সেকেন্ডারি অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি করা কঠিন।

হো চি মিন সিটির পূর্বাঞ্চলের অনেক রিয়েল এস্টেট এজেন্ট বলেছেন যে সম্প্রতি, যদিও সাধারণভাবে রিয়েল এস্টেট বাজার কিছু ইতিবাচক লক্ষণ দেখিয়েছে, তবুও লোকসানে বিক্রির জন্য প্রস্তাবিত অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা এখনও বেশ বেশি।

কারণ হলো, বাড়ির মালিকরা ব্যাংক ঋণ পরিশোধের চাপ সহ্য করতে পারেন না। প্রাক্তন জেলা ৯ (এখন থু ডাক সিটির অংশ) এর একটি বৃহৎ শহুরে এলাকায়, অনেক মানুষ সম্পূর্ণ অ্যাপার্টমেন্টের উপর ১৫%-২৫% ক্ষতি স্বীকার করছেন, কিন্তু তবুও ক্রেতা খুঁজে পাওয়া কঠিন।

ঋণ পরিশোধের জন্য লোকসানে বিক্রি করা।

এই এলাকার একজন অ্যাপার্টমেন্ট ব্রোকার মিঃ হোয়াং-এর মতে, অনেক অ্যাপার্টমেন্ট হস্তান্তরের পরে, মালিকদের পক্ষে ভাড়া দেওয়া কঠিন হয়ে পড়ে, তবুও তাদের প্রতি বছর ১৩%-১৫% ব্যাংক সুদ দিতে হয়, যার ফলে চাপ কমাতে তারা লোকসানে বিক্রি করতে বাধ্য হয়।

উদাহরণস্বরূপ, একটি বিলাসবহুল ৩-শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্ট যার দাম আগে প্রায় ৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ছিল, এখন তা ৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর কিছু বেশি দামে বিক্রি হচ্ছে; যেখানে ২-শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্টের দাম আগের মতো ২.৬-২.৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর পরিবর্তে ২.৩-২.৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ বিক্রি হচ্ছে, কিন্তু ক্রেতা খুঁজে পাওয়া এখনও কঠিন।

"লোকসানে অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রির প্রবণতা, তা সে ইতিমধ্যেই হস্তান্তরিত হোক বা হস্তান্তরের পথে হোক, ধীর হয়ে গেছে কিন্তু পুরোপুরি থামেনি কারণ অনেক মানুষ প্রায়শই বছরের শেষে আর্থিক চাপের সম্মুখীন হয়। আসলে, এটি কেবল এই অঞ্চলেই ঘটছে না; আরও অনেক এলাকায় হস্তান্তরিত অ্যাপার্টমেন্টের জন্য একই রকম মূল্য হ্রাসের অভিজ্ঞতা হচ্ছে, অন্যদিকে বাজারে নতুন অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহের, বিশেষ করে সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের অভাব রয়ে গেছে," মিঃ হোয়াং পর্যবেক্ষণ করেছেন।

বিশেষ করে, প্রাক্তন ডিস্ট্রিক্ট ৯-এর আরেকটি প্রকল্প, সেন্টাম ওয়েলথ, এর গড় সেকেন্ডারি বাজার মূল্য ৪০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার, যা এক বছর আগের তুলনায় ১২% কম, যেখানে ৪এস লিনহ ডং অ্যাপার্টমেন্টের বিজ্ঞাপন ২৪-২৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে দেওয়া হচ্ছে।

এদিকে, বিন ডুয়ং প্রদেশের ডি আন শহরের সীমানার মধ্যে অবস্থিত ফাম ভ্যান ডং স্ট্রিটে অবস্থিত ওপাল বুলেভার্ড অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্সের সেকেন্ডারি মার্কেট বিক্রয় মূল্য 30-34 মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার, যা এক বছর আগের বিক্রয় মূল্যের তুলনায় 14% কম।

হো চি মিন সিটিতে বর্তমানে একটি অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পের উন্নয়ন চলছে।

এমনকি সম্পন্ন অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলি, যেখানে ব্যস্ত আবাসিক এলাকা এবং দাম সাধারণত বার্ষিক ৫%-১০% বৃদ্ধি পায়, সেখানেও মন্দা দেখা দিয়েছে। নগদের প্রয়োজন এমন অনেক লোক দ্রুত বিক্রি করতে চান এবং দাম কমাতে ইচ্ছুক। উদাহরণস্বরূপ, হো চি মিন সিটির বিন থান জেলার নগুয়েন হু কান স্ট্রিটে অবস্থিত সাইগন পার্ল এলাকায় ৮৫-৯০ বর্গমিটার আয়তনের একটি দুই শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্ট প্রায় ৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এ বিক্রি করা হচ্ছে, যা দুই বছর আগে ৫.৩-৫.৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এ বিক্রি করা হয়েছিল। একইভাবে, বহু বছর আগে হস্তান্তরিত দ্য আর্ট বিল্ডিং (ফুওক লং বি ওয়ার্ড, থু ডাক সিটি) -এর অ্যাপার্টমেন্টগুলি প্রায় ৩৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারে বিক্রি করা হচ্ছে, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ১০% কম।

Batdongsan.com.vn এর বিশাল তথ্য থেকে দেখা যায় যে, ২০২৩ সালের নভেম্বরে হো চি মিন সিটিতে বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্টের দাম অপরিবর্তিত ছিল, তবে মধ্যম মানের এবং সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের দাম আগের মাসের তুলনায় ১% থেকে ৪% কমেছে এবং আগের বছরের তুলনায় এই হ্রাস আরও বেশি উল্লেখযোগ্য ছিল।

বিশেষ করে, থু ডাক সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের গড় দাম ২০২৩ সালে ছিল ৪২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘনমিটার, যা ২০২২ সালের তুলনায় ১৬.৫% কমেছে; তান ফু জেলায় অ্যাপার্টমেন্টের দাম ছিল ৩৯ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘনমিটার, যা ২০২২ সালে ৪৯ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘনমিটারের তুলনায় ২০% কমেছে; এবং বিন তান জেলায় অ্যাপার্টমেন্টের দাম ছিল প্রায় ৪৩.৯ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘনমিটার, যা ২০২১ সালের বিক্রয় মূল্যের তুলনায় ১৪.৬% কমেছে...

ক্রেতাদের জন্য একটি ভালো সুযোগ।

দক্ষিণাঞ্চলের Batdongsan.com.vn-এর পরিচালক মিঃ দিন মিন তুয়ান মন্তব্য করেছেন যে যদিও কিছু এলাকায় অ্যাপার্টমেন্টের দাম কমেছে, তবুও সামগ্রিকভাবে এখনও বেশ বেশি। ইতিবাচক দিক হল, ডেভেলপারদের পক্ষপাতমূলক নীতির কারণে মানুষের বাড়ি কেনার ক্ষমতা বৃদ্ধি পাচ্ছে।

সম্প্রতি Batdongsan.com.vn দ্বারা প্রকাশিত ২০২৪ সালের রিয়েল এস্টেট ভোক্তা অনুভূতির প্রতিবেদন অনুসারে, ৪৬% উত্তরদাতা বর্তমান বাজার পরিস্থিতি নিয়ে সন্তুষ্ট কারণ তাদের কাছে এখন আরও এবং আরও উন্নত আর্থিক বিকল্প রয়েছে।

Batdongsan.com.vn-এর বিশেষজ্ঞরা বিশ্বাস করেন যে রিয়েল এস্টেটের ক্রেতা এবং বিক্রেতাদের মধ্যে আরও ইতিবাচক মনোভাব ২০২৪ সালে বাজারের বিকাশের সুযোগ তৈরি করবে এবং ২০২৩ সালে যে অসুবিধাগুলি ছিল তা কাটিয়ে উঠবে। মিঃ দিন মিন তুয়ান গত বছরের বিশিষ্ট রিয়েল এস্টেট ধরণের পরিস্থিতির সারসংক্ষেপ নিম্নরূপে তুলে ধরেছেন: "অ্যাপার্টমেন্টগুলি নমনীয় এবং অভিযোজিত, টাউনহাউসগুলি অস্থির, এবং জমির প্লটগুলি মন্থর এবং সঠিক সময়ের জন্য অপেক্ষা করছে।"

ভিয়েত আন হোয়া রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ট্রান খান কোয়াং-এর মতে, বছরের শেষে রিয়েল এস্টেট বাজার সাধারণত দুটি দিক অনুসরণ করে। বাজার ইতিবাচক থাকলে, রিয়েল এস্টেটের দাম উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পাবে। তবে, বাজার যদি কম ইতিবাচক হয়, যেমনটি বর্তমানে আছে, তাহলে এমন পরিস্থিতি তৈরি হবে যেখানে বাড়ির মালিকরা তাদের আর্থিক চাহিদা মেটাতে লোকসানে বিক্রি করবেন। তবুও, ছাড়কৃত সম্পত্তির এই সরবরাহের সম্ভাবনা খুব বেশি নয়, বাজারের মাত্র ৫%।

যারা আরও কিছুদিন ধরে টিকে থাকতে পেরেছেন তারা বাজার পুনরুদ্ধারের জন্য অপেক্ষা করার চেষ্টা করবেন। বিপরীতে, এটি গৃহ ক্রেতাদের জন্য বা যাদের ব্যাংক ঋণ নেই তাদের জন্য ধার করা মূলধন ব্যবহার করে কেনার সুযোগ, কারণ বাজার বর্তমানে তলানিতে রয়েছে এবং দাম আরও কমার সম্ভাবনা কম।

স্যাভিলস ভিয়েতনামের ডেপুটি ম্যানেজিং ডিরেক্টর ট্রয় গ্রিফিথসের মতে, সামগ্রিক বাজারের অসুবিধা সত্ত্বেও, হো চি মিন সিটিতে ভাড়া অ্যাপার্টমেন্ট সেগমেন্ট এখনও বেশ ভালো পারফর্ম করে, যার রিটার্ন ২.৯% থেকে ১৩.৬% পর্যন্ত। গুরুত্বপূর্ণভাবে, রিয়েল এস্টেট একটি দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগের মাধ্যম এবং কমপক্ষে ৫ থেকে ১০ বছরের স্থিতিশীল দীর্ঘমেয়াদী সময়কালে মূল্যায়ন করা উচিত।

"দীর্ঘমেয়াদে, ভিয়েতনামের মৌলিক কারণগুলি যেমন মধ্যম আয়ের বৃদ্ধি, বৃহৎ জনসংখ্যা এবং নগরায়ন আবাসিক রিয়েল এস্টেটের প্রধান চালিকাশক্তি হবে। তদুপরি, ভিয়েতনামের এই অঞ্চলের মধ্যে সর্বোচ্চ অবকাঠামো ব্যয়ের হার (জিডিপির ৬%), যা রিয়েল এস্টেট ব্যবহারের পদ্ধতি পরিবর্তন করবে, তাই বিনিয়োগকারীদের এই মূল প্রভাবগুলি নিবিড়ভাবে পর্যবেক্ষণ করা উচিত," এই বিশেষজ্ঞ বিশ্লেষণ করেছেন।

একটা বিপরীতমুখী বিন্দু আসছে।

Batdongsan.com.vn-এর ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ নগুয়েন কোওক আন ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে ২০২৪ সালের দ্বিতীয় থেকে চতুর্থ ত্রৈমাসিকের মধ্যে রিয়েল এস্টেট বাজারে একটি টার্নিং পয়েন্ট আসতে পারে। এর পরে, বাজার চারটি ধাপ নিয়ে একটি নতুন চক্রে প্রবেশ করবে: অনুসন্ধান, একত্রীকরণ, পুনরুদ্ধার এবং স্থিতিশীলকরণ।

বিশেষ করে, অনুসন্ধানমূলক পর্যায়টি ২০২৪ সালের দ্বিতীয়ার্ধে অনুষ্ঠিত হবে বলে আশা করা হচ্ছে, যেখানে অ্যাপার্টমেন্ট পণ্য থেকে ক্ষুদ্র পরিমাণে তরলতা প্রকৃত আবাসনের চাহিদা পূরণ করবে। এর পরে একত্রীকরণ পর্যায়টি আসবে, যা ২০২৪ সালের চতুর্থ ত্রৈমাসিক থেকে ২০২৫ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকের মধ্যে হওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে, যেখানে তহবিলের অসুবিধা দূর করার জন্য আর্থিক সরঞ্জাম এবং নীতিগুলি ব্যাপকভাবে বাস্তবায়িত হবে।

সূত্র: https://nld.com.vn/can-ho-thu-cap-kho-ban-196240110212435805.htm