শাস্তি কি যথেষ্ট প্রতিরোধমূলক নয়?

জমি নিলাম কার্যক্রমে বিকৃতি এবং অনিয়ম জনসাধারণের ক্ষোভের সৃষ্টি করছে, অনেকেই যুক্তি দিচ্ছেন যে এই সমস্যাটি পুরোপুরি সমাধানের জন্য উপযুক্ত কর্তৃপক্ষের হস্তক্ষেপ করা এবং আরও শক্তিশালী পদক্ষেপ নেওয়া প্রয়োজন...

জমি নিলামের ক্ষেত্রে, রিয়েল এস্টেট বাজারে সম্প্রতি হ্যানয়ের শহরতলির জেলাগুলিতে জমির জন্য রেকর্ড-বিজয়ী দর দর দেখা গেছে।

এর একটি প্রধান উদাহরণ হলো ১৯ ঘন্টার নিলাম, যা ২০শে আগস্ট ভোর ৪:৩০ মিনিটে শেষ হয়েছিল। হ্যানয়ের হোয়াই ডুক জেলার তিয়েন ইয়েন কমিউনে উনিশটি জমি সফলভাবে বিক্রি হয়েছে। সর্বোচ্চ মূল্যের প্লটটি ১৩৩.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার আয় করেছে, যা প্রারম্ভিক মূল্যের প্রায় ৩০ গুণ। এই প্লট ছাড়াও, আরও ১১টি প্লট ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারেরও বেশি দাম পেয়েছে। সর্বনিম্ন বিজয়ী দর পাওয়া দুটি প্লট ছিল ৯১.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার, যা প্রারম্ভিক মূল্যের ১২.৫ গুণ।

এই ফলাফলটিকে অত্যন্ত অস্বাভাবিক বলে মনে করা হচ্ছে কারণ, Batdongsan.com-এর তথ্য অনুসারে, ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে তিয়েন ইয়েন কমিউনে জমির জন্য সাধারণ চাওয়া মূল্য ছিল মাত্র ৪৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা। অধিকন্তু, ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে হোয়াই ডাক জেলার পার্শ্ববর্তী কমিউনগুলিতে চাওয়া মূল্য ছিল ২২ থেকে ৬২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা।

এর আগে, ১০ই আগস্ট, হ্যানয়ের থান ওআই জেলার থান কাও কমিউনের থান থান গ্রামের নগো বা এলাকায় ৬৮টি জমির নিলাম অনুষ্ঠিত হয়েছিল। নিলাম শেষ হওয়ার পর, সর্বোচ্চ বিজয়ী দর ছিল ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার বেশি, যা শুরুর মূল্যের চেয়ে আট গুণ বেশি। নিয়মিত প্লটগুলির জন্যও ৬৩ থেকে ৮০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার পর্যন্ত বিজয়ী দর পাওয়া গেছে, যা শুরুর মূল্যের চেয়ে ৫ থেকে ৬.৪ গুণ বেশি।

সুতরাং, দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকে ২৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার সাধারণ জিজ্ঞাসা মূল্যের তুলনায়, ১০ আগস্ট নিলামে থান কাও কমিউনে জমির প্লটের জন্য ৬৩ - ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার বিজয়ী দর মূল্য ২.৩ থেকে ৩.৭ গুণ বেশি ছিল।

অস্বাভাবিকভাবে উচ্চমূল্যের এই দুটি জমির নিলাম কেবল জনসাধারণের দৃষ্টি আকর্ষণ করেনি, বরং ২০২১ সালের শেষের দিকে হো চি মিন সিটির থু থিয়েম আরবান এরিয়ায় অভূতপূর্ব নিলামের কথাও মনে করিয়ে দিয়েছে।

বিশেষ করে, ১০ ডিসেম্বর, ২০২১ তারিখে, ভিয়েত স্টার রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট কোং লিমিটেড (তান হোয়াং মিন গ্রুপের একটি সহযোগী প্রতিষ্ঠান) থু থিয়েমে ১০,০০০ বর্গমিটারেরও বেশি আয়তনের একটি জমির নিলাম ২৪,৫০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ জিতেছে, যা প্রতি বর্গমিটারে ২.৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর দামের সাথে একটি অভূতপূর্ব রেকর্ড স্থাপন করেছে, যা শুরুর মূল্যের আট গুণ, যা দীর্ঘ সময়ের জন্য রিয়েল এস্টেট বাজারে এক ধাক্কার সৃষ্টি করেছে।

