নিষেধাজ্ঞা কি যথেষ্ট প্রতিরোধমূলক নয়?

জমি নিলাম কার্যক্রমের বিকৃতি এবং বিচ্যুতি জনসাধারণের অসন্তোষের কারণ হচ্ছে এবং এটি বিশ্বাস করা হচ্ছে যে উপযুক্ত ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলির হস্তক্ষেপ করা উচিত এবং এই সমস্যাটি পুরোপুরি সমাধানের জন্য "আরও কঠোর পদক্ষেপ" নেওয়া উচিত...

জমি নিলামের ক্ষেত্রে, সাম্প্রতিক দিনগুলিতে হ্যানয়ের শহরতলির জেলাগুলিতে জমি নিলামের জন্য রিয়েল এস্টেট বাজারে রেকর্ড জয়ের দাম দেখা গেছে।

সাধারণত, নিলামটি ১৯ ঘন্টা স্থায়ী হয় এবং ২০শে আগস্ট ভোর ৪:৩০ মিনিটে শেষ হয়। হ্যানয়ের হোয়াই ডুক জেলার তিয়েন ইয়েন কমিউনে ১৯টি জমির প্লট সফলভাবে বিক্রি করা হয়, যার সর্বোচ্চ লট ১৩৩.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারে জেতা হয়েছিল, যা শুরুর দামের চেয়ে প্রায় ৩০ গুণ বেশি। উপরোক্ত জমির লট ছাড়াও, আরও ১১টি লট ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারের বেশি দামে নির্ধারণ করা হয়েছিল। এই অধিবেশনে সর্বনিম্ন জয়ের দাম সহ দুটি প্লট ছিল ৯১.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার, যা এখনও শুরুর দামের চেয়ে ১২.৫ গুণ বেশি।

এই ফলাফলটি খুবই অস্বাভাবিক বলে মনে করা হচ্ছে কারণ Batdongsan.com এর তথ্য অনুসারে, ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে তিয়েন ইয়েন কমিউনে জমির সাধারণ বিক্রয় মূল্য ছিল মাত্র ৪৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা। এছাড়াও, ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে হোয়াই ডং জেলার পার্শ্ববর্তী কমিউনগুলিতে বিক্রয় মূল্য ২২ থেকে ৬২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টায় ওঠানামা করেছে।

এর আগে, ১০ আগস্ট, হ্যানয়ের থান ওআই জেলার থান কাও কমিউনের থান থান গ্রামের নগো বা এলাকায় ৬৮টি জমির নিলাম অনুষ্ঠিত হয়েছিল। নিলাম শেষ হওয়ার পর, সর্বোচ্চ বিজয়ী মূল্যের প্লটটি ছিল ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার বেশি, যা শুরুর মূল্যের চেয়ে ৮ গুণ বেশি। নিয়মিত প্লটগুলিরও জয়ী মূল্য ছিল ৬৩ - ৮০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা, যা শুরুর মূল্যের চেয়ে ৫ থেকে ৬.৪ গুণ বেশি।

সুতরাং, দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকে ২৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার সাধারণ বিক্রয় মূল্যের তুলনায়, ১০ আগস্ট নিলামে থান কাও কমিউনে জমির লটের জন্য ৬৩ - ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার বিজয়ী নিলাম মূল্য ২.৩ থেকে ৩.৭ গুণ বেশি ছিল।

উপরে উল্লিখিত ব্যতিক্রমী উচ্চ মূল্যের দুটি জমির নিলাম কেবল জনসাধারণের দৃষ্টি আকর্ষণ করেনি, বরং ২০২১ সালের শেষের দিকে হো চি মিন সিটির থু থিয়েম আরবান এরিয়ায় "অভূতপূর্ব" নিলামের কথাও মনে করিয়ে দিয়েছে।

বিশেষ করে, ১০ ডিসেম্বর, ২০২১ তারিখে, এনগোই সাও ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট কোম্পানি লিমিটেড (তান হোয়াং মিন গ্রুপের একটি সহযোগী প্রতিষ্ঠান) থু থিয়েমে ১০,০০০ বর্গমিটারের বেশি আয়তনের একটি জমির নিলাম ২৪,৫০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এ জিতে নেয়, যা একটি অভূতপূর্ব রেকর্ড তৈরি করে যার দাম ২.৪ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/বর্গমিটার, যা শুরুর মূল্যের চেয়ে ৮ গুণ বেশি, রিয়েল এস্টেট বাজারে দীর্ঘ সময় ধরে আলোড়ন সৃষ্টি করে।

দেখা যায় যে, হোয়াই ডাক, থান ওয়াই এবং থু থিয়েমের নিলামগুলি, যদিও স্থান, সময়, শুরুর মূল্য ইত্যাদির দিক থেকে ভিন্ন, একটি বিষয়ে মিল রয়েছে: বিজয়ী দর মূল্য গড়ের তুলনায় বহুগুণ বেশি। জমির প্রকৃত মূল্যের চেয়ে অনেক বেশি দাম, নিলাম স্থানে পরবর্তী নিলামের জন্য সম্পদ মূল্যায়নে কেবল অসুবিধাই সৃষ্টি করে না, বরং দেশজুড়ে অনেক জায়গায় এর ব্যাপক প্রভাবও পড়ে।

এই বাস্তবতা থেকে, জনমত সন্দেহ করে যে আশেপাশের অঞ্চলগুলিতে "নিদ্রাহীন" থাকার জন্য ফটকাবাজ এবং জমি দালালদের দ্বারা একটি "কারচুপি" করা হচ্ছে, যেখানে তারল্য তৈরি করা হচ্ছে। এই জমির নিলাম বাজারের সাধারণ মূল্যের প্রতিনিধিত্ব করে না এবং ফটকাবাজদের জমির দাম বাড়ানোর জন্য একটি হাতিয়ার হয়ে উঠতে পারে। এই আচরণ আবাসনের দাম কমানোর, সামাজিক নিরাপত্তা নিশ্চিত করার জন্য সরকারের প্রচেষ্টার উপর নেতিবাচক প্রভাব ফেলতে পারে এবং এমনকি উচ্চমূল্যের জমি বিক্রির জন্য অপেক্ষা করার মনোভাবের কারণে সমগ্র অর্থনীতিকে স্থবির করে দিতে পারে।

জমি নিলামে বিকৃতি এবং বিচ্যুতি জনসাধারণের অসন্তোষের কারণ হয়ে দাঁড়িয়েছে। অনেক মতামত বলছে যে উপযুক্ত ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলিকে দ্রুত হস্তক্ষেপ করতে হবে এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামে তাৎক্ষণিকভাবে সংশোধন করতে হবে, যার ফলে মুনাফা অর্জনের উদ্দেশ্যে রিয়েল এস্টেট বাজারকে ব্যাহত করার জন্য নিলামের সুযোগ নেওয়ার ঘটনা কঠোরভাবে মোকাবেলা করতে হবে।

একজন পেশাদার রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী হিসেবে, মিঃ লে মিন ট্রুং (হ্যানয়ের কাউ গিয়ায় জেলায় বসবাসকারী) বলেছেন যে সম্প্রতি তিনি অনেক জমির নিলাম অনুসরণ করেছেন এবং নিজেকে জিজ্ঞাসা করেছেন যে এই নিলামে রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির পিছনে কে আছে? কারণ অস্বচ্ছ জমির নিলামের পরে, কেবল কয়েকজন লোকই লাভবান হন, বাকি বিনিয়োগকারীরা, যার মধ্যে দালালরাও রয়েছেন, ক্ষতির সম্মুখীন হন।

"বাস্তবতা হল, রিয়েল এস্টেট থেকে লাভের আকর্ষণ এতটাই বেশি যে নিলামের মাত্র সকালেই, লাভ কয়েক বছরের সাধারণ শ্রমিকের মোট আয়ের সমান হয়, তাই বিনিয়োগকারীরা এখনও তাড়াহুড়ো করেই সেখানে প্রবেশ করেন" - মিঃ ট্রুং বলেন এবং জোর দিয়ে বলেন যে জল্পনা-কল্পনা এবং মূল্যবৃদ্ধির জন্য জমি নিলামের ঘটনাটি পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে পরিচালনা করার জন্য, আমরা বিনিয়োগকারীদের আত্ম-সচেতনতার উপর নির্ভর করতে পারি না, বরং রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলির দৃঢ়তার উপর অনেক বেশি নির্ভর করতে পারি।

একইভাবে, মিসেস ট্রান কিম এনগা (হো চি মিন সিটির গো ভ্যাপ জেলায় বসবাসকারী), যিনি রিয়েল এস্টেট বুদবুদ ফেটে যাওয়ার সময় লাভ এবং ক্ষতি উভয়ই অনুভব করেছেন, তিনিও বিশ্বাস করেন যে টিকে থাকার জন্য, বিনিয়োগকারীদের নিজেরাই লড়াই করতে হবে, তবে রিয়েল এস্টেট বাজারকে স্বচ্ছ করতে, রাজ্যের ব্যবস্থাপনার ভূমিকা অপরিবর্তনীয়।

"ভার্চুয়াল জ্বরের পিছনে ছুটতে না পেরে, অর্থাৎ ঘোষণা বা সুপারিশ করার আগে ভার্চুয়াল জ্বরের প্রকোপ বেড়ে যাওয়ার জন্য অপেক্ষা করার পরিবর্তে, স্থানীয় কর্তৃপক্ষের শুরু থেকেই পরিকল্পনা এবং প্রকল্পগুলির বিষয়ে স্বচ্ছ হওয়া উচিত। একবার স্বচ্ছ হয়ে গেলে, কোনও দালাল বা ফটকাবাজ আর রিয়েল এস্টেট বাজারে বিশৃঙ্খলা এবং অস্থিরতা সৃষ্টি করার জন্য গুজব ছড়াতে পারবে না," মিসেস এনগা বলেন।

ব্যবসায়িক দিক থেকে, ভিয়েত আন হোয়া রিয়েল এস্টেট কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ট্রান খান কোয়াং নিশ্চিত করেছেন যে রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি রিয়েল এস্টেট জ্বর থেকে উপকৃত হয় না কারণ একটি প্রকল্প চালু করার পরিকল্পনা থেকে শুরু করে বিক্রয়ের জন্য আইনি প্রক্রিয়া সম্পন্ন করা পর্যন্ত বিনিয়োগ করতে বেশ কয়েক বছর সময় লাগে। অন্যান্য স্থানে জমি জ্বর এবং এখনও ক্ষতিপূরণ না পাওয়া প্রকল্পগুলি ব্যবসাগুলিকে প্রভাবিত করতে পারে।

এদিকে, অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞ ফান দুং খান বিশ্লেষণ করেছেন যে রিয়েল এস্টেট স্বভাবতই নির্বাচিত গ্রাহকদের জন্য একটি চ্যানেল কারণ এর জন্য প্রচুর পরিমাণে মূলধনের প্রয়োজন হয়, তাই সকাল থেকে রাত পর্যন্ত লট বন্ধ করার, জমি বন্ধ করার, স্থানান্তর করার, আমানত গ্রহণ করার জন্য লোকেদের লাইনে দাঁড়ানোর চিত্রটি কেবল একটি পূর্বনির্ধারিত দৃশ্য, যা কেবল ব্যক্তিদের ফাঁদে পড়ে এবং অর্থ হারাতে বাধ্য করে না বরং বাজারকে হিমায়িত হওয়ার ঝুঁকিতে ফেলে দেয় কারণ রিয়েল এস্টেটের দাম অকল্পনীয় পর্যায়ে ঠেলে দেওয়া হয়েছে।

"জমি নিলামের মাধ্যমে, স্বল্পমেয়াদে, জমার পরিমাণ বৃদ্ধি করা, নিলামের পরে হস্তান্তরিত জমির জন্য ফি নেওয়া ইত্যাদি সম্ভব, তবে দীর্ঘমেয়াদে, পর্যাপ্ত প্রতিরোধক হিসেবে, বাস্তবায়নের জন্য বিবেচনা করা যেতে পারে এমন একটি সার্বজনীন, ব্যাপক সমাধান হল কারসাজির জন্য ফৌজদারি দায়বদ্ধতার বিচার করা," মিঃ খান জোর দিয়ে বলেন।

একই মতামত শেয়ার করে, আইনজীবী লে থু থাও - হো চি মিন সিটি বার অ্যাসোসিয়েশনও মন্তব্য করেছেন যে রিয়েল এস্টেট বাজারকে নিয়ন্ত্রণ করার কাজটি খুবই বিপজ্জনক তবে নিষেধাজ্ঞা প্রতিষ্ঠাই প্রতিরোধের জন্য যথেষ্ট নয়।

আইনজীবী লে থু থাও-এর মতে, বর্তমানে ভিয়েতনামের আইনে "শেয়ার বাজারের কারসাজির" অপরাধের বিধান রয়েছে, যা লঙ্ঘনের জন্য ফৌজদারি দায়বদ্ধতা মোকাবেলার ভিত্তি হিসাবে বাজারের কারসাজি এবং ব্যাঘাতের লক্ষণগুলি স্পষ্টভাবে নির্দেশ করে। অতএব, রিয়েল এস্টেট বাজারকে ব্যাহত করার, সমাজের জন্য বিপজ্জনক পরিণতি ঘটানোর কাজটির সাথে, এই আইনটিকে অপরাধমূলক করার কথাও বিবেচনা করা যেতে পারে।

"আমার মতে, ব্যক্তিগত লাভের জন্য রিয়েল এস্টেট বাজারকে কাজে লাগানোর সাথে সম্পর্কিত ফৌজদারি কোডে নতুন অপরাধের গবেষণা এবং বিকাশ করা প্রয়োজন। "স্ফীত" বলে সন্দেহ করা জমির নিলাম সম্পর্কে জনমতকে গসিপ, উদ্বিগ্ন এবং উদ্বিগ্ন হতে দেবেন না, যা কর্তৃপক্ষের উপর মানুষের আস্থা হ্রাস করবে এবং আইন প্রয়োগের ক্ষেত্রে গুরুত্ব হ্রাস করবে" - আইনজীবী থাও পরামর্শ দিয়েছেন।

০৯:২৮ ১৮ সেপ্টেম্বর, ২০২৪

সূত্র: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html