দ্বিতীয় অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি করা কঠিন।

হো চি মিন সিটির পূর্বাঞ্চলের অনেক রিয়েল এস্টেট এজেন্ট বলছেন যে, সম্প্রতি সামগ্রিকভাবে রিয়েল এস্টেট বাজারে কিছু ইতিবাচক লক্ষণ দেখা গেলেও, লোকসানে বিক্রির জন্য দেওয়া অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা এখনও বেশ বেশি।

এর কারণ হলো বাড়ির মালিকরা ব্যাংক ঋণ পরিশোধের চাপ সহ্য করতে পারছেন না। প্রাক্তন ৯ নম্বর জেলার (যা এখন থু ডুক শহরের অংশ) একটি বড় শহরাঞ্চলে, অনেকেই তৈরি হয়ে যাওয়া ফ্ল্যাটের ওপর ১৫%-২৫% লোকসান মেনে নিচ্ছেন, কিন্তু তারপরেও ক্রেতা খুঁজে পেতে হিমশিম খাচ্ছেন।

ঋণ পরিশোধের জন্য লোকসানে বিক্রি করা হচ্ছে।

এই এলাকার একজন অ্যাপার্টমেন্ট দালাল জনাব হোয়াং-এর মতে, অনেক অ্যাপার্টমেন্ট হস্তান্তর হওয়ার পর মালিকদের পক্ষে সেগুলো ভাড়া দেওয়া কঠিন হয়ে পড়ে, অথচ তাদের বছরে ১৩%-১৫% হারে ব্যাংক সুদও দিতে হয়, যা চাপ কমাতে তাদের লোকসানে বিক্রি করতে বাধ্য করে।

উদাহরণস্বরূপ, একটি বিলাসবহুল ৩-বেডরুমের অ্যাপার্টমেন্ট, যার দাম আগে প্রায় ৫ বিলিয়ন VND ছিল, এখন ৪ বিলিয়ন VND-এর সামান্য বেশি দামে বিক্রি হচ্ছে; অন্যদিকে, একটি ২-বেডরুমের অ্যাপার্টমেন্টের দাম আগের ২.৬-২.৭ বিলিয়ন VND-এর পরিবর্তে ২.৩-২.৪ বিলিয়ন VND হলেও, এর ক্রেতা খুঁজে পাওয়া এখনও কঠিন।

হস্তান্তর হয়ে যাওয়া বা হতে চলা অ্যাপার্টমেন্ট লোকসানে বিক্রি করার প্রবণতা কমে এলেও পুরোপুরি বন্ধ হয়নি, কারণ বছরের শেষে অনেকেই প্রায়শই আর্থিক চাপের সম্মুখীন হন। প্রকৃতপক্ষে, এটি শুধু এই এলাকাতেই ঘটছে না; অন্যান্য অনেক এলাকাতেও হস্তান্তর হয়ে যাওয়া অ্যাপার্টমেন্টের দামে একই ধরনের হ্রাস দেখা যাচ্ছে, অথচ বাজারে নতুন অ্যাপার্টমেন্টের, বিশেষ করে সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের, সরবরাহ ঘাটতি রয়েছে," মিঃ হোয়াং পর্যবেক্ষণ করেছেন।

বিশেষ করে, প্রাক্তন ডিস্ট্রিক্ট ৯-এর আরেকটি প্রকল্প, সেন্টাম ওয়েলথ-এর সেকেন্ডারি মার্কেটে গড় মূল্য প্রতি বর্গমিটারে ৪০ মিলিয়ন VND, যা এক বছর আগের তুলনায় ১২% কম, অন্যদিকে ৪এস লিনহ ডং অ্যাপার্টমেন্টগুলো প্রতি বর্গমিটারে ২৪-২৭ মিলিয়ন VND মূল্যে বিজ্ঞাপন দেওয়া হচ্ছে।

এদিকে, বিন ডুয়ং প্রদেশের দি আন শহরের সীমানার মধ্যে ফাম ভান ডং স্ট্রিটে অবস্থিত ওপাল বুলেভার্ড অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্সের সেকেন্ডারি মার্কেটে প্রতি বর্গমিটারের বিক্রয়মূল্য ৩০-৩৪ মিলিয়ন VND, যা এক বছর আগের বিক্রয়মূল্যের তুলনায় ১৪% কম।

হো চি মিন সিটিতে বর্তমানে একটি অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প নির্মাণাধীন রয়েছে।