দেখা যায় যে, হোয়াই ডাক, থান ওয়াই এবং থু থিয়েমের নিলামে স্থান, সময় এবং শুরুর দামের পার্থক্য থাকা সত্ত্বেও, একটি বিষয় মিল রয়েছে: জয়ী দরপত্র সাধারণ বাজার মূল্যের তুলনায় বহুগুণ বেশি। জমির দাম তাদের প্রকৃত মূল্যের চেয়ে অনেক বেশি হওয়ায় নিলামকারী এলাকাগুলিতে পরবর্তী নিলামের জন্য সম্পদ মূল্যায়নে কেবল অসুবিধাই তৈরি হয় না, বরং দেশজুড়ে অনেক জায়গায় এর ব্যাপক প্রভাব পড়ে।

এই পরিস্থিতি জনসাধারণের সন্দেহ জাগায় যে জমির ফাটকাবাজ এবং দালালরা বর্তমানে "সুপ্ত" এলাকায় তরলতা তৈরির জন্য "কারচুপি" করছে। এই জমির নিলাম প্রচলিত বাজার মূল্যের প্রতিনিধিত্ব করে না এবং ফাটকাবাজদের জমির দাম বাড়ানোর হাতিয়ার হয়ে উঠতে পারে। এই আচরণ আবাসনের দাম কমাতে এবং সামাজিক কল্যাণ নিশ্চিত করার জন্য সরকারের প্রচেষ্টাকে নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত করার ঝুঁকি রাখে এবং এমনকি উচ্চ মূল্যে জমি বিক্রির প্রত্যাশার কারণে অর্থনৈতিক স্থবিরতাও তৈরি করতে পারে।

জমি নিলাম কার্যক্রমের বিকৃতি এবং অনিয়ম জনসাধারণের ক্ষোভের কারণ হয়ে দাঁড়িয়েছে। অনেক মতামত থেকে জানা যায় যে, উপযুক্ত ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলিকে দ্রুত হস্তক্ষেপ করতে হবে এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম প্রক্রিয়াটি দ্রুত সংশোধন করতে হবে, যার ফলে মুনাফার জন্য রিয়েল এস্টেট বাজারকে ব্যাহত করার জন্য নিলামকে কাজে লাগানোর ঘটনাগুলির বিরুদ্ধে কঠোরভাবে ব্যবস্থা নেওয়া উচিত।

একজন পেশাদার রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী হিসেবে, মিঃ লে মিন ট্রুং (হ্যানয়ের কাউ গিয়ায় জেলায় বসবাসকারী) বলেছেন যে তিনি সম্প্রতি অনেক জমির নিলাম অনুসরণ করছেন এবং নিজেকে জিজ্ঞাসা করছেন যে সেই নিলামে রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির পিছনে কে? কারণ এই অস্বচ্ছ জমি নিলামের পরে, কেবল কয়েকজন লোকই লাভবান হন, যেখানে দালাল সহ বেশিরভাগ বিনিয়োগকারী ক্ষতির সম্মুখীন হন।

"বাস্তবতা হলো, রিয়েল এস্টেট থেকে লাভের আকর্ষণ অনেক বেশি; নিলামের মাত্র এক সকালে, লাভ একজন গড়পড়তা শ্রমিকের কয়েক বছরের আয়ের সমান। এই কারণেই বিনিয়োগকারীরা এখনও তাড়াহুড়ো করে, " মিঃ ট্রুং বলেন, জল্পনা-কল্পনা এবং মূল্য হেরফের করার জন্য জমি নিলামের অনুশীলনকে পুরোপুরি মোকাবেলা করার জন্য, কেবল বিনিয়োগকারীদের আত্ম-সচেতনতার উপর নির্ভর করা উচিত নয়, বরং রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলির সিদ্ধান্তমূলক পদক্ষেপের উপর ব্যাপকভাবে নির্ভর করে।

একইভাবে, মিসেস ট্রান কিম এনগা (হো চি মিন সিটির গো ভ্যাপ জেলায় বসবাসকারী), যিনি রিয়েল এস্টেট বুদবুদ ফেটে যাওয়ার সময় লাভ এবং ক্ষতি উভয়ই অনুভব করেছিলেন, তিনিও বিশ্বাস করেন যে বিনিয়োগকারীদের তাদের নিজস্ব টিকে থাকার জন্য লড়াই করতে হবে, তবে রিয়েল এস্টেট বাজারে স্বচ্ছতা নিশ্চিত করার ক্ষেত্রে রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনার ভূমিকা অপরিবর্তনীয়।

"অনুমানমূলক বুদবুদের পিছনে ছুটতে না পেরে, অর্থাৎ ঘোষণা এবং সতর্কীকরণের আগে বুদবুদ ফুটে ওঠার জন্য অপেক্ষা করার পরিবর্তে, স্থানীয় কর্তৃপক্ষের শুরু থেকেই পরিকল্পনা এবং প্রকল্পগুলির বিষয়ে স্বচ্ছ হওয়া উচিত। স্বচ্ছতার সাথে, কোনও দালাল বা ফটকাবাজ আর রিয়েল এস্টেট বাজারে বিশৃঙ্খলা এবং অস্থিতিশীলতা সৃষ্টি করার জন্য গুজব ছড়াতে পারবে না," মিসেস এনগা বলেন।

