ভাড়ার দাম ক্রমশ বেড়েই চলেছে।

২০২৪ সালের আগস্ট মাসের শেষের দিকে, অনেকেই এই খবরে অবাক হয়েছিলেন যে স্টারবাকস ৭ বছর ধরে কার্যক্রম পরিচালনা এবং ধারাবাহিকভাবে বিপুল সংখ্যক গ্রাহকের আনাগোনা থাকার পর হো চি মিন সিটির ডিস্ট্রিক্ট ১-এর ১১-১৩ হান থুয়েন স্ট্রিটে অবস্থিত তাদের সবচেয়ে অভিজাত দোকানটি বন্ধ করে দিচ্ছে। আরও বেশি বিস্ময়কর ছিল যে, ইজারার মেয়াদ শেষ হওয়ার পরেই স্টারবাকস জায়গাটি খালি করে দেয় এবং বাড়িওয়ালা মাসিক ভাড়া ৭০০ মিলিয়ন থেকে বাড়িয়ে ৭৫০ মিলিয়ন VND করে, যা বছরে প্রায় ৯ বিলিয়ন VND-এর সমান।

তারা সবাই সেরা জায়গাগুলো ছেড়ে দিতে তাড়াহুড়ো করছে।

ব্যবসায়ী এবং রিয়েল এস্টেট লিজ শিল্পে কর্মরত ব্যক্তিদের জন্য, উল্লিখিত সম্পত্তিটির ভাড়া খুব বেশি বলে বিবেচিত হয় না।

প্রকৃতপক্ষে, একই হান থুয়েন রাস্তায় বা কাছাকাছি রাস্তাগুলোতে আরও অনেক বেশি ভাড়ার সম্পত্তি রয়েছে। উদাহরণস্বরূপ, মাত্র কয়েক মাস আগে চালু হওয়া বিখ্যাত জাপানি কফি চেইন ‘অ্যারাবিকা কফি’-র প্রাঙ্গণের ভাড়া প্রতি মাসে কমপক্ষে ৭০০ মিলিয়ন VND।

হো চি মিন সিটির প্রাণকেন্দ্রে একটি গুরুত্বপূর্ণ বাণিজ্যিক জায়গা বহু বছর ধরে খালি পড়ে আছে। (ছবি: ফাম দিন)

তবে, এই অতি-উচ্চমানের স্থানগুলো কেবল নির্দিষ্ট কৌশলগত লক্ষ্যযুক্ত ব্যবসার জন্যই উপযুক্ত। যে ব্যবসাগুলো শুধু পণ্য বা পরিষেবা বিক্রি করে মুনাফা অর্জন করতে চায়, তাদের টিকে থাকা খুব কঠিন হবে।

স্টারবাকস হান থুয়েন বন্ধ হওয়ার কয়েক মাস আগে, হাইল্যান্ডস কফির মতো বেশ কয়েকটি নামকরা ব্র্যান্ড নগুয়েন ডু এবং পাস্তুর রাস্তার কোণায় অবস্থিত তাদের দোকান খালি করে দেয়; ইয়েন সুশি রেস্তোরাঁ ৮ ডং খোই স্ট্রিটে তাদের শাখাটি বন্ধ করে দেয়। লাগেজ ও হ্যান্ডব্যাগের দোকান এমআইএ-ও কয়েক মাস আগে ফু ডং মোড়ে তাদের দোকান খালি করে দেয়। এই জায়গাটির মাসিক ভাড়াও ছিল ৭০ কোটি ভিয়েতনামী ডং পর্যন্ত এবং মাত্র পাঁচ বছরে চারটি বড় ব্র্যান্ডের মধ্যে এর মালিকানা বদল হয়েছিল।

বাস্তবে, উচ্চ ভাড়া, বর্তমান কঠিন অর্থনৈতিক পরিস্থিতিