জমিটা নিয়েই আটকে গেছি।
বিন ডুয়ং (বর্তমানে হো চি মিন সিটি)-এর একটি শিল্পাঞ্চলের কাছে আবাসিক এলাকায় এক কোণার প্লটের মালিক জনাব থান (ক্যাট লাই ওয়ার্ড, হো চি মিন সিটি) দুই বছর ধরে থাকলেও, বহুবার চেষ্টা করেও তা বিক্রি করতে পারেননি। ২০২৪ সালে, তিনি ৭০০ কোটি ভিয়েতনামী ডং-এর বেশি খরচ করে জমিটি কেনেন, এই আশায় যে শিল্পাঞ্চলটি গড়ে উঠলে বাজারের পূর্ববর্তী মূল্যবৃদ্ধির মতোই জমির দামও তীব্রভাবে বাড়বে।
তবে, দাম প্রায় অপরিবর্তিত রয়েছে এবং তারল্য খুবই কম। তার সবচেয়ে বড় আক্ষেপ হলো, একই সময়ে অনেক অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পের দাম অন্তত ৩০-৪০% বেড়েছে, অন্যদিকে স্টক-এর মতো অন্যান্য বিনিয়োগ মাধ্যমেও উল্লেখযোগ্য মূল্যবৃদ্ধি ঘটেছে।
মিঃ হাং (বিন ট্রুং ওয়ার্ড, হো চি মিন সিটি)-এর ক্ষেত্রেও একই ধরনের ঘটনা ঘটেছিল। ২০২৪ সালে, তিনি তার সিকিউরিটিজ অ্যাকাউন্ট থেকে সমস্ত টাকা তুলে ডাউ টিয়েং এলাকায় (পূর্বতন বিন ডুয়ং প্রদেশ) প্রায় ২ বিলিয়ন VND মূল্যের দুটি প্লট জমি কেনেন, যা শিল্প ও আবাসিক অঞ্চল পরিকল্পনার সুবিধা পাবে বলে আশা করা হয়েছিল।
তবে, দুই বছর পর জমির দাম প্রায় অপরিবর্তিত থাকায় হস্তান্তর কঠিন হয়ে পড়ে। এখন পেছন ফিরে তাকালে তিনি মনে করেন, যদি তিনি স্টকগুলো ধরে রাখতেন অথবা অ্যাপার্টমেন্টে বিনিয়োগ করতেন, তাহলে বিনিয়োগ থেকে প্রাপ্ত মুনাফা আরও অনেক বেশি অনুকূল হতে পারত।
জমির বাজার মন্দা (ছবি: কেসি)।
উপরের ঘটনাগুলো ভূমি বাজারের বর্তমান পরিস্থিতিকে আংশিকভাবে প্রতিফলিত করে। মে মাসে Batdongsan.com.vn-এর তথ্য থেকে দেখা যায় যে, গত বছরের একই সময়ের তুলনায় দেশব্যাপী জমির প্রতি আগ্রহ ৪০% কমেছে – যা সব ধরনের রিয়েল এস্টেটের মধ্যে সবচেয়ে বড় পতন। শুধু হ্যানয়েই আগ্রহ ৫৫% পর্যন্ত কমেছে, অন্যদিকে প্রাক্তন হো চি মিন সিটি এলাকায় তা কমেছে ১৬%।
এই ইউনিটটি উল্লেখ করেছে যে, হ্যানয়তে জমির প্লটের চাহিদা অনেক এলাকা জুড়ে ছড়িয়ে ছিটিয়ে রয়েছে, অপরদিকে হো চি মিন সিটিতে এটি প্রধানত ডিস্ট্রিক্ট ৯, থু ডুক সিটি, কু চি এবং প্রাক্তন ডিস্ট্রিক্ট ২-এর মতো কয়েকটি এলাকায় কেন্দ্রীভূত। কিছু এলাকায় বিক্রয়মূল্যে এখনও ঊর্ধ্বমুখী প্রবণতা দেখা যাচ্ছে, তবে তা প্রধানত কেন্দ্রীয় অঞ্চলে কেন্দ্রীভূত।
