দ্বি-মূল্য ব্যবস্থা বন্ধ করুন।

অনেক বিশেষজ্ঞ মনে করেন যে, বার্ষিক জমির মূল্য তালিকা প্রকাশ করা হলে দুটি ভিন্ন মূল্যস্তর রাখার প্রথা নিয়ন্ত্রণে সাহায্য হবে।

দুটি ভিন্ন মূল্যের জমির সমস্যাটি দূর করুন।

২০১৩ সালের ভূমি আইনের বিধান অনুযায়ী, প্রতি পাঁচ বছর অন্তর জমির মূল্য তালিকা প্রণয়ন করতে হয় এবং বাজারে জমির মূল্যের ওঠানামার ক্ষেত্রে তা অবশ্যই সমন্বয় ও পরিপূরণ করতে হবে।

তবে, সংশোধিত ভূমি আইনে এই বিধানটি বাতিল করা হয়েছে এবং এর পরিবর্তে প্রাদেশিক গণ কমিটি বছরের শুরুতে প্রতি বছর এটি ঘোষণা করবে।

এই নতুন ধারণার সাথে একমত হয়ে হ্যানয় আইন বিশ্ববিদ্যালয়ের ডক্টর ট্রান কোয়াং হুই মূল্যায়ন করেছেন যে, ভূমি মূল্যায়নের নীতি অবশ্যই বাজার নীতি মেনে চলতে হবে, যার অর্থ হলো জমির দাম অবশ্যই নমনীয়, অত্যন্ত হালনাগাদ, বাজার মূল্যের কাছাকাছি এবং কেবল স্বল্প সময়ের জন্য প্রভাবশালী হতে হবে।

" বর্তমানে যেমনটা করা হয়, সেই অনুযায়ী যদি প্রাদেশিক গণপরিষদের মেয়াদের সাথে সঙ্গতি রেখে পাঁচ বছরের জন্য জমির মূল্য তালিকা রক্ষণাবেক্ষণ করা হয়, তাহলে ২০% বৃদ্ধি বা হ্রাসের মতো সমন্বয় করা হলেও দামগুলো অত্যন্ত কৃত্রিম, বাজারমুখীতাহীন, সেকেলে এবং অনমনীয় থেকে যায়। অতএব, ভূমি সংক্রান্ত খসড়া আইনে (সংশোধিত) পর্যায়ক্রমিক বার্ষিক প্রতিষ্ঠা, জনসমক্ষে ঘোষণা এবং বছরের ১লা জানুয়ারি থেকে তা প্রয়োগের বিধানটি বাজার ব্যবস্থার সাথে সঙ্গতি রেখে নমনীয়তা ও হালনাগাদের বিষয়টি প্রদর্শন করে," জনাব হুই মূল্যায়ন করেন।

সংশোধিত ভূমি আইন দুটি জমির মূল্য নির্ধারণের প্রথা বিলুপ্ত করবে। (প্রতীকী চিত্র: কং হিউ)।

তুয়ান আন রিয়েল এস্টেট-এর পরিচালক, জনাব জিয়াং আন তুয়ান, তাঁর মতামত ব্যক্ত করেছেন: যেহেতু জমির দাম প্রতি ৫ বছরে মাত্র একবার সমন্বয় করা হয়, তাই সেগুলো আর নির্ভুল নয়।

" বাস্তবে, এমন এলাকাও রয়েছে যেখানে জমির দাম শুধু পাঁচ বছরেই নয়, এক বছরেই কয়েকশ শতাংশ ওঠানামা করেছে। তাই, পাঁচ বছর মেয়াদী জমির মূল্য তালিকাটি সেকেলে এবং রাষ্ট্রীয় ভূমি ব্যবস্থাপনার চাহিদা পূরণ করে না ," জনাব তুয়ান বলেন।

এছাড়াও, জনাব তুয়ান বলেন যে, বর্তমানে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের উপর আয়কর গণনা করার জন্য জমির মূল্য তালিকাও ব্যবহার করা হয়। সম্প্রতি, ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের উপর আয়কর আদায়ের প্রবিধানটি হস্তান্তর চুক্তিতে উল্লিখিত মূল্যের উপর ভিত্তি করে করা হয়েছে। যদি মূল্য জমির মূল্য তালিকার চেয়ে বেশি হয়, তবে চুক্তিতে উল্লিখিত মূল্য ব্যবহার করা হবে; অন্যথায়, জমির মূল্য তালিকায় উল্লিখিত মূল্যই ব্যবহার করা হবে।

এর ফলে এমন একটি পরিস্থিতি তৈরি হয় যেখানে প্রকৃত ক্রয়মূল্য অনেক বেশি, কিন্তু সরকারি ভূমি মূল্য তালিকা অনুযায়ী কর গণনা করার জন্য চুক্তিতে লিপিবদ্ধ মূল্যটি সেই তালিকার চেয়ে কম রাখা হয়। এর ফলে সরকারের রাজস্ব ক্ষতি হয় এবং আরও গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, জমির নির্দিষ্ট মূল্য নির্ধারণের পরবর্তী ধাপে অগ্রসর হওয়ার জন্য রাষ্ট্রের কাছে সঠিক ভূমি মূল্যের তথ্য থাকে না।

সুতরাং, প্রতি বছর এই মূল্যগুলো প্রকাশের উদ্দেশ্য হলো, এগুলো যেন বাজারমূল্যের সাথে ঘনিষ্ঠভাবে সামঞ্জস্যপূর্ণ থাকে তা নিশ্চিত করা এবং জনগণের স্বার্থ রক্ষার বিষয়ে জনসচেতনতা বৃদ্ধি করা।

" যখন লেনদেন সম্পন্ন করা হবে, তখন ক্রয়-বিক্রয়ের জন্য অর্থের সঠিক পরিমাণ নথিভুক্ত করা হবে। কর রাজস্ব স্থিতিশীল করার পাশাপাশি, পূর্ণ নোটারাইজেশনের মাধ্যমে নাগরিকদের অধিকার সুরক্ষিত হয় এবং রাষ্ট্র জমির মূল্য ডেটাবেস তৈরি, জমির মূল্য নির্ধারণ এবং নির্দিষ্ট জমির মূল্য নির্ণয়ের উদ্দেশ্যে বাজারমূল্যের একটি ডেটাবেস লাভ করে ," জনাব তুয়ান বিশ্লেষণ করেন।

রাজ্য বাজেটের জন্য উপকারী।

হো চি মিন সিটি বার অ্যাসোসিয়েশনের আইনজীবী ত্রান দুক ফুয়ংও মনে করেন যে, বছরের শুরুতে প্রকাশিত বার্ষিক জমির মূল্য তালিকাটি বাজার মূল্যের কাছাকাছি হবে, কারণ বর্তমান জমির মূল্য তালিকাটি বাজার মূল্যের চেয়ে অনেক কম।

বার্ষিক ভূমি মূল্য বিধিমালা সংশোধনের মাধ্যমে রাষ্ট্র কর রাজস্বের ক্ষতি এড়াবে। (প্রতীকী চিত্র)

এবং আইনজীবী ফুয়ং মনে করেন, বাজারের ওঠানামা অনুযায়ী প্রতি বছর জমির মূল্য তালিকা সমন্বয় করা হলে তা রাষ্ট্রীয় বাজেটের জন্য লাভজনক হবে। এর কারণ হলো, ভূমি ব্যবহারের মাশুল, আয়কর ইত্যাদি গণনার ভিত্তিই হলো জমির মূল্য তালিকা।

“ স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের উপর ব্যক্তিগত আয়কর গণনার ভিত্তি হিসাবে প্রদেশ ও শহরগুলোর উচিত বাজার মূল্যের সাথে ঘনিষ্ঠভাবে সামঞ্জস্যপূর্ণ জমির মূল্য তালিকা সমন্বয় ও প্রকাশ করা। এর ফলে নাগরিকদের তাদের হস্তান্তরিত স্থাবর সম্পত্তির প্রকৃত বাজার মূল্য ঘোষণা করতে হবে। জমি ও বাড়ি কেনা-বেচার সময় ‘দুটি মূল্য’ ঘোষণার বর্তমান পরিস্থিতির বিপরীতে, এটি রাষ্ট্রকে রাজস্ব ক্ষতি এড়াতে সাহায্য করবে, ” আইনজীবী ফুয়ং বিশ্লেষণ করেছেন।

একই মত পোষণ করে হ্যানয়ের একটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির পরিচালকও বলেছেন যে, স্থানীয় কর্তৃপক্ষ কর্তৃক নির্ধারিত ৫ বছর মেয়াদী বর্তমান জমির মূল্য তালিকাটি অনেক দীর্ঘ, এতে একটি উল্লেখযোগ্য সময় ব্যবধান রয়েছে এবং এটি বাজারের ওঠানামা করা দামকে নিবিড়ভাবে অনুসরণ করে না।

রিয়েল এস্টেট বাজারে স্বচ্ছতা নিশ্চিত করতে জমির মূল্য নথিভুক্ত করার জন্য একটি বিশেষ বিভাগ প্রয়োজন। এছাড়াও, রিয়েল এস্টেট লেনদেন সংক্রান্ত তথ্য ব্যাংকের মাধ্যমে প্রক্রিয়া করা উচিত।

" সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো স্বচ্ছতা। কেবল তখনই আমরা কর রাজস্বের ক্ষতি এড়াতে পারব ," তিনি বলেন।

তাছাড়া, জমির মূল্য কাঠামো বিলুপ্ত করা আবশ্যক, কারণ এটি মানুষকে প্রকৃত বাজার দর জানার সুযোগ দিয়ে তাদের মানসিকতায় মৌলিক পরিবর্তন আনে। অন্যদিকে, এটি জমি সংক্রান্ত অভিযোগ ও মামলার মতো জটিলতাও হ্রাস করে, যা বর্তমানে বিদ্যমান।

সংশোধিত ভূমি আইন অনুসারে, প্রাদেশিক গণ কমিটি প্রাথমিক ভূমি মূল্য তালিকা প্রণয়ন করবে এবং অনুমোদনের জন্য প্রাদেশিক গণ পরিষদে পেশ করবে, যা ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে প্রকাশিত ও কার্যকর হবে। প্রতি বছর, প্রাদেশিক গণ কমিটি ভূমি মূল্য তালিকার সমন্বয়, সংশোধন এবং সংযোজনের বিষয়ে সিদ্ধান্তের জন্য প্রাদেশিক গণ পরিষদে প্রস্তাবনা পেশ করার দায়িত্বে থাকবে, যা পরবর্তী বছরের ১ জানুয়ারী থেকে প্রকাশিত ও কার্যকর হবে। যদি বছরের মধ্যে ভূমি মূল্য তালিকার সমন্বয়, সংশোধন বা সংযোজনের প্রয়োজন হয়, তবে প্রাদেশিক গণ কমিটি প্রাদেশিক গণ পরিষদে সিদ্ধান্তটি পেশ করার দায়িত্বে থাকবে।

অর্থনৈতিক কমিটির চেয়ারম্যান ভু হং থান-এর মতে, বার্ষিক জমির মূল্য তালিকা নিয়ন্ত্রণ এমন একটি বিষয় যা সংশ্লিষ্ট সংস্থাগুলো পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে গবেষণা করেছে এবং খসড়া আইনটি ব্যাখ্যা, মতামত গ্রহণ ও সংশোধনের প্রক্রিয়ায় বহুবার জাতীয় সংসদে আলোচনার জন্য উপস্থাপন করেছে।

চাউ আন

উৎস: https://vtc.vn/luat-dat-dai-sua-doi-quy-dinh-bang-gia-dat-hang-nam-chan-dung-tinh-trang-2-gia-ar850469.html