বাড়ির দাম উচ্চ পর্যায়ে স্থির রয়েছে।

VTV.vn - বিশেষজ্ঞরা মনে করেন যে, ক্রমবর্ধমান সুদের হার প্রধানত তারল্য হ্রাস করে, কিন্তু তা সামগ্রিক মূল্যস্তর কমানোর জন্য যথেষ্ট নয়।

২০২৬ সালের শুরু থেকে বন্ধকী ঋণের সুদের হার আবার ঊর্ধ্বমুখী হচ্ছে। অনেকেই আশা করছেন যে, উচ্চ মূলধনী ব্যয় রিয়েল এস্টেটের দামের উপর চাপ সৃষ্টি করবে, যার ফলে দাম কমে যাবে। তবে, বাজার বিপরীত প্রবণতা দেখাচ্ছে। বাড়ির দাম বেশিই থাকছে, এবং কিছু কিছু ক্ষেত্রে তা বেড়েই চলেছে। বিশেষজ্ঞরা মনে করেন যে, সুদের হার বৃদ্ধি মূলত তারল্য কমিয়ে দেয়, যা সামগ্রিক দাম কমানোর জন্য যথেষ্ট নয়।

সুদের হার ব্যাপকভাবে বেড়েছে, কিন্তু বাড়ির দাম বেড়েই চলেছে।

Batdongsan.com.vn-এর দক্ষিণাঞ্চলের পরিচালক জনাব দিন মিন তুয়ান মনে করেন যে, উচ্চ সুদের হার কেবল বাজারকে মন্থর করে, কিন্তু বাড়ির দাম কমানোর জন্য তা যথেষ্ট নয়। বিনিয়োগকারীদের মধ্যে প্রচলিত ধারণা হলো, যখন সুদের হার বাড়ে বা বিশ্ব অর্থনীতিতে অস্থিরতা দেখা দেয়, তখন রিয়েল এস্টেটের মতো ঝুঁকিপূর্ণ সম্পদ থেকে অর্থ তুলে নিয়ে ব্যাংক বা সোনায় ফিরিয়ে আনা হয়।

তবে, মিঃ তুয়ানের মতে, সাম্প্রতিক বছরগুলোর প্রকৃত তথ্য এই দৃষ্টিভঙ্গিকে পুরোপুরি সমর্থন করে না। সুদের হার ব্যাপকভাবে বাড়লেও বাড়ির দাম ক্রমাগত বেড়েই চলেছে।

২০২৬ সালের মার্চের শুরুতে batdongsan.com.vn-এর একটি বাজার সমীক্ষায় দেখা গেছে যে, গত বছরের একই সময়ের তুলনায় গৃহঋণের সুদের হার উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন ব্যাংকগুলো বর্তমানে প্রথম ৬-১২ মাসের জন্য বছরে প্রায় ৭-৯% বিশেষ ছাড়ের সুদের হার প্রয়োগ করছে। এই বিশেষ ছাড়ের সময়কাল শেষ হওয়ার পর, গ্রাহকের অবস্থার উপর নির্ভর করে প্রচলিত পরিবর্তনশীল সুদের হার বছরে ১০-১২% পর্যন্ত হয়ে থাকে।

উদাহরণস্বরূপ, হো চি মিন সিটির একটি ব্যাংক শাখায়, বিদ্যমান সার্টিফিকেট বা বিক্রয় চুক্তিসহ গৃহঋণের সুদের হার বর্তমানে বার্ষিক ৯.৬%-এ নেমে এসেছে, যা সর্বনিম্ন। এর বিপরীতে, গত বছরের একই সময়ে স্থির সুদের হার ছিল বছরে মাত্র ৬-৭%, যা প্রায় ৬০% বৃদ্ধি নির্দেশ করে।

একইভাবে, আরও অনেক ব্যাংকও তাদের সুদের হার উল্লেখযোগ্যভাবে বাড়িয়েছে। কিছু ব্যাংক ২৪-মাস মেয়াদী নির্দিষ্ট সুদের হার বছরে ১২%-এর বেশি করেছে, অথবা মেয়াদের ওপর নির্ভর করে ৯.৭–১৩.৫% হারে সুদ ধার্য করেছে। বেসরকারি ব্যাংকগুলোও এই ধারা অনুসরণ করছে, যেখানে প্রাথমিক পর্যায়ে সাধারণ সুদের হার ৮.৫% থেকে ১২% পর্যন্ত থাকে এবং ঋণের মেয়াদ বাড়ার সাথে সাথে তা ক্রমান্বয়ে বৃদ্ধি পায় – উদাহরণ হিসেবে জনাব তুয়ানের কথা উল্লেখ করা হয়।

