জাপানের রিয়েল এস্টেট তার আকর্ষণ হারাচ্ছে।

[বিজ্ঞাপন_১]

এই বসন্তে জাপান ১৭ বছরের মধ্যে প্রথমবারের মতো সুদের হার বাড়াবে এমন জল্পনার কারণে দেশের রিয়েল এস্টেট খাতে বিদেশি বিনিয়োগ গত পাঁচ বছরের মধ্যে সর্বনিম্ন পর্যায়ে নেমে এসেছে।

নেতিবাচক সুদের হার নীতিগুলো শীঘ্রই শেষ হতে চলেছে।

২০২৩ সালের শেষ প্রান্তিকের দিকে বিদেশি বিনিয়োগ তহবিলগুলো জাপানে একের পর এক বড় রিয়েল এস্টেট সম্পত্তি বিক্রি করে দিচ্ছে। সিঙ্গাপুরের প্রতিষ্ঠান ম্যাপলট্রি ইনভেস্টমেন্টস ওসাকায় একটি বাণিজ্যিক ভবন ইলেকট্রনিক্স খুচরা বিক্রেতা এডিয়নের কাছে ৫৪ বিলিয়ন ইয়েনে বিক্রি করেছে। মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র-ভিত্তিক বিনিয়োগ সংস্থা ফোরট্রেস ওকিনাওয়ায় একটি রিসোর্ট হোটেল তাদের নিজস্ব একটি রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্টের কাছে প্রায় ৪০ বিলিয়ন ইয়েনে বিক্রি করেছে…

বিশ্বের বৃহত্তম বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ ও পরিষেবা সংস্থা সিবিআরই (CBRE)-এর মতে, ২০২২ সালের একই সময়ের তুলনায় ২০২৩ সালের চতুর্থ ত্রৈমাসিকে বিদেশি সংস্থাগুলির নতুন বিনিয়োগ ৮০% হ্রাস পেয়েছে। ২০২৩ সালের প্রথম নয় মাসে, বিদেশি বিনিয়োগকারীদের রিয়েল এস্টেট বিক্রয় গত বছরের একই সময়ের তুলনায় দ্বিগুণেরও বেশি বেড়ে ১.০৫ ট্রিলিয়ন ইয়েন (৭.১ বিলিয়ন মার্কিন ডলার)-এ পৌঁছেছে, অন্যদিকে তাদের ক্রয় প্রায় ২০% কমে ৮৩০ বিলিয়ন ইয়েন হয়েছে।

২০২৩ সাল জুড়ে জাপানের রিয়েল এস্টেট খাতে বিদেশি বিনিয়োগ প্রায় ৩০% হ্রাস পেয়ে ১ ট্রিলিয়ন ইয়েনে (৬.৭ বিলিয়ন মার্কিন ডলার) দাঁড়িয়েছে, অন্যদিকে রিয়েল এস্টেট বিক্রি দ্বিগুণ হয়ে প্রায় ১.৩৭ ট্রিলিয়ন ইয়েনে পৌঁছেছে, যা ২০১৮ সালের পর প্রথমবারের মতো নিট বিক্রির একটি পূর্ণ বছর।

যেখানে অনেক সম্পত্তি সুলভ মূল্যে বিক্রি হয়ে যাচ্ছে, সেখানে শ্রমিকের ঘাটতির কারণে জাপানে অসংখ্য নির্মাণ প্রকল্পও থমকে গেছে। ছবি: নিক্কেই এশিয়া

রিয়েল এস্টেট বিক্রির এই প্রবণতার একটি কারণ হলো ব্যাংক অফ জাপান (বিওজে)-এর মুদ্রানীতিতে সম্ভাব্য পরিবর্তন। বিওজে গভর্নর কাজুও উয়েদা সম্প্রতি এই বসন্তে সুদের হার বাড়ানোর সম্ভাবনাকে আরও জোরদার করেছেন। বিশেষজ্ঞদের মতে, বিওজে ২০২৪ সালের এপ্রিলে তাদের নেতিবাচক সুদের হার নীতি শেষ করার সিদ্ধান্তের কাছাকাছি চলে এসেছে। বিনিয়োগকারীরা উদ্বিগ্ন যে, সুদের হার তীব্রভাবে বাড়তে শুরু করলে ঋণের খরচ বাড়বে এবং রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ থেকে প্রাপ্ত আয় কমে যাবে।

