احسب معدل فائدة القرض بدقة.

وفي هذا السياق، اقترحت وزارة البناء مؤخراً حزمة قروض تفضيلية بقيمة 100 ألف مليار دونغ فيتنامي في مسودة القرار بشأن رأس المال التفضيلي لتطوير الإسكان الاجتماعي، والذي من المتوقع أن يخلق طفرة لقطاع الإسكان الاجتماعي.

معوقات صرف الائتمان

في أوائل أبريل 2023، وبموجب القرار رقم 338/QD-TTg، وافقت الحكومة على تنفيذ مشروع "الاستثمار في بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية على الأقل لذوي الدخل المحدود والعاملين في المناطق الصناعية خلال الفترة 2021-2025". ويهدف المشروع إلى إنجاز ما يقارب 1,062,200 وحدة سكنية بحلول عام 2030، منها 428,000 وحدة خلال الفترة 2021-2025، و634,200 وحدة خلال الفترة 2025-2030.

يُعدّ اقتراح وزارة البناء بحزمة قروض بقيمة 100 تريليون دونغ فيتنامي مناسباً في ظل النقص الحالي في تمويل مشاريع الإسكان الاجتماعي. (صورة: ثانه هاي)

لتنفيذ المشروع، وافقت الحكومة أيضًا على اقتراح بنك الدولة الفيتنامي بتخصيص 120 مليار دونغ فيتنامي لأربعة بنوك تجارية معتمدة من الدولة، بأسعار فائدة على القروض للمستثمرين تبلغ 8.7% سنويًا، ولمشتري/مستأجري المساكن الاجتماعية تبلغ 8.2% سنويًا. ابتداءً من 1 يوليو 2023، سيعلن بنك الدولة الفيتنامي دوريًا عن أسعار الفائدة التفضيلية على القروض للبنوك التجارية المشاركة كل ستة أشهر، مما يعني أن أسعار الفائدة قد تخضع لتقلبات السوق.

مع اشتراط بنك الدولة الفيتنامي أن تكون أسعار الفائدة أقل بنسبة 1.5-2% فقط سنويًا من سعر السوق العام للقروض متوسطة وطويلة الأجل، تقدم عدد من البنوك التجارية (بنك تي بي، وبنك في بي، وبنك إم بي، وبنك تيكوم، وبنك إتش دي) بطلبات "للمشاركة في البرنامج"، حيث سجلوا للمشاركة فيه بمبلغ 5000 مليار دونغ فيتنامي لكل بنك، مما رفع إجمالي رأس المال المخصص لدعم أسعار الفائدة إلى 145000 مليار دونغ فيتنامي.

لسوء الحظ، وبعد ما يقارب عشرين شهرًا من تطبيق هذه الحزمة الائتمانية، رُفضت من قِبل الجمهور لأن اللوائح التي وضعها بنك الدولة الفيتنامي لا تتناسب مع قدراتهم المالية. ولذلك، وبعد مداولات مطولة، قرر بنك الدولة الفيتنامي في أوائل سبتمبر 2024 خفض سعر الفائدة إلى 7% سنويًا للمطورين و6.5% سنويًا لمشتري المنازل.

مع ذلك، تشير التقييمات إلى أن سعر الفائدة المحدد لا يزال مرتفعًا للغاية بالنسبة لمشتري المنازل، وهو ما يفسر عدم رواج هذه الحزمة الائتمانية حتى الآن. ويتضح ذلك جليًا في التقرير المفصل لوزارة البناء حول تنفيذ حزمة القروض التفضيلية للإسكان الاجتماعي بقيمة 120 مليار دونغ فيتنامي.

وبالتحديد، حتى نهاية الربع الثالث من عام 2024، لم تنشر سوى 34 جهة محلية من أصل 63 وثائق على بواباتها الإلكترونية تُدرج 83 مشروعًا مؤهلًا للحصول على قروض تفضيلية. وبلغ إجمالي رصيد القروض المصروفة 1.783 مليار دونغ فيتنامي (منها 1.633 مليار دونغ فيتنامي لعملاء الشركات، و1.50 مليار دونغ فيتنامي لمشتري المنازل)، وهو ما يمثل حوالي 1.1% من إجمالي رأس المال الداعم المسجل.

