"অনুমানমূলক" রিয়েল এস্টেট ব্যবসার যুগ শেষ।

VTV.vn - ২০২৬ সালে, বাজার দীর্ঘমেয়াদী কৌশলের দিকে ঝুঁকছে, এবং কেবলমাত্র যাদের শক্তিশালী আর্থিক ক্ষমতা এবং টেকসই দৃষ্টিভঙ্গি রয়েছে তারাই টিকে থাকতে পারবে।

স্বল্পমেয়াদী জল্পনা-কল্পনার যুগ শেষ; রিয়েল এস্টেট একটি দীর্ঘমেয়াদী খেলায় প্রবেশ করছে।

স্ক্রিনিং

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স (VARS) এর গবেষণা তথ্য অনুসারে, ২০২৫ সালে, সমগ্র বাজারে প্রায় ১২৮,০০০ নতুন পণ্য বাজারে আসবে, যা ২০১৯-২০২৫ সময়ের মধ্যে সর্বোচ্চ স্তর এবং সরবরাহের শীর্ষে পৌঁছেছে। তবে, এই বৃদ্ধি আবাসন ঘাটতি সম্পূর্ণরূপে সমাধান করতে পারে না, কারণ সরবরাহ কাঠামো ভারসাম্যহীন রয়েছে।

কারণ নতুন সরবরাহের বেশিরভাগই আসে উচ্চমানের অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প এবং উচ্চমূল্যের নিম্ন-উত্থান সম্পত্তি থেকে, অন্যদিকে জনসংখ্যার বেশিরভাগের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন অংশের তীব্র অভাব রয়ে গেছে। বাজারে অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহের প্রায় ২৫% প্রতি বর্গমিটারে ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গের উপরে দাম, যা মূলত কয়েকটি বৃহৎ ডেভেলপারের মধ্যে কেন্দ্রীভূত।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন উল্লেখ করেছেন যে এই সরবরাহ-চাহিদার ভারসাম্যহীনতার কারণে প্রকৃত ক্রেতাদের বাজারে প্রবেশ করা কঠিন হয়ে পড়ে, এমনকি আরও পণ্য পাওয়া গেলেও। একই সাথে, এটি দ্রুত মূল্য বৃদ্ধির প্রত্যাশার উপর নির্ভর করে স্বল্পমেয়াদী বিনিয়োগ কৌশলগুলির ঝুঁকিও বাড়ায়।

প্রকৃতপক্ষে, সরবরাহ উন্নত হওয়া সত্ত্বেও, রিয়েল এস্টেটের দাম নতুন মানদণ্ড স্থাপন করে চলেছে। এর কারণ হল বহু বছর ধরে স্থবির আবাসন চাহিদা, অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি, অবকাঠামোগত বিনিয়োগ এবং ক্রমবর্ধমান উচ্চ প্রকল্প উন্নয়ন ব্যয়ের মতো সহায়ক কারণগুলি। অনেক নতুন চালু হওয়া প্রকল্প ইতিবাচক শোষণ হার রেকর্ড করেছে, এমনকি বিক্রিও হয়েছে, ক্রেতাদের সম্পত্তির মালিক হওয়ার জন্য প্রিমিয়াম দিতে হয়েছে। এই সময়কালে, বিনিয়োগ মূলধন বাজারে ব্যাপকভাবে প্রবাহিত হয়েছে, যা অনেক বিনিয়োগকারীকে অল্প সময়ের মধ্যে উচ্চ মুনাফা অর্জনে সহায়তা করেছে।

তবে, ২০২৫ সালের শেষের দিক থেকে, সরবরাহ বৃদ্ধির সাথে সাথে বাজারের দৃশ্যপট পরিবর্তন হতে শুরু করে এবং সমস্ত অঞ্চল এবং বিভাগে তরলতা আর সমানভাবে বিতরণ করা হয়নি। Batdongsan.com.vn এর দক্ষিণাঞ্চলীয় অঞ্চলের পরিচালক মিঃ দিন মিন তুয়ানের মতে, "সর্বত্র লাভজনক বিনিয়োগ" এর যুগ শেষ হয়ে গেছে। বর্তমান বাজার আর স্বল্পমেয়াদী অনুমানমূলক কৌশলের জন্য উপযুক্ত নয়। লাভের মার্জিন উল্লেখযোগ্যভাবে সংকুচিত হয়েছে, অন্যদিকে ঝুঁকি বেড়েছে, বিশেষ করে উচ্চ আর্থিক লিভারেজ ব্যবহারকারী বিনিয়োগকারীদের জন্য।

তদুপরি, বাজারকে পুনর্গঠনের অন্যতম মৌলিক কারণ হল পরিবহন অবকাঠামোর অগ্রগতি। গত কয়েক বছর ধরে এক্সপ্রেসওয়ে, রিং রোড এবং আন্তঃআঞ্চলিক রুটে ত্বরান্বিত বিনিয়োগ কেবল রিয়েল এস্টেটের মূল্য বৃদ্ধি করেনি বরং ভ্রমণের সময়ও কমিয়েছে এবং শহরতলির এলাকা এবং উপগ্রহ শহরগুলিতে উন্নয়নের সুযোগ প্রসারিত করেছে।

শুধুমাত্র ২০২৫ সালে, সমগ্র দেশ ৫.১৪ মিলিয়ন বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডঙ্গের মোট বিনিয়োগের ৫৬৪টি প্রকল্প শুরু এবং উদ্বোধন করবে; যার মধ্যে বেসরকারি মূলধন প্রায় ৭৫%। এক্সপ্রেসওয়ে, ইন্টারচেঞ্জ এবং অ্যাক্সেস রোডের মোট দৈর্ঘ্য ২০২১-২০২৫ পঞ্চবার্ষিক আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন পরিকল্পনার লক্ষ্যমাত্রা ছাড়িয়ে গেছে।

অবকাঠামোগত উন্নয়নের পাশাপাশি, প্রকল্পগুলির জন্য আইনি বাধাগুলি সমাধান করাও সরবরাহের জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ চালিকা শক্তি হয়ে উঠেছে। প্রায় ১,০০০ প্রকল্পের অসুবিধাগুলি সমাধান করা হয়েছে এবং বাস্তবায়ন পুনরায় শুরু করা হয়েছে, অন্যদিকে নতুন নিয়মের অধীনে জমি পুনরুদ্ধারের ঝুঁকি এড়াতে অনেক বৃহৎ প্রকল্প আগেই অনুমোদিত এবং বাস্তবায়ন করা হয়েছে।

Batdongsan.com.vn-এর ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ নগুয়েন কোক আনহ মন্তব্য করেছেন যে যখন বৃহৎ পরিসরে সরবরাহ প্রকাশ করা হয়, তখন বাজার প্রকৃত প্রতিযোগিতার একটি পর্যায়ে প্রবেশ করতে বাধ্য হয়। অভিন্ন মূল্য বৃদ্ধির দিন শেষ; যেসব প্রকল্প বিক্রি করতে চায় তাদের অবশ্যই তাদের ব্যবহারযোগ্যতা, অবকাঠামোগত সংযোগ এবং সম্পূর্ণ আইনি ডকুমেন্টেশন প্রদর্শন করতে হবে।

বিনিয়োগকারীরা অতীতের মতো এখন আর সহজে দ্রুত মুনাফা অর্জন করতে পারে না।

দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগ

প্রধান শহরগুলিতে গড় আয়ের তুলনায় রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধি পাওয়ায়, এবং মূলধন খরচ, বিশেষ করে ঋণের সুদের হার, ঊর্ধ্বমুখী হওয়ায়, বাজার ধীরে ধীরে অংশগ্রহণকারীদের সংখ্যার দিক থেকে সংকুচিত হচ্ছে। বসবাসের জন্য জায়গা খুঁজছেন এমন ক্রেতাদের একটি শক্ত আর্থিক ভিত্তি এবং দীর্ঘমেয়াদী সম্পদ সংগ্রহের ক্ষমতা থাকা বাধ্যতামূলক। বিগত সময়ের মতো দ্রুত মুনাফা অর্জন করাও বিনিয়োগকারীদের জন্য ক্রমশ কঠিন হয়ে উঠছে।

যাচাই না করা তথ্য, পশুপালনের মানসিকতা, অথবা স্বল্পমেয়াদী প্রত্যাশার উপর ভিত্তি করে কৌশলগুলি ক্রমশ ঝুঁকিপূর্ণ হয়ে উঠছে, বিশেষ করে ধীরে ধীরে বাজার তথ্যের স্বচ্ছতা বৃদ্ধির প্রেক্ষাপটে, যার মধ্যে রিয়েল এস্টেট সম্পত্তিতে অনন্য শনাক্তকারীর বরাদ্দ অন্তর্ভুক্ত রয়েছে - বিশেষজ্ঞরা পরামর্শ দেন।

মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন-এর মতে, বাজার বিনিয়োগকারীদের তাদের মানসিকতা পরিবর্তন করতে বাধ্য করছে। "নতুন খেলাটি অর্থের জন্য নয়। যারা বিনিয়োগকারীরা টিকে থাকতে চান তাদের প্রকৃত মূল্য, দীর্ঘমেয়াদী শোষণ সম্ভাবনার উপর মনোনিবেশ করতে হবে এবং দীর্ঘ বিনিয়োগ চক্র গ্রহণ করতে হবে," VARS চেয়ারম্যান বলেন।

কেবল বিনিয়োগকারীরাই নয়, ডেভেলপাররাও জমির খরচ, প্রকল্প উন্নয়ন খরচ এবং অর্থায়ন খরচের কারণে উল্লেখযোগ্য চাপের সম্মুখীন হন। আর্থিক সক্ষমতার অভাব, ঋণের উপর অতিরিক্ত নির্ভরশীলতা, অথবা বাজারের চাহিদার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ নয় এমন পণ্য তৈরির ব্যবসাগুলি শীঘ্রই তাদের ঝুঁকি প্রকাশ করবে।

VARS বিশ্বাস করে যে, প্রকৃত প্রতিযোগিতার দিকে বাজার স্থানান্তরিত হলে, বিকাশকারীর খ্যাতি এবং ক্ষমতা মূল প্রতিযোগিতামূলক সুবিধা হয়ে ওঠে। সময়মত সমাপ্তি, সম্পূর্ণ আইনি সম্মতি এবং স্বচ্ছ তথ্য নিশ্চিতকারী প্রকল্পগুলি বিনিয়োগ আকর্ষণে স্পষ্ট সুবিধা পাবে।

দীর্ঘমেয়াদে, VARS বিশ্বাস করে যে রিয়েল এস্টেটের দাম "গরম" বৃদ্ধি পাবে না, তবে তীব্রভাবে হ্রাস পাওয়ার সম্ভাবনাও কম। আবাসনের উচ্চ চাহিদা, অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি এবং অব্যাহত অবকাঠামোগত বিনিয়োগ বাজারের জন্য সহায়ক কারণ। এছাড়াও, নতুন মূল্য তালিকার অধীনে প্রকল্প উন্নয়ন ব্যয় বৃদ্ধি এবং জমির সাথে সম্পর্কিত আর্থিক বাধ্যবাধকতাও একটি নতুন মূল্য স্তর তৈরি করছে।

তবে, ২০২৬ সালে, বাজারের চাহিদা অত্যন্ত নির্বাচনী হবে। যেসব প্রকল্পের বিক্রয়মূল্য তাদের প্রকৃত মূল্যের চেয়ে অনেক বেশি, দুর্বল সংযোগস্থল, অসম্পূর্ণ আইনি নথিপত্র, অথবা প্রকৃত জীবনযাত্রার চাহিদার জন্য অনুপযুক্ত, সেগুলি "হিমায়িত" লেনদেনের ঝুঁকিতে পড়বে।

রিয়েল এস্টেট বাজার স্বল্পমেয়াদী প্রত্যাশার উপর ভিত্তি করে প্রবৃদ্ধির পর্যায় থেকে সরে যাচ্ছে এবং একটি ধীর কিন্তু আরও টেকসই উন্নয়ন চক্রে প্রবেশ করছে। লাভ আর অনুমানমূলক বাণিজ্য থেকে আসবে না, বরং বাজার অংশগ্রহণকারীদের প্রকৃত মূল্য, আর্থিক ক্ষমতা এবং দীর্ঘমেয়াদী কৌশল থেকে আসবে।

সূত্র: https://vtv.vn/bat-dong-san-het-thoi-luot-song-100260124152459157.htm