শহুরে আবাসনে সুযোগ?

শহরাঞ্চলে প্রধানত বাণিজ্যিক আবাসন এবং ভাড়ার আবাসন গড়ে উঠবে।

এটি কি শহরাঞ্চলে বাড়ি ও জমির মালিকানার সেই দীর্ঘস্থায়ী পরিস্থিতি সংশোধনের একটি সুযোগ হতে পারে, যা আকাশছোঁয়া মূল্য এবং অভাবগ্রস্তদের জন্য দুর্ভোগের কারণ হয়েছে?

শুধুমাত্র একটি সংস্কারের মাধ্যমে, যেখানে শহুরে জমি হস্তান্তর করতে ইচ্ছুক ব্যক্তিদের সেখানে আইনসম্মতভাবে নির্মাণ করতে এবং সমস্ত প্রয়োজনীয় পদ্ধতি সম্পন্ন করতে হবে, তাহলে কি খালি জমিতে ফটকাবাজি বন্ধ হয়ে যাবে? যদি এটি অর্জন করা যায়, তবে তা রিয়েল এস্টেট বাজারে একটি ব্যাপক পরিবর্তন আনবে।

'জমি কিনে সঠিক সময়ের জন্য অপেক্ষা করা' কৌশলটি কি শেষ হয়ে গেছে?

কিছু প্রধান শহরে সাম্প্রতিক রিয়েল এস্টেট বুদবুদের কারণ হিসেবে বিভিন্ন আর্থিক প্রতিষ্ঠানের ফটকাবাজিকে দেখা হচ্ছে, যারা শহরের কেন্দ্রস্থলসহ অসংখ্য মূল্যবান জমির প্লট ব্যবহারের জন্য নিবন্ধন করেছে এবং বাজার চাঙ্গা হওয়ার পর সেগুলো বিক্রি করার জন্য অপেক্ষা করছে।

এই পরিস্থিতি বেশ কিছুদিন ধরেই চলছে। হ্যানয় , হো চি মিন সিটি এবং দা নাং-এর নগর পরিকল্পনার জন্য ‘গুরুত্বপূর্ণ’ বলে বিবেচিত এলাকাগুলোতে, ফটকাবাজরা পরিকল্পিত এলাকা, নতুন নগর উন্নয়ন প্রকল্প, এমনকি আবাসিক অঞ্চলের মধ্যে নগর পুনর্গঠনাধীন এলাকাগুলোতেও এই ধরনের শত শত খালি জমি ‘জমা করে রেখেছে’। কিছু কিছু প্রকল্প ও এলাকায়, এই খালি জমিগুলো ২০ বছরেরও বেশি সময় ধরে ‘সঠিক সময়ের জন্য অপেক্ষা’ করছে...

অস্থির বাজার ক্রমাগত দাম বাড়িয়ে দেয়, যার ফলে রিয়েল এস্টেটের দাম ব্যাপকভাবে বৃদ্ধি পায়। এর ফলস্বরূপ, বড় শহরগুলিতে কর্মরত শ্রমিকদের বাড়ি কেনার সুযোগ কার্যত থাকে না। বাজার দর এবং জীবনযাত্রার ব্যয়ের মধ্যে ব্যবধান বাড়ার সাথে সাথে এই সংঘাত আরও তীব্র হয়, যা নগরবাসীদের মধ্যে তাদের ভবিষ্যৎ সম্ভাবনা এবং সুযোগের অভাব নিয়ে ক্রমবর্ধমান হতাশার জন্ম দেয়।

বিশেষজ্ঞরা সতর্ক করেছেন যে, ‘আবাসন সুযোগ’ বিষয়ে যে নেতিবাচক মনোভাব উন্নত দেশগুলোতে প্রচলিত ছিল, তা এখন ভিয়েতনামের শহরগুলোতেও দেখা যাচ্ছে।

সুতরাং, খসড়া প্রবিধানে শহরাঞ্চলে খালি জমি হস্তান্তরের অনুমতি না দিয়ে আবাসন আইন কঠোরভাবে মেনে চলার কথা বলায়, আবাসন লেনদেনে জনগণ প্রধানত সম্পৃক্ত হবে এবং তা অনুকূল মতামত আকর্ষণ করবে।

যদি এটি সত্যি হয়, তাহলে আবাসিক জমি এবং সমাজের অনেকের কাছে 'আবাসিক মর্যাদা পাওয়ার অপেক্ষায় থাকা' জমিসহ খালি জমি নিয়ে যে ফটকাবাজি চলে, তার অবসান ঘটাতে হবে।

নগরবাসীরা সুপরিকল্পিত ও উন্নত আবাসনের মালিক হওয়ার জন্য আরও সুস্পষ্ট সুযোগ পাবেন। প্রাপ্ত তথ্য অনুযায়ী, শহরের খালি জমি হস্তান্তর শুধুমাত্র নতুন নগর আবাসন এবং ভূমি উন্নয়ন প্রকল্পের আওতায় করা হবে; এবং যাদের ইতিমধ্যেই খালি জমি রয়েছে, তাদের অবশ্যই একটি ভূমি ব্যবহার সনদপত্র সংগ্রহ করতে হবে, যা ওই জমি এবং এর সাথে সংযুক্ত সম্পদের উপর তাদের অধিকারকে প্রত্যয়ন করবে। রাতারাতি খালি জমির মূল্য দশগুণ বেড়ে যাওয়ার গল্প আর থাকবে না!

