ترتفع أسعار المنازل مع تطور البنية التحتية.
وبحسب الخبراء، مع بدء تشغيل أول خطوط المترو وتفعيل سلسلة من الآليات المحددة للتنمية الحضرية الموجهة نحو النقل العام، فإن فيتنام تواجه فرصة لإعادة هيكلة مساحتها الحضرية في اتجاه أكثر استدامة.
ومع ذلك، إلى جانب توقعات النمو الاقتصادي وزيادة قيم العقارات حول محطات القطار، يثار تساؤل حول ما إذا كان بإمكان التنمية الموجهة نحو النقل العام أن تساهم في حل مشكلة الإسكان في المدن الكبرى، لا سيما في سياق تقلص فرص الحصول على السكن للسكان.
تحافظ المشاريع العقارية الواقعة بالقرب من مشاريع البنية التحتية للنقل، مثل خطوط المترو، على جاذبيتها الفريدة. الصورة: ثوك في.
علّقت السيدة جيانغ دو، المديرة الوطنية للاستشارات والتقييم في شركة سافيلز فيتنام، قائلةً إن نجاح مشاريع التنمية الموجهة نحو النقل العام لا يُقاس بارتفاع أسعار الأراضي المحيطة بمحطات القطارات، بل بقدرتها على مساعدة مختلف فئات السكان في الحصول على السكن والوظائف والخدمات في بيئة حضرية مستدامة. وهذا هو الهدف الأساسي لهذه المشاريع.
تكتسب هذه النظرة أهمية خاصة في ظل التحديات المتزايدة التي تواجه الحصول على سكن ميسور التكلفة في المدن الكبرى. وتشير بيانات سافيلز فيتنام إلى أن هيكل المعروض من الشقق في هانوي ومدينة هو تشي منه قد شهد تحولاً ملحوظاً في السنوات الأخيرة. فقبل عام 2020، كانت شقق الفئة "ج" تشكل أكثر من 80% من المعاملات في السوق.
مع ذلك، خلال الفترة من 2021 إلى 2025، انخفضت نسبة هذا القطاع إلى أقل من 35%، بينما شكلت شقق الفئتين (أ) و(ب) أكثر من 95% من المعاملات في هانوي. وبحلول الربع الأول من عام 2026، لم تسجل هانوي أي معروض جديد من شقق الفئة (ج)، بينما في مدينة هو تشي منه، لم تتجاوز نسبة هذا القطاع 29% من المعروض الأساسي. في الوقت نفسه، تضاعف مؤشر أسعار الشقق في هانوي أكثر من مرتين مقارنةً بعام 2009، مما يعكس تزايد الضغط على مشتري المنازل.
ووفقاً للسيدة جيانغ، إذا تسببت عملية التنمية الموجهة نحو النقل العام في استمرار ارتفاع أسعار الأراضي حول محطات المترو بشكل حاد دون وجود آليات تنظيمية مناسبة، فقد يتم دفع المجموعة التي تستخدم وسائل النقل العام أكثر من غيرها، بما في ذلك العمال والطبقة المتوسطة، بعيدًا عن المناطق التي تتمتع بأفضل بنية تحتية.
في الواقع، يُظهر سوق مدينة هو تشي منه أن أسعار الشقق على طول خطوط المترو أعلى دائمًا وقد ارتفعت باستمرار منذ وقت البيع، بمتوسط زيادة يتراوح بين 35٪ و70٪ اعتمادًا على الموقع، وفي بعض الحالات، تضاعفت قيمة المشاريع بين عامي 2015 و2023.
في مدينة هو تشي منه، وتحديداً في منطقة ثاو دين (المعروفة سابقاً باسم مدينة ثو دوك)، تم طرح شقق ماستري ثاو دين، الواقعة بالقرب من خط المترو الذي يربط مركز المدينة بثو دوك، في أواخر عامي 2014 و2015 بأسعار تتراوح بين 35 و39 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. أما الآن، فتتراوح أسعار السوق الثانوية بين 80 و141 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع؛ وتتراوح أسعار الشقق في منطقة فان ثانه بين 80 و150 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، وفي منطقة سوي تيان - محطة الحافلات الشرقية الجديدة بين 45 و80 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع...
لذلك، وبدون تدخل وتنظيم حاسم من الدولة، يعتقد العديد من الخبراء أن التنمية الموجهة نحو النقل ستصبح عن غير قصد "شرارة" تشعل أسعار العقارات، مما يجعل امتلاك المنازل أكثر صعوبة بالنسبة للعمال ذوي الدخل المتوسط والمنخفض.
هناك حاجة إلى حلول متعددة.
لكي يصبح تطوير النقل الموجه نحو النقل أداة حقيقية لدعم أهداف الإسكان، تعتقد السيدة جيانغ دو أنه يجب تنفيذ ثلاث مجموعات من الحلول في وقت واحد: التخطيط، والآليات المالية، وإدارة الأراضي.
أولاً وقبل كل شيء، هناك جانب التخطيط. فبدلاً من نموذج المناطق الوظيفية المنفصلة، ينبغي تطوير المناطق المحيطة بمحطة القطار كمناطق حضرية متعددة الاستخدامات وعالية الكثافة، مما يسمح للناس بالعيش والعمل واستخدام المرافق جميعها داخل نفس المنطقة.
وبناءً على ذلك، يمكن دمج الإسكان الاجتماعي والإسكان الميسور التكلفة مباشرةً في مناطق التنمية الموجهة نحو النقل العام، لا سيما ضمن دائرة نصف قطرها 300-500 متر حول محطة القطار، أي ما يعادل 5-10 دقائق سيراً على الأقدام. وهذا يتيح لذوي الدخل المنخفض والمتوسط الوصول المباشر إلى نظام النقل العام بدلاً من الاضطرار إلى السكن في مناطق بعيدة عن مركز المدينة.
إلى جانب التخطيط، تُعدّ الآلية المالية عاملاً حاسماً في تحديد جدوى التنفيذ على أرض الواقع. فإذا اقتصرت مسؤولية تطوير الإسكان الاجتماعي على الشركات فقط دون آليات تعويض مناسبة، سيواجه مشروع التنمية الموجهة نحو النقل صعوبة بالغة في تحقيق الجدوى المالية. لذا، لا بد من وضع سياسات جاذبة بما يكفي لتشجيع مشاركة القطاع الخاص.
تتعلق المجموعة الثالثة من الحلول بإدارة الأراضي واستغلال الأراضي العامة. عند طرح الأراضي المحيطة بمحطات المترو في مزادات أو تخصيصها، يتعين على الدولة تضمين متطلبات عامة في وثائق المناقصة، مثل نسبة الإسكان الاجتماعي، والمساحات العامة، وممرات المشاة، أو وحدات الإسكان الإيجاري بأسعار معقولة. يُعد هذا وسيلة لضمان توزيع فوائد البنية التحتية على نطاق أوسع بدلاً من أن تنعكس فقط في قيم العقارات.
وهناك نهج آخر يتمثل في نموذج التنمية التعاونية، حيث تساهم الدولة بالأراضي النظيفة، ويتولى القطاع الخاص الاستثمار والبناء، ويتم تسليم جزء من الناتج لخدمة الأغراض العامة أو تطوير الإسكان الاجتماعي.
أكدت السيدة جيانغ دو قائلة: "لم يعد التحدي الحالي يكمن في مسألة تطبيق مفهوم التنمية الموجهة نحو النقل العام من عدمه، بل في كيفية ضمان تنفيذه بشكل متزامن بين التخطيط والتمويل وإدارة الأراضي. وإذا تم تنفيذه بشكل صحيح، فقد يصبح هذا المفهوم أحد أهم الأدوات لحل مشاكل الإسكان الحضري خلال السنوات العشر إلى العشرين القادمة".
المصدر: https://nongnghiepmoitruong.vn/tod-va-bai-toan-nha-la-de-o-d816097.html
