আসল ও নকল জমির মালিকানার সনদপত্র চেনার এবং প্রতারণা এড়ানোর ২টি উপায়।

অনেক রিয়েল এস্টেট ওয়েবসাইটের অভিজ্ঞতা অনুসারে, বাড়ি বা জমি কেনা বা বেচার সময় জমির মালিকানার সনদটি আসল না নকল, তা যাচাই করার বেশ কয়েকটি উপায় রয়েছে। এগুলোর মধ্যে, নিম্নলিখিত দুটি পদ্ধতি বহুল প্রচলিত:

পদ্ধতি ১: জমির মালিকানার সনদে থাকা তথ্য ও বিবরণ নিজে যাচাই করুন।

সার্কুলার ২৩/২০১৪/টিটি-বিটিএনএমটি অনুযায়ী, ক্রেতারা জমির মালিকানার সনদের ৪ নং পৃষ্ঠার নিচে মুদ্রিত বারকোডের মাধ্যমে এর সত্যতা যাচাই করতে পারবেন।

সার্টিফিকেট এবং সার্টিফিকেট ইস্যু করার রেকর্ড সম্পর্কিত তথ্য পরিচালনা ও পুনরুদ্ধার করতে বারকোড - এমভি ব্যবহার করা হয়।

সার্কুলার 23/2014/TT-BTNMT-এর ধারা 15-এর উপধারা 2 অনুসারে, বারকোডের গঠন হলো MV = MX.MN.ST, যেখানে:

এমএক্স (MX) হলো কম্যুন/ওয়ার্ড/টাউনশিপ পর্যায়ের সেই প্রশাসনিক ইউনিটের কোড, যেখানে জমিটি অবস্থিত। প্রথমে, জমিটি যে কম্যুন, ওয়ার্ড বা টাউনে অবস্থিত, সেখানকার প্রশাসনিক ইউনিট কোডের সাথে ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদে থাকা কোডটি মিলিয়ে দেখুন।

দ্রষ্টব্য: যেসব ক্ষেত্রে প্রাদেশিক গণ কমিটি কোনো সংস্থাকে সনদপত্র প্রদান করে, সেসব ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট ভূমি এলাকার ব্যবস্থাপক কমিউন, ওয়ার্ড বা শহরের কোডের আগে প্রদেশ বা কেন্দ্রীয়ভাবে শাসিত শহরের কোড যোগ করতে হবে (এক্ষেত্রে সনদপত্রের বারকোডটি ১৫ অঙ্কের হবে; অন্যান্য ক্ষেত্রে ৪ নং পৃষ্ঠার বারকোডটি ১৩ অঙ্কের হবে)।

MN হলো সার্টিফিকেট ইস্যু করার বছরের কোড, যা ইস্যু করার বছরের শেষ দুটি অঙ্ক নিয়ে গঠিত। উদাহরণস্বরূপ, ২১ মানে সার্টিফিকেটটি ২০২১ সালে ইস্যু করা হয়েছিল।

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের ভূমি ক্যাডাস্ট্রাল রেকর্ড প্রবিধানে নির্ধারিত বিধান অনুযায়ী, ST হলো প্রথমবারের মতো ইস্যুকৃত ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদের সাথে সম্পর্কিত ভূমি নিবন্ধন কার্যপ্রণালী ফাইলের ক্রমিক সংরক্ষণ নম্বর।

১০ ডিসেম্বর, ২০০৯ থেকে কার্যকর সার্কুলার ১৭/২০০৯/টিটি-বিটিএনএমটি-তে উল্লিখিত সার্টিফিকেটে বারকোড সংক্রান্ত বিধানাবলী সার্কুলার ২৩/২০১৪/এনডি-সিপি-তে সংশোধন ও প্রতিস্থাপন করা হয়েছে।

সার্কুলার ২৩/২০১৪/এনডি-সিপি-এর ধারা ৬-এর উপধারা সি, দফা ৯ এবং ধারা ৭-এর উপধারা ৮-এ বলা হয়েছে যে, "দীর্ঘ বিষয়বস্তুর কারণে কোনো নিবন্ধন ফাইলে একাধিক সনদ পূরণ করতে হলে, "ভূমি নিবন্ধন কার্যবিধি ফাইলে ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদগুলো একই ক্রমিক নম্বর দিয়ে নথিভুক্ত করতে হবে"।

এ থেকে দেখা যায় যে, ভূমি ব্যবহারের অধিকারের সনদপত্রগুলোতে একটি সাধারণ বারকোড থাকতে পারে, কিন্তু সেগুলো বারকোড ছাড়া হতে পারে না। সুতরাং, যদি কোনো জমির মালিকানার সনদপত্রে বারকোড না থাকে, তবে সেটি জাল হওয়ার সম্ভাবনা অত্যন্ত বেশি।

সবচেয়ে সঠিক ফলাফলের জন্য ক্রেতাদের ভূমি অফিসে তথ্য যাচাই করে নেওয়া উচিত, কারণ সত্যতা যাচাইয়ের এই পদ্ধতিটি কেবল একটি দ্রুত যাচাই প্রক্রিয়া এবং এর নির্ভুলতা খুব বেশি নয়।

জমির মালিকানার সনদটি আসল না নকল, তা যাচাই করার জন্য আপনাকে বারকোডটি দেখতে হবে। (প্রতীকী চিত্র)

ক্রমিক নম্বরটি যাচাই করুন।

জমির মালিকানার সনদ আসল না নকল তা নির্ধারণ করতে, ক্রেতাদের সনদ নম্বর, জমির ধরন, রেজিস্ট্রেশন নম্বর, ব্যবহারের ধরণ, বৈধতার সময়কাল, এলাকা এবং মানচিত্রের মতো প্রায়শই পরিবর্তন বা মুছে ফেলা হয় এমন অংশগুলি সাবধানে পরীক্ষা করতে হবে। যদি সনদে অতিরিক্ত পৃষ্ঠা থাকে, তবে পরীক্ষা করে দেখুন যে এই পৃষ্ঠাগুলিতে সীলমোহর আছে কিনা, মুদ্রণ পদ্ধতিটি অফসেট প্রিন্টিং কিনা এবং পৃষ্ঠার কোনো তথ্য পরিবর্তন বা মুছে ফেলা হয়েছে কিনা।

যদি জমির দলিল একাধিকবার বন্ধক রাখা হয়ে থাকে, তাহলে প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ অধিদপ্তর অথবা ভূমি অফিসের সীলমোহর ও স্বাক্ষর যাচাই করা আবশ্যক।

সীলমোহর ও স্বাক্ষর যাচাই করুন।

বাস্তবে, কিছু জাল জমির মালিকানার সনদে সীলমোহর এবং স্বাক্ষর সংক্রান্ত তথ্যে অসামঞ্জস্য থাকে। উদাহরণস্বরূপ, তালিকাভুক্ত শিরোনামে উল্লেখ থাকতে পারে যে স্বাক্ষরটি গণকমিটির চেয়ারম্যানের পক্ষে, কিন্তু সীলমোহরে লেখা থাকে শুধু "চেয়ারম্যান"। সুতরাং, আপনি যদি এই চিহ্নটি দেখেন, তবে এটি একটি জাল সনদ হতে পারে।

তবে, উল্লেখ্য যে, যেহেতু এটি একটি চাক্ষুষ পরিদর্শন পদ্ধতি, তাই এর নির্ভুলতার হার বেশি নয়। সুতরাং, যাদের জমির সনদ যাচাই করার প্রয়োজন, তাদের ভূমি নিবন্ধন কার্যালয় থেকে তথ্য যাচাই করে নেওয়া উচিত।

পদ্ধতি ২: জমির দলিলে লিপিবদ্ধ থাকা সনদ প্রদানকারী কর্তৃপক্ষের কাছে যাচাই করুন।

যেসব এলাকায় আগে থেকেই ভূমি নিবন্ধন কার্যালয় রয়েছে, সেসব ক্ষেত্রে প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ ভূমি ব্যবহারের অধিকার, বাড়ি ও ভূমির সাথে সংযুক্ত অন্যান্য সম্পদের মালিকানার সনদপত্র জারি করে।

যেসব এলাকায় এখনও ভূমি নিবন্ধন কার্যালয় স্থাপিত হয়নি, সেসব এলাকার জন্য প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ বিভিন্ন সংস্থা, ধর্মীয় প্রতিষ্ঠান; বিদেশে বসবাসরত বিনিয়োগ প্রকল্প বাস্তবায়নকারী ভিয়েতনামী নাগরিক; বিদেশী সংস্থা ও ব্যক্তি; এবং বিদেশী বিনিয়োগ মূলধনসম্পন্ন প্রতিষ্ঠানসমূহকে ভূমি ব্যবহারের অধিকার, বাড়ি ও ভূমির সাথে সংযুক্ত অন্যান্য সম্পদের মালিকানার সনদপত্র প্রদান করে।

