات.
وبناء على ذلك، فإن سعر الفائدة في هذه الحزمة الائتمانية التفضيلية سيكون مساوياً لسعر الفائدة للأسر الفقيرة الذي يقرره رئيس الوزراء في كل فترة؛ فترة الصرف حتى صرف كامل حزمة الائتمان، على ألا تتجاوز 31 ديسمبر 2030.
وفي معرض حديثه عن هذه القضية، قال نائب رئيس نادي هانوي العقاري نجوين ذي ديب إن اقتراح وزارة البناء في مشروع القرار بشأن رأس المال التفضيلي لتطوير الإسكان الاجتماعي يشكل اختراقاً لأنه يوسع رأس مال التنمية ويخلق فرصاً لمشتري الإسكان الاجتماعي. ولكن من الضروري أيضًا توضيح القواعد المتعلقة بأسعار الفائدة على الإقراض لهذه الحزمة الائتمانية، والتي يكون فيها مشتري المنازل هم المحور ويجب إعطاؤهم الأولوية.
"إذا كان معدل فائدة الإقراض لحزمة الائتمان البالغة 100 ألف مليار دونج مساويًا لمعدل فائدة الإقراض للأسر الفقيرة الذي قرره رئيس الوزراء في كل فترة، بناءً على المرسوم 100/2024/ND-CP البالغ 6.6٪ سنويًا، فسيكون من الصعب تشجيع الناس على اقتراض المال لشراء المساكن الاجتماعية في الوقت الحالي، لأن معدل فائدة الإقراض وفقًا للقرار السابق 486/2023/QD-TTg كان 4.8٪ سنويًا فقط" - قال السيد نجوين ذا ديب.
وبمشاركة نفس الرأي، اقترح رئيس HoREA لي هوانج تشاو أن تنظر الحكومة في السماح باستمرار تنفيذ اللائحة الخاصة بسعر فائدة الإقراض بنسبة 4.8٪ سنويًا وفقًا للقرار 486/2023/QD-TTg الصادر عن رئيس الوزراء. ويقوم بنك فيتنام للسياسات الاجتماعية حاليا بتنفيذ برنامج "قرض لدعم الأسر الفقيرة بالسكن" بمعدل فائدة 3٪ سنويا، لذلك من الأفضل تطبيق معدل فائدة قرض للمشترين والمستأجرين للمساكن الاجتماعية بنسبة 3-4.8٪ سنويا، لتشجيع مشتري المنازل، وتحفيز السوق، وخلق الحافز للمستثمرين لتسريع تنفيذ المشروع.
إن اقتراح وزارة البناء لحزمة ائتمان بقيمة 100 ألف مليار دونج مناسب للغاية في سياق النقص الحالي في رأس المال لتطوير الإسكان الاجتماعي، ولكن من الضروري أيضًا التعلم من الدرس الواضح من حزمة الائتمان بقيمة 120 ألف مليار دونج بموجب القرار 33/2023/NQ-CP بدون مقترضين، حيث من الضروري دراسة اللوائح المتعلقة بالشروط وأسعار الفائدة على الإقراض بعناية ... وفقًا للظروف الفعلية للشعب.
الدكتور نجوين هوي ثانه - خبير مالي
[إعلان 2]
المصدر: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html
تعليق (0)