অনুমানভিত্তিক রিয়েল এস্টেট লেনদেনের যুগ শেষ হয়ে গেছে।

VTV.vn - ২০২৬ সালে বাজার দীর্ঘমেয়াদী কৌশলের দিকে ঝুঁকছে, এবং কেবল শক্তিশালী আর্থিক সক্ষমতা ও টেকসই দৃষ্টিভঙ্গি সম্পন্নরাই টিকে থাকতে পারবে।

স্বল্পমেয়াদী জল্পনা-কল্পনার যুগ শেষ; রিয়েল এস্টেট এখন দীর্ঘমেয়াদী খেলায় প্রবেশ করছে।

স্ক্রিনিং

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স (VARS)-এর গবেষণা তথ্য অনুযায়ী, ২০২৫ সালে সমগ্র বাজারে প্রায় ১,২৮,০০০ নতুন পণ্য চালু হবে, যা ২০১৯-২০২৫ সময়কালের মধ্যে সর্বোচ্চ এবং সরবরাহের শীর্ষবিন্দুর কাছাকাছি। তবে, এই বৃদ্ধি আবাসন সংকট সম্পূর্ণরূপে সমাধান করতে পারবে না, কারণ সরবরাহের কাঠামো এখনও ভারসাম্যহীন।

যেহেতু নতুন সরবরাহের সিংহভাগই উচ্চমানের অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প এবং উচ্চমূল্যের একতলা ভবন থেকে আসে, তাই জনসংখ্যার সংখ্যাগরিষ্ঠ অংশের জন্য সাশ্রয়ী আবাসনের তীব্র অভাব রয়ে গেছে। বাজারে থাকা অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহের প্রায় ২৫%-এর দাম প্রতি বর্গমিটারে ১০০ মিলিয়ন VND-এর বেশি, যা প্রধানত কয়েকটি বড় ডেভেলপারদের হাতে কেন্দ্রীভূত।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান, জনাব নগুয়েন ভ্যান দিন উল্লেখ করেছেন যে, এই সরবরাহ-চাহিদার ভারসাম্যহীনতার কারণে বাজারে আরও বেশি পণ্য উপলব্ধ থাকা সত্ত্বেও প্রকৃত ক্রেতাদের জন্য প্রবেশ করা কঠিন হয়ে পড়ে। একই সাথে, এটি দ্রুত মূল্যবৃদ্ধির প্রত্যাশার উপর নির্ভরশীল স্বল্পমেয়াদী বিনিয়োগ কৌশলগুলোর ঝুঁকিও বাড়িয়ে তোলে।

প্রকৃতপক্ষে, সরবরাহ বৃদ্ধি সত্ত্বেও, রিয়েল এস্টেটের দাম ক্রমাগত নতুন মানদণ্ড স্থাপন করছে। এর কারণ হলো বহু বছর ধরে জমে থাকা আবাসন চাহিদা, এবং এর পাশাপাশি অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি, অবকাঠামো বিনিয়োগ, ও ক্রমবর্ধমান উচ্চ প্রকল্প উন্নয়ন ব্যয়ের মতো সহায়ক কারণগুলোও রয়েছে। সম্প্রতি চালু হওয়া অনেক প্রকল্পে ইতিবাচক বিক্রির হার দেখা গেছে, এমনকি সব বিক্রিও হয়ে গেছে, যেখানে ক্রেতাদের একটি সম্পত্তির মালিক হতে অতিরিক্ত মূল্য দিতে হচ্ছে। এই সময়ে, বাজারে বিনিয়োগ মূলধনের প্রবল প্রবাহ দেখা গেছে, যা অনেক বিনিয়োগকারীকে অল্প সময়ের মধ্যে উচ্চ মুনাফা অর্জনে সহায়তা করেছে।

তবে, ২০২৫ সালের শেষ দিক থেকে বাজারের চিত্র পাল্টে যেতে শুরু করে, কারণ সার্বিকভাবে সরবরাহ বেড়ে যায় এবং তারল্য আর সব অঞ্চল ও খণ্ডে সমানভাবে বণ্টিত ছিল না। Batdongsan.com.vn-এর দক্ষিণ অঞ্চলের পরিচালক জনাব দিন মিন তুয়ানের মতে, ‘সবখানে লাভজনক বিনিয়োগ’-এর যুগ শেষ হয়ে গেছে। বর্তমান বাজার আর স্বল্পমেয়াদী ফটকা কৌশলের জন্য উপযুক্ত নয়। লাভের মার্জিন উল্লেখযোগ্যভাবে কমে গেছে, অন্যদিকে ঝুঁকি বেড়েছে, বিশেষ করে উচ্চ আর্থিক লিভারেজ ব্যবহারকারী বিনিয়োগকারীদের জন্য।

