أرض شاغرة وشعب بائس
إن قصة الأراضي الشاغرة المهجورة والمناطق السكنية العشوائية ليست جديدة، بل هي موجودة بالفعل منذ سنوات عديدة؛ وقد تناولها الرأي العام والصحافة مرارًا وتكرارًا، لا سيما حالة المشاريع المتوقفة والتخطيط المتوقف منذ 20-30 عامًا. في المنطقة المركزية لمدينة هو تشي منه، يمكننا أن نذكر منطقة بينه كوي - ثانه دا الحضرية (مقاطعة بينه ثانه) المتوقفة منذ 31 عامًا، ومنطقة ثو ثيم الحضرية الجديدة (مدينة ثو دوك) التي لم تُشكل سوى عدد قليل من المشاريع بعد أكثر من 20 عامًا؛ وفي البعيد، يمكننا أن نذكر منطقة سينغ - فييت الحضرية (مقاطعة بينه تشانه) المتوقفة أيضًا منذ أكثر من 25 عامًا؛ وينتمي شمال غرب المدينة إلى مقاطعة هوك مون ومنطقة كوتشي؛ كما يشهد جنوب مدينة هو تشي منه سلسلة من المشاريع المتوقفة منذ فترة طويلة...
سكرتير الحزب في مدينة هو تشي منه، نجوين فان نين، يجلس في طائرة هليكوبتر يُجري مسحًا. الصورة التُقطت في ٢٦ أغسطس.
وفقًا لإحصاءات اللجنة الشعبية لمنطقة بينه تشانه، يوجد في المنطقة 323 مشروعًا لبناء المساكن والبنية التحتية الاجتماعية والحدائق وغيرها. وحتى مايو 2022، تأخر تنفيذ 92 مشروعًا، بعضها مُعلّق منذ 20-30 عامًا، لذا أرسلت المنطقة وثائق إلى المستثمرين تطلب منهم تسريع وتيرة العمل، وإلا سيقترحون إلغاء المشروع. يُعدّ إلغاء المشروع إجراءً قويًا وترغب فيه المنطقة، لكن تنفيذه عملية طويلة، ويعتمد بشكل كبير على تقييم الإدارات والفروع واستشاراتها المُحددة.
لا تزال هناك مساحات شاغرة كثيرة في ضواحي مدينة هوشي منه، والمناطق السكنية تتطور بشكل تلقائي.
بجوار مقاطعة بينه تشانه تقع مقاطعة هوك مون. شارك سكرتير لجنة الحزب في مقاطعة هوك مون، تران فان خوين، ذات مرة في منتدى مجلس شعب مدينة هو تشي منه أنه شعر بالحزن عندما كان يقف في بلدية نهي بينه (مقاطعة هوك مون) وينظر إلى مدينة ثوان آن في بينه دونغ ويرى الأضواء الساطعة، بينما على جانب هوك مون، لا يزال مستوى التنمية متواضعًا للغاية، ولا يزال هناك الكثير من الأراضي الشاغرة. تعد هوك مون أيضًا واحدة من المناطق التي بها العديد من المشاريع المعلقة والتخطيط المتداخل ونسبة الأراضي الزراعية تصل إلى 50٪. إن أوجه القصور في تخطيط استخدام الأراضي مقارنة بالاحتياجات الشخصية تجعل الناس منزعجين لأن لديهم أرضًا ولكن لا يمكنهم بناء منازل، ولا يمكن تقسيم الأراضي الكبيرة إلى قطع أرض ليعيش فيها الأطفال بشكل منفصل. في منتصف عام 2022، اقترحت هذه المنطقة أن تنظر مدينة هو تشي منه في التعامل مع واستصلاح أكثر من 700 هكتار من الأراضي التابعة للمشاريع المعلقة والمخطط لها لسنوات عديدة ولكن لم يتم تنفيذها.
لا يعود شحّ الأراضي إلى قلة كفاءة المستثمرين من القطاع الخاص فحسب، بل إن العديد من المشاريع المُنفّذة برأس مال من ميزانية الدولة تعاني من البطء. ومن الأمثلة على ذلك مشروع بناء أسوار خضراء لعزل مجمعي معالجة النفايات في دا فوك (مقاطعة بينه تشانه) وتاي باك (مقاطعة كوتشي). وبسبب تعليق المشروع عامًا بعد عام، يجد الناس أنفسهم في وضع لا يسمح لهم بالمغادرة أو البقاء، وتُنقل أصولهم بأسعار زهيدة.
المناطق الحضرية، على الورق، مثل بينه كوي - ثانه دا، سينغ - فييت... ليست سوى جزء من مئات المشاريع المُعلّقة في مدينة هو تشي منه. في كل مرة تجتمع فيها الجمعية الوطنية ومجلس مدينة هو تشي منه الشعبي مع الناخبين، ينزعج الناس ويتساءلون عن موعد تنفيذها، وإن لم تُنفّذ، فمتى ستُستعاد حقوقهم المشروعة في الأرض والسكن. هذه أيضًا هي الأجزاء المجزأة التي تُشكّل صورة "الكثير من الأراضي الشاغرة" التي رآها قادة مدينة هو تشي منه بوضوح أكبر عند استطلاعها من طائرة هليكوبتر.
وفقًا لنتائج أبحاث معهد دراسات التنمية في مدينة هو تشي منه، فإن معدل تحويل استخدامات الأراضي من زراعية إلى غير زراعية في مدينة هو تشي منه خلال الفترة 2011-2020 بطيء للغاية. وعلى وجه الخصوص، بلغت نسبة التحويل 11.2% خلال الفترة 2011-2015، بينما بلغت 13.18% فقط خلال الفترة 2016-2020، مقارنةً بالخطة المعتمدة.
يعود سبب هذا الوضع إلى قصور وصعوبات في لوائح التخطيط ومخططات استخدام الأراضي مع الخطط الأخرى، واللوائح القانونية المتعلقة بمشاريع الاستثمار والبناء. إضافةً إلى ذلك، تفتقر بيانات الأراضي إلى الاكتمال والدقة والاتساق والاستمرارية، مما يؤثر على دقة التنبؤ بمخططات التخطيط واستخدام الأراضي. كما أن إحصاءات وتقييم موارد الأراضي (وخاصةً تقييم التجزئة والتقسيم وكفاءة الاستغلال) غير كاملة ودقيقة، مما يؤدي إلى تدني جودة التنبؤ بمخططات التخطيط واستخدام الأراضي.
وفيما يتعلق بتنفيذ خطط التخطيط واستخدام الأراضي، هناك أيضًا أسباب ناجمة عن صعوبات استصلاح الأراضي الزراعية، ونقص الموارد اللازمة للاستثمار في إطار البنية التحتية التقنية والمشاريع المتعلقة بالأراضي...
التحول البطيء للأراضي الزراعية
"لا تزال هناك مساحات شاغرة واسعة" يعود ذلك أيضًا إلى أن الأراضي الزراعية لا تزال تُشكل نسبة كبيرة من هيكل استخدام الأراضي في مدينة هو تشي منه. في عام 2010، بلغت مساحة الأراضي الزراعية في مدينة هو تشي منه 118,052 هكتارًا، أي ما يُعادل 56.3%. وبحلول يونيو 2018، أصدرت الحكومة القرار رقم 80 بشأن تعديل تخطيط استخدام الأراضي حتى عام 2020 والخطة النهائية لاستخدام الأراضي (2016-2020). وبناءً على ذلك، سمحت الحكومة لمدينة هو تشي منه بتحويل أكثر من 26,000 هكتار من الأراضي الزراعية إلى أراضٍ غير زراعية، بحيث تنخفض نسبة هيكل الأراضي الزراعية إلى 42.1% بحلول عام 2020.
منطقة بينه كوي - ثانه دا الحضرية (مقاطعة بينه ثانه)، إحدى المناطق التي تم فيها تعليق التخطيط والمشاريع طويلة الأجل المعلقة
مع ذلك، فإن تحويل استخدامات الأراضي في مدينة هو تشي منه بطيء للغاية، إذ يتجاوز 13% فقط، وفقًا لبحث أجراه معهد دراسات التنمية في مدينة هو تشي منه. كما أظهر المسح أن 6.5% من الأراضي الزراعية متناثرة في بعض المناطق، مثل: 12، وبينه ثانه، وبينه تان، ومدينة ثو دوك، ولكن في الواقع، لم تعد بعض المناطق تُستخدم للإنتاج الزراعي، بل هي مجرد أراضٍ زراعية... نظريًا. كما يصعب استغلال الأراضي الزراعية، التي تُشبه "جلد النمر"، وصغيرة الحجم، ومتغيرة اللون، ومتناثرة في الضواحي، بفعالية للأغراض الزراعية، ولكن معظمها يُترك شاغرًا أو يُستخدم لأغراض غير زراعية.