ব্যবসায়িক দৃষ্টিকোণ থেকে, ভিয়েত আন হোয়া রিয়েল এস্টেট কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ট্রান খান কোয়াং নিশ্চিত করেছেন যে জমির দাম বৃদ্ধির ফলে রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি লাভবান হয় না কারণ পরিকল্পনা পর্যায় থেকে বিক্রয়ের জন্য আইনি প্রক্রিয়া সম্পন্ন হতে বেশ কয়েক বছর সময় লাগে। অন্যান্য ক্ষেত্রে জমির দাম বৃদ্ধি, এবং প্রকল্পগুলি এখনও ক্ষতিপূরণ না পাওয়া, ব্যবসার উপর নেতিবাচক প্রভাব ফেলতে পারে।

এদিকে, অর্থনীতিবিদ ফান দুং খান বিশ্লেষণ করেছেন যে রিয়েল এস্টেট স্বভাবতই একটি বিশেষ বাজার কারণ এর বিশাল এবং খুব বড় মূলধনের প্রয়োজনীয়তা রয়েছে। অতএব, প্লট সংগ্রহ, জমি পুনরায় বিক্রি এবং আমানত গ্রহণের জন্য সকাল থেকে রাত পর্যন্ত লাইনে দাঁড়িয়ে থাকা মানুষের চিত্রটি কেবল একটি পূর্ব-পরিকল্পিত দৃশ্য। এটি কেবল ব্যক্তিদের ফাঁদে ফেলে না এবং তাদের অর্থ হারাতে বাধ্য করে না বরং বাজারকে হিমায়িত হওয়ার দ্বারপ্রান্তে ঠেলে দেয় কারণ রিয়েল এস্টেটের দাম অকল্পনীয় পর্যায়ে ঠেলে দেওয়া হয়েছে।

"জমি নিলামের মাধ্যমে, স্বল্পমেয়াদে, আমরা জমার পরিমাণ বাড়াতে পারি, নিলামের পরে হস্তান্তরিত জমির জন্য ফি আদায় করতে পারি, ইত্যাদি, কিন্তু দীর্ঘমেয়াদে, যথেষ্ট প্রতিরোধমূলক হিসেবে, একটি সর্বজনীন এবং ব্যাপক সমাধান বিবেচনা করা যেতে পারে যা হল বাজার নিয়ন্ত্রণকারীদের বিচার করা," মিঃ খান জোর দিয়ে বলেন।

একই মতামত শেয়ার করে, হো চি মিন সিটি বার অ্যাসোসিয়েশনের আইনজীবী লে থু থাওও বলেছেন যে রিয়েল এস্টেট বাজারে হেরফের করা খুবই বিপজ্জনক, তবে আরোপিত নিষেধাজ্ঞাগুলি এখনও যথেষ্ট প্রতিরোধমূলক নয়।

আইনজীবী লে থু থাও-এর মতে, ভিয়েতনামের আইনে বর্তমানে "শেয়ার বাজারের কারসাজির" অপরাধের বিধান রয়েছে, যা বাজারের কারসাজি এবং ব্যাঘাতের লক্ষণগুলিকে লঙ্ঘনের জন্য ফৌজদারি দায়বদ্ধতার ভিত্তি হিসাবে স্পষ্টভাবে রূপরেখা দেয়। অতএব, রিয়েল এস্টেট বাজারকে ব্যাহত করার কাজ, যা সমাজের জন্য বিপজ্জনক পরিণতি ঘটায়, তাকেও অপরাধীকরণের জন্য বিবেচনা করা যেতে পারে।

"আমার মতে, ব্যক্তিগত লাভের জন্য রিয়েল এস্টেট বাজারের হেরফের সম্পর্কিত ফৌজদারি কোডে একটি নতুন অপরাধ অধ্যয়ন এবং তৈরি করা প্রয়োজন। আমরা 'স্ফীত' বলে সন্দেহ করা জমি নিলাম সম্পর্কে জনসাধারণের জল্পনা, উদ্বেগ এবং উদ্বেগকে একেবারেই অনুমতি দিতে পারি না, কারণ এটি কর্তৃপক্ষের উপর জনসাধারণের আস্থা নষ্ট করে এবং আইন প্রয়োগকারী সংস্থার কঠোরতা হ্রাস করে," আইনজীবী থাও পরামর্শ দেন।

০৯:২৮ ১৮/০৯/২০২৪

সূত্র: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html