উত্তর-দক্ষিণ দ্রুতগতির রেলপথের সাথে সঙ্গতি রেখে জমির দাম বাড়ছে।

উত্তর-দক্ষিণ দ্রুতগতির রেললাইনের প্রধান কেন্দ্র, পরিকল্পিত নগোক হোই স্টেশনের খবরের পর এলাকাটিতে জমির দাম আকাশছোঁয়া হয়ে গেছে। ৩-৪ বিলিয়ন VND বাজেটে বিনিয়োগকারীরা ঠিক সামনে পার্কিংয়ের জায়গাসহ এক খণ্ড জমি কিনতে হিমশিম খাচ্ছেন।

উত্তর-দক্ষিণ দ্রুতগতির রেললাইনের প্রধান কেন্দ্র, পরিকল্পিত নগোক হোই স্টেশনের খবরের পর এলাকাটিতে জমির দাম আকাশছোঁয়া হয়ে গেছে। ৩-৪ বিলিয়ন VND বাজেটে বিনিয়োগকারীরা ঠিক সামনে পার্কিংয়ের জায়গাসহ এক খণ্ড জমি কিনতে হিমশিম খাচ্ছেন।

নগোক হোই রেলওয়ে স্টেশনের পরিকল্পনার কারণে এলাকার জমির দাম আকাশছোঁয়া হয়ে গেছে। ছবিতে: নগোক হোই কমপ্লেক্সের সামগ্রিক দৃশ্য।

প্রতি বর্গমিটারে ১০০ মিলিয়ন VND-এর সীমা অতিক্রম করেছে।

২০০৪ সাল থেকে, হ্যানয় মেট্রো লাইন ১ প্রকল্পের নগোক হোই - ইয়েন ভিয়েন অংশের বিনিয়োগ পরিকল্পনা প্রধানমন্ত্রী কর্তৃক অনুমোদিত হয়েছে। তবে, প্রায় দুই দশক পরেও এলাকাটি স্থবির হয়ে আছে এবং জমি অধিগ্রহণের কাজ এখনও বন্ধ রয়েছে। এই হতাশাজনক পরিস্থিতির অবসান ঘটে যখন পরিবহন মন্ত্রণালয় নগোক হোই স্টেশনকে উত্তর-দক্ষিণ দ্রুতগতির রেল ব্যবস্থার একটি অংশ হিসেবে চিহ্নিত করে।

এই তথ্যটি থান ত্রি জেলা ( হ্যানয় )-এর রিয়েল এস্টেট বাজারকে চাঙ্গা করেছে, বিশেষ করে নগোক হোই কমিউনে, যেখানে স্টেশনটি অবস্থিত। স্থানীয় বাসিন্দাদের মতে, হ্যানয়ের উপকণ্ঠে জমি নিয়ে ফটকাবাজির হিড়িকের কারণে বছরের শুরুতে এই এলাকায় দামের তীব্র বৃদ্ধি দেখা যায়। পরবর্তীতে, উত্তর-দক্ষিণ দ্রুতগতির রেলপথ সম্পর্কিত নতুন তথ্যের ফলে, স্টেশন নির্মাণস্থলের আশেপাশের আবাসিক জমির দাম এক নতুন স্তরে পৌঁছে গেছে।

২০২৪ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকের শেষে ক্রেতারা যেখানে গাড়ি চলাচলের সুবিধাসহ জমি প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ৬০ মিলিয়ন VND-তে খুঁজে পেতেন, সেই দাম এখন বেড়ে প্রায় ৮০ মিলিয়ন VND/বর্গমিটার হয়েছে। প্রধান সড়কের পাশে অবস্থিত প্লটগুলোর ক্ষেত্রে দাম এমনকি ১১০ মিলিয়ন VND/বর্গমিটারও ছাড়িয়ে গেছে।

গুরুত্বপূর্ণ জাতীয় প্রকল্পগুলোর নির্মাণকাজ শেষ হতে বহু বছর লেগে যেতে পারে। তাই, বিনিয়োগকারীদের যদি ঋণ নিতে হয়, তাহলে তাদের লোকসানের ঝুঁকি থাকে।

"নগোক হোই ট্রেন স্টেশনের আশেপাশের এলাকায়, ৩-৪ বিলিয়ন VND বাজেটে বিনিয়োগকারীদের জন্য ঠিক সামনে পার্কিং স্পেসসহ জমির প্লট কেনা খুব কঠিন। যদি তারা কোনোটা খুঁজেও পায়, সেগুলো সাধারণত ছোট প্লট হয় অথবা সেগুলোতে ফেং শুইয়ের ত্রুটি থাকে," বলেন রিয়েল এস্টেট এজেন্ট জুয়ান থান।

বাজারে আবাসিক জমির সরবরাহ তুলনামূলকভাবে সীমিত। প্রশস্ত প্রবেশপথসহ প্রধান প্রধান এলাকার প্লটগুলো পেতে কয়েক সপ্তাহ লেগে যায়। অভিজ্ঞ 'ফাটকাবাজদের' হাতে এই প্লটগুলো অল্প সময়ের মধ্যেই কয়েকশ মিলিয়ন ডং মুনাফা এনে দিতে পারে।

জনাব থান বলেন, “দাই আং, লিয়েন নিন, নি খে এবং খান হা-এর মতো প্রতিবেশী কম্যুনগুলোর সাথে নগোক হোই কম্যুন বর্তমানে থান ত্রি জেলার সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ এলাকা। বিশেষ করে, আগামী বছরগুলোতে দাই আং এবং লিয়েন নিন কম্যুনে সবচেয়ে শক্তিশালী উন্নয়ন ঘটবে, যেখানে ২০২৮ এবং ২০২৯ সালে দুটি শহরাঞ্চল যুক্ত হবে।”

সিবিআরই (CBRE)-এর মতে, সাবওয়ে স্টেশনের কাছাকাছি সম্পত্তিগুলোর গড় দাম অন্যান্য এলাকার তুলনায় ১০-২০% বেশি হয়ে থাকে। আবাসন বাজারে সংকট দেখা দিলে, সাবওয়ে লাইনের সাথে ভালো সংযোগ থাকা আবাসন প্রকল্পগুলো দ্রুত পুনরুদ্ধার হওয়ার সম্ভাবনা বেশি।

জোনিং বিধিমালা দ্বারা প্রভাবিত জমি কেনার সময় সতর্ক থাকুন।

ইনভেস্টমেন্ট নিউজপেপারের একজন প্রতিবেদকের সাথে কথা বলতে গিয়ে হ্যানয় রিয়েল এস্টেট ক্লাবের (HNREA) চেয়ারম্যান, জনাব নগুয়েন হু কুয়ং বলেন যে, পরিবহন পরিকাঠামোর উন্নয়নের কারণে রিয়েল এস্টেটের মূল্যবৃদ্ধি একটি স্বাভাবিক ঘটনা। এই প্রবণতা আগেও রিং রোড ৪-এর ক্ষেত্রে দেখা গেছে, যখন বিনিয়োগকারীরা এই পরিকল্পনার সুযোগ নিতে রাস্তাটির আশেপাশের জমি 'শিকার' করার জন্য হুমড়ি খেয়ে পড়েছিল।

সরকারি সংস্থাগুলো থেকে আনুষ্ঠানিক পরিকল্পনা সংক্রান্ত তথ্য প্রকাশের আগেই জমির দাম বেড়ে যাওয়াটা স্বাভাবিক, বিশেষ করে উত্তর-দক্ষিণ দ্রুতগতির রেল ব্যবস্থার ক্ষেত্রে। এটি একটি গুরুত্বপূর্ণ প্রকল্প, তাই শুধু রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীরাই নন, এই প্রধান প্রকল্পটিকে ঘিরে থাকা তথ্যের জন্য প্রত্যেকেই আগ্রহী," মিঃ কুওং মন্তব্য করেন।

তবে, এইচএনআরইএ-এর চেয়ারম্যান এও জোর দিয়েছেন যে, ভূমি অধিগ্রহণের আওতাধীন এলাকায় অন্তর্ভুক্ত হওয়া এড়াতে ক্রেতাদের প্রকল্পের পরিকল্পনাগত পরিধি স্পষ্টভাবে চিহ্নিত করতে হবে। জমির প্লটটির 'লাভ বা ক্ষতি' নির্ধারণের ক্ষেত্রে এটি একটি অন্যতম নির্ণায়ক বিষয় হবে। এছাড়াও, বিনিয়োগকারীদের অবশ্যই খুঁজে বের করতে হবে যে জমিটি রাষ্ট্রের কারিগরি অবকাঠামো ব্যবস্থা বা সামাজিক কল্যাণমূলক সুবিধা থেকে উপকৃত হয় কিনা।

"বিস্তারিত পরিকল্পনা, আঞ্চলিক পরিকল্পনা, ১/২,০০০ স্কেল পরিকল্পনা, ১/৫০০ স্কেল পরিকল্পনার মাধ্যমে এটি নির্ধারণ করা যেতে পারে... যদি বিনিয়োগকারী নিশ্চিত হন যে জমিটি কোনো পরিকল্পনা বিধি দ্বারা প্রভাবিত নয়, তাহলে তিনি লড়াইয়ের একটি অংশ জিতে গেছেন। তবে, যদি তিনি এ বিষয়ে নিশ্চিত না হন, তাহলে সম্ভাব্য ঝুঁকি খুব বেশি। এমন ঘটনাও ঘটেছে যেখানে বিক্রেতারা প্রতারণা করার জন্য পরিকল্পনার চিহ্ন জাল করেছে," মিঃ কুওং সতর্ক করেন।

পরিকল্পনাগত বিষয়গুলো ছাড়াও, HNREA-এর বিশেষজ্ঞ আরও উল্লেখ করেছেন যে বিনিয়োগকারীদের তাদের আর্থিক অবস্থা, জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য এবং নিজেদের আর্থিক সাহস নির্ধারণ করতে হবে। মিঃ কুয়ং-এর মতে, উন্নয়ন প্রকল্প থেকে লাভবান হওয়া জমিগুলো সেইসব মধ্যম ও দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগকারীদের জন্য উপযুক্ত, যারা আর্থিক ঋণের উপর অতিরিক্ত নির্ভরশীল নন।

ক্রেতাদের অবশ্যই তাদের ক্রয়ক্ষমতার মধ্যে ভারসাম্য রাখতে হবে এবং আবেগের বশে প্রভাবিত হওয়া চলবে না। গুরুত্বপূর্ণ জাতীয় প্রকল্পগুলোর নির্মাণকাজ সম্পন্ন হতে অনেক বছর সময় লাগতে পারে। তাই, যদি বিনিয়োগকারীদের ঋণ নিতে হয় এবং তারা স্বল্পমেয়াদী ফটকাবাজিতে আত্মবিশ্বাসী না হন, তাহলে তারা ক্ষতির ঝুঁকিতে পড়বেন,” মিঃ কুওং সতর্ক করেন।

একইভাবে, হ্যানয়ের একজন বিনিয়োগকারী এবং একটি রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ ফার্মের পরিচালক, জনাব নগো জুয়ান চুক উল্লেখ করেছেন যে, বাজার প্রাথমিকভাবে পরিকল্পনা সংক্রান্ত তথ্যের প্রতি ইতিবাচক প্রতিক্রিয়া দেখায়, যার ফলে রিয়েল এস্টেটের দাম আকাশচুম্বী হয়ে যায়। সেই মূল্যবৃদ্ধির পর, বাজারের মনোভাব স্থিতিশীল হয়, যার ফলে দাম ধীরে ধীরে সমান হয়ে আসে, বা অস্বাভাবিকভাবে উচ্চ মূল্যের কিছু এলাকায় তা কমেও আসে।

“নগোক হোই স্টেশন উত্তরের বৃহত্তম রেলওয়ে স্টেশন, এবং এর পরিকল্পিত এলাকা এখনও সমন্বয় ও সম্প্রসারণ করা হতে পারে। দুর্ভাগ্যবশত বিনিয়োগকারীরা যদি পরিকল্পিত এলাকার মধ্যে জমি কেনেন, তাহলে তাদের ইতিমধ্যেই ক্ষতি হয়ে যাবে। নতুন জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগ করা হলেও, ক্ষতিপূরণের পরিমাণ কখনোই বাজার মূল্যের সমান হবে না। বর্তমান জমির মূল্য কাঠামো বিবেচনা করলে, এই ক্ষতিপূরণ প্রকৃত মূল্যের এক-তৃতীয়াংশের চেয়েও কম,” মিঃ চুক অকপটে বলেন।

এই বিনিয়োগকারীর মতে, প্রকল্পটি এতটাই বড় যে জমি অধিগ্রহণের কাজ রাতারাতি সম্পন্ন করা সম্ভব নয়। তাই, নির্মাণকাজ শেষ হতে প্রত্যাশার চেয়ে বেশি সময় লাগতে পারে। ফলস্বরূপ, স্বল্প পুঁজির যে সকল বিনিয়োগকারীকে ব্যাংক থেকে ঋণ নিতে হবে, তাদের ভালোভাবে ভেবে দেখা উচিত এবং সুযোগ হারানোর ভয়ে (FOMO) প্রভাবিত হয়ে গুজবের ভিত্তিতে বিনিয়োগ করা থেকে বিরত থাকা উচিত।

উৎস: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html