خلال جلسة عمل مع اللجنة الدائمة لحزب مدينة هو تشي منه في أكتوبر 2022، علق نائب رئيس الوزراء، تران هونغ ها (وزير الموارد الطبيعية والبيئة آنذاك)، بأن نسبة الأراضي الزراعية في مدينة هو تشي منه، والتي تتجاوز 50%، كبيرة جدًا. وفي الوقت نفسه، أشار إلى ضرورة وضع خطة لاستخدام الأراضي الزراعية لأغراض متعددة، وزيادة كفاءتها، ومساعدة مستخدميها على استغلالها بشكل أكثر عقلانية. وقال السيد ها: "لا ينبغي اعتبار الأراضي الزراعية مجرد اقتصاد زراعي، بل ينبغي اعتبارها مساحة بيئية تجمع بين التجارة والخدمات والسياحة والغابات وإنتاج النباتات الطبية".
أوضح المهندس المعماري خونغ فان موي، نائب الرئيس السابق لجمعية المهندسين المعماريين الفيتنامية، والذي أمضى عقودًا في المشاركة في أعمال التخطيط في مدينة هو تشي منه، محدودية أعمال التخطيط في العديد من المصطلحات السابقة: فقد خُططت الأراضي المخصصة لزراعة الأشجار كأراضٍ زراعية. كما اعتُبرت الأراضي المخصصة لزراعة نبات السعد أراضي زراعية، ولكن في الواقع، لم يكن من الممكن زراعة الأرز أو المحاصيل الأخرى عليها أو كانت إنتاجيتها منخفضة. بالإضافة إلى ذلك، عندما أرادت مدينة هو تشي منه تغيير غرض استخدامها لتوفير مساحة للتطوير، التزمت باللائحة التي تنص على ضرورة موافقة الحكومة المركزية على تغيير غرض زراعة الأرز. وهذا ما حدّ من تطور مدينة هو تشي منه.
كيف يتغير عدد سكان مدينة هوشي منه؟
وفقًا لإدارة التخطيط والاستثمار، ازداد عدد سكان مدينة هو تشي منه بشكل سريع، منذ عام ٢٠٠٤ وحتى الآن، في المناطق الداخلية المُطوّرة حديثًا والضواحي (باستثناء منطقة كان جيو)، ومعظمهم من المهاجرين. وتشمل المناطق التي شهدت نموًا سكانيًا سريعًا على وجه الخصوص المنطقة ٧، والمنطقة ١٢، ومنطقة بينه تان، ومنطقة بينه تشانه، ومنطقة هوك مون، ومنطقة نها بي، ومدينة ثو دوك.
يشهد سكان هذه المنطقة تزايدًا سريعًا نتيجةً لعوامل مثل أسعار الأراضي، ومشاريع البنية التحتية الجديدة، ووفرة الأيدي العاملة في المصانع والشركات. يُشكّل التوسع الحضري السريع والكثافة السكانية العالية في هذه المنطقة حزامًا يحيط بالمدينة الداخلية الحالية، مما يُشكّل ضغطًا كبيرًا على سياسات الاستثمار لتطوير البنية التحتية التقنية والاجتماعية. على العكس من ذلك، شهدت المناطق الداخلية الحالية، مثل المنطقة 1، والمنطقة 3، والمنطقة 5، والمنطقة 10، ومنطقة فو نهوان، تحضرًا شبه كامل، مع تغير طفيف في عدد السكان، بل إن العديد من المناطق شهدت انخفاضًا في عدد السكان مقارنةً بعام 2004.
بحلول نهاية عام ٢٠٢٢، سيبلغ إجمالي عدد سكان مدينة هو تشي منه حوالي ٩.٤ مليون نسمة. وفيما يتعلق باحتياجات التنمية حتى عام ٢٠٤٠، اقترحت المناطق زيادته إلى أكثر من ١٦.٨ مليون نسمة. وفي الوقت نفسه، وافق رئيس الوزراء على مهمة تعديل التخطيط العام لمدينة هو تشي منه حتى عام ٢٠٤٠، مع رؤية ٢٠٦٠، ويبلغ إجمالي عدد السكان المخطط له حوالي ١٤ مليون نسمة.
التخطيط للاختراق
ساعد المسح الجوي لكامل المساحة الحضرية لمدينة هو تشي منه، والمسح السابق لنهر سايغون، قادة المدينة على فهم الوضع الراهن لتخطيط المدينة، والذي، كما علق رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه، فان فان ماي، مليء بالثغرات و"الثغرات غير الضرورية". يعتقد السيد ماي أنه من الضروري تبني تفكير أكثر ابتكارًا وإبداعًا في أعمال التخطيط لتنظيم وإعادة ترتيب المساحة الحضرية، والإنتاج، والمعيشة المشتركة، والمساحات الخضراء، وما إلى ذلك.
في الوقت الحالي، تقوم مدينة هو تشي منه بإعداد خطتين: تخطيط مدينة هو تشي منه للفترة 2021 - 2030، مع رؤية حتى عام 2050، وتعديل التخطيط العام لمدينة هو تشي منه حتى عام 2040، مع رؤية حتى عام 2060. تعمل وحدة الاستشارة حاليًا مع الإدارات والمناطق والمقاطعات لجمع المعلومات وحل 72 مجموعة من المهام، منها كتلة الإدارات لديها 50 مهمة وكتلة المنطقة لديها 22 مهمة.
صرح السيد ماي بأنه ينسق بشكل وثيق مع الوزارات والفروع والخبراء لاختصار الوقت وضمان سير العملية بكفاءة وجودة عالية. ومن المتوقع أن يُرفع الملف إلى الجهة المختصة في الربع الأول من عام ٢٠٢٤ للموافقة على تخطيط مدينة هو تشي منه للفترة ٢٠٢١-٢٠٣٠ مع رؤية حتى عام ٢٠٥٠. وسيُرفع ملف تعديل التخطيط العام إلى مجلس شعب مدينة هو تشي منه في اجتماعه نهاية عام ٢٠٢٣ قبل إحالته إلى وزارة البناء للتقييم.
من منظور محلي، صرّح رئيس اللجنة الشعبية لمنطقة هوك مون بأنهم ينتظرون التخطيط العام لمدينة هو تشي منه لتوجيه استغلال موارد المنطقة من الأراضي. ومع ذلك، بمجرد وجود التخطيط، لا بد من وجود آلية لجذب المستثمرين لتنفيذ مشاريع محددة. في السنوات الأخيرة، اكتسب العديد من المستثمرين المعرفة، ولكن في غياب آلية وأرض نظيفة، اقتصروا على الاهتمام والبحث.
لقد غذّت مدينة هو تشي منه فكرة تنظيم الحكم الحضري وتطوير المدن التابعة لها لعقود، ومن المتوقع أن تُحلّ مشكلة التوزيع السكاني وتُوظّف موارد الأراضي في الضواحي بفعالية. إلا أن هو تشي منه لم تتمكن من تحقيق ذلك، ولا تزال الضواحي تتطور بشكل مجزأ وعفوي. وسيكون نموذج التنمية الحضرية الموجّه نحو النقل العام (TOD)، الذي سمحت الجمعية الوطنية بتجربته بموجب القرار 98/2023، "مفتاح" مدينة هو تشي منه لتحقيق ذلك، ويرتبط بمشروع تحويل الضواحي إلى ضواحي أو "مدن داخل المدينة"، وفقًا للمهندس المعماري خونغ فان موي.
وأضاف الخبير: "لكل منطقة أهدافها الخاصة في التنمية الحضرية، وتعتمد على دعم مدينة هو تشي منه. عندما نطور المناطق الحضرية، يجب أن نوفر فرص عمل للناس، ونعزز الاقتصاد، ونمنح السكان المحليين فرصة استغلال ظروف الأراضي المتاحة للتنمية المشتركة".
صرح السيد فان فان ماي بأنه على طول خط المترو 1 (بن ثانه - سوي تيان)، وخط المترو 2 (بن ثانه - ثام لونغ)، والطرق الدائرية 2 و3 و4، وطريق مدينة هو تشي منه السريع (قيد الإنشاء)، توجد حوالي 10,000 هكتار قابلة للتطوير إلى مناطق حضرية وفقًا لنموذج التنمية الموجهة نحو النقل (TOD). وفيما يتعلق بمشروع الطريق الدائري 3، صرّح رئيس اللجنة الشعبية لمنطقة هوك مون بأنه بعد دراسة حوالي 2,000 هكتار، تقترح إدارة الموارد الطبيعية والبيئة أن تُجري اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه مشروعًا تجريبيًا في المنطقة أولًا.
في الواقع، تُسهم موارد الأراضي بشكل كبير في ميزانية الدولة. ووفقًا لخطة التركيز على إزالة العوائق أمام بعض المشاريع العقارية لزيادة إيرادات الأراضي، من المتوقع أن تحصل مدينة هو تشي منه، من الآن وحتى نهاية عام ٢٠٢٣، على ميزانية إضافية تُقارب ١٩ ألف مليار دونج.
يجب أن تكون السياسة والتخطيط متسقين.