এছাড়াও, বাজারকে নতুন রূপদানকারী অন্যতম মৌলিক উপাদান হলো পরিবহন পরিকাঠামোর যুগান্তকারী উন্নয়ন। বিগত বছরগুলোতে এক্সপ্রেসওয়ে, রিং রোড এবং আন্তঃআঞ্চলিক রুটে ত্বরান্বিত বিনিয়োগ কেবল রিয়েল এস্টেটের মূল্যই বৃদ্ধি করেনি, বরং যাতায়াতের সময়ও কমিয়েছে এবং শহরতলি ও উপশহরগুলোতে উন্নয়নের সুযোগ প্রসারিত করেছে।

শুধুমাত্র ২০২৫ সালেই সারা দেশে ৫৬৪টি প্রকল্পের কাজ শুরু ও উদ্বোধন করা হবে, যার মোট বিনিয়োগের পরিমাণ ৫.১৪ মিলিয়ন বিলিয়ন VND-এরও বেশি; যার মধ্যে প্রায় ৭৫% আসবে বেসরকারি পুঁজি থেকে। এক্সপ্রেসওয়ে, ইন্টারচেঞ্জ এবং সংযোগ সড়কগুলোর মোট দৈর্ঘ্য ২০২১-২০২৫ পঞ্চবার্ষিক সামাজিক-অর্থনৈতিক উন্নয়ন পরিকল্পনার লক্ষ্যমাত্রাকে ছাড়িয়ে গেছে।

অবকাঠামো উন্নয়নের পাশাপাশি, প্রকল্পগুলোর আইনি বাধা নিরসনও সরবরাহের একটি গুরুত্বপূর্ণ চালিকাশক্তি হয়ে উঠেছে। প্রায় ১,০০০ প্রকল্পের অসুবিধাগুলো সমাধান করে সেগুলোর বাস্তবায়ন পুনরায় শুরু করা হয়েছে, অন্যদিকে নতুন বিধিমালা অনুযায়ী ভূমি পুনরুদ্ধারের ঝুঁকি এড়াতে অনেক বড় আকারের প্রকল্প নির্ধারিত সময়ের আগেই অনুমোদন ও বাস্তবায়ন করা হয়েছে।

Batdongsan.com.vn-এর ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর, জনাব নগুয়েন কুওক আন মন্তব্য করেছেন যে, যখন বড় আকারে সরবরাহ আসে, তখন বাজার প্রকৃত প্রতিযোগিতার একটি পর্যায়ে প্রবেশ করতে বাধ্য হয়। একমুখী মূল্যবৃদ্ধির দিন শেষ; যে প্রকল্পগুলো বিক্রি করতে চায়, তাদের অবশ্যই সেগুলোর ব্যবহারযোগ্যতা, অবকাঠামোগত সংযোগ এবং সম্পূর্ণ আইনি নথিপত্র প্রদর্শন করতে হবে।

বিনিয়োগকারীরা এখন আর আগের মতো সহজে দ্রুত মুনাফা অর্জন করতে পারেন না।

দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগ

প্রধান শহরগুলিতে গড় আয়ের তুলনায় রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়তে থাকায় এবং মূলধনী ব্যয়, বিশেষ করে ঋণের সুদের হার, ঊর্ধ্বমুখী হওয়ায় অংশগ্রহণকারীর সংখ্যা ক্রমশ কমে আসছে। বসবাসের জন্য জায়গা খুঁজছেন এমন ক্রেতারা একটি মজবুত আর্থিক ভিত্তি এবং দীর্ঘমেয়াদে সম্পদ সঞ্চয়ের ক্ষমতা রাখতে বাধ্য হচ্ছেন। বিনিয়োগকারীদের জন্যও আগের সময়ের মতো দ্রুত মুনাফা অর্জন করা ক্রমশ কঠিন হয়ে পড়ছে।

বিশেষজ্ঞদের পরামর্শ, যাচাইবিহীন তথ্য, গণ-মানসিকতা বা স্বল্পমেয়াদী প্রত্যাশার ওপর ভিত্তি করে তৈরি কৌশলগুলো ক্রমশ ঝুঁকিপূর্ণ হয়ে উঠছে, বিশেষ করে ক্রমবর্ধমান বাজার তথ্যের স্বচ্ছতার প্রেক্ষাপটে, যার মধ্যে রিয়েল এস্টেট সম্পত্তিগুলোতে অনন্য শনাক্তকারী চিহ্ন প্রদানও অন্তর্ভুক্ত।

মিঃ নগুয়েন ভ্যান ডিনের মতে, বাজার বিনিয়োগকারীদের মানসিকতা পরিবর্তন করতে বাধ্য করছে। ভিএআরএস-এর চেয়ারম্যান বলেন, "নতুন খেলাটি হট মানি বা দ্রুত লাভজনক বিনিয়োগের জন্য নয়। যে বিনিয়োগকারীরা টিকে থাকতে চান, তাদের অবশ্যই প্রকৃত মূল্য, দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগের সম্ভাবনা এবং দীর্ঘ বিনিয়োগ চক্র মেনে নেওয়ার ওপর মনোযোগ দিতে হবে।"

শুধু বিনিয়োগকারীরাই নন, ডেভেলপাররাও জমির দাম, প্রকল্প উন্নয়ন খরচ এবং অর্থায়নের খরচের কারণে উল্লেখযোগ্য চাপের সম্মুখীন হন। যেসব ব্যবসার আর্থিক সক্ষমতার অভাব রয়েছে, যারা ঋণের ওপর অতিরিক্ত নির্ভরশীল, অথবা যারা বাজারের চাহিদার সঙ্গে অসামঞ্জস্যপূর্ণ পণ্য তৈরি করে, তাদের ঝুঁকিগুলো শীঘ্রই প্রকাশ পাবে।

VARS মনে করে যে, প্রকৃত প্রতিযোগিতার দিকে ধাবমান একটি বাজারে, ডেভেলপারের সুনাম এবং সক্ষমতাই মূল প্রতিযোগিতামূলক সুবিধা হয়ে ওঠে। যে প্রকল্পগুলো সময়মতো সমাপ্তি, সম্পূর্ণ আইনি সম্মতি এবং স্বচ্ছ তথ্য নিশ্চিত করে, সেগুলো বিনিয়োগ আকর্ষণে সুস্পষ্ট সুবিধা পাবে।

দীর্ঘমেয়াদে, VARS মনে করে যে রিয়েল এস্টেটের দামে আকস্মিক কোনো উল্লম্ফন ঘটবে না, তবে এর দাম তীব্রভাবে কমে যাওয়ার সম্ভাবনাও কম। আবাসনের উচ্চ চাহিদা, অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি এবং অবকাঠামো খাতে অব্যাহত বিনিয়োগ এই বাজারের সহায়ক কারণ। এছাড়াও, প্রকল্পের বর্ধিত উন্নয়ন ব্যয় এবং নতুন মূল্য তালিকার অধীনে জমি-সম্পর্কিত আর্থিক বাধ্যবাধকতাও একটি নতুন মূল্যস্তর তৈরি করছে।

তবে, ২০২৬ সালে বাজারের চাহিদা হবে অত্যন্ত বাছাইমূলক। যেসব প্রকল্পের বিক্রয়মূল্য তার প্রকৃত মূল্যের চেয়ে অনেক বেশি, যোগাযোগ ব্যবস্থা দুর্বল, আইনি কাগজপত্র অসম্পূর্ণ, অথবা বসবাসের প্রকৃত প্রয়োজনের জন্য অনুপযুক্ত, সেগুলোর লেনদেন 'স্থগিত' হয়ে যাওয়ার ঝুঁকি রয়েছে।

রিয়েল এস্টেট বাজার স্বল্পমেয়াদী প্রত্যাশা-ভিত্তিক প্রবৃদ্ধির পর্যায় থেকে সরে এসে একটি ধীরগতির কিন্তু অধিকতর টেকসই উন্নয়ন চক্রে প্রবেশ করছে। মুনাফা আর ফটকাবাজি লেনদেন থেকে আসবে না, বরং বাজার অংশগ্রহণকারীদের প্রকৃত মূল্য, আর্থিক সক্ষমতা এবং দীর্ঘমেয়াদী কৌশল থেকে আসবে।

উৎস: https://vtv.vn/bat-dong-san-het-thoi-luot-song-100260124152459157.htm