শুধু মূলধনী ব্যয়ই বাড়ছে না, বরং রিয়েল এস্টেট ঋণও আরও কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রিত হচ্ছে। ভিয়েতনামের রাষ্ট্রীয় ব্যাংক ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠানগুলোকে রিয়েল এস্টেট ঋণের পরিমাণ বৃদ্ধির হার সীমিত করার নির্দেশ দিয়েছে, যার লক্ষ্য মোট বকেয়া ঋণের প্রায় ২৫ শতাংশ। এর ফলে বাড়ি ক্রেতা এবং প্রকল্প উন্নয়নকারী ব্যবসা উভয়ের জন্যই মূলধন সংগ্রহ করা আরও কঠিন হয়ে পড়েছে।

জনাব দিন মিন তুয়ান বাড়ির দাম সহজে না কমার তিনটি কারণও উল্লেখ করেছেন। প্রথমত, রিয়েল এস্টেট বাজারে একটি উল্লেখযোগ্য সময় ব্যবধান রয়েছে। স্টক বা সোনার মতো নয়, রিয়েল এস্টেট হলো কম তারল্য এবং দীর্ঘ চক্রসহ একটি উচ্চ-মূল্যের সম্পদ। যখন বাজার সমস্যার সম্মুখীন হয়, তখন প্রথম প্রতিক্রিয়া হিসেবে সাধারণত লেনদেনে তীব্র হ্রাস ঘটে। ক্রেতারা সিদ্ধান্ত নিতে দেরি করেন, অন্যদিকে বিক্রেতারা দাম কমাতে তাড়াহুড়ো করেন না। ফলে, দামে উল্লেখযোগ্য সমন্বয়ের আগেই তারল্য কমে যায়।

এরপরে, সীমিত সরবরাহ একটি সহায়ক কারণ। বহু বছর ধরে, আইনি বাধা এবং দীর্ঘ প্রকল্প অনুমোদন প্রক্রিয়ার কারণে প্রধান শহরগুলিতে অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ সীমিত হয়ে আছে। প্রকৃত আবাসনের ক্রমবর্ধমান চাহিদা মেটাতে বাজারে আসা নতুন প্রকল্পের সংখ্যা অপর্যাপ্ত। যখন সরবরাহ কম থাকে, তখন ডেভেলপাররা সামগ্রিক বাজারের মন্দা সত্ত্বেও মুনাফা সর্বাধিক করার জন্য দাম অপরিবর্তিত রাখতে বা বাড়াতে চায় – মিঃ তুয়ান বিশ্লেষণ করেন।

তৃতীয় কারণটি হলো, বিক্রেতাদের উপর আর্থিক চাপ তেমন উল্লেখযোগ্য নয়। জনাব তুয়ানের মতে, কিছু আন্তর্জাতিক বাজারের মতো যেখানে আর্থিক ঋণের হার বেশি, ভিয়েতনামের অনেক সম্পত্তির মালিক ধার করা মূলধনের উপর খুব বেশি নির্ভর করেন না। এটি তাদের সুদের হার বাড়লে সম্পত্তি বিক্রি করতে বাধ্য হওয়া এড়াতে সাহায্য করে। পরিবর্তে, তারা বাজার পুনরুদ্ধারের জন্য অপেক্ষা করতে পারেন এবং তাদের সম্পদকে একটি দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগের মাধ্যম হিসেবে ধরে রাখতে পারেন।

একই মত পোষণ করে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস চেয়ারম্যান জনাব নগুয়েন ভান দিনও বলেছেন যে, সুদের হার বাজারকে প্রভাবিতকারী অনেকগুলো উপাদানের মধ্যে মাত্র একটি। রিয়েল এস্টেটের দাম মূলত সরবরাহ এবং চাহিদার উপর নির্ভর করে। যখন সরবরাহের উন্নতি হয় না, তখন শুধুমাত্র সুদের হার বাড়ার কারণে দামে বড় ধরনের পতন আশা করা কঠিন। সুতরাং, সুদের হার বাড়ার সাথে সাথে বাড়ির দামও আনুপাতিক হারে কমবে, এমনটা আশা করা অসম্ভব।

২০২৬ সাল হবে বাজার স্থিতিশীলতার একটি সময়, কিন্তু এই স্থিতিশীলতা বিভিন্ন খণ্ডে অসম হবে।

বাজারটি খণ্ডিত এবং এতে অন্তর্নিহিত মূল্যকে অগ্রাধিকার দেওয়া হয়।

batdongsan.com.vn-এর বাজার তথ্য অনুযায়ী, ২০২২-২০২৫ সময়কালে, তারল্য তীব্রভাবে হ্রাস পাওয়ায় আবাসন বাজার কঠিন পরিস্থিতির সম্মুখীন হওয়া সত্ত্বেও, দুটি প্রধান শহরে অ্যাপার্টমেন্টের দাম উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে।

হ্যানয়তে অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ৪০ মিলিয়ন VND থেকে বেড়ে প্রায় ৮৭ মিলিয়ন VND হয়েছে। হো চি মিন সিটিতেও দাম প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ৪৬ মিলিয়ন VND থেকে বেড়ে প্রায় ৭৫ মিলিয়ন VND হয়েছে। লক্ষণীয় যে, হ্যানয়তে দাম বৃদ্ধির হার হো চি মিন সিটির হারকেও ছাড়িয়ে গেছে – যা বিগত বছরগুলোতে একটি বিরল ঘটনা ছিল।