একটি স্বচ্ছ আবাসন বাজার

পরামর্শদাতারা আগামী সময়ের জন্য রিয়েল এস্টেট বাজারের দুটি মূল দিকের কথা উল্লেখ করেছেন, যে দুটিই নতুন আবাসন আইন এবং নতুন ভূমি আইনের সাথে সম্পর্কিত।

ফটকাবাজি রোধ করার জন্য, মানুষ কেবল বিদ্যমান স্থাপনাযুক্ত আবাসিক জমির মালিকানাই হস্তান্তর করবে।

এটি শহরাঞ্চলে আবাসন আইন এবং গ্রামাঞ্চলে ভূমি আইনের প্রয়োগকে অগ্রাধিকার দেয়। রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলোর বিধি-বিধান কঠোর করার ফলে, আবাসিক ও বাণিজ্যিক এলাকায় রূপান্তরিত কৃষি জমির ওপর কয়েকগুণ বেশি মুনাফা লাভের ফটকাবাজির সুযোগের বিভ্রম দ্রুত শেষ হয়ে যাবে…

এর পরিবর্তে, শহুরে আবাসন বাজারে আরও ইতিবাচক পরিবর্তন দেখা যাবে। ভিয়েতনাম আরবান প্ল্যানিং অ্যাসোসিয়েশনের একজন নেতা জানিয়েছেন যে, প্রশাসনিক ব্যবস্থাপনার আসন্ন একীভূতকরণ শহুরে আবাসন ক্ষেত্রে আরও বেশি স্বচ্ছতা আনবে।

প্রদেশ ও শহরগুলোর পরিকল্পনার এটি একটি অংশ—কীভাবে বড় শহরগুলোতে বাসিন্দাদের সঞ্চয়ের সুযোগকে ছাপিয়ে রিয়েল এস্টেটের দাম বেড়ে যাওয়ার পরিস্থিতিকে আরও ভালোভাবে নিয়ন্ত্রণ ও সীমিত করা যায়।

সামগ্রিক আবাসন উন্নয়ন নীতির লক্ষ্য হলো ভাড়াবাড়ির সরবরাহের সাথে শ্রমিকদের জন্য আবাসন এবং প্রকৃত অভাবগ্রস্তদের জন্য সামাজিক আবাসনের মধ্যে ভারসাম্য রক্ষা করা। রিয়েল এস্টেট নিয়ে ফটকাবাজি এবং নগর অবকাঠামো ও জনসেবা বিনিয়োগ প্রকল্পের কারসাজি পর্যায়ক্রমে বন্ধ হয়ে যাবে।

যেসব নগরবাসীর খালি জমি আছে, নগর অবকাঠামোতে বিনিয়োগ এবং আবাসিক ভবন নির্মাণের মাধ্যমে সেই জমির উপর তাদের বিনিয়োগের দায়িত্ব সুস্পষ্টভাবে নির্ধারিত হবে। তদনুসারে, কোনো লেনদেন বা হস্তান্তর করার আগে বাসিন্দাদের অবশ্যই তাদের বাড়ি ও জমির নির্মাণকাজ সম্পন্ন করতে হবে এবং সংশ্লিষ্ট ভূমি ব্যবহার ও মালিকানার অধিকার নিবন্ধন করতে হবে।

সুতরাং, বাজারের চাহিদা অনুযায়ী রিয়েল এস্টেটের দাম স্বয়ংক্রিয়ভাবে সমন্বয় করা হবে। "প্রধান" জমির প্লটগুলো বাজার নিজেই পুনর্মূল্যায়ন করবে এবং এগুলো আর "বিভ্রমমূলক" বৃদ্ধির সুযোগ হিসেবে বিবেচিত হবে না, কারণ ওই জমিতে অতিরিক্ত ভবন নির্মাণ করতে গেলে অবকাঠামো (বিদ্যুৎ, পানি, পরিবেশগত ব্যবস্থাপনা), পরিবহন, জীবনযাত্রার খরচ ইত্যাদির জন্য প্রকৃত ও দৈনন্দিন ব্যয়ভার বহন করতে হবে।

নতুন নগর বিনিয়োগ প্রকল্পগুলোতে আবাসিক ও বাণিজ্যিক এলাকা অন্তর্ভুক্ত থাকবে, যার ফলে অনিবার্যভাবে ভাড়ার আবাসন, বাণিজ্যিক আবাসন এবং সীমিত মেয়াদের ইজারাযুক্ত অ্যাপার্টমেন্ট গড়ে উঠবে।

নগরবাসীদের সুলভ মূল্যে দীর্ঘমেয়াদী আবাসন ভাড়া নিতে উৎসাহিত করা হবে, যাতে তারা তাদের আর্থিক সংস্থান অন্যান্য প্রয়োজন ও আগ্রহের খাতে ব্যয় করতে পারেন। এর ফলে শহরের সকল বাসিন্দা সুবিধাজনক আবাসন পাবে এবং জমি মালিকানার তীব্র প্রয়োজনীয়তা হ্রাস পাবে।

মালিকানার ধারণার এই পরিবর্তন আমাদেরকে উন্নত দেশগুলোর কাছাকাছি নিয়ে আসবে এবং ক্রমান্বয়ে, শহরের জমির আকাশছোঁয়া দামকে ঘিরে তৈরি হওয়া উন্মাদনা অতীতের বিষয় হয়ে দাঁড়াবে। শহরের আবাসন বাজার আরও স্বচ্ছ হয়ে উঠবে!

উৎস: https://baoquangnam.vn/co-hoi-cua-nha-o-do-thi-3146444.html