أفاد هوانغ هاي، مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات (وزارة البناء)، بأن "تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي يواجه حاليًا العديد من الصعوبات. ففي الربع الثالث من عام 2024 وحده، شهدت البلاد 8 مشاريع قيد التنفيذ، بإجمالي 4960 وحدة سكنية؛ وحصلت 3 مشاريع على موافقة استثمارية، بإجمالي 2676 وحدة سكنية؛ بينما لم يكتمل سوى مشروع واحد جزئيًا، بإجمالي 200 وحدة سكنية. ووفقًا لتقارير من السلطات المحلية، فقد أنجزت البلاد 79 مشروعًا للإسكان الاجتماعي، بإجمالي 42414 وحدة سكنية، خلال الفترة من عام 2021 وحتى نهاية الربع الثالث من عام 2024؛ وبدأ العمل في 131 مشروعًا، بإجمالي 111687 وحدة سكنية".

ينبغي إعطاء الأولوية لمشتري المنازل.

استنادًا إلى البيانات المجمعة من وزارة الإنشاءات، لم يُنجز حتى الآن سوى ما يزيد قليلًا عن 143 ألف وحدة سكنية اجتماعية، أو هي قيد الإنشاء على مستوى البلاد. لذا، يكاد يكون من المستحيل تحقيق هدف المشروع المتمثل في بناء 428 ألف وحدة خلال الفترة 2021-2025، إذ لا يمكن إنجاز 258 ألف وحدة جديدة في أقل من 13 شهرًا إلا بمعجزة. وسيؤدي ذلك إلى مزيد من التأخير في تحقيق حلم امتلاك مسكن لذوي الدخل المحدود والعمال.

بحسب لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية هو تشي منه العقارية (HoREA)، يُعدّ الإسكان الاجتماعي سياسة رئيسية للحزب والدولة. ويتجلى ذلك بوضوح في العزم على تعديل وتكميل قانون الإسكان لعام 2023، وقانون الأراضي لعام 2024، والعديد من المراسيم التوجيهية، بما يضمن توحيد وتناسق اللوائح المتعلقة بالإسكان الاجتماعي.

ومع ذلك، لا تزال آليات مصادر الائتمان التفضيلية لتطوير الإسكان الاجتماعي تعاني من العديد من أوجه القصور التي تثير القلق، وتحديداً نقص "رأس المال الأولي"، أو إذا كان متوفراً، فإن اللوائح صارمة إلى حد ما، مما يجعل من الصعب أو المستحيل على الأفراد المؤهلين الوصول إليه.

أوضح السيد لي هوانغ تشاو أن "المرسوم الحكومي رقم 100/2024/ND-CP ينص على مستوى رأس المال، وأسعار الفائدة التفضيلية، وشروط صرف القروض لمشاريع الإسكان الاجتماعي (7.92% سنويًا لمستثمري الإسكان الاجتماعي الذين يبيعون أو يستأجرون بنظام الشراء؛ و6.6% للمشاريع التي تعتمد على التأجير فقط)، مما يهيئ ظروفًا مواتية للمستثمرين للوصول إلى مصادر ائتمانية تفضيلية لتنفيذ المشاريع. ومع ذلك، ووفقًا للرسالة الرسمية رقم 4524/NHCS-TDSV الصادرة بتاريخ 1 أغسطس 2024 من بنك السياسات الاجتماعية، والتي تستند إلى المرسوم رقم 100/2024/ND-CP، يُعتبر سعر فائدة الإقراض البالغ 6.6% سنويًا لمشتري المنازل مرتفعًا".