এই ঘটনাটি রিয়েল এস্টেট বাজারের একটি গুরুত্বপূর্ণ বৈশিষ্ট্য তুলে ধরে: মূলধনী ব্যয়ের স্বল্পমেয়াদী ওঠানামা বা বাজারের মনোভাবের প্রতি দাম তাৎক্ষণিকভাবে সাড়া দেয় না।

বিশেষজ্ঞরা পূর্বাভাস দিচ্ছেন যে ২০২৬ সাল হবে বাজারের অধিকতর স্থিতিশীলতার একটি সময়, তবে তা বিভিন্ন খাতে অসমভাবে প্রতিফলিত হবে। স্যাভিলস ভিয়েতনামের বিনিয়োগ বিভাগের সিনিয়র ডিরেক্টর জনাব সু নগোক খুওং মনে করেন যে, উচ্চ সুদের হার বিনিয়োগকারীদের আরও সতর্ক করে তুলবে, বিশেষ করে বড় অঙ্কের ঋণের ক্ষেত্রে। তবে, এর মানে এই নয় যে সম্পদের দাম অবশ্যই কমে যাবে।

ক্রমবর্ধমান মূলধনী ব্যয়ের প্রেক্ষাপটে বাজার স্ব-নিয়ন্ত্রিত হবে। প্রকৃত উপযোগিতা, সুস্পষ্ট আইনি মর্যাদা এবং নগদ প্রবাহ তৈরির ক্ষমতা সম্পন্ন পণ্যগুলোকেই অগ্রাধিকার দেওয়া হবে, যার ফলে ভালো দাম বজায় থাকবে," জনাব খুওং বিশ্লেষণ করেন।

এই প্রবণতাটি জনাব দিন মিন তুয়ানের এই মূল্যায়নের সাথেও সামঞ্জস্যপূর্ণ যে, প্রকৃত আবাসন চাহিদা পূরণকারী খাতগুলোই বাজারে নেতৃত্ব দিয়ে যাবে। ভালো অবকাঠামোগত সংযোগসম্পন্ন প্রধান শহর ও উপশহরগুলোর অ্যাপার্টমেন্টগুলোতে স্থিতিশীল তারল্য বজায় থাকবে বলে পূর্বাভাস দেওয়া হয়েছে।

এছাড়াও, নতুন সরবরাহ শহরতলির এলাকাগুলোতে স্থানান্তরিত হওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে, যেখানে জমি এখনও প্রচুর পরিমাণে রয়েছে এবং অবকাঠামোতে ব্যাপকভাবে বিনিয়োগ করা হচ্ছে। এর ফলে শহরের কেন্দ্রস্থলে দামের ওপর নিম্নমুখী চাপ সৃষ্টি না করেই উন্নয়নের সুযোগ প্রসারিত হয়।

একটি উল্লেখযোগ্য বিষয় হলো, সহায়ক নীতিমালার কারণে অদূর ভবিষ্যতে সামাজিক আবাসন এবং সাশ্রয়ী আবাসন খাতের বৃদ্ধি প্রত্যাশিত। তবে বিশেষজ্ঞদের মতে, এই বৃদ্ধি ব্যাপক মূল্য হ্রাসের পরিবর্তে প্রধানত সামগ্রিক সরবরাহ উন্নত করতে সাহায্য করবে।

জনাব নগুয়েন ভ্যান ডিনের মতে, বাজার একটি পুনর্গঠন পর্যায়ে প্রবেশ করছে। উচ্চ লিভারেজ ব্যবহারকারী এবং স্বল্পমেয়াদী লাভের প্রত্যাশাকারী বিনিয়োগকারীরা সমস্যার সম্মুখীন হবেন, অপরদিকে প্রকৃত ক্রেতা এবং দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগকারীরাই জয়ী হবেন।

বর্তমান ঘটনাবলী থেকে দেখা যায় যে, বাড়ির দাম কমানোর জন্য উচ্চ সুদের হার যথেষ্ট শক্তিশালী কোনো উপায় নয়। বরং, এটি একটি ফিল্টার হিসেবে কাজ করে, যা বাজারের গতি কমিয়ে দেয় এবং অংশগ্রহণকারীদের তাদের কৌশল পরিবর্তন করতে বাধ্য করে। রিয়েল এস্টেটের ক্রমাগত উচ্চ মূল্য এখন আর কোনো হেঁয়ালি নয়, বরং এটি সরবরাহ ও চাহিদার প্রকৃতি এবং একটি রিয়েল এস্টেট বাজারের নির্দিষ্ট বৈশিষ্ট্যগুলোকে সঠিকভাবে প্রতিফলিত করে।

উৎস: https://vtv.vn/gia-nha-van-neo-o-muc-cao-100260320183544717.htm