গৃহঋণের অর্থায়ন এখনও কঠিন।

বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলি ক্রমাগত অভূতপূর্ব কম সুদের হারে রিয়েল এস্টেট ঋণ কর্মসূচি চালু করছে, কিন্তু যাদের ঋণের প্রয়োজন তারা এখনও দ্বিধাগ্রস্ত, তারা আশঙ্কা করছেন যে অগ্রাধিকারমূলক সময়ের পরে সুদের হার তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাবে। ইতিমধ্যে, রিয়েল এস্টেট বাজার সত্যিই পুনরুদ্ধার হয়নি, সরবরাহ দুষ্প্রাপ্য, এবং দাম আকাশছোঁয়া, যা অনেকের কাছেই অ্যাক্সেসযোগ্য করে তুলেছে।

অগ্রাধিকারমূলক গৃহ ঋণের অফারগুলির জন্য প্রতিযোগিতা

নগুই লাও ডং সংবাদপত্রের সাংবাদিকদের সাথে কথা বলতে গিয়ে, ব্যাংকিং এবং রিয়েল এস্টেট সেক্টরে কর্মরত ব্যক্তিরা সকলেই বলেছেন যে ব্যাংকগুলি এখনকার মতো অত্যন্ত কম সুদের হারে এত বেশি গৃহঋণ প্রোগ্রাম আগে কখনও চালু করেনি। উদাহরণস্বরূপ, ভিয়েটকমব্যাংক এবং বিআইডিভির মতো প্রধান ব্যাংকগুলি প্রথম ১২ মাসের জন্য প্রতি বছর মাত্র ৫%-৫.৫% এবং পরবর্তী ২-৩ বছরের জন্য প্রতি বছর ৬%-৭% সুদের হারে গৃহঋণ প্যাকেজ অফার করছে।

ACB , Eximbank, VIB ইত্যাদির মতো বেসরকারি বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলি সামান্য বেশি অগ্রাধিকারমূলক সুদের হার অফার করে, কিন্তু সাধারণত প্রথম কয়েক বছরে প্রতি বছর 8% এর বেশি হয় না। গ্রাহকদের আকর্ষণ করার জন্য, প্রতিটি ব্যাংক আরও অনেক অগ্রাধিকারমূলক নীতিও অফার করে যেমন 5 বছর পর্যন্ত গ্রেস পিরিয়ড (মূল পরিশোধ মওকুফ), জরিমানা সুদ ছাড়াই তাড়াতাড়ি পরিশোধ ইত্যাদি।

যদিও সম্প্রতি সাধারণভাবে ঋণের সুদের হার, বিশেষ করে গৃহঋণ, একেবারে তলানিতে পৌঁছেছে বলে মনে করা হচ্ছে, প্রকৃত ঋণ প্রবৃদ্ধি প্রত্যাশা পূরণ করতে পারেনি। স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের সর্বশেষ পরিসংখ্যান অনুসারে, ২০২৪ সালের প্রথম চার মাসে, ব্যবস্থায় ঋণ প্রবৃদ্ধি মাত্র ১.৫%-এ পৌঁছেছে, যা বছরের প্রথম দুই মাসের তুলনায় উন্নতি, তবে গত বছরের একই সময়ের তুলনায় এখনও কম। বাড়ি কেনার জন্য ঋণ নেওয়ার প্রয়োজন এমন অনেক লোক বলেন যে সুদের হার "খুব আকর্ষণীয়" কিন্তু বিভিন্ন কারণে বসবাস, ভাড়া বা বিনিয়োগের জন্য বাড়ি কিনতে এখনও ঋণ নিতে প্রস্তুত নন।

মিঃ ট্রান মিন ট্যাম (হো চি মিন সিটির গো ভ্যাপ জেলায় বসবাসকারী) বলেছেন যে এই মুহূর্তে তার সবচেয়ে বড় উদ্বেগ হল অগ্রাধিকারমূলক সময়কাল শেষ হওয়ার পরে ব্যাংকগুলি কীভাবে সুদের হার গণনা করবে। "ব্যাংকগুলি বলে যে অগ্রাধিকারমূলক সময়কাল শেষ হওয়ার পরে, তারা বেস সুদের হার এবং 2.5% - 3.5% মার্জিন ব্যবহার করবে অথবা ভাসমান সুদের হার প্রয়োগ করবে, যা স্পষ্ট নয়। আমি জানি না আমার পরিশোধের ক্ষমতা গণনা করার জন্য বেস বা ভাসমান সুদের হার কী। উল্লেখ না করে, যদি আমি তাড়াতাড়ি পরিশোধ করি, তাহলে আমাকে 1% - 4% জরিমানা ফি দিতে হবে, যা আমাকে খুব দ্বিধাগ্রস্ত করে তোলে," মিঃ ট্যাম বলেন।

ইতিমধ্যে, আমাদের গবেষণা অনুসারে, অনেক ব্যাংক প্রতি বছর ৯% - ১০% ভাসমান সুদের হার প্রয়োগ করছে, যা প্রাথমিকভাবে প্রদত্ত অগ্রাধিকারমূলক সুদের হারের চেয়ে অনেক বেশি। এই সুদের হারের সাথে, যাদের বাড়ি বা জমি কেনার জন্য ঋণ নিতে হবে তাদের তাদের বিকল্পগুলি খুব সাবধানে বিবেচনা করা উচিত।

কম বন্ধকী সুদের হার এখনও অনেক লোকের জন্য উদ্বেগের বিষয়, যারা বসবাস, বিনিয়োগ বা ভাড়ার উদ্দেশ্যে বাড়ি কিনতে দ্বিধাগ্রস্ত... ছবি: ল্যাম জিয়াং

বাজার এখনও কঠিন, এবং বিনিয়োগকারীরা ঋণের বোঝা নিয়ে চিন্তিত।

মিসেস হোয়াই থু (হো চি মিন সিটির বিন থান জেলায় বসবাসকারী) বলেন, তার কাছে প্রায় ৪-৫ বিলিয়ন ভিয়েনডির তহবিল আছে এবং তিনি বিনিয়োগের জন্য একটি অ্যাপার্টমেন্ট বা টাউনহাউস কিনতে চান কিন্তু এখনও "টাকা জমানোর" সাহস করেননি। "অনেক ক্রেডিট অফিসার আমাকে আরও ১.৫-২ বিলিয়ন ভিয়েনডি ধার করে উচ্চমানের সম্পত্তি কিনতে পরামর্শ দিয়েছেন, যেগুলোর বিক্রেতারা 'লোকসান কমিয়ে' বাজার পুনরুদ্ধারের অপেক্ষায় আছেন, যাতে আমি সেগুলো লাভের জন্য বিক্রি করতে পারি।"

"কিন্তু আমি বুঝতে পারছি যে হো চি মিন সিটিতে রিয়েল এস্টেট বাজার এখনও ক্রমবর্ধমান না হওয়ায়, স্বল্পমেয়াদী বিনিয়োগের জন্য কেনাকাটা করা এখন খুবই কঠিন। যদি বাড়ি বিক্রি করার আগেই অগ্রাধিকারমূলক সুদের হারের মেয়াদ শেষ হয়ে যায়, তাহলে আমাকে বিশাল ঋণ এবং সুদ বহন করতে হবে," মিসেস থু বিশ্লেষণ করেন।

প্রকৃতপক্ষে, দেখা গেছে যে বাজার স্থবির হওয়ার পর থেকে গত দুই বছর ধরে অনেক বিনিয়োগকারী এখনও রিয়েল এস্টেট ধরে রেখেছেন এবং ব্যাংক সুদের দশ শতাংশ পরিশোধ করতে হিমশিম খাচ্ছেন।

কিছু লোক এমনকি ২-৩টি জমি বা অ্যাপার্টমেন্ট কেনার জন্য টাকা ধার করেছিল; বন্ধুদের সাথে টাকা জমা করে প্রদেশগুলিতে রিয়েল এস্টেট কিনেছিল, যার পরিমাণ ছিল কয়েক বিলিয়ন ডং... যখন বাজার উত্থান-পতনের দিকে ছিল, এখন দাম কমে গেছে, তারা তাদের লোকসান কমাতে পারছে না এবং ঋণের বোঝায় জর্জরিত এবং প্রতি বছর বিলিয়ন ডং সুদ পরিশোধ করছে।

ভাসমান সুদের হার সম্পর্কে, ভিয়েতনাম ইন্ডাস্ট্রিয়াল অ্যান্ড কমার্শিয়াল ব্যাংক (ভিয়েতনাম ব্যাংক)-এর একজন জ্যেষ্ঠ নেতা বলেছেন যে অনেক ব্যাংক দীর্ঘদিন ধরে চারটি প্রধান ব্যাংকের (ভিয়েতকম ব্যাংক, এগ্রি ব্যাংক , ভিয়েতনাম ব্যাংক, বিআইডিভি) ১২ মাসের মেয়াদী আমানতের গড় সুদের হারের উপর ভিত্তি করে তাদের মূল সুদের হার নির্ধারণ করে আসছে।

গৃহ ক্রেতারা মূল সুদের হার নির্ধারণের জন্য প্রধান ব্যাংকগুলিতে সঞ্চয় সুদের হারের প্রবণতা পর্যবেক্ষণ করতে পারেন এবং তারপর ঋণের সুদের হার গণনা করতে পারেন। সেখান থেকে, তারা নির্দিষ্ট সুদের হারের মেয়াদ শেষ হওয়ার পরে মাসিক পরিশোধের পরিমাণ গণনা করতে পারেন।

রিয়েল এস্টেট কেনার জন্য ঋণ নেওয়ার সময় আর্থিক ক্ষতি এড়াতে, ভিয়েটকমব্যাংকের একজন শাখা ব্যবস্থাপক সুপারিশ করেন যে, সুদের হার এবং সম্পর্কিত ঋণ ফি ছাড়াও, ঋণগ্রহীতাদের তাদের আয়ের স্থিতিশীলতা এবং পারিবারিক জীবনযাত্রার ব্যয়ের জন্য ব্যয় করা তাদের আয়ের শতাংশ (বাচ্চাদের শিক্ষাদান, শিক্ষাগত চাহিদা, স্বাস্থ্য ও ফিটনেস এবং অপ্রত্যাশিত ব্যয়ের জন্য আকস্মিক তহবিল) এর মতো অন্যান্য বিষয়গুলি সাবধানতার সাথে বিবেচনা করা উচিত। "সেখান থেকে, ঋণগ্রহীতারা তাদের আর্থিক সামর্থ্য অনুসারে ঋণের সুদের হার এবং নির্দিষ্ট সুদের হারের সময়কাল বেছে নিতে পারেন," ভিয়েটকমব্যাংকের একজন শাখা ব্যবস্থাপক বলেন।

আগেভাগে টাকা পরিশোধ করা কঠিন প্রমাণিত হচ্ছে।

সম্প্রতি, নুই লাও ডং পত্রিকাটি গৃহ ক্রেতাদের কাছ থেকে বেশ কয়েকটি অভিযোগ পেয়েছে যে তারা তাদের ঋণের সুদের হার বৃদ্ধির নোটিশ অপ্রত্যাশিতভাবে পেয়েছে, কোনও স্পষ্ট যুক্তি ছাড়াই।

কিছু গ্রাহক যারা আগে বন্ধক নিয়েছিলেন তারা এখনও প্রতি বছর ১২%-১৩% সুদের হার দিচ্ছেন, যদিও গত ছয় মাসে ঋণের সুদের হার তীব্রভাবে হ্রাস পেয়েছে। তাছাড়া, কিছু লোক তাদের বন্ধক ঋণ তাড়াতাড়ি পরিশোধ করার সময় অসুবিধার কথা জানিয়েছেন; অন্যান্য ব্যাংকের মাধ্যমে ঋণ তাড়াতাড়ি পরিশোধ করার চেষ্টা করার সময়ও তারা বাধার সম্মুখীন হন এবং তাদের ঋণ সম্পূর্ণরূপে পরিশোধ করার অনুমতি দেওয়া হয় না।

সূত্র: https://nld.com.vn/cho-vay-mua-nha-van-kho-196240501211147259.htm