احسب سعر فائدة القرض بعناية

وفي هذا السياق، اقترحت وزارة البناء مؤخرا في مشروع القرار بشأن رأس المال التفضيلي لتطوير الإسكان الاجتماعي حزمة ائتمانية بقيمة 100 ألف مليار دونج في قروض تفضيلية، ومن المتوقع أن تخلق اختراقا لقطاع الإسكان الاجتماعي.

مشاكل في صرف الائتمان

في أوائل أبريل 2023، وافقت الحكومة، بموجب القرار 338/QD-TTg، على تنفيذ مشروع "الاستثمار في بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية على الأقل لمحدودي الدخل وعمال المناطق الصناعية خلال الفترة 2021-2025". ويهدف المشروع إلى إنجاز حوالي 1,062,200 شقة سكنية في المناطق بحلول عام 2030. ومن المقرر إنجاز 428,000 وحدة منها خلال الفترة 2021-2025، و634,200 وحدة خلال الفترة 2025-2030.

يُعدّ اقتراح وزارة الإنشاءات بحزمة ائتمانية بقيمة 100 ألف دونج فيتنامي مناسبًا في ظلّ نقص رأس المال اللازم لتطوير الإسكان الاجتماعي. الصورة: ثانه هاي

لتنفيذ المشروع، وافقت الحكومة أيضًا على مقترح البنك المركزي الفيتنامي (SBV) بتخصيص 120,000 مليار دونج فيتنامي لأربعة بنوك تجارية مساهمة تُعيّنها الدولة، بمعدل فائدة سنوية على القروض قدره 8.7% للمستثمرين و8.2% لمشتري ومستأجري المساكن الاجتماعية. واعتبارًا من 1 يوليو 2023، سيُعلن البنك المركزي الفيتنامي كل ستة أشهر عن سعر الفائدة التفضيلي على القروض للبنوك التجارية المشاركة، مما يعني إمكانية تعديل سعر الفائدة وفقًا لتقلبات السوق.

وبما أن البنك المركزي حدد سعر فائدة أقل بنسبة 1.5 - 2% سنويا من المستوى العام للقروض المتوسطة والطويلة الأجل، فقد تقدمت سلسلة من البنوك التجارية (بنك TP، وبنك VP، وبنك MB، وبنك Techcom، وبنك HD) بطلبات "تقاسم الكعكة" مع مبلغ التسجيل للمشاركة في البرنامج وهو 5000 مليار دونج لكل بنك، مما يرفع مصدر رأس المال الداعم لسعر الفائدة إلى 145000 مليار دونج.

للأسف، بعد قرابة 20 شهرًا من تطبيق هذه الحزمة الائتمانية، رفضها المواطنون لعدم ملاءمة اللوائح التي وضعها البنك المركزي لقدراتهم المالية. لذلك، وبعد دراسة متأنية، قرر البنك المركزي في أوائل سبتمبر 2024 خفض سعر الفائدة إلى 7% سنويًا للمستثمرين و6.5% سنويًا لمشتري المنازل.

ومع ذلك، وفقًا للتقييم، فإن التنظيم الخاص بمثل هذه أسعار الفائدة لا يزال مرتفعًا للغاية بالنسبة لمشتري المنازل، وبالتالي فإن حزمة الائتمان هذه لا تزال في حالة بطيئة حتى الآن، وهذا يتضح من التقرير المفصل لوزارة البناء بشأن تنفيذ حزمة الائتمان التفضيلية البالغة 120 ألف مليار دونج للإسكان الاجتماعي.

على وجه التحديد، بحلول نهاية الربع الثالث من عام 2024، كان لدى 34/63 منطقة فقط وثائق تعلن عن 83 مشروعًا مؤهلًا للحصول على قروض تفضيلية على بوابة المعلومات الإلكترونية، مع إجمالي رصيد القروض المستحقة المصروفة بقيمة 1783 مليار دونج (منها عملاء الشركات: 1633 مليار دونج؛ مشتري المنازل: 150 مليار دونج)، وهو ما يمثل حوالي 1.1٪ من إجمالي رأس المال الداعم المسجل.

"يواجه تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي حاليًا العديد من الصعوبات. في الربع الثالث من عام 2024 وحده، نفذت الدولة بأكملها 8 مشاريع، بمقياس 4960 وحدة؛ وثلاثة مشاريع معتمدة لسياسة الاستثمار، بمقياس 2676 وحدة؛ ومشروع واحد فقط مكتمل جزئيًا، بمقياس 200 وحدة. ومن خلال تجميع التقارير الواردة من المحليات، من عام 2021 إلى نهاية الربع الثالث من عام 2024، أنجزت الدولة بأكملها 79 مشروعًا للإسكان الاجتماعي، بمقياس 42414 وحدة؛ وبدأ بناء 131 مشروعًا، بمقياس 111687 وحدة" - أفاد مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات (وزارة البناء) هوانغ هاي.

ينبغي إعطاء الأولوية لمشتري المنازل.

بناءً على البيانات المُجمّعة الصادرة عن وزارة الإنشاءات، لا يوجد في البلاد حتى الآن سوى أكثر من 143 ألف شقة سكنية اجتماعية مُنجزة وقيد الإنشاء، لذا فإن هدف المشروع المتمثل في بناء 428 ألف شقة خلال الفترة 2021-2025 يكاد يكون مستحيلاً، لأنه في أقل من 13 شهرًا، لا يُمكن إنجاز ما يصل إلى 258 ألف شقة جديدة إلا بمعجزة. يجب أن يُؤجّل حلم امتلاك منزل قريبًا لذوي الدخل المحدود والعمال.

