ما الذي يمكنك فعله لتجنب الوقوع ضحية للاحتيال من خلال طلب دفعة مقدمة بنسبة 90-95% ثم اختلاس الأموال؟

نحن بحاجة إلى تغطية جميع أنواع أنشطة الإيداع في السوق.

فيما يتعلق بالبند (د)، الفقرة 4، المادة 24 من مشروع القانون المعدل بشأن أعمال العقارات، والذي ينص على أنه "لا يُسمح لمطوري المشاريع العقارية باستلام أي ودائع من العملاء إلا بعد استيفاء مشروع الإسكان أو البناء لجميع شروط بدء العمل، وإتمام الصفقة بعد توقيع العقد"، يرى السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية هو تشي منه العقارية (HoREA)، أن هذا البند صحيح ولكنه غير كافٍ. ويؤكد على ضرورة استكماله ببند يسمح باستلام الودائع قبل توقيع عقد شراء وبيع العقارات، سواء كانت سكنية أو قطع أراضٍ قيد الإنشاء.

إن اللوائح القانونية المتعلقة بالودائع والحاجة إلى استكمال اللوائح الأكثر صرامة بشأن قبول الودائع قبل توقيع عقود شراء وبيع العقارات والمنازل وقطع الأراضي قيد الإنشاء ضرورية لضمان اتساق وتوحيد المعايير القانونية ومنع الأنشطة الاحتيالية.

Yêu cầu đặt cọc 90-95% rồi chiếm dụng, lừa đảo, làm gì để tránh? - 1 — مشروع سكني قيد الإنشاء في هانوي (صورة توضيحية: ها فونغ).

جادل رئيس مجلس إدارة HoREA بأن قوانين الأعمال العقارية لعامي 2006 و 2014 كانت معيبة لأنها لم تنظم معاملات العقارات إلا بعد توقيع العقد، لكنها لم تنص على شرط دفع ودائع قبل توقيع العقد.

في الواقع، ونظرًا للحاجة المُلحة إلى دفع عربون قبل توقيع عقد بيع العقار، لا تزال ممارسات دفع العربون شائعة جدًا، وتخضع فقط لأحكام البند 2 من المادة 328 من القانون المدني لعام 2015. ومع ذلك، لا يُحدد القانون المدني حدًا أقصى لمبلغ العربون، مما يؤدي إلى استغلال العديد من السماسرة عديمي الضمير، ومضاربي الأراضي، والشركات لهذا النظام للحصول على عربون كبير.

"لقد سُجلت حالات تم فيها استلام ودائع تصل إلى 90-95% من قيمة الصفقة، ثم اختُلست أو حتى تم الاحتيال عليها، مما تسبب في خسائر للمودع وساهم أيضاً في عدم استقرار سوق العقارات. لذلك، من الضروري تنظيم هذا الأمر في قانون الأعمال العقارية"، صرح السيد تشاو.

مع ذلك، فإن البند (د)، الفقرة 4، المادة 24 من مشروع قانون الأعمال العقارية، بصيغته المعدلة، يُكرر هذا القصور أيضاً، إذ لا يُنظم الودائع التي تُدفع قبل استيفاء شروط إبرام عقد بيع عقاري. وينطبق هذا بشكل خاص على الحالات التي تُدفع فيها الودائع على أساس وعد بشراء وبيع "قطع أراضٍ مُقسّمة" أو على أساس وعد بشراء وبيع منتجات مشاريع عقارية قبل استيفاء شروط إبرام العقد، أو في حال عدم وجود وثائق حقوق استخدام الأرض، أو عدم موافقة الجهة المختصة على "سياسة الاستثمار بالتزامن مع موافقة المستثمر"، أو عدم بدء أعمال البناء. في مثل هذه الحالات، عادةً ما يتكبد الطرف الذي يدفع الوديعة الخسارة.

على سبيل المثال، إذا كان مبلغ التأمين منخفضًا ولكن قيمة العقار ارتفعت، فقد يكون الطرف المستلم للتأمين على استعداد لإلغاء الصفقة وإعادة مبلغ التأمين (ضعف المبلغ) إلى المودع. أو، إذا كان مبلغ التأمين كبيرًا أو كبيرًا جدًا، فقد يلجأ الطرف المستلم للتأمين إلى الاحتيال والاستيلاء على تأمين العميل.

علاوة على ذلك، ووفقًا لما ذكره السيد تشاو، في النقطة (د)، البند 4، تنص المادة 24 من مشروع القانون المعدل بشأن أعمال العقارات على حالة الإيداع بعد توقيع العقد لغرض "ضمان تنفيذ العقد"، ولكنها لا تنص على حالة الإيداع قبل توقيع العقد لغرض "ضمان إبرام العقد". وبالتالي، فإن "نطاق التنظيم" لا يشمل جميع أنشطة الإيداع في سوق العقارات بشكل كامل.

بناءً على التحليل السابق، اقترح إضافة المحتوى التالي: يتحمل مطورو المشاريع العقارية مسؤولية استلام الودائع من العملاء الراغبين في شراء أو استئجار مساكن أو مشاريع بناء مستقبلية، ولا يُسمح لهم بذلك إلا بعد حصول المشروع على موافقة استثمارية من الجهة المختصة، ورخصة بناء (إن وجدت)، وبدء أعمال البناء. أو بدلاً من ذلك، لا يجوز للمطورين استلام الودائع من العملاء إلا بعد استيفاء مشروع الإسكان أو البناء جميع شروط بدء العمل، وبعد إتمام المعاملة وفقًا لأحكام هذا القانون.

"يجب ألا يتجاوز مبلغ الإيداع 5٪ من قيمة المنزل أو مشروع البناء الذي يتم شراؤه أو بيعه أو تأجيره؛ ويجب على البائع أو المؤجر أن يذكر بوضوح سعر بيع أو تأجير المنزل أو مشروع البناء في عقد الإيداع"، هذا ما أكده السيد تشاو.

منع المطورين من التحايل على القانون.

في التقرير التمهيدي الذي أعدته اللجنة الاقتصادية في الجمعية الوطنية بشأن قانون الأعمال العقارية المعدل، أشارت بعض الآراء إلى عدم ضرورة تنظيم أحكام الإيداع في القانون، وأن هذه الأحكام يجب أن تخضع للأحكام العامة للقانون المدني. وعليه، يُعدّ بند "الإيداع" بندًا جديدًا في مسودة القانون؛ ويُطلب من الجهة المُعدّة للصياغة تقديم تقرير وتوضيح لضرورة هذا التنظيم وأساسه، ولا سيما أساسه العملي.

وجاء في تقرير المراجعة: "عند الضرورة، يجب تضمين الأحكام المحددة المتعلقة بالودائع في معاملات العقارات المستقبلية فقط في مشروع القانون؛ فلا حاجة لتكرار الأحكام المنصوص عليها بالفعل في القانون المدني".

Yêu cầu đặt cọc 90-95% rồi chiếm dụng, lừa đảo, làm gì để tránh? - 2 — بحسب الخبراء، من الضروري تغطية جميع أنشطة الإيداع في السوق للحد من المخاطر التي يتعرض لها المودعون (صورة توضيحية: ها فونغ).

وفيما يتعلق بالودائع في معاملات العقارات التي تشمل مشاريع البناء المستقبلية، صرح وزير البناء نغوين ثانه نغي أيضاً بأن قوانين الأعمال العقارية لم تكن تتضمن في السابق لوائح بشأن هذه المسألة.

في الواقع، يتحايل بعض المطورين العقاريين على القانون بتوقيع عقود إيداع أو أنواع أخرى من العقود لجمع الأموال من العملاء قبل استيفاء شروط بيع المنازل أو مشاريع البناء. لذا، يتضمن هذا المشروع لوائح تنص على استلام الودائع فقط بعد استيفاء المنازل أو مشاريع البناء لشروط بدء العمل وإجراء المعاملات وفقًا للوائح.

مصدر