إن تحديد الكثافة السكانية للمباني السكنية يمهد الطريق للشقق متوسطة المستوى.

عملياً، تتجه أحجام الأسر نحو الانخفاض مع ازدياد عدد الأسر النووية المكونة من فرد إلى ثلاثة أفراد، وتزايد حاجة الأجيال الشابة إلى الاستقلال في معيشتها. لذا، ثمة حاجة إلى منهجية أكثر علمية ومرونة وواقعية لحساب عدد السكان، لتوسيع نطاق تطوير شقق بأسعار معقولة تلبي الاحتياجات السكنية الفعلية لغالبية سكان المدن.

يتزايد الطلب على المساكن.
تُظهر بيانات استطلاعات الرأي الصادرة عن مؤسسات أبحاث السوق أن عدد الشقق التي تتراوح مساحتها بين 45 و70 مترًا مربعًا قد أصبح نادرًا بشكل متزايد في السنوات الأخيرة. وتركز العديد من المشاريع الجديدة على تطوير شقق واسعة بأسعار بيع مرتفعة لتعظيم الأرباح، مما يجعل الحصول على السكن أمرًا صعبًا على الشباب والموظفين الحكوميين والمثقفين والأسر الصغيرة.

من بين الأسباب المحددة، تنظيمُ التحكم في النمو السكاني في المشاريع. وبناءً على ذلك، عند الموافقة على التخطيط، غالباً ما تستند الجهة الإدارية إلى أهداف النمو السكاني لتحديد حجم البناء والبنية التحتية التقنية والاجتماعية، فضلاً عن الكثافة السكانية. لذا، يضطر العديد من المستثمرين إلى تقليص عدد الشقق الصغيرة وزيادة مساحة الشقق الكبيرة للحفاظ على هدف النمو السكاني ضمن الحدود المعتمدة.

يضطر العديد من المطورين العقاريين إلى تقليل عدد الشقق الصغيرة وزيادة عدد الشقق الكبيرة من أجل "الحفاظ" على أهداف النمو السكاني. الصورة: فام هونغ

تجدر الإشارة إلى أن الطريقة الحالية لتحديد عدد السكان في المباني السكنية في العديد من المناطق لا تزال تعتمد بشكل أساسي على أسلوب حسابي آلي، حيث يتم حساب متوسط ​​عدد الأشخاص في كل شقة، دون وجود معيار موحد. فعلى سبيل المثال، في هانوي ، وبناءً على القرار رقم 39/2026/QD-UBND الصادر بتاريخ 1 أبريل 2026، والذي يُعدّل ويُكمّل بعض بنود القرار رقم 34/2024/QD-UBND الصادر بتاريخ 27 مايو 2024، تنص المدينة على ما يلي: تُحسب الشقة المكونة من غرفة نوم واحدة بمساحة قابلة للاستخدام تتراوح بين ^{25 و45 مترًا مربعًا} كشخص واحد؛ وتُحسب الشقة المكونة من غرفتي نوم أو ثلاث غرف نوم بمساحة قابلة للاستخدام ^{تزيد عن} 40-55 مترًا مربعًا كشخصين؛ وتُحسب الشقة التي تزيد مساحتها القابلة للاستخدام عن ^{55-70 مترًا مربعًا} كثلاثة أشخاص؛ وتُحسب الشقة التي تزيد مساحتها القابلة للاستخدام عن ^{70-77 مترًا} مربعًا كأربعة أشخاص.
في مدينة هو تشي منه ، ووفقاً للقرار رقم 32/2025/QD-UBND، الساري المفعول اعتباراً من 9 يناير 2026، تنص اللوائح على ما يلي: الشقق المكونة من غرفة نوم واحدة تبلغ مساحتها من ^{25 إلى 56 متراً مربعاً} ، والشقق المكونة من غرفتي نوم تبلغ مساحتها من 56 إلى ^{96 متراً مربعاً} ، والشقق المكونة من 3 إلى 4 غرف نوم تبلغ مساحتها من ^{96 إلى 160 متراً مربعاً} أو أكثر...

بحسب لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، فقد أدى اتجاه زيادة حجم الأسرة إلى ما بين فرد واحد وثلاثة أفراد خلال السنوات العشر الماضية، ويعزى ذلك أساساً إلى عزوف الناس عن الزواج والإنجاب، وضغوط الحياة وارتفاع تكاليف المعيشة، إلى انخفاض معدل الخصوبة إلى 1.91 طفل فقط لكل امرأة في عام 2024، وهو أقل من مستوى الإحلال السكاني البالغ 2.1 طفل لكل امرأة. وقد نتج عن ذلك، إلى جانب اتجاه ازدياد متوسط ​​العمر المتوقع، شيخوخة سكانية متسارعة.

