জমির ভাড়ার পার্থক্য থেকে কারা লাভবান হচ্ছে?

ধনী, দরিদ্র, কারারুদ্ধ—সবই এই জমির কারণে।

মে মাসের শুরুর দিকের তীব্র গরমে একটি ভ্যাপসা ভাড়া করা ঘরে, মিসেস নগুয়েন থি কিম বু (গ্রাম ১, সং ট্রাউ কম্যুন, ট্রাং বোম জেলা, ডং নাই প্রদেশ) তার পরিবারের ১১,০০০ ^{বর্গমিটার জমির} প্লট নিয়ে করা অভিযোগ চালিয়ে যাওয়ার জন্য "নতুন" কাগজপত্র প্রস্তুত করছেন। প্রায় দুই দশক আগে বাউ সেও ইন্ডাস্ট্রিয়াল পার্কের জন্য জমিটি বাজেয়াপ্ত করা হয়েছিল। ৭০ বছর বয়সী মিসেস কিম বু এই অভিযোগটি চালিয়ে যাওয়া দ্বিতীয় প্রজন্ম। তার মা, মিসেস লে থি লাম, পাঁচ বছর আগে মারা যান; ২০১৮ সালের শেষের দিকে পরিবারের জমি জোরপূর্বক বাজেয়াপ্ত করার কিছুদিন পরেই তিনি মারা যান। মিসেস কিম বু একা অভিযোগকারী নন। এখানকার প্রায় ৫০টি পরিবার, বিভিন্ন প্রজন্মের, তাদের জমি বাজেয়াপ্ত করে বাউ সেও ইন্ডাস্ট্রিয়াল পার্কের বিনিয়োগকারীর হাতে তুলে দেওয়ার ডং নাই সরকারের সিদ্ধান্তের সঙ্গে দ্বিমত পোষণ করে।

২০০৪ সালের ১২ই জানুয়ারী, দং নাই প্রদেশের গণ কমিটির চেয়ারম্যান ১০১/কিউডি-সিটি-ইউবিএনডি সিদ্ধান্তে স্বাক্ষর করেন, যার মাধ্যমে সং ত্রাউ, তাই হোয়া, দোই ৬১ এবং ত্রাং বোম শহরের কমিউনগুলো থেকে ৪৪০ হেক্টরেরও বেশি জমি পুনরুদ্ধার করা হয় এবং বাউ সেও শিল্প পার্ক নির্মাণের জন্য ক্ষতিপূরণ, ভূমি পরিষ্কারকরণ এবং বিনিয়োগ প্রক্রিয়া পরিচালনার উদ্দেশ্যে "পুনরুদ্ধারকৃত সম্পূর্ণ ভূমি এলাকা সাময়িকভাবে" তিন নিয়া কোম্পানি, দং নাই রাবার কোম্পানি এবং তাদের সদস্যদেরকে অর্পণ করা হয়। ২০০৪ সালের ফেব্রুয়ারিতে, তিন নিয়া কোম্পানি এবং দং নাই রাবার কোম্পানি বাউ সেও শিল্প পার্কের বিনিয়োগকারী হিসেবে থং নাত জয়েন্ট স্টক কোম্পানি প্রতিষ্ঠা করার জন্য মূলধন প্রদান করে।

অভিযোগের উৎসও এখান থেকেই উদ্ভূত। মিসেস কিম বুউ-এর পরিবার এবং অন্যান্য পরিবার যাদের জমি বাজেয়াপ্ত করা হয়েছিল, তারা যুক্তি দেন যে, বাউ সেও শিল্প পার্ক প্রতিষ্ঠার বিষয়ে প্রধানমন্ত্রীর কোনো সিদ্ধান্তের আগে, ২০০৪ সালে দং নাই প্রদেশের গণকমিটির চেয়ারম্যানের জারি করা ১০১ নম্বর সিদ্ধান্তটি ছিল "ক্ষমতার বাইরে"। তাদের জমি ও বাড়িঘর অনুমোদিত পরিকল্পনা সীমানার মধ্যেও ছিল না, তাই শিল্প পার্কের বিনিয়োগকারীকে হস্তান্তরের জন্য জমি বাজেয়াপ্ত করার কোনো আইনি ভিত্তি ছিল না। ফলে, জনগণ এই বাজেয়াপ্তকরণ মেনে নিতে অস্বীকার করে এবং ২০০৪ সাল থেকে অভিযোগ দায়ের করে আসছে। ২০১৮ সালে, ত্রাং বোম জেলার গণকমিটি জোরপূর্বক জমি বাজেয়াপ্ত করার জন্য একটি বিজ্ঞপ্তি জারি করে। মিসেস কিম বুউ এবং অন্যান্য পরিবারগুলো যুক্তি দেখায় যে, ১০১ নম্বর সিদ্ধান্তের ভিত্তিতে ত্রাং বোম জেলা গণকমিটির এই জোরপূর্বক জমি বাজেয়াপ্তকরণ আইনসম্মত ছিল না এবং তারা এখন পর্যন্ত অভিযোগ দায়ের করে চলেছেন।

"তারা আমাদের মাত্র প্রতি বর্গমিটারে ২৫,০০০ VND এবং পুনর্বাসন বাবদ ১৫ মিলিয়ন VND ক্ষতিপূরণ দিয়েছে, যা ১১,০০০ বর্গমিটারের বাড়ি ও বাগানের জন্য মোট ৭০০ মিলিয়ন VND-এরও বেশি। আমাদের জমি বাজেয়াপ্ত হওয়ার পর আমরা কীভাবে বাঁচব?" বললেন মিসেস কিম বু। বহু বছর ধরে, ৭০ বছর বয়সী এই মহিলা তার সাত ভাইবোনের প্রতিনিধিত্ব করে এক বন্ধুর ভাড়া করা ঘরে থেকে তার চলমান মামলাটি চালিয়ে যাচ্ছেন, যেটির শেষ কবে হবে তা তিনি জানেন না...

বাউ সেও শিল্প পার্কের মিসেস কিম বুউ-এর মতো, একাধিক প্রজন্ম ধরে জমি-সংক্রান্ত অভিযোগ দায়েরকারী পরিবারগুলো বিরল নয়। জাতীয় সংসদের নাগরিক আবেদন সংক্রান্ত মাসিক প্রতিবেদনে প্রায়শই এমন বিপুল সংখ্যক আবেদনকারীর কথা উল্লেখ করা হয়, যারা ন্যায়বিচারের আশায় তাদের মামলা স্থানীয় পর্যায় থেকে কেন্দ্রীয় পর্যায়ে নিয়ে গেছেন। তাদের অধিকাংশই হলেন মিসেস কিম বুউ এবং ত্রাং বোম জেলার বাসিন্দাদের মতো জমি-সংক্রান্ত বিরোধে লিপ্ত নাগরিক। কর্তৃপক্ষের ঘোষিত ৭০ শতাংশেরও বেশি জমি-সংক্রান্ত অভিযোগের এই পরিসংখ্যানটি বহু বছরের গড় হিসাব।

প্রায় চার দশকের জাতীয় সংস্কার অনেক ডলার বিলিয়নিয়ার তৈরি করেছে, যাদের অধিকাংশই রিয়েল এস্টেটের মাধ্যমে তাদের সম্পদ গড়ে তুলেছেন। তবে, এই প্রায় ৪০ বছরের জাতীয় নবায়ন প্রজন্মের পর প্রজন্ম মানুষের মধ্যে এক ধরনের অবিচারের অনুভূতিও তৈরি করেছে। তারা মনে করে, পৈতৃক জমি কম দামে বাজেয়াপ্ত করে ব্যবসায়ীদের হাতে তুলে দেওয়া হচ্ছে শিল্প পার্ক, শপিং সেন্টার এবং বহুতল ভবন নির্মাণের জন্য, যা পরে চড়া দামে বিক্রি করা হয়। কৃষি জমি প্রতি বর্গমিটারে ১০ লাখ ভিয়েতনামী ডং-এ বাজেয়াপ্ত করে, তারপর সেটিকে আবাসিক জমিতে পুনঃশ্রেণীবদ্ধ করে, খণ্ড খণ্ড করে ব্যবসায়ীদের দ্বারা প্রতি বর্গমিটারে ৫ কোটি ভিয়েতনামী ডং-এ বহুতল ভবন হিসেবে বিক্রি করা হয়। জাতীয় সংসদ অফিসের প্রাক্তন উপ-প্রধান ডঃ নগুয়েন সি ডুং বলেছেন যে, এই ৪.৯ কোটি ভিয়েতনামী ডং বৃদ্ধির কারণ হলো ভূমি অধিগ্রহণ, জোনিং পরিবর্তন এবং ভূমি বরাদ্দের সিদ্ধান্ত, যা জমির ভাড়ার পার্থক্য তৈরি করে।