ভবনটি বিক্রি করে দেওয়া হচ্ছে।

বিদেশের মন্থর রিয়েল এস্টেট বাজারও উল্লিখিত বিক্রির হিড়িকে ভূমিকা রেখেছে। উচ্চ সুদের হার এবং বাড়ি থেকে কাজ করার অব্যাহত প্রবণতা মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র ও ইউরোপে অফিসের দাম কমিয়ে দিয়েছে। কেউ কেউ জাপানে সম্পত্তি আগেভাগে বিক্রি করে মুনাফা তুলে নিয়ে ক্ষতি পুষিয়ে নিয়েছেন, যেখানে অন্যান্য বাজারের তুলনায় দাম তুলনামূলকভাবে বেশি ছিল।

সেই একই আন্তর্জাতিক বিনিয়োগকারীরা, যারা একসময় জাপানের অফিস বিল্ডিং বাজারকে চাঙ্গা করে রেখেছিল, তারাই এখন অতিরিক্ত সরবরাহ এবং ক্রমবর্ধমান ব্যাংক সুদের হারের কারণে ভাড়ার দাম কমে যাওয়ায় প্রথমবারের মতো তাদের সম্পত্তি বিক্রি করে দিচ্ছে। বিশ্লেষকরা পূর্বাভাস দিচ্ছেন যে, বিদেশি বিনিয়োগকারীরা ২০২৪ সালেও জাপানের রিয়েল এস্টেট বিক্রি অব্যাহত রাখবে।

এদিকে, সিঙ্গাপুরের জিআইসি অ্যাসেট ফান্ড এই গ্রীষ্মে টোকিওর শিয়োডোম গগনচুম্বী অট্টালিকার সংখ্যাগরিষ্ঠ অংশ বিক্রির প্রক্রিয়া শুরু করেছে, কিন্তু সেই প্রক্রিয়াটি কতটা সফল হবে তা এখনও স্পষ্ট নয়। ২০২৩ সালের মার্চে সমাপ্ত পাঁচ বছরে জিআইসি-র নামমাত্র বার্ষিক রিটার্ন ছিল ৩.৭%, যা ২০১৬ সালের পর থেকে সর্বনিম্ন। মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র ও ইউরোপে অফিস ভবনের দাম ব্যাপকভাবে কমে যাওয়ায়, সেই ক্ষতি পুষিয়ে নিতে জিআইসি জাপানে তাদের রিয়েল এস্টেট বিক্রি করে দেয়, যেখানে দাম বেশি।

রিয়েল এস্টেট সিকিউরিটিজ অ্যাসোসিয়েশনের মতে, জাপানের রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ বাজারের কেন্দ্রবিন্দুতে রয়েছে অফিস ভবন, যা জাপানি রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্টগুলোর পোর্টফোলিওর প্রায় ৪০ শতাংশের প্রতিনিধিত্ব করে। যদিও আবাসিক এবং হোটেল সম্পত্তির মতো অন্যান্য ধরনের সম্পত্তির চাহিদা শক্তিশালী রয়েছে, অফিসের দুর্বল বাজার কিছু রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীর জন্য অসুবিধা সৃষ্টি করছে।

অফিস ভবনগুলোর লেনদেনের পরিমাণ বিশেষভাবে ক্ষতিগ্রস্ত হয়েছে, যা ৪০% কমে ১.০৮ ট্রিলিয়ন ইয়েনে নেমে এসেছে, যা ২০১২ সালের পর সর্বনিম্ন। নিক্কেই এশিয়ার মতে, চার বছর আগের তুলনায় ভাড়ার দাম ৩০% কমে যাওয়া সত্ত্বেও টোকিওতে অফিসের খালি থাকার হার ১১ বছরের মধ্যে সর্বোচ্চ পর্যায়ে পৌঁছেছে।

ব্যাংক অফ জাপানের অত্যন্ত শিথিল মুদ্রানীতির ফলে ঋণের খরচ কম হওয়ায় বিদেশি বিনিয়োগকারীরা মূলত জাপানি রিয়েল এস্টেটের প্রতি আকৃষ্ট হন। তবে, এই বসন্তে সুদের হার বাড়ার সম্ভাবনা বাজারের ওপর একটি কালো ছায়া ফেলছে। মিতসুবিশি ইউএফজে ট্রাস্ট অ্যান্ড ব্যাংকিং-এর একটি সমীক্ষা অনুসারে, ২০১৯ সালে যেখানে ৮৯% বিদেশি বিনিয়োগকারী জাপানি রিয়েল এস্টেট নিয়ে আশাবাদী বা কিছুটা আশাবাদী ছিলেন, সেই সংখ্যা এখন কমে ২৮%-এ দাঁড়িয়েছে।

হান চি

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস