يجب تغطية جميع سلوكيات الإيداع في السوق
فيما يتعلق باللائحة التي تنص على أنه "لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية استلام الدفعات المقدمة من العملاء إلا بعد استيفاء المنازل وأعمال البناء جميع شروط الاستثمار وإتمام المعاملات بعد توقيع عقد المعاملة" الواردة في البند د، البند 4، المادة 24 من مشروع قانون تعديل الأعمال العقارية، أقرّ السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، بصحة هذه اللائحة، لكنها غير كافية. إذ يرى أنه من الضروري استكمالها، بحيث يتم استلام الدفعة المقدمة قبل توقيع عقد بيع وشراء العقارات والمنازل والأراضي المُنشأة مستقبلاً.
- الضوابط القانونية الخاصة بالودائع وضرورة استكمال الضوابط الصارمة الخاصة بتلقي الودائع قبل توقيع عقود بيع وشراء العقارات والمساكن وقطع الأراضي السكنية المستقبلية لضمان اتساق وتوحيد اللوائح القانونية ومنع السلوك الاحتيالي.
مشروع سكني قيد الإنشاء في هانوي (صورة توضيحية: ها فونج).
وقال رئيس مجلس إدارة غرفة تجارة وصناعة دبي إن قانون تنظيم المعاملات العقارية لعامي 2006 و2014 كان به بعض النواقص لأنه نظم المعاملات العقارية فقط بعد توقيع عقد المعاملة ولم ينص على الودائع قبل توقيع عقد المعاملة.
في الواقع، نظرًا للحاجة الماسة إلى إيداع مبالغ قبل توقيع عقود المعاملات العقارية، لا تزال أنشطة الإيداع شائعة جدًا ولا تتوافق إلا مع أحكام البند 2 من المادة 328 من القانون المدني لعام 2015. ومع ذلك، لا تنص أحكام القانون المدني المذكورة أعلاه على الحد الأقصى للإيداعات، ولذلك كثرت حالات "المضاربين وسماسرة الأراضي والمتاجرين غير النزيهة" الذين استغلوا الوضع للحصول على ودائع ذات قيم كبيرة.
وقال تشاو "هناك حالات استلام ودائع تصل إلى 90-95% من قيمة الصفقة، ثم اختلاسها وحتى الاحتيال عليها، مما يتسبب في ضرر للمودع، ويؤدي أيضاً إلى عدم الاستقرار في سوق العقارات، لذا من الضروري جداً تنظيمها في قانون الأعمال العقارية".
ومع ذلك، تُكرّر الفقرة (د) من البند 4 من المادة 24 من مشروع قانون تعديل الأعمال العقارية هذا النقص، إذ لا تنص على وجوب دفع وديعة قبل تاريخ أهلية إبرام عقد معاملة عقارية. وخاصةً في حالات دفع وديعة لوعد بشراء أو بيع "أرض مُقسَّمة" أو دفع وديعة لوعد بشراء أو بيع منتجات مشاريع عقارية قبل تاريخ أهلية إبرام العقد دون وثائق تتعلق بحقوق استخدام الأرض، أو دون موافقة الجهة المختصة على سياسة الاستثمار بالتزامن مع موافقة المستثمر، أو دون بدء البناء، فإن الخسارة عادةً ما تقع على عاتق الطرف الذي دفع الوديعة.
على سبيل المثال، في حالة انخفاض "العربون" وارتفاع سعر العقار، يكون متلقي العربون على استعداد لإلغاء الصفقة وإعادة العربون (مضاعفًا) إلى المودع. أو، في حالة العربون الكبير أو الكبير جدًا، قد يحتال متلقي العربون على "عربون" العميل ويستولي عليه.
بالإضافة إلى ذلك، وفقًا للسيد تشاو، فإن النقطة د، البند 4، المادة 24 من مشروع قانون تعديل الأعمال العقارية تنص فقط على حالة الإيداع بعد توقيع العقد لغرض "ضمان تنفيذ العقد"، ولكنها لا تنص على حالة الإيداع قبل توقيع العقد لغرض "ضمان إبرام العقد"، وبالتالي فإن "نطاق التنظيم" لا يغطي جميع أعمال الإيداع في سوق العقارات.
بناءً على التحليل السابق، اقترح إضافة بند ينص على أن مستثمر المشروع العقاري مسؤول فقط عن استلام الدفعات المقدمة من العملاء الراغبين في شراء أو استئجار منازل أو أعمال بناء مستقبلية، وذلك بعد موافقة الجهة المختصة على سياسة الاستثمار، ورخصة البناء (إن لزم الأمر)، وبدء أعمال البناء. أو يُسمح للمستثمر باستلام الدفعات المقدمة من العملاء فقط بعد استيفاء المنازل أو أعمال البناء جميع شروط التأسيس، وإجراء المعاملات وفقًا لأحكام هذا القانون.
وأكد السيد تشاو أن "مبلغ الوديعة يجب ألا يتجاوز 5% من قيمة المنزل أو البناء المباع أو المؤجر، ويجب على البائع أو المؤجر أن يذكر بوضوح في عقد الوديعة سعر بيع أو تأجير المنزل أو البناء".
منع المستثمرين من التحايل على القانون
في تقرير المراجعة الأولية لقانون الأعمال العقارية المُعدّل، الذي أعدته اللجنة الاقتصادية في مجلس الأمة، رُئي أنه ليس من الضروري النص على مضمون الودائع في قانون الأعمال العقارية، بل تطبيقه وفقًا للأحكام العامة للقانون المدني. لذلك، يُعدّ بند "الودائع" بندًا جديدًا في مشروع القانون؛ ويُطلب من الجهة المُعدّة للصياغة تقديم تقرير وتوضيح ضرورة وأساس اقتراح هذا البند، لا سيما الأساس العملي.
وجاء في تقرير المراجعة أنه "إذا لزم الأمر، ينبغي لمشروع القانون فقط أن ينص على محتويات محددة للودائع في المعاملات العقارية المستقبلية؛ وليس من الضروري تكرار المحتويات المنصوص عليها بالفعل في القانون المدني".
ويقول الخبراء إنه من الضروري تغطية كافة سلوكيات الودائع في السوق للحد من المخاطر التي يتعرض لها المودعون (صورة توضيحية: ها فونج).
وفيما يتعلق بالودائع في معاملات الأعمال السكنية ومشاريع البناء المستقبلية، قال وزير البناء نجوين ثانه نغي أيضًا إن قوانين الأعمال العقارية في السابق لم تكن تحتوي على لوائح بشأن هذا المحتوى.
في الواقع، هناك مستثمرون يتحايلون على القانون بتوقيع عقود ودائع أو أنواع أخرى من العقود لتحصيل أموال من العملاء، في حين أنهم غير مؤهلين لبيع المنازل أو أعمال البناء مستقبلًا. لذلك، أضاف هذا المشروع ضوابط لتلقي الودائع عندما تكون المنازل وأعمال البناء مؤهلة للطرح التجاري، وتُجرى المعاملات وفقًا للوائح.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)