জমির প্রকৃত মূল্যের পার্থক্য, জনাব নগুয়েন সি ডুং-এর দেওয়া উদাহরণের চেয়ে অনেক বেশি। থু থিয়েম (থু ডুক সিটি, হো চি মিন সিটি)-এর অনেক বাসিন্দার জমি প্রতি বর্গমিটারে ১৮ মিলিয়ন VND মূল্যে বাজেয়াপ্ত করা হয়েছিল, কিন্তু মাত্র কয়েক বছর পরেই, যখন তারা তাদের জমিতে নির্মিতব্য প্রকল্পে ফিরে আসেন, তখন সেখানকার কর্মীরা তাদের জানান যে অ্যাপার্টমেন্টের দাম বেড়ে প্রতি বর্গমিটারে ৩৫০ মিলিয়ন VND হয়েছে এবং সেগুলো ইতিমধ্যেই বিক্রি হয়ে গেছে। ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের একটি সমীক্ষায় দেখা গেছে যে, কোনো কোনো এলাকায় একটি প্রকল্পের আগে ও পরে জমির দামের পার্থক্য ৭০০ গুণ পর্যন্ত এবং কিছু কিছু এলাকায় কমপক্ষে ৫০ গুণ পর্যন্ত পৌঁছেছে। এই বিপুল মুনাফা আপত্তিকর, ক্ষোভজনক এবং অবিচারের একটি উৎস। জাতীয় ও জনস্বার্থে সামাজিক-অর্থনৈতিক উন্নয়ন প্রকল্পের কারণে মানুষ তাদের বাড়ি, জমি এবং চাকরি হারায়, কিন্তু এই প্রকল্পগুলো যে মূল্য নিয়ে আসে, তার থেকে তারা নিজেরা কোনো সুবিধা পায় না। জমি বাজেয়াপ্ত হওয়ার পর ক্ষতিপূরণ এবং পুনর্বাসনের অর্থ তাদের উন্নত জীবন পেতে সাহায্য করে না। সামাজিক-অর্থনৈতিক উন্নয়ন প্রকল্প চলমান থাকে, কিন্তু মানুষ আরও দরিদ্রই থেকে যায়। ফলে ভূমি অধিগ্রহণ ও স্থান পরিষ্কারকরণ বহু বাসিন্দার জন্য ভয়ের কারণ এবং দীর্ঘদিনের অসন্তোষ ও অভিযোগের মূল কারণ হয়ে দাঁড়িয়েছে।

২০২২ সালের মে মাসে অনুষ্ঠিত ১৩তম পার্টি কংগ্রেসের ৫ম কেন্দ্রীয় কমিটির সভায়, যেখানে পার্টি কেন্দ্রীয় কমিটি ভূমি নীতি সংক্রান্ত প্রস্তাব পর্যালোচনা করছিল, তাঁর উদ্বোধনী বক্তব্যে সাধারণ সম্পাদক নগুয়েন ফু ত্রং বলেন: "জমির কারণে অনেকে ধনী হয়েছেন, কিন্তু এমন অনেকেই আছেন যারা জমির কারণে দরিদ্র হয়েছেন, এমনকি কারারুদ্ধ হয়েছেন, জমির কারণে পিতা-পুত্র ও ভ্রাতৃত্বের সম্পর্কও হারিয়েছেন..."। দেশের রূপান্তর ও উন্নয়নের পাশাপাশি ভূমি বিরোধও বাড়ছে।

দেশব্যাপী ভূমি-সংক্রান্ত সকল মামলার ৭০ শতাংশেরও বেশি।

ভূমি বিরোধের মূল কারণসমূহ

ভূমি অধিগ্রহণ প্রকল্পের ফলে সৃষ্ট জমির ভাড়ার পার্থক্য থেকে যদি জনগণ লাভবান না হয়, তাহলে কারা হচ্ছে? এর সবচেয়ে সহজ উত্তর হলো ব্যবসায়ীরা – যাদেরকে কম দামে অধিগ্রহণ করা জমি বরাদ্দ দেওয়া হয়েছিল এবং পরে তারা তা অনেক বেশি দামে বিক্রি করেছে। কিন্তু বিভিন্ন ফোরামে ব্যবসায়ীরা দাবি করছেন যে, তাদের বিরুদ্ধে অন্যায়ভাবে অভিযোগ আনা হচ্ছে এবং তাদের নামে কুৎসা রটানো হচ্ছে।

সংবিধান, দলীয় প্রস্তাবনা এবং বর্তমান ভূমি আইন অনুসারে, ভূমির মালিক সমগ্র জনগণ, যেখানে রাষ্ট্র প্রতিনিধি মালিক হিসেবে কাজ করে এবং একরূপভাবে তা পরিচালনা করে। প্রতিনিধি মালিক হিসেবে তার অধিকার প্রয়োগ করে, রাষ্ট্র ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা ও কর্মসূচির মাধ্যমে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য নির্ধারণ করে এবং ভূমি ব্যবহারে পরিবর্তনের অনুমতি দেয়। কোনো জমিকে কৃষি জমি হিসেবে না রেখে নগর উন্নয়নের জন্য ব্যবহার করার সিদ্ধান্ত (এবং শুধুমাত্র রাষ্ট্রই এটি করার অনুমতিপ্রাপ্ত) ভূমি খাজনায় বৈষম্য সৃষ্টি করেছে।

বিনিয়োগ ও রিয়েল এস্টেট বিষয়ক আইন বিশেষজ্ঞ ডঃ নগুয়েন ভ্যান ডিনের মতে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো যখন রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বাস্তবায়ন করে, তখন রাষ্ট্রীয় ক্ষতিপূরণ ও জমি অধিগ্রহণের জন্য অগ্রিম অর্থ প্রদানের পাশাপাশি, রাষ্ট্র কর্তৃক নির্ধারিত জমির মূল্যের উপর ভিত্তি করে তাদের অতিরিক্ত ফি-ও প্রদান করতে হয়। বেশিরভাগ জমি অধিগ্রহণ ও রূপান্তর প্রকল্পের জন্য জমির মূল্য নির্ধারণে ব্যবহৃত উদ্বৃত্ত পদ্ধতিতে, জমির মূল্য এমনভাবে গণনা করা হয় যাতে বিনিয়োগ প্রকল্পটি সম্পন্ন হওয়ার পর ব্যবসা প্রতিষ্ঠানটি সংযোজিত মূল্যের ১৫% লাভ হিসেবে পায়। জমির ভাড়ার পার্থক্যের অবশিষ্ট ৮৫% ভূমি ব্যবহার ফি-এর মাধ্যমে রাষ্ট্রীয় বাজেটে জমা দিতে হয়। ডঃ ডিন বলেন, "তাত্ত্বিকভাবে, উদ্বৃত্ত মূল্যের ৮৫% হলো ভূমি ব্যবহার ফি যা বিনিয়োগকারীকে রাষ্ট্রকে অবশ্যই প্রদান করতে হয়, যা রাষ্ট্রীয় বাজেট আইন অনুসারে দেশব্যাপী জনকল্যাণমূলক উদ্দেশ্যে ব্যবহারের জন্য বাজেটের সাথে একীভূত করা হয় এবং এটি জনকল্যাণমূলক বিনিয়োগে সহায়তা করে।"

তবে, জনাব দিন যা বলেছেন তা কেবলই 'তত্ত্ব'। জমির ভিন্ন ভিন্ন ভাড়া নিয়ন্ত্রণের বাস্তব চিত্রটি সম্পূর্ণ ভিন্ন, যেখানে দুর্নীতি ও অনিয়মের অসংখ্য ফাঁকফোকরসহ বহু জটিল প্রক্রিয়া ও পদ্ধতি জড়িত। ব্যবসায়ীরা মুনাফা সর্বোচ্চ করার জন্য নানা উপায় খুঁজে নেয়। এদিকে, রাষ্ট্র সম্ভবত কখনোই এই সংযোজিত মূল্যের ৮৫ শতাংশ বাজেটে অন্তর্ভুক্ত করতে পারেনি। বছরের পর বছর ধরে উত্তর থেকে দক্ষিণ পর্যন্ত বেশিরভাগ বড় ভূমি-সংক্রান্ত মামলায়, প্রাদেশিক ও নগর সরকারগুলো বিভিন্ন উপায়ে ব্যবসায়ীদের কম দামে জমি বরাদ্দ করেছে, যার ফলে জমির ভিন্ন ভিন্ন ভাড়ার কারণে রাষ্ট্রের রাজস্ব ক্ষতি হয়েছে। এই ক্ষতির পরিমাণ কয়েক হাজার কোটি ডং পর্যন্ত।

যদি ভূমি ভাড়ার কোনো পার্থক্য থাকে, তবে তা এমন কোনো ব্যবসা প্রতিষ্ঠান বা কর্মকর্তাদের পকেটে যাওয়া উচিত নয়, যাদের ভূমি ব্যবহার পরিবর্তন বা পরিকল্পনা সমন্বয় করার ক্ষমতা রয়েছে। এই ভূমি ভাড়ার পার্থক্য ন্যায্যভাবে পুনর্বণ্টনের একটি উপায় থাকা প্রয়োজন।

ডঃ নগুয়েন সি ডুং, জাতীয় সংসদ কার্যালয়ের প্রাক্তন উপ-প্রধান

সম্প্রতি বিচারের জন্য আনা একটি বড় মামলায়, বিন থুয়ান প্রদেশের পিপলস কমিটির প্রাক্তন চেয়ারম্যান, নগুয়েন নগোক হাই, ২০১৭ সালের ২৩শে ফেব্রুয়ারি একটি নথিতে স্বাক্ষর করেন। এই নথিতে তিনি ফান থিয়েত শহরের ফু হাই ওয়ার্ডের ৭০৬বি সড়কের উভয় পাশে অবস্থিত মোট ৯২,৬০০ বর্গমিটারের বেশি আয়তনের তিনটি প্লট নিলাম ছাড়াই তান ভিয়েত ফাত কোম্পানিকে বরাদ্দ দেওয়ার অনুমোদন দেন। ২০১৩ সালের একটি সিদ্ধান্ত অনুযায়ী, নিলামের জন্য নির্ধারিত প্রাথমিক মূল্য প্রতি বর্গমিটারে ১.২ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং নির্ধারণ করা হয়েছিল। পরবর্তী তদন্তে জানা যায় যে, প্রতি বর্গমিটারে ১.২ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং মূল্যে জমি বরাদ্দ করা অবৈধ ছিল, কারণ ভূমি আইন অনুযায়ী, রাষ্ট্রীয় সংস্থা কর্তৃক জমি বরাদ্দ বা ইজারা দেওয়ার সময়কার জমির মূল্যের উপর ভিত্তি করে ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি ইজারা ফি নির্ধারণ করতে হবে। কর্তৃপক্ষের মতে, বিন থুয়ান প্রদেশের প্রাক্তন নেতাদের দ্বারা কোম্পানিকে এত কম দামে এই তিনটি প্লট বরাদ্দ দেওয়ার ফলে রাষ্ট্রের ৪৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এর বেশি ক্ষতি হয়েছে।