لم يُلبِّ التخطيط الحالي لمدينة هو تشي منه المتطلبات، وهناك فارق كبير بين التخطيط والواقع. صحيح أن التخطيط والنظرية جيدان، إلا أن هناك نقصًا في المنتجات المحددة. كما تشكو الشركات كثيرًا من الإجراءات الإدارية والتخطيطية التي لا تضمن الشفافية والمرونة، مما يؤدي إلى عملية طويلة من مرحلة البحث الاستثماري إلى اكتماله. تسعى الدولة إلى جذب الاستثمارات، لكن الآليات والسياسات محدودة وتتغير وفقًا لعقلية الإدارة. وقد طُرحت هذه المشكلة لفترة طويلة، لكنها لا تزال تفتقر إلى حل شامل.
لذلك، يجب أن يتغلب التعديل التخطيطي القادم لمدينة هو تشي منه على هذه العيوب. على الحكومة أن تُلزم المستثمرين باستقرار السياسات والتخطيط، حتى يظل هذا الالتزام ثابتًا، حتى مع تعاقب أجيال من القادة، وقابلًا للتحسن لا للتدهور. يجب أن تكون السياسات مستقرة، لا متقلبة، بحيث تكون فترة رئاستها ناجحة جدًا، ثم فترة رئاستها بطيئة.
يجب على حكومة المدينة أن تكون حازمة وأن تحدد مسؤوليات كل إدارة وكل فرد. عندما تشعر المدينة بالاستقرار، ستسعى الشركات تلقائيًا إلى الاستثمار. عندها فقط، ستتمكن مدينة هو تشي منه من تحسين قدرتها التنافسية، ليس فقط بين المناطق المحلية، بل أيضًا بين المدن الكبرى في المنطقة.
حظيت بعض التوجهات الرئيسية لمدينة هو تشي منه، مثل تطوير المدن الفرعية في الضواحي، وتنفيذ مشروع المنطقة الحضرية لاستصلاح البحر في كان جيو، بدعم كبير من الشعب. ومع ذلك، يتعين على الحكومة الإسراع في تنفيذ المشاريع النموذجية لبناء الثقة، وخاصة مشاريع النقل الرئيسية مثل الطرق الدائرية والطرق السريعة والجسور، وغيرها.
الدكتور تران كوانج ثانج ، مدير معهد مدينة هو تشي منه للاقتصاد والإدارة، مندوب مجلس شعب مدينة هو تشي منه
الحاجة إلى تعيين مسؤوليات محددة
في عملية تخطيط وتعديل وتنفيذ مشروع تحويل المناطق إلى مناطق حضرية (أو مدن تابعة لمدينة هو تشي منه) خلال الفترة 2021-2030، من الضروري بناء وإدارة بيانات الأراضي في الوقت الفعلي وعلى مستويات مختلفة لمختلف القطاعات. بناءً على تحليل بيانات الأراضي، تُقيّم الجهات المختصة بدقة موارد الأراضي الزراعية، وخاصةً تجزئة وتقسيم موارد الأراضي الزراعية، بالإضافة إلى الكفاءة الفعلية لاستغلالها في الإنتاج الزراعي والغابات ومصايد الأسماك.
عند اتخاذ قرار تحويل الأراضي الزراعية إلى أراضٍ غير زراعية، يلزم دراسة وتقييم دقيقان. ولأن هذه المنطقة حساسة للبيئة وتغير المناخ، فهناك خطر حدوث آثار سلبية على الفيضانات نتيجة فقدان مساحات تخزين المياه المؤقتة، مما يعيق تدفق المياه. ناهيك عن خطر التلوث البيئي نتيجة عدم ضمان قدرة نظام البنية التحتية التقنية.
أثار تعليق العديد من الخطط والمشاريع في مدينة هو تشي منه غضب الناس، ويعود ذلك جزئيًا إلى ضعف قدرات المستثمرين، وجزئيًا إلى افتقار الحكومة لآليات جذبهم. ولجذب المستثمرين خلال عملية التخطيط، من الضروري توفير بيانات آنية عن الأراضي وإتاحتها للشركات بالمستويات المناسبة.
علاوةً على ذلك، يجب أن تكون عملية طرح الأراضي للمزادات والمناقصات لاختيار المستثمرين لمشاريع البناء عليها علنيةً وشفافةً ومعقولةً وسريعة. كما ينبغي لمدينة هو تشي منه تحديد أهدافٍ تتعلق بتنفيذ التخطيط، وتوزيع مسؤولياتٍ محددةٍ وواضحةٍ على كل هيئةٍ إداريةٍ حكومية، باعتبار ذلك أساسًا هامًا للتخطيط وتعيين القيادات.
السيد فام تران هاي، نائب رئيس قسم أبحاث الإدارة الحضرية، معهد مدينة هوشي منه لدراسات التنمية
سي دونغ (مكتوب)
[إعلان 2]
رابط المصدر
تعليق (0)