في ضوء الوضع المذكور أعلاه، وبهدف توسيع نطاق مصادر التمويل التفضيلية لتطوير الإسكان الاجتماعي، يقترح مشروع القرار المتعلق بمصادر التمويل التفضيلية لتطوير الإسكان الاجتماعي، والذي تسعى وزارة البناء حاليًا إلى الحصول على آراء الوزارات والهيئات قبل تقديمه إلى الحكومة لإصداره، تنفيذ حزمة قروض تفضيلية بقيمة 100 تريليون دونغ فيتنامي من مصادر رأس المال عبر السندات، لمدة خمس سنوات. وهذه هي المرة الأولى التي تقترح فيها وزارة البناء تطبيق حزمة تمويل الإسكان الاجتماعي من خلال إصدار السندات.

وبناءً على ذلك، سيكون سعر الفائدة على حزمة الائتمان التفضيلية هذه مساوياً لسعر الفائدة على القروض المقدمة للأسر الفقيرة كما يحدده رئيس الوزراء في كل فترة؛ وستستمر فترة الصرف حتى يتم صرف حزمة الائتمان بالكامل، ولكن ليس بعد 31 ديسمبر 2030.

وفي معرض حديثه عن هذا الموضوع، قال نغوين ثي ديب، نائب رئيس نادي هانوي للعقارات، إن مقترح وزارة البناء الوارد في مسودة القرار بشأن مصادر التمويل التفضيلية لتطوير الإسكان الاجتماعي يُعدّ خطوة رائدة، إذ يُوسّع نطاق مصادر تمويل التطوير ويُتيح فرصًا لمشتري المساكن الاجتماعية. ومع ذلك، من الضروري أيضًا توضيح اللوائح المتعلقة بأسعار الفائدة على هذه الحزمة الائتمانية، التي تُولي الأولوية لمشتري المساكن.

"إذا كان سعر الفائدة على حزمة الائتمان البالغة 100 تريليون دونغ فيتنامي هو نفسه سعر الفائدة على القروض المقدمة للأسر الفقيرة كما قرره رئيس الوزراء في كل فترة، استنادًا إلى المرسوم 100/2024/ND-CP، وهو 6.6% سنويًا، فسيظل من الصعب تشجيع الناس على اقتراض الأموال لشراء مساكن اجتماعية في الوقت الحالي، لأن سعر فائدة الإقراض وفقًا للقرار 486/2023/QD-TTg كان 4.8% سنويًا فقط"، قال السيد نغوين ثي ديب.

وبنفس الرأي، اقترح رئيس مجلس إدارة جمعية هوري العقارية، لي هوانغ تشاو، أن تنظر الحكومة في السماح باستمرار تطبيق لائحة سعر فائدة الإقراض البالغة 4.8% سنويًا، كما هو منصوص عليه في القرار رقم 486/2023/QD-TTg الصادر عن رئيس الوزراء. ونظرًا لأن بنك السياسات الاجتماعية يُنفذ حاليًا "برنامج قروض دعم الأسر الفقيرة في مجال الإسكان" بسعر فائدة 3% سنويًا، فمن الأنسب تطبيق سعر فائدة يتراوح بين 3% و4.8% سنويًا على مشتري أو مستأجري المساكن الاجتماعية، وذلك لتشجيع مشتري المنازل، وتحفيز السوق، وخلق حافز للمستثمرين لتسريع تنفيذ المشاريع.

 

يُعدّ اقتراح وزارة البناء بحزمة قروض بقيمة 100 مليار دونغ فيتنامي مناسبًا جدًا في ظل النقص الحالي في رأس المال اللازم لتطوير الإسكان الاجتماعي. مع ذلك، لا بد من استخلاص العبر من تجربة حزمة القروض البالغة 120 مليار دونغ فيتنامي بموجب القرار رقم 33/2023/NQ-CP، والتي لم تُفلح في جذب المقترضين. وعلى وجه الخصوص، يجب دراسة اللوائح المتعلقة بشروط القروض وأسعار الفائدة دراسة متأنية لضمان ملاءمتها للظروف الفعلية للأفراد.

الدكتور نجوين هوي ثانه - خبير مالي

المصدر: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html