প্রাদেশিক কর্তৃপক্ষের অধীন জেলা, শহর বা নগর পর্যায়ের গণ কমিটি, ভিয়েতনামে ভূমি ব্যবহারের অধিকার সংযুক্ত বাড়ির মালিক পরিবার, ব্যক্তি, আবাসিক সম্প্রদায় এবং বিদেশে বসবাসকারী ভিয়েতনামী নাগরিকদের ভূমি ব্যবহারের অধিকার, বাড়ি এবং ভূমির সাথে সংযুক্ত অন্যান্য সম্পদের মালিকানার সনদপত্র প্রদান করে।

ক্রেতারা যে প্লটটি ক্রয় করতে ইচ্ছুক, তার জমির দলিলের সত্যতা যাচাই করার জন্য উপরোক্ত আইনি ভিত্তি ব্যবহার করতে পারেন।

জমি ক্রয় চুক্তিতে স্বাক্ষর করার আগে আরও কিছু বিষয় মনে রাখতে হবে।

সম্ভাব্য ঝুঁকি এড়াতে, জমি ক্রয় চুক্তিতে স্বাক্ষর করার আগে কয়েকটি বিষয় বিবেচনা করা উচিত:

স্থাবর সম্পত্তি ক্রয়-বিক্রয় চুক্তির সঠিক নাম: দেওয়ানি বিধি এবং বাণিজ্যিক আইন অনুসারে, চুক্তির নাম সাধারণত চুক্তির মূল বিষয়বস্তুর সাথে সম্পর্কিত থাকে; এই অংশটি প্রায়শই উপেক্ষিত হয়।

স্থাবর সম্পত্তি ক্রয়-বিক্রয় চুক্তিতে জড়িত পক্ষসমূহের তথ্য: স্থাবর সম্পত্তি ক্রয়-বিক্রয় চুক্তির টেমপ্লেটে অবশ্যই পুরো নাম, জন্ম সাল, আইডি কার্ড/সিটিজেন আইডি নম্বর বা পাসপোর্ট নম্বর, ইস্যুর স্থান, ইস্যুর তারিখ এবং আবাসিক ঠিকানা সম্পর্কিত সম্পূর্ণ তথ্য অন্তর্ভুক্ত থাকতে হবে।

কোনো যৌথ সত্তার প্রতিনিধিত্ব করলে, রিয়েল এস্টেট ক্রয়-বিক্রয় চুক্তির টেমপ্লেটে চুক্তিতে স্বাক্ষরকারী প্রতিনিধির নাম, ঠিকানা, ব্যবসায়িক নিবন্ধন নম্বর, ব্যবসায়িক নিবন্ধন সনদ, ব্যবসা প্রতিষ্ঠা সনদ (যদি প্রযোজ্য হয়), এবং তার তথ্য অবশ্যই অন্তর্ভুক্ত করতে হবে।

স্থাবর সম্পত্তি ক্রয় চুক্তিতে সম্পত্তির তথ্য: স্থাবর সম্পত্তি ক্রয় চুক্তির টেমপ্লেটে সম্পত্তির তথ্য অবশ্যই স্পষ্টভাবে উল্লেখ করতে হবে, যেমন এলাকা, নির্দিষ্ট অবস্থান ইত্যাদি।

স্থাবর সম্পত্তি ক্রয় চুক্তির মূল্য সম্পর্কিত শর্তাবলীর বিষয়ে: ক্রেতাদের মোট পরিমাণ, অর্থপ্রদানের মুদ্রা এবং এই পরিমাণটি স্থির কিনা, এই জাতীয় বিশদ বিবরণের প্রতি মনোযোগ দেওয়া উচিত।

সংশ্লিষ্ট পক্ষগুলোর অধিকার ও বাধ্যবাধকতা

স্থাবর সম্পত্তি কেনা-বেচা একটি জটিল প্রক্রিয়া এবং এতে অনেক ঝুঁকি রয়েছে। তাই, জমি কেনা বা বেচার সময় আপনাকে অত্যন্ত সতর্ক থাকতে হবে এবং প্রতিটি খুঁটিনাটি বিষয়ের প্রতি মনোযোগ দিতে হবে। এই বিষয়ে আপনার অভিজ্ঞতা না থাকলে, ক্রেতাদের একজন আইনজীবী, একটি স্বনামধন্য আইন সংস্থা, অথবা একজন অভিজ্ঞ ও বিশ্বস্ত রিয়েল এস্টেট এজেন্টের সহায়তা নেওয়া উচিত।

ফাম ডুয়ি (সংকলিত)

উপকারী
আবেগ
সৃজনশীল
অনন্য

উৎস: https://vtc.vn/cach-nhan-biet-so-do-that-gia-tranh-bi-lua-dao-ar783970.html