বিশেষজ্ঞ নগো থান হুয়ান সমীক্ষার তথ্য উদ্ধৃত করে দেখিয়েছেন যে, বিন ফুওক, বাও লক, হোয়া বিন এবং থাই নগুয়েনের মতো অনেক এলাকা, যেগুলো একসময় জমি ও কৃষি জমিতে বিনিয়োগের জন্য 'হট স্পট' ছিল, সেগুলো এখনও ২০২২ সালে নির্ধারিত সর্বোচ্চ দামে ফিরে আসেনি। এদিকে, অন্য কিছু এলাকায় উল্লেখযোগ্য মূল্যবৃদ্ধি রেকর্ড করা হয়েছে, যা বাজারে পুঁজি প্রবাহের ক্রমবর্ধমান স্পষ্ট বিভাজনকে প্রতিফলিত করে।
জনাব হুয়ানের মতে, বাজারের দ্রুত প্রবৃদ্ধির সময়ে অনেক বিনিয়োগকারী জনসংখ্যার আকার, কর্মসংস্থান সৃষ্টির সম্ভাবনা বা রিয়েল এস্টেটের প্রকৃত ব্যবহারযোগ্য মূল্যের মতো মৌলিক বিষয়গুলো বিবেচনা না করে, প্রধানত নগর পরিকল্পনা বা অবকাঠামো প্রকল্প সংক্রান্ত প্রত্যাশার ওপর ভিত্তি করে তাদের বিনিয়োগ করে থাকেন।
নগর পরিকল্পনা সংক্রান্ত তথ্যের প্রকাশের ফলেই অনেক এলাকায় অল্প সময়ের মধ্যে জমির দাম আকস্মিকভাবে বেড়ে যেতে পারে। ফু মি (বা রিয়া - ভুং তাও), ডুক ট্রং, বাও লক, ফান থিয়েত, বিন ফুওক এবং উত্তরের এলাকা যেমন হোয়া বিন, বাক জিয়াং ও বাক নিন—এই সব জায়গায় এমন মূল্যবৃদ্ধি ঘটেছে।
নগদ প্রবাহের পরিবর্তন
তবে, বিশেষজ্ঞ নগো থান হুয়ানের মতে, ২০২২ সালের শেষের দিকে বাজারে মন্দা শুরু হওয়ার পর থেকে পরিস্থিতি উল্লেখযোগ্যভাবে বদলে গেছে। শহর কেন্দ্র থেকে দূরে এবং কম জনঘনত্বের এলাকাগুলোতে জমির তারল্য ৮০ শতাংশেরও বেশি কমে গেছে, অন্যদিকে অ্যাপার্টমেন্ট এবং প্রকৃত নগদ প্রবাহের সম্ভাবনাযুক্ত অন্যান্য পণ্যগুলোর লেনদেন ও বিক্রয়মূল্য প্রায় এক বছরের মধ্যে অনেক দ্রুত পুনরুদ্ধার হয়েছে। এখন পর্যন্ত, এমন অনেক এলাকা যেখানে জমির দাম আগে মূলত ফটকাবাজির প্রত্যাশার কারণে বেড়েছিল, সেগুলো এখনও তাদের আগের দামের স্তরে ফিরে আসেনি।
মিঃ হুয়ানের মতে, বর্তমান রিয়েল এস্টেট বাজারের এটিই সবচেয়ে উল্লেখযোগ্য সংকেত এবং এটি ভবিষ্যতের গতিপ্রকৃতি নির্ধারণ করবে। অর্থ উধাও হয়ে যাচ্ছে না; বরং তা এমন উন্নত মানের সম্পদের দিকে ঝুঁকছে যা নগদ প্রবাহ তৈরি করে, যার অবকাঠামো, স্বচ্ছ আইনি কাঠামো এবং প্রকৃত উপযোগিতা রয়েছে।
একই দৃষ্টিভঙ্গি পোষণ করে বিশেষজ্ঞ ট্রান কোয়াং ট্রুং মনে করেন যে, এখন থেকে বছরের শেষ পর্যন্ত, এবং বিশেষ করে আগামী বছরটি এমন একটি সময় হবে যখন বিনিয়োগকারীদের পূর্ববর্তী চক্রগুলোর মতো গণ-মানসিকতা বা আবেগের বশে বিনিয়োগ চালিয়ে যাওয়ার পরিবর্তে সক্রিয়ভাবে তাদের রিয়েল এস্টেট পোর্টফোলিও পুনর্গঠন করতে হবে।