একইভাবে, ২০১২ সালের ২৭শে ডিসেম্বর, বিন দুয়ং প্রাদেশিক পার্টি কমিটির প্রাক্তন সেক্রেটারি এবং তৎকালীন প্রাদেশিক পিপলস কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান ত্রান ভান নাম, বিন দুয়ং প্রোডাকশন - ইমপোর্ট-এক্সপোর্ট কর্পোরেশনকে জমির ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন এবং বরাদ্দ দেওয়ার সময় ৪৩ হেক্টর এবং ১৪৫ হেক্টরের দুটি প্লটের ভূমি ব্যবহার ফি গণনার জন্য বিন দুয়ং প্রাদেশিক পিপলস কমিটির ২০০৬ সালের সিদ্ধান্তে নির্ধারিত ৫১,৯১৪ VND/m² জমির মূল্য প্রয়োগে সম্মত হয়ে সিদ্ধান্তে স্বাক্ষর করেন। রায় অনুসারে, বিবাদী ত্রান ভান নাম এবং তার সহযোগীদের দ্বারা নিয়ম লঙ্ঘন করে জমির কম মূল্য নির্ধারণের ফলে রাষ্ট্রের ৭৬১ বিলিয়ন VND-এর বেশি ক্ষতি হয়েছে।

খান হোয়া, দা নাং বা হো চি মিন সিটিতে কম দামে মূল্যবান জমি বিক্রি করার অনেক একই ধরনের ঘটনায়, অভিযুক্তরা—যারা এই প্রদেশ ও শহরগুলোর নেতা—সকলেই দাবি করেন যে, ব্যবসায়ীদের কম দামে জমি বরাদ্দ করার সময় তারা কোনো দুর্নীতি করেননি বা এর থেকে লাভবানও হননি। কর্তৃপক্ষও এটি প্রমাণ করতে ব্যর্থ হয়েছে। তাদের বারান্দায় নগদ টাকার ব্যাগ পাওয়া যায়নি। সন্দেহভাজনদের সিন্দুক বা ব্যাংক অ্যাকাউন্টে কোনো অবৈধ তহবিল পাওয়া যায়নি। এমনকি কোনো সন্দেহজনক সম্পর্কও প্রকাশ্যে আসেনি। কর্মকর্তারা যখন জানতেন যে কম দামে জমি বরাদ্দ করা ভুল, তখন কোন জিনিসটি পুরো পরামর্শ ও সিদ্ধান্ত গ্রহণ ব্যবস্থাকে সচল রেখেছিল, তা কেউই বুঝতে পারছে না। তবুও, ক্ষতির পরিমাণ ক্রমাগত বেড়েই চলেছে।

"দীর্ঘদিন ধরে, পুরো ব্যবস্থাটি বৈষম্যমূলক ভূমি খাজনার অন্বেষণ দ্বারা চালিত হয়ে আসছে। এটাই অবিচার এবং ভূমি বিরোধের মূল কারণ," ডঃ নগুয়েন সি ডুং সারসংক্ষেপ করে বলেন। বিরোধ কমাতে, ডঃ ডুং বলেন যে বৈষম্যমূলক ভূমি খাজনা নিয়ন্ত্রণের বিষয়টি অবশ্যই সমাধান করতে হবে, যাতে পার্টির প্রস্তাবে উল্লিখিত অনুযায়ী, এই সংযোজিত মূল্যের একটি অংশ সেইসব মানুষদের সাহায্য করার জন্য ব্যবহৃত হয় যাদের জমি অধিগ্রহণ করা হয়েছে, যাতে তারা তাদের পুরানো বাড়ির সমান বা তার চেয়ে উন্নত নতুন আবাসন পেতে পারে। "যদি বৈষম্যমূলক ভূমি খাজনা থাকে, তবে তা এমন ব্যবসা প্রতিষ্ঠান বা কর্মকর্তাদের পকেটে যাওয়া উচিত নয় যাদের ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন বা পরিকল্পনা সমন্বয় করার ক্ষমতা রয়েছে। এই বৈষম্যমূলক ভূমি খাজনা ন্যায্যভাবে পুনর্বণ্টনের একটি উপায় থাকা প্রয়োজন," ডঃ ডুং বলেন।

উৎস লিঙ্ক: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm