জমির ভাড়ার পার্থক্য কারা ভোগ করছে?

ধনী, দরিদ্র, কারাগার, সবই জমির কারণে

মে মাসের প্রথম দিনের তীব্র তাপদাহে, একটি প্রচণ্ড ভাড়া ঘরে, মিসেস নগুয়েন থি কিম বু (হ্যামলেট ১, সং ট্রাউ কমিউন, ট্রাং বম জেলা, ডং নাই ) তার পরিবারের ১১,০০০ ^{বর্গমিটারেরও} বেশি জমির বিষয়ে অভিযোগ চালিয়ে যাওয়ার জন্য "নতুন" নথি প্রস্তুত করছেন, যা প্রায় দুই দশক আগে বাউ জিও ইন্ডাস্ট্রিয়াল পার্ক (আইপি) নির্মাণের জন্য বাজেয়াপ্ত করা হয়েছিল। ৭০ বছর বয়সে, মিসেস কিম বু হলেন মামলা দায়েরকারী দ্বিতীয় প্রজন্ম। মিসেস কিম বু-এর মা, মিসেস লে থি লাম ৫ বছর আগে মারা যান, ২০১৮ সালের শেষের দিকে পরিবারের জমি জোরপূর্বক বাজেয়াপ্ত করার কিছুক্ষণ পরেই। মিসেস কিম বু-ই একমাত্র অভিযোগকারী পরিবার নন। বহু প্রজন্ম ধরে এখানকার প্রায় ৫০টি পরিবারও বাউ জিও আইপি-র বিনিয়োগকারীর কাছে জমি হস্তান্তরের জন্য ডং নাই সরকারের সিদ্ধান্তের সাথে একমত নন।

১২ জানুয়ারী, ২০০৪ তারিখে, দং নাই প্রাদেশিক গণ কমিটির চেয়ারম্যান সং ট্রাউ, তাই হোয়া, দোই ৬১ এবং ট্রাং বোম টাউনের কমিউনে ৪৪০ হেক্টরেরও বেশি জমি পুনরুদ্ধারের জন্য সিদ্ধান্ত ১০১/QD-CT-UBND স্বাক্ষর করেন এবং "সম্পূর্ণ পুনরুদ্ধারকৃত জমি সাময়িকভাবে টিন নঘিয়া কোম্পানি, ডং নাই রাবার কোম্পানি এবং এর সদস্যদের কাছে হস্তান্তর করেন" যাতে বাউ জেও ইন্ডাস্ট্রিয়াল পার্ক নির্মাণের জন্য ক্ষতিপূরণ, স্থান ছাড়পত্র এবং বিনিয়োগ পদ্ধতি পরিচালনা করা যায়। ২০০৪ সালের ফেব্রুয়ারিতে, টিন নঘিয়া কোম্পানি এবং ডং নাই রাবার কোম্পানি বাউ জেও ইন্ডাস্ট্রিয়াল পার্কের বিনিয়োগকারী হিসেবে থং নহাট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি প্রতিষ্ঠার জন্য মূলধন অবদান রাখে।

অভিযোগের উৎপত্তিও এখান থেকেই শুরু হয়েছিল। মিসেস কিম বু-এর পরিবার এবং যাদের জমি উদ্ধার করা হয়েছে তারা বলেছেন যে ২০০৪ সালে ডং নাই প্রাদেশিক গণ কমিটির চেয়ারম্যানের সিদ্ধান্ত ১০১, যখন বাউ জেও শিল্প উদ্যান প্রতিষ্ঠার বিষয়ে প্রধানমন্ত্রীর কোনও সিদ্ধান্ত ছিল না, "কর্তৃপক্ষের মধ্যে ছিল না"। তাদের জমি অনুমোদিত পরিকল্পনা সীমানার মধ্যে ছিল না, তাই শিল্প উদ্যান বিনিয়োগকারীর কাছে জমি হস্তান্তরের কোনও আইনি ভিত্তি ছিল না। অতএব, জনগণ পুনরুদ্ধার মেনে চলেনি এবং ২০০৪ থেকে এখন পর্যন্ত অভিযোগ দায়ের করেছে। ২০১৮ সালে, ট্রাং বম জেলা গণ কমিটি জোরপূর্বক জমি পুনরুদ্ধারের আয়োজনের জন্য একটি নোটিশ জারি করেছে। মিসেস কিম বু-এর পরিবার বলেছেন যে ট্রাং বম জেলা গণ কমিটির সিদ্ধান্ত ১০১-এর ভিত্তিতে জোরপূর্বক জমি পুনরুদ্ধার আইন অনুসারে ছিল না, তাই তারা এখন পর্যন্ত অভিযোগ দায়ের করে চলেছে।

"তারা আমাদের মাত্র ২৫,০০০ ভিয়েতনামি ডং/ঘরঘর ক্ষতিপূরণ দিয়েছে এবং পুনর্বাসনের জন্য ১৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং দিয়েছে, মোট ১১,০০০ বর্গমিটার ঘর এবং বাগানের জন্য, তারা ৭০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি ক্ষতিপূরণ দিয়েছে, জমি ফেরত নেওয়ার পর আমরা কীভাবে বাঁচব", মিসেস কিম বু বলেন। বহু বছর ধরে, পরিবারের ৭ ভাইবোনের পক্ষে ৭০ বছর বয়সী এই মহিলাকে মামলাটি পরিচালনা করার জন্য এক বন্ধুর ভাড়া বাড়িতে থাকতে হয়েছে, কখন শেষ হবে তা তিনি জানেন না...

বাউ জিও ইন্ডাস্ট্রিয়াল পার্কে মিসেস কিম বু-এর মতো একাধিক প্রজন্মের পরিবার জমির মামলা দায়ের করা অস্বাভাবিক নয়। ন্যায্য কণ্ঠস্বর খোঁজার আশায় স্থানীয় স্তর থেকে কেন্দ্রীয় স্তর পর্যন্ত বৃহৎ আবেদন প্রতিনিধিদলগুলিতে জনগণের আবেদনের উপর জাতীয় পরিষদের মাসিক প্রতিবেদনগুলি কখনও অনুপস্থিত থাকে না। তাদের বেশিরভাগই জমির মামলা পরিচালনাকারী ব্যক্তি, যেমন মিসেস কিম বু এবং ট্রাং বোম জেলার মানুষ। কর্তৃপক্ষ কর্তৃক ঘোষিত জমি সম্পর্কিত মামলার ৭০% এরও বেশি সংখ্যা বহু বছরের গড় পরিসংখ্যান।

প্রায় চার দশক ধরে জাতীয় সংস্কারের ফলে অনেক বিলিয়নেয়ার তৈরি হয়েছে। তাদের বেশিরভাগই রিয়েল এস্টেট থেকে ধনী হয়েছেন। কিন্তু প্রায় ৪০ বছরের জাতীয় সংস্কারের ফলে এমন অনেক প্রজন্ম তৈরি হয়েছে যারা তাদের পূর্বপুরুষদের বহু প্রজন্ম ধরে রেখে যাওয়া জমি এখন সস্তা মূল্যে পুনরুদ্ধার করা হয় এবং তারপর শিল্প পার্ক, বাণিজ্যিক কেন্দ্র, উঁচু ভবন নির্মাণের জন্য ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের হাতে তুলে দেওয়া হয় এবং উচ্চ মূল্যে বিক্রি করা হয়, তখন অন্যায় বোধ করে। জনগণের কৃষি জমি ১ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার মূল্যে পুনরুদ্ধার করা হয়, তারপর আবাসিক জমি হিসেবে পরিকল্পনা করা হয়, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি জমিকে প্লটে ভাগ করে, জমি বিক্রি করে, উঁচু ভবন তৈরি করে এবং ৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে বিক্রি করে। জাতীয় পরিষদ অফিসের প্রাক্তন উপ-প্রধান ডঃ নগুয়েন সি ডাং বলেছেন যে জমি পুনরুদ্ধার, পরিকল্পনা পরিবর্তন এবং জমি বরাদ্দের সিদ্ধান্তের কারণে ৪৯ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বৃদ্ধি জমির ভাড়ার পার্থক্য।

জমির ভাড়ার পার্থক্য মিঃ নগুয়েন সি ডুং যে উদাহরণটি উল্লেখ করেছেন তার চেয়ে অনেক বেশি। থু থিয়েমের (থু ডুক সিটি, হো চি মিন সিটি) অনেক লোকের জমি ১৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার মূল্যে বাজেয়াপ্ত করা হয়েছিল, কিন্তু মাত্র কয়েক বছর পরে, যখন তারা তাদের নিজস্ব জমিতে নির্মিত প্রকল্পে ফিরে আসেন, তখন কর্মীরা অ্যাপার্টমেন্টের দাম ৩৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার উল্লেখ করে এবং তা বিক্রি হয়ে যায়। ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের একটি জরিপে দেখা গেছে যে প্রকল্পের আগে এবং পরে জমির দামের পার্থক্য কিছু জায়গায় ৭০০ গুণ এবং কমপক্ষে ৫০ গুণ পর্যন্ত ছিল। এই বিশাল লাভ বিরক্তি, ক্ষোভের সৃষ্টি করেছিল এবং অবিচারের উৎস ছিল। জাতীয় ও জনস্বার্থে আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন প্রকল্পের (KT-XH) কারণে মানুষ তাদের বাড়িঘর হারিয়েছে, তাদের জমি হারিয়েছে, তাদের চাকরি হারিয়েছে, কিন্তু তারা নিজেরাই এই প্রকল্পগুলির বয়ে আনা মূল্য উপভোগ করতে পারেনি। জমি বাজেয়াপ্ত হওয়ার পর ক্ষতিপূরণ এবং পুনর্বাসনের অর্থ তাদের উন্নত জীবনযাপনে সাহায্য করেনি। প্রকল্পগুলি অর্থনীতি এবং সমাজকে উন্নত করে, কিন্তু তারা আরও দরিদ্র হয়ে ওঠে। তাই ভূমি পুনরুদ্ধার এবং স্থান পরিষ্কারকরণ অনেক মানুষের "ভয়" এবং দীর্ঘস্থায়ী হতাশা এবং অভিযোগের উৎস হয়ে উঠেছে।

সাধারণ সম্পাদক নগুয়েন ফু ট্রং, ১৩তম মেয়াদের ৫ম কেন্দ্রীয় সম্মেলনে তার উদ্বোধনী বক্তৃতায় - যখন পার্টির কেন্দ্রীয় কমিটি ২০২২ সালের মে মাসে ভূমি নীতির উপর প্রস্তাবের সারসংক্ষেপ পেশ করেছিল, তখন তিনি বলেছিলেন: "অনেক মানুষ জমির কারণে ধনী হয়েছে, কিন্তু এমন অনেক মানুষও আছে যারা জমির কারণে দরিদ্র হয়ে পড়েছে, এমনকি জমির কারণে জেলে গেছে, বাবা-ছেলের সম্পর্ক হারিয়েছে, জমির কারণে ভাইবোনদের মধ্যে সম্পর্ক হারিয়েছে..."। দেশের উন্নয়নের সাথে সাথে ভূমি দ্বন্দ্বও দিন দিন বাড়ছে।

দেশব্যাপী ৭০% এরও বেশি মামলা জমি সংক্রান্ত।

ভূমি দ্বন্দ্বের উৎস

ভূমি অধিগ্রহণ প্রকল্পের ফলে সৃষ্ট পার্থক্যমূলক ভাড়া থেকে যদি জনগণই উপকৃত না হয়, তাহলে কারা উপকৃত হচ্ছে? সবচেয়ে স্পষ্ট উত্তর হল ব্যবসা প্রতিষ্ঠান - যাদের জমি বরাদ্দ করা হয়েছিল যা কম দামে অধিগ্রহণ করা হয়েছিল এবং তারপর খুব বেশি দামে বিক্রি করা হয়েছিল। কিন্তু অনেক ফোরামে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠান দাবি করে যে "ভুলভাবে অভিযুক্ত" হওয়ার কারণে তাদের "অন্যায়ভাবে অভিযুক্ত" করা হচ্ছে।

সংবিধান, দলীয় সিদ্ধান্ত এবং বর্তমান ভূমি আইন অনুসারে, জমি সমগ্র জনগণের এবং রাষ্ট্র কর্তৃক প্রতিনিধিত্ব এবং অভিন্নভাবে পরিচালিত হয়। মালিকের প্রতিনিধিত্ব করার অধিকার প্রয়োগ করে, রাষ্ট্র পরিকল্পনা, ভূমি ব্যবহারের পরিকল্পনার মাধ্যমে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য নির্ধারণ করবে এবং ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের অনুমতি দেবে। রাজ্যের কৃষি জমি হিসেবে রাখার পরিবর্তে (এবং শুধুমাত্র রাজ্যই এটি করার অনুমতিপ্রাপ্ত) নগর এলাকা নির্মাণের জন্য জমির একটি অংশ ব্যবহার করার সিদ্ধান্ত বৈষম্যমূলক খাজনা তৈরি করেছে।

বিনিয়োগ এবং রিয়েল এস্টেট আইন বিশেষজ্ঞ ডঃ নগুয়েন ভ্যান দিন-এর মতে, রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বাস্তবায়নের সময়, জমির ক্ষতিপূরণ এবং খালি করার জন্য রাজ্যকে অগ্রিম অর্থ প্রদানের পাশাপাশি, জমি বরাদ্দ করার সময়, ব্যবসাগুলিকে রাজ্য কর্তৃক নির্ধারিত জমির দাম অনুসারে অতিরিক্ত অর্থ প্রদান করতে হবে। জমি পুনরুদ্ধার এবং ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে রূপান্তরের বেশিরভাগ প্রকল্পের জন্য জমির দাম নির্ধারণে ব্যবহৃত উদ্বৃত্ত পদ্ধতিতে, জমির দাম গণনা করা হবে যাতে ব্যবসাগুলি বিনিয়োগ প্রকল্পের পরে অতিরিক্ত মূল্যের 15% উপভোগ করতে পারে, যাকে মুনাফা বলা হয়। জমির ভাড়ার পার্থক্যের 85% ভূমি ব্যবহার ফি এর মাধ্যমে রাজ্য বাজেটে প্রদান করতে হবে। "তত্ত্ব অনুসারে, উদ্বৃত্ত মূল্যের 85% হল ভূমি ব্যবহার ফি যা বিনিয়োগকারীদের রাজ্যকে দিতে হবে, যা রাজ্য বাজেট আইন অনুসারে সমগ্র দেশের জনগণের জন্য ব্যয় করার জন্য বাজেটে মিশ্রিত করা হয়, যা জনসাধারণের বিনিয়োগের জন্য পরিবেশন করে," মিঃ দিন বলেন।

কিন্তু মিঃ দিন যা বলেছেন তা কেবল "তত্ত্ব"। বাস্তবে পার্থক্যমূলক জমির ভাড়া নিয়ন্ত্রণের চিত্রটি অনেক ভিন্ন, যখন এটিকে অনেক জটিল প্রক্রিয়া এবং পদ্ধতির মধ্য দিয়ে যেতে হয় কিন্তু দুর্নীতি এবং নেতিবাচকতার জন্য অনেক ফাঁক থাকে। উদ্যোগগুলি সর্বাধিক মুনাফা অর্জনের অনেক উপায় খুঁজে পায়। রাজ্য সম্ভবত কখনও "বাজেটে অতিরিক্ত মূল্যের 85% একীভূত করতে" সক্ষম হয়নি। গত বছরগুলিতে উত্তর থেকে দক্ষিণ পর্যন্ত বেশিরভাগ বড় জমি-সম্পর্কিত ক্ষেত্রে, প্রাদেশিক এবং পৌর সরকারগুলি, বিভিন্ন উপায়ে, সস্তা দামে উদ্যোগগুলিকে জমি বরাদ্দ করেছে, যার ফলে রাজ্য বর্ধিত জমির ভাড়ার পার্থক্য থেকে রাজস্ব হারাচ্ছে। কমপক্ষে কয়েক দশক বিলিয়ন, সর্বাধিক হাজার হাজার বিলিয়ন ডং পর্যন্ত।

যদি জমির খাজনার পার্থক্য থাকে, তাহলে তা উদ্যোগের পকেটে অথবা ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার বা পরিকল্পনা সামঞ্জস্য করার ক্ষমতাসম্পন্ন কর্মকর্তার পকেটে পড়তে দেবেন না। জমির খাজনার পার্থক্য সুষ্ঠুভাবে পুনর্বণ্টনের একটি উপায় থাকা দরকার।

ডঃ নগুয়েন সি ডাং, জাতীয় পরিষদ অফিসের প্রাক্তন উপ-প্রধান

সাম্প্রতিক দিনগুলিতে বিচারাধীন একটি বড় মামলায়, ২৩শে ফেব্রুয়ারী, ২০১৭ তারিখে, বিন থুয়ান প্রদেশের পিপলস কমিটির প্রাক্তন চেয়ারম্যান নগুয়েন নগোক হাই একটি সরকারী প্রেরণে স্বাক্ষর করেন এবং নীতিগতভাবে সম্মত হন যে ৭০৬বি রোডের (ফু হাই ওয়ার্ড, ফান থিয়েট সিটিতে) উভয় পাশে ভূমি তহবিলের অন্তর্গত ৯২,৬০০ বর্গমিটারেরও বেশি আয়তনের ৩টি জমি তান ভিয়েত ফাট কোম্পানির কাছে নিলাম ছাড়াই হস্তান্তর করা হবে, যার মূল্য ১.২ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/বর্গমিটার, যা ২০১৩ সালের সিদ্ধান্ত অনুসারে নিলামের প্রাথমিক মূল্য। পরবর্তী তদন্ত প্রক্রিয়ায় দেখা গেছে যে ১.২ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/বর্গমিটার মূল্যে জমি বরাদ্দ নিয়মের পরিপন্থী ছিল কারণ ভূমি আইন অনুসারে, ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমির ভাড়ার হিসাব রাষ্ট্রীয় সংস্থা কর্তৃক জমি বরাদ্দ বা লিজ দেওয়ার সময় জমির মূল্য অনুসারে নির্ধারণ করা উচিত। কর্তৃপক্ষের মতে, বিন থুয়ান প্রদেশের প্রাক্তন নেতারা সস্তা দামে ৩টি জমি উদ্যোগের কাছে হস্তান্তর করার ফলে রাজ্যটি ৪৫ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এরও বেশি ক্ষতির সম্মুখীন হয়েছে।

একইভাবে, ২৭শে ডিসেম্বর, ২০১২ তারিখে, বিন ডুয়ং প্রাদেশিক পার্টি কমিটির প্রাক্তন সচিব, তৎকালীন প্রাদেশিক পিপলস কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান, বিন ডুয়ং প্রাদেশিক পিপলস কমিটির ২০০৬ সালের সিদ্ধান্ত অনুসারে ৪৩ হেক্টর এবং ১৪৫ হেক্টর জমির দুটি জমির জন্য জমি ব্যবহার ফি গণনা করার জন্য ৫১,৯১৪ ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার জমির মূল্য প্রয়োগ করার বিষয়ে সম্মতি জানিয়ে সিদ্ধান্তে স্বাক্ষর করেন। রায় অনুসারে, বিবাদী ট্রান ভ্যান নাম এবং তার সহযোগীদের দ্বারা নিয়ম লঙ্ঘন করে সস্তা জমির দাম নির্ধারণের ফলে রাজ্যের ৭৬১ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এরও বেশি ক্ষতি হয়েছে।

খান হোয়া, দা নাং, অথবা হো চি মিন সিটিতে "সোনার জমি" সস্তায় বিক্রির অনেক অনুরূপ মামলায়..., প্রদেশ এবং শহরের নেতারা, সকলেই স্বীকার করেছেন যে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের কাছে সস্তা দামে জমি হস্তান্তর করার সময় তারা লাভ বা দুর্নীতি করেননি। কর্তৃপক্ষও এটি প্রমাণ করতে পারেনি। তাদের বাড়ির রেলিংয়ে টাকার কোনও ব্যাকপ্যাক পাওয়া যায়নি। সন্দেহভাজনদের সেফ বা অ্যাকাউন্টে কোনও অবৈধ অর্থ পাওয়া যায়নি। এমনকি কোনও অস্পষ্ট সম্পর্কও প্রকাশ করা হয়নি। কেউ বুঝতে পারেনি যে পুরো কর্মী এবং সিদ্ধান্ত গ্রহণ ব্যবস্থাকে কী "লুব্রিকেট" করেছে যখন কর্মকর্তারা সকলেই জানেন যে সস্তা দামে জমি হস্তান্তর করা ভুল। তবে, হারানো অর্থের পরিমাণ দিন দিন বাড়ছে।

"দীর্ঘদিন ধরে, পুরো ব্যবস্থাকে ভিন্ন ভিন্ন জমির ভাড়া আদায়ের জন্য চাপ দেওয়া হচ্ছে। এটিই অন্যায় এবং ভূমি দ্বন্দ্বের উৎস," ডঃ নগুয়েন সি ডাং সংক্ষেপে বলেন। দ্বন্দ্ব কমাতে, মিঃ ডাং বলেন যে ভিন্ন ভিন্ন জমির ভাড়া নিয়ন্ত্রণের সমস্যাটি সমাধান করা প্রয়োজন, যাতে এই অতিরিক্ত মূল্যের একটি অংশ ব্যবহার করা যেতে পারে যাতে যাদের জমি পুনরুদ্ধার করা হয়েছে তাদের পুরানোটির সমান বা তার চেয়ে ভালো নতুন আবাসন পেতে সাহায্য করা যায়, যেমনটি পার্টির প্রস্তাবে বলা হয়েছে। "যদি জমির ভাড়ার পার্থক্য থাকে, তাহলে তা ব্যবসা বা কর্মকর্তাদের পকেটে পড়তে দেবেন না যাদের ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার বা পরিকল্পনা সামঞ্জস্য করার ক্ষমতা রয়েছে। ভিন্ন ভিন্ন জমির ভাড়া ন্যায্যভাবে পুনর্বণ্টন করার একটি উপায় থাকা দরকার," মিঃ ডাং বলেন।

উৎস লিঙ্ক: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm