শাস্তিগুলো কি যথেষ্ট প্রতিরোধমূলক নয়?

ভূমি নিলাম কার্যক্রমে বিকৃতি ও অনিয়ম জনরোষের সৃষ্টি করছে এবং অনেকেই যুক্তি দিচ্ছেন যে এই সমস্যাটি পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে সমাধানের জন্য সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের হস্তক্ষেপ করে আরও কঠোর ব্যবস্থা নেওয়া প্রয়োজন…

জমি নিলামের বিষয়ে বলতে গেলে, রিয়েল এস্টেট বাজারে সম্প্রতি হ্যানয়ের উপশহরগুলোতে জমির জন্য রেকর্ড-ভাঙা সর্বোচ্চ দর দেখা গেছে।

এর একটি প্রধান উদাহরণ হলো ১৯-ঘণ্টার নিলাম, যা ২০শে আগস্ট ভোর ৪:৩০ মিনিটে শেষ হয়। হ্যানয়ের হোয়াই ডুক জেলার তিয়েন ইয়েন কম্যুনে উনিশটি জমির প্লট সফলভাবে বিক্রি হয়েছে। সর্বোচ্চ মূল্যের প্লটটি প্রতি বর্গমিটারে ১৩৩.৩ মিলিয়ন VND দামে বিক্রি হয়, যা প্রাথমিক মূল্যের প্রায় ৩০ গুণ। এই প্লটটি ছাড়াও আরও ১১টি প্লট প্রতি বর্গমিটারে ১০০ মিলিয়ন VND-এর বেশি দামে বিক্রি হয়েছে। সর্বনিম্ন নিলামে বিক্রি হওয়া দুটি প্লটের দাম ছিল প্রতি বর্গমিটারে ৯১.৩ মিলিয়ন VND, যা প্রাথমিক মূল্যের ১২.৫ গুণ।

এই ফলাফলটিকে অত্যন্ত অস্বাভাবিক বলে মনে করা হচ্ছে, কারণ Batdongsan.com-এর তথ্য অনুযায়ী, ২০২৪ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকে তিয়েন ইয়েন কমিউনে জমির প্লটের সাধারণ বিক্রয়মূল্য ছিল মাত্র ৪৩ মিলিয়ন VND/m²। এছাড়াও, ২০২৪ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকে হোয়াই ডুক জেলার পার্শ্ববর্তী কমিউনগুলোতেও বিক্রয়মূল্য ছিল ২২ থেকে ৬২ মিলিয়ন VND/m²-এর মধ্যে।

এর আগে, ১০ই আগস্ট, হ্যানয়ের থান ওআই জেলার থান কাও কম্যুনের থান থান গ্রামের নগো বা এলাকায় ৬৮টি জমির প্লটের নিলাম অনুষ্ঠিত হয়েছিল। নিলাম শেষ হওয়ার পর, সর্বোচ্চ বিজয়ী দর ছিল প্রতি বর্গমিটারে ১০০ মিলিয়ন VND-এর বেশি, যা প্রাথমিক মূল্যের চেয়ে আট গুণ বেশি। সাধারণ প্লটগুলোর ক্ষেত্রেও বিজয়ী দর উঠেছিল প্রতি বর্গমিটারে ৬৩ থেকে ৮০ মিলিয়ন VND, যা প্রাথমিক মূল্যের চেয়ে ৫ থেকে ৬.৪ গুণ বেশি।

সুতরাং, দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকে প্রতি বর্গমিটারে ২৭ মিলিয়ন VND-এর সাধারণ প্রস্তাবিত মূল্যের তুলনায়, ১০ই আগস্টের নিলামে থান কাও কম্যুনের জমির প্লটগুলোর জন্য প্রতি বর্গমিটারে ৬৩ - ১০০ মিলিয়ন VND-এর বিজয়ী দর ২.৩ থেকে ৩.৭ গুণ বেশি ছিল।

অস্বাভাবিক উচ্চ মূল্যের এই দুটি জমির নিলাম শুধু জনদৃষ্টিই আকর্ষণ করেনি, বরং ২০২১ সালের শেষে হো চি মিন সিটির থু থিয়েম নগর এলাকায় অনুষ্ঠিত অভূতপূর্ব নিলামের কথাও মনে করিয়ে দিয়েছে।

বিশেষ করে, ২০২১ সালের ১০ই ডিসেম্বর, ভিয়েত স্টার রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট কোং, লিমিটেড (তান হোয়াং মিন গ্রুপের একটি সহযোগী প্রতিষ্ঠান) থু থিয়েমে ১০,০০০ বর্গমিটারের বেশি আয়তনের একটি জমির নিলামে ২৪,৫০০ বিলিয়ন VND মূল্যে জয়লাভ করে, যা প্রতি বর্গমিটারে ২.৪ বিলিয়ন VND মূল্যে বিক্রি হয়ে এক অভূতপূর্ব রেকর্ড স্থাপন করে, যা ছিল প্রাথমিক মূল্যের আট গুণ এবং এই ঘটনাটি রিয়েল এস্টেট বাজারে দীর্ঘ সময়ের জন্য এক আলোড়ন সৃষ্টি করে।

দেখা যায় যে, হোয়াই ডুক, থান ওআই এবং থু থিয়েমের নিলামগুলো স্থান, সময় এবং প্রারম্ভিক মূল্যের দিক থেকে ভিন্ন হলেও, তাদের মধ্যে একটি সাধারণ মিল রয়েছে: বিজয়ী দরগুলো সাধারণ বাজার মূল্যের চেয়ে বহুগুণ বেশি। জমির দাম তার প্রকৃত মূল্যের চেয়ে অনেক বেশি হওয়ায় তা কেবল নিলামকারী এলাকাগুলোতে পরবর্তী নিলামের জন্য সম্পদের মূল্যায়নে অসুবিধাই সৃষ্টি করে না, বরং দেশজুড়ে বহু জায়গায় এর ব্যাপক প্রভাব পড়ে।

এই পরিস্থিতি পার্শ্ববর্তী এলাকাগুলোতে, যেগুলো বর্তমানে 'নিষ্ক্রিয়' রয়েছে, তারল্য তৈরির জন্য ভূমি ফটকাবাজ ও দালালদের 'কারসাজি'র বিষয়ে জনমনে সন্দেহ জাগিয়ে তুলেছে। এই ভূমি নিলাম প্রচলিত বাজারমূল্যের প্রতিনিধিত্ব করে না এবং এটি ফটকাবাজদের জন্য জমির দাম বাড়ানোর একটি হাতিয়ারে পরিণত হতে পারে। এই আচরণ আবাসন মূল্য হ্রাস এবং সামাজিক কল্যাণ নিশ্চিত করার সরকারি প্রচেষ্টাকে নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত করার ঝুঁকি তৈরি করে এবং উচ্চ মূল্যে জমি বিক্রির প্রত্যাশার কারণে অর্থনৈতিক স্থবিরতাও সৃষ্টি করতে পারে।

ভূমি নিলাম কার্যক্রমে বিকৃতি ও অনিয়ম জনরোষের কারণ হয়ে দাঁড়িয়েছে। অনেকের মতে, উপযুক্ত ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলোর দ্রুত হস্তক্ষেপ করে ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম প্রক্রিয়াটি অবিলম্বে সংশোধন করা প্রয়োজন, যাতে মুনাফার জন্য রিয়েল এস্টেট বাজারকে ব্যাহত করতে নিলামের অপব্যবহারের মতো কর্মকাণ্ডের বিরুদ্ধে কঠোর ব্যবস্থা নেওয়া যায়।

পেশাদার রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী হিসেবে, হ্যানয়ের কাও গিয়াই জেলায় বসবাসকারী জনাব লে মিন ট্রুং বলেন যে, তিনি সম্প্রতি অনেক জমির নিলাম পর্যবেক্ষণ করছেন এবং নিজেকে প্রশ্ন করছেন, এই নিলামগুলোতে রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়ানোর পেছনে কারা রয়েছে? কারণ এই অস্বচ্ছ জমির নিলামের পর মাত্র কয়েকজন লাভবান হয়, অপরদিকে দালালসহ অধিকাংশ বিনিয়োগকারী ক্ষতির শিকার হন।

"বাস্তবতা হলো, রিয়েল এস্টেট থেকে লাভের আকর্ষণ অনেক বেশি; মাত্র এক সকালের নিলামেই যে লাভ হয়, তা একজন গড়পড়তা শ্রমিকের কয়েক বছরের আয়ের সমান। এ কারণেই বিনিয়োগকারীরা তা সত্ত্বেও ঝাঁপিয়ে পড়েন," মিঃ ট্রুং বলেন। তিনি জোর দিয়ে বলেন যে, ফটকাবাজি এবং মূল্য কারসাজির জন্য জমি নিলামের এই চর্চাকে পুরোপুরি মোকাবেলা করতে হলে শুধু বিনিয়োগকারীদের আত্মসচেতনতার উপর নির্ভর করা যায় না, বরং তা বহুলাংশে রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলোর দৃঢ় পদক্ষেপের উপর নির্ভরশীল।

একইভাবে, হো চি মিন সিটির গো ভাপ জেলার বাসিন্দা মিসেস ট্রান কিম এনগা, যিনি রিয়েল এস্টেট বুদবুদ ফেটে যাওয়ার সময় লাভ ও ক্ষতি উভয়ই প্রত্যক্ষ করেছেন, তিনিও বিশ্বাস করেন যে বিনিয়োগকারীদের নিজেদের অস্তিত্ব রক্ষার জন্য লড়াই করতে হবে, কিন্তু রিয়েল এস্টেট বাজারে স্বচ্ছতা নিশ্চিত করার ক্ষেত্রে রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনার ভূমিকা অপরিবর্তনীয়।

ফটকাবাজির বুদবুদের পেছনে ছোটার পরিবর্তে, অর্থাৎ ঘোষণা ও সতর্কবার্তা দেওয়ার আগে বুদবুদটি ফেটে যাওয়ার জন্য অপেক্ষা না করে, স্থানীয় কর্তৃপক্ষের উচিত শুরু থেকেই পরিকল্পনা ও প্রকল্পগুলো সম্পর্কে স্বচ্ছ থাকা। স্বচ্ছতা থাকলে, কোনো দালাল বা ফটকাবাজ আর রিয়েল এস্টেট বাজারে বিশৃঙ্খলা ও অস্থিতিশীলতা সৃষ্টির জন্য গুজব ছড়াতে পারবে না," বলেছেন মিস এনগা।

ব্যবসায়িক দৃষ্টিকোণ থেকে, ভিয়েত আন হোয়া রিয়েল এস্টেট কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর জনাব ত্রান খান কোয়াং নিশ্চিত করেছেন যে, জমির মূল্যবৃদ্ধির ফলে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা লাভবান হয় না, কারণ পরিকল্পনা পর্যায় থেকে শুরু করে বিক্রয়ের আইনি প্রক্রিয়া সম্পন্ন হতে বেশ কয়েক বছর সময় লাগে। অন্যান্য এলাকায় জমির মূল্যবৃদ্ধি এবং সেই সাথে প্রকল্পগুলোর ক্ষতিপূরণ এখনও সম্পন্ন না হওয়া, এই দুটি বিষয় ব্যবসার উপর নেতিবাচক প্রভাব ফেলতে পারে।

এদিকে, অর্থনীতিবিদ ফান ডুং খান বিশ্লেষণ করেছেন যে, বিপুল পরিমাণ মূলধনের প্রয়োজনীয়তার কারণে রিয়েল এস্টেট মূলত একটি বিশেষায়িত বাজার। সুতরাং, প্লট নিশ্চিত করতে, জমি পুনরায় বিক্রি করতে এবং আমানত গ্রহণ করতে সকাল থেকে রাত পর্যন্ত মানুষের লাইনে দাঁড়ানোর যে চিত্র... তা কেবল একটি পূর্ব-পরিকল্পিত দৃশ্য। এটি কেবল ব্যক্তিদের ফাঁদে ফেলে তাদের অর্থহানির কারণই হয় না, বরং বাজারকে স্থবিরতার দ্বারপ্রান্তে ঠেলে দেয়, কারণ রিয়েল এস্টেটের দাম অকল্পনীয় পর্যায়ে পৌঁছে গেছে।

"জমি নিলামের ক্ষেত্রে, স্বল্প মেয়াদে আমরা জামানতের পরিমাণ বাড়াতে পারি, নিলামের পর সময়ের আগে জমির প্লট হস্তান্তরের জন্য ফি ধার্য করতে পারি, ইত্যাদি। কিন্তু দীর্ঘ মেয়াদে, এটিকে যথেষ্ট প্রতিরোধমূলক ব্যবস্থা হিসেবে বিবেচনা করার মতো একটি সার্বজনীন ও ব্যাপক সমাধান হলো, যারা বাজার কারসাজি করে তাদের বিরুদ্ধে মামলা করা," জনাব খান জোর দিয়ে বলেন।

একই মত পোষণ করে হো চি মিন সিটি বার অ্যাসোসিয়েশনের আইনজীবী লে থু থাও-ও বলেছেন যে, রিয়েল এস্টেট বাজারে কারসাজি করা অত্যন্ত বিপজ্জনক, কিন্তু আরোপিত নিষেধাজ্ঞাগুলো এখনও যথেষ্ট প্রতিরোধমূলক নয়।

আইনজীবী লে থু থাও-এর মতে, ভিয়েতনামের আইনে বর্তমানে 'শেয়ার বাজার কারসাজি' সংক্রান্ত অপরাধের বিধান রয়েছে, যেখানে লঙ্ঘনের জন্য ফৌজদারি দায়বদ্ধতার ভিত্তি হিসেবে বাজার কারসাজি ও বিঘ্ন ঘটানোর লক্ষণগুলোকে স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা হয়েছে। সুতরাং, আবাসন বাজারে বিঘ্ন ঘটানোর মতো কাজ, যা সমাজের জন্য বিপজ্জনক পরিণতি ডেকে আনে, সেটিকেও অপরাধ হিসেবে গণ্য করার বিষয়টি বিবেচনা করা যেতে পারে।

আমার মতে, ব্যক্তিগত লাভের জন্য রিয়েল এস্টেট বাজারের কারসাজি সম্পর্কিত একটি নতুন অপরাধ ফৌজদারি আইনে অধ্যয়ন ও সৃষ্টি করা প্রয়োজন। 'অতিরিক্ত মূল্যায়িত' সন্দেহে জমির নিলাম নিয়ে জনসাধারণের জল্পনা, উদ্বেগ এবং দুশ্চিন্তা আমরা কোনোভাবেই বরদাস্ত করতে পারি না, কারণ এটি একদিকে যেমন কর্তৃপক্ষের ওপর জনগণের আস্থা ক্ষুণ্ণ করে, তেমনি আইন প্রয়োগের কঠোরতাও হ্রাস করে," আইনজীবী থাও পরামর্শ দিয়েছেন।

০৯:২৮ ১৮/০৯/২০২৪

উৎস: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html