তার মতে, প্রথম কাজ হলো পুরো পোর্টফোলিওটি পর্যালোচনা করে মূল্যায়ন করা যে কোন সম্পদগুলো ধরে রাখা উচিত, কোন সম্পদগুলোকে অগ্রাধিকার দিয়ে যুক্ত করা প্রয়োজন এবং আগামী ৫-১০ বছরের জন্য কৌশলটির প্রধান বিনিয়োগ কী হবে।
জনাব ট্রুং জোর দিয়ে বলেছেন যে বর্তমান প্রেক্ষাপটে, প্রত্যাশিত আয়ের চেয়ে তারল্য ঠিক ততটাই গুরুত্বপূর্ণ, এমনকি তার চেয়েও বেশি তাৎপর্যপূর্ণ। তাই, পরবর্তী চক্রে কোন অংশটি নেতৃত্ব দেবে তা নির্ধারণ করার জন্য বিনিয়োগকারীদের বাজারের প্রবণতা এবং ক্রেতাদের চাহিদার পরিবর্তন আগে থেকে অনুমান করতে হবে।
বিশেষজ্ঞের মতে, পূর্ববর্তী সময়ের তুলনায় এখন পরিকল্পনার দিকনির্দেশনা, অবকাঠামোগত উন্নয়ন এবং নগর সম্প্রসারণ অনেক বেশি সুস্পষ্ট, এবং পরিকল্পনা সংক্রান্ত তথ্যও প্রকাশ্যে ও স্বচ্ছভাবে উপলব্ধ। তাই, বিনিয়োগকারীদের উচিত জমির মূল্যবৃদ্ধির পেছনে না ছুটে পরিকল্পনার ওপর ভিত্তি করে তাদের দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত নেওয়া।
তিনি যুক্তি দিয়েছিলেন যে, যেসব কৌশল একসময় উচ্চ মুনাফা দিত, যেমন বিক্রির জন্য জমি ভাগ করা বা স্থানীয় প্রবণতার ওপর ভিত্তি করে বিনিয়োগ করা, সেগুলো নতুন প্রেক্ষাপটে আর উপযুক্ত হবে না।
দীর্ঘস্থায়ী মূল্যসম্পন্ন রিয়েল এস্টেট বেছে নিতে বিনিয়োগকারীদের জনসংখ্যা, অবকাঠামো উন্নয়নের গতি, কর্মসংস্থান সৃষ্টির সম্ভাবনা এবং সুযোগ-সুবিধার মতো মৌলিক বিষয়গুলোকে অগ্রাধিকার দিতে হবে। শুধুমাত্র পরিকল্পনা সংক্রান্ত তথ্যের প্রত্যাশার ওপর নির্ভরশীল এলাকার তুলনায়, মেট্রো লাইন, স্কুল, হাসপাতাল, শপিং সেন্টার এবং অন্যান্য গুরুত্বপূর্ণ অবকাঠামো প্রকল্পযুক্ত এলাকাগুলোতে দীর্ঘমেয়াদে মূল্যবৃদ্ধির সম্ভাবনা বেশি থাকবে।
উৎস: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dat-nen-het-thoi-la-ga-de-trung-vang-20260630104615828.htm
![[ছবি] রাজনৈতিক ব্যবস্থার সামগ্রিক সাংগঠনিক মডেল, অর্থাৎ ত্রি-স্তরীয় সরকার মডেলের এক বছরের কার্যক্রমের সারসংক্ষেপ উপস্থাপনকারী জাতীয় সম্মেলন।](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/07/01/1782882811691_ndo_br_1-jpg.webp)