এমনকি সম্পূর্ণ হওয়া অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলোতেও মন্দা দেখা গেছে, যেখানে ব্যস্ত আবাসিক এলাকাগুলোতে সাধারণত প্রতি বছর ৫%-১০% হারে দাম বাড়ে। নগদ টাকার প্রয়োজনে অনেকেই দ্রুত বিক্রি করতে চাইছেন এবং দাম কমাতেও রাজি আছেন। উদাহরণস্বরূপ, হো চি মিন সিটির বিন থান জেলার নগুয়েন হু কান স্ট্রিটে অবস্থিত সাইগন পার্ল এলাকার ৮৫-৯০ বর্গমিটার আকারের একটি দুই-বেডরুমের অ্যাপার্টমেন্ট প্রায় ৫ বিলিয়ন VND-তে বিক্রি হচ্ছে, যেখানে দুই বছর আগে এর দাম ছিল ৫.৩-৫.৪ বিলিয়ন VND। একইভাবে, থু ডুক সিটির ফুওক লং বি ওয়ার্ডের ‘দ্য আর্ট’ বিল্ডিংয়ের অ্যাপার্টমেন্টগুলো, যা বহু বছর আগে হস্তান্তর করা হয়েছিল, সেগুলো প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ৩৭ মিলিয়ন VND-তে বিক্রি হচ্ছে, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ১০% কম।

Batdongsan.com.vn-এর বিগ ডেটা থেকে দেখা যায় যে, ২০২৩ সালের নভেম্বরে হো চি মিন সিটিতে বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্টের দাম অপরিবর্তিত ছিল, কিন্তু মধ্যম মানের এবং সাশ্রয়ী অ্যাপার্টমেন্টের দাম আগের মাসের তুলনায় ১% থেকে ৪% হ্রাস পেয়েছে এবং গত বছরের তুলনায় এই হ্রাস আরও বেশি তাৎপর্যপূর্ণ ছিল।

সুনির্দিষ্টভাবে বলতে গেলে, ২০২৩ সালে থু ডুক সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের গড় মূল্য ছিল প্রতি বর্গমিটারে ৪২ মিলিয়ন VND, যা ২০২২ সালের তুলনায় ১৬.৫% কম; তান ফু জেলায় অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য ছিল প্রতি বর্গমিটারে ৩৯ মিলিয়ন VND, যা ২০২২ সালের প্রতি বর্গমিটারে ৪৯ মিলিয়ন VND-এর তুলনায় ২০% কম; এবং বিন থান জেলায় অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য ছিল প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ৪৩.৯ মিলিয়ন VND, যা ২০২১ সালের বিক্রয় মূল্যের তুলনায় ১৪.৬% কম...

ক্রেতাদের জন্য এটি একটি ভালো সুযোগ।

Batdongsan.com.vn-এর দক্ষিণাঞ্চলের পরিচালক জনাব দিন মিন তুয়ান মন্তব্য করেছেন যে, যদিও কিছু এলাকায় অ্যাপার্টমেন্টের দাম কমেছে, সামগ্রিকভাবে তা এখনও বেশ চড়া। ইতিবাচক দিকটি হলো, ডেভেলপারদের বিশেষ সুবিধামূলক নীতির কারণে মানুষের বাড়ি কেনার সামর্থ্য বাড়ছে।

Batdongsan.com.vn কর্তৃক সম্প্রতি প্রকাশিত ২০২৪ সালের রিয়েল এস্টেট ভোক্তা মনোভাব প্রতিবেদন অনুসারে, ৪৬% উত্তরদাতা বর্তমান বাজার পরিস্থিতিতে সন্তুষ্ট, কারণ এখন তাদের কাছে আরও বেশি ও উন্নত আর্থিক বিকল্প রয়েছে।

Batdongsan.com.vn-এর বিশেষজ্ঞরা মনে করেন যে, রিয়েল এস্টেটের ক্রেতা ও বিক্রেতাদের মধ্যে আরও ইতিবাচক মনোভাব ২০২৪ সালে বাজারের বিকাশের সুযোগ তৈরি করবে এবং ২০২৩ সালে বিদ্যমান অসুবিধাগুলো কাটিয়ে উঠতে সাহায্য করবে। জনাব দিন মিন তুয়ান গত বছর প্রধান রিয়েল এস্টেট প্রকারগুলোর পরিস্থিতি নিম্নরূপভাবে সংক্ষিপ্ত করেছেন: "অ্যাপার্টমেন্টগুলো নমনীয় ও অভিযোজনযোগ্য, টাউনহাউসগুলো অস্থির এবং জমির প্লটগুলো মন্থর এবং সঠিক সময়ের জন্য অপেক্ষা করছে।"

ভিয়েত আন হোয়া রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর জনাব ত্রান খান কোয়াং-এর মতে, বছরের শেষে রিয়েল এস্টেট বাজার সাধারণত দুটি ধারা অনুসরণ করে। বাজার ইতিবাচক থাকলে, রিয়েল এস্টেটের দাম উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পাবে। তবে, বাজার যদি ততটা ইতিবাচক না থাকে, যেমনটা বর্তমানে রয়েছে, তাহলে বাড়ির মালিকরা তাদের আর্থিক চাহিদা মেটাতে লোকসানে সম্পত্তি বিক্রি করে দেবেন। তা সত্ত্বেও, এই ধরনের ছাড়কৃত সম্পত্তির সরবরাহের সম্ভাবনা খুব বেশি নয়, যা বাজারের মাত্র প্রায় ৫%।

যারা আরও কিছুদিন অপেক্ষা করতে পেরেছেন, তারা বাজার পুনরুদ্ধারের জন্য অপেক্ষা করার চেষ্টা করবেন। অন্যদিকে, বাড়ি ক্রেতাদের বা যাদের ব্যাংক ঋণ নেই, তাদের জন্য ধার করা পুঁজি ব্যবহার করে কেনার এটি একটি সুযোগ, কারণ বাজার বর্তমানে সর্বনিম্ন পর্যায়ে রয়েছে এবং দাম আরও খুব বেশি কমার সম্ভাবনা কম।

স্যাভিলস ভিয়েতনামের ডেপুটি ম্যানেজিং ডিরেক্টর ট্রয় গ্রিফিথসের মতে, বাজারের সার্বিক প্রতিকূলতা সত্ত্বেও হো চি মিন সিটির ভাড়া অ্যাপার্টমেন্ট খাতটি এখনও বেশ ভালো ফল করছে, যেখানে রিটার্নের হার ২.৯% থেকে ১৩.৬% পর্যন্ত। গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, রিয়েল এস্টেট একটি দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগের মাধ্যম এবং এটিকে কমপক্ষে ৫ থেকে ১০ বছরের একটি স্থিতিশীল দীর্ঘমেয়াদী সময়ের নিরিখে মূল্যায়ন করা উচিত।

দীর্ঘমেয়াদে, ভিয়েতনামের মধ্যম আয়ের প্রবৃদ্ধি, বিশাল জনসংখ্যা এবং নগরায়নের মতো মৌলিক উপাদানগুলোই আবাসিক রিয়েল এস্টেটের প্রধান চালিকাশক্তি হবে। অধিকন্তু, এই অঞ্চলে ভিয়েতনামের অবকাঠামো খাতে ব্যয়ের হার অন্যতম সর্বোচ্চ (জিডিপির ৬%), যা রিয়েল এস্টেটের ব্যবহার পদ্ধতিকে বদলে দেবে। তাই বিনিয়োগকারীদের এই মূল প্রভাবগুলোর ওপর নিবিড়ভাবে নজর রাখা উচিত," এই বিশেষজ্ঞ বিশ্লেষণ করেছেন।

একটি পরিবর্তনের মুহূর্ত আসছে।

Batdongsan.com.vn-এর ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর, জনাব নগুয়েন কুওক আন, ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে ২০২৪ সালের দ্বিতীয় থেকে চতুর্থ ত্রৈমাসিকের মধ্যে রিয়েল এস্টেট বাজারের মোড় ঘুরে যেতে পারে। এরপর, বাজারটি চারটি পর্যায়—অনুসন্ধান, একত্রীকরণ, পুনরুদ্ধার এবং স্থিতিশীলতা—সহ একটি নতুন চক্রে প্রবেশ করবে।

বিশেষত, ২০২৪ সালের দ্বিতীয়ার্ধে অনুসন্ধানমূলক পর্যায়টি অনুষ্ঠিত হবে বলে আশা করা হচ্ছে, যেখানে অ্যাপার্টমেন্ট পণ্য থেকে প্রাপ্ত স্বল্পমাত্রার তারল্য প্রকৃত আবাসন চাহিদা মেটাবে। এর পরে আসবে সংহতকরণ পর্যায়, যা ২০২৪ সালের চতুর্থ ত্রৈমাসিক এবং ২০২৫ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকের মধ্যে অনুষ্ঠিত হবে বলে আশা করা হচ্ছে; এই পর্যায়ে অর্থায়নের অসুবিধাগুলো লাঘব করার জন্য আর্থিক সরঞ্জাম ও নীতিসমূহ ব্যাপকভাবে বাস্তবায়ন করা হবে।

উৎস: https://nld.com.vn/can-ho-thu-cap-kho-ban-196240110212435805.htm