وفقاً لرئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، لي هوانغ تشاو، يُعدّ الإسكان الاجتماعي سياسةً رئيسيةً للحزب والدولة. ويتجلى ذلك بوضوح من خلال العزم على تعديل واستكمال قانون الإسكان لعام ٢٠٢٣، وقانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، وعدد من المراسيم التوجيهية بموجب القانون، مع تنسيق وتوحيد لوائح الإسكان الاجتماعي.

ومع ذلك، فإن آليات مصادر الائتمان التفضيلية لتطوير الإسكان الاجتماعي لا تزال تعاني من العديد من النواقص، والتي تستحق القلق بشأنها، ولا سيما عدم وجود مصادر "رأس المال التأسيسي" أو وجود بعض القواعد الصارمة التي تمنع الأشخاص من الوصول إليها أو تواجه صعوبة في ذلك.

ينص المرسوم الحكومي رقم 100/2024/ND-CP على ما يلي: مستوى رأس المال، ومعدل الفائدة التفضيلي، ومدة وصرف قروض مشاريع الإسكان الاجتماعي (7.92% سنويًا لمستثمري الإسكان الاجتماعي للبيع والتأجير؛ و6.6% لمشاريع التأجير فقط)، مما هيأ الظروف للمستثمرين للوصول إلى مصادر ائتمان تفضيلية لتنفيذ المشروع. ومع ذلك، في النشرة الرسمية رقم 4524/NHCS-TDSV بتاريخ 1 أغسطس 2024 الصادرة عن بنك فيتنام للسياسات الاجتماعية، والمستندة إلى المرسوم رقم 100/2024/ND-CP لمشتري المنازل، يُعد معدل فائدة القرض البالغ 6.6% سنويًا مرتفعًا. - عبّر السيد لي هوانغ تشاو عن رأيه.

في ظل الوضع الراهن، ولتوسيع مصادر رأس المال التفضيلي لتطوير الإسكان الاجتماعي، اقترحت وزارة الإنشاءات في مشروع القرار المتعلق بمصادر رأس المال التفضيلي لتطوير الإسكان الاجتماعي، والذي تتشاور بشأنه الوزارة مع الوزارات والفروع قبل عرضه على الحكومة لإصداره، تطبيق حزمة تفضيلية بقيمة 100,000 مليار دونج لقروض من مصادر رأس مال السندات، تُطبق لمدة 5 سنوات. وهذه هي المرة الأولى التي تقترح فيها وزارة الإنشاءات تطبيق حزمة تفضيلية للإسكان الاجتماعي عن طريق إصدار سندات.

وبناء على ذلك، فإن سعر الفائدة على هذه الحزمة الائتمانية التفضيلية سيكون مساوياً لسعر الفائدة للأسر الفقيرة كما يقرره رئيس الوزراء في كل فترة، وستكون فترة الصرف حتى صرف الحزمة الائتمانية بالكامل، ولكن لا تتجاوز 31 ديسمبر 2030.

في معرض حديثه عن هذا الموضوع، قال نائب رئيس نادي هانوي العقاري، نجوين ذي ديب، إن مقترح وزارة البناء في مشروع القرار بشأن رأس المال التفضيلي لتطوير المساكن الاجتماعية يُعدّ إنجازًا كبيرًا، إذ يُوسّع مصادر رأس المال التنموي ويُتيح فرصًا لمشتري المساكن الاجتماعية. مع ذلك، من الضروري أيضًا توضيح اللوائح المتعلقة بأسعار فائدة القروض لهذه الحزمة الائتمانية، والتي يُركّز عليها مشتري المنازل، وينبغي منحهم الأولوية.

"إذا كان معدل فائدة الإقراض لحزمة الائتمان البالغة 100000 مليار دونج مساويًا لمعدل فائدة الإقراض للأسر الفقيرة الذي قرره رئيس الوزراء في كل فترة، بناءً على المرسوم 100/2024/ND-CP البالغ 6.6٪ سنويًا، فسيكون من الصعب تشجيع الناس على اقتراض المال لشراء المساكن الاجتماعية في الوقت الحالي، لأن معدل فائدة الإقراض وفقًا للقرار السابق 486/2023/QD-TTg كان 4.8٪ سنويًا فقط" - قال السيد نجوين ذا ديب.

متفقًا مع الرأي نفسه، اقترح رئيس مجلس إدارة جمعية الإسكان الاجتماعي الفيتنامية، لي هوانغ تشاو، أن تنظر الحكومة في السماح باستمرار تطبيق اللائحة المتعلقة بسعر فائدة الإقراض البالغ 4.8% سنويًا، وفقًا للقرار 486/2023/QD-TTg الصادر عن رئيس الوزراء. يُطبّق بنك فيتنام للسياسات الاجتماعية حاليًا برنامج "قروض لدعم الأسر الفقيرة في السكن" بسعر فائدة 3% سنويًا، لذا يُفضّل تطبيق سعر فائدة الإقراض على مشتري ومستأجري المساكن الاجتماعية بنسبة تتراوح بين 3% و4.8% سنويًا، لتشجيع مشتري المنازل، وتنشيط السوق، وتحفيز المستثمرين على تسريع تنفيذ المشاريع.

 

إن اقتراح وزارة البناء لحزمة ائتمان بقيمة 100 ألف مليار دونج مناسب للغاية في سياق النقص الحالي في رأس المال لتطوير الإسكان الاجتماعي، ولكن من الضروري أيضًا التعلم من الدرس الواضح من حزمة الائتمان بقيمة 120 ألف مليار دونج بموجب القرار 33/2023/NQ-CP بدون مقترضين، حيث من الضروري دراسة اللوائح المتعلقة بالشروط وأسعار فائدة القروض بعناية ... وفقًا للظروف الفعلية للناس.

الدكتور نجوين هوي ثانه - خبير مالي

المصدر: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html