بينما بلغ عدد كبار السن في البلاد 7.45 مليون نسمة عام 2009، من المتوقع أن يرتفع هذا العدد إلى 16.1 مليون نسمة بحلول أوائل عام 2025، ما يمثل أكثر من 16% من إجمالي السكان. إلى جانب ذلك، هناك اتجاه متزايد نحو سكن "الأسر الممتدة" في مناطق أو مشاريع سكنية متقاربة، ولكن بمساحات أو منازل أو شقق منفصلة؛ وزيادة ملحوظة في عدد الأفراد العزاب، والأزواج الشباب الذين ليس لديهم أطفال، أو الأسر الصغيرة ذات الأجيال القليلة.

"لذلك، فإن تحديد عدد السكان في المباني السكنية باستخدام طريقة حسابية جامدة سيؤدي إلى زيادة عدد "الشقق الكبيرة" في المشاريع الجديدة، وهي مناسبة فقط لاحتياجات شريحة من الأفراد ذوي الدخل المرتفع. أما عند تطبيق ذلك على مشاريع الشقق المتوسطة، فإن وجود العديد من "الشقق الكبيرة" لا يتناسب مع احتياجات وقدرات غالبية الناس من ذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض، والشباب الذين بدأوا حياتهم المهنية للتو"، هذا ما حلله السيد لي هوانغ تشاو.
نحن بحاجة إلى نهج مرن وعملي.
يرى الخبراء أنه بدلاً من حساب عدد السكان بشكل صارم بناءً على عدد الشقق، ينبغي تطوير نظام بيانات سكانية ونموذج تنبؤ أكثر علمية . يجب أن يستند تحديد عدد السكان إلى عوامل متعددة، مثل مساحة الشقة، وعدد غرف النوم، ونوع السكن، والخصائص الإقليمية، والاتجاهات الديموغرافية. وهذا من شأنه أن يُمكّن الشركات من تطوير منتجات بأسعار معقولة مع ضمان حجم سكاني إجمالي مناسب.

يقترح بعض الخبراء تطبيق طريقة حساب عدد السكان بناءً على الاستخدام الفعلي. على سبيل المثال، يمكن حساب شقة استوديو أو شقة بغرفة نوم واحدة لشخص أو شخصين؛ وشقة بغرفتي نوم لثلاثة أو أربعة أشخاص؛ ويمكن تطبيق معامل أعلى على الشقق الأكبر حجماً.

يتطلب تحديد حجم السكان لمشاريع بناء الشقق حلولاً مرنة وواقعية. الصورة: دوان ثانه

بالإضافة إلى ذلك، ينبغي ربط الكثافة السكانية بقدرة البنية التحتية للمنطقة. فإذا كانت المنطقة تتمتع بنظام نقل جيد، ومدارس، ومرافق رعاية صحية، ومساحات عامة، فسيكون هناك مجال أكبر للمرونة في تصميم الشقق.

"من الضروري التحول من عقلية "تقييد الشقق الصغيرة لتقليل الكثافة السكانية" إلى عقلية تطوير البنية التحتية الحضرية بشكل شامل. لأنه إذا تم الاستثمار في البنية التحتية بشكل صحيح، فإن زيادة عدد الشقق الصغيرة والمتوسطة الحجم ستساهم في حل مشكلة السكن لغالبية السكان دون زيادة الضغط على المدينة"، هذا ما قاله تران نغوك تشينه، رئيس جمعية التخطيط والتنمية الحضرية في فيتنام.

ويشارك الدكتور نغوين فان دينه - نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية - نفس الرأي، إذ يعتقد أنه من الضروري وضع مجموعة من المعايير لتصنيف الشقق وفقًا للمساحة والوظيفة لتطبيق معامل سكاني أكثر ملاءمة؛ وإكمال قاعدة بيانات السكان والإسكان المترابطة بسرعة بين قطاعات البناء والتخطيط والشرطة لجعل التنبؤ السكاني أكثر دقة.

وبناءً على ذلك، يمكن للمناطق تحديد أهداف سكانية مناسبة لكل منطقة بشكل استباقي، متجنبةً بذلك تطبيق صيغة واحدة على جميع المشاريع. إضافةً إلى ذلك، يجب أن يترافق تطوير الشقق الصغيرة بمعايير صارمة فيما يتعلق بالتصميم وجودة الحياة والمرافق العامة، وذلك لتجنب خطر تكوين مناطق سكنية مكتظة تفتقر إلى مساحات المعيشة المشتركة.

في الوقت نفسه، يتعين على الحكومة مواصلة بناء آليات لتشجيع الشركات على تطوير شقق متوسطة المستوى من خلال سياسات تفضيلية تتعلق بالأراضي والائتمان وإجراءات الاستثمار، وما إلى ذلك، لأن الطلب الأكبر في السوق اليوم هو على الشقق التي تناسب ذوي الدخل المتوسط. ولزيادة العرض في هذا القطاع، من الضروري إزالة المعوقات القانونية والتخطيطية والسكانية في آن واحد.

المصدر: https://hanoimoi.vn/xac-dinh-dan-so-chung-cu-mo-duong-cho-can-ho-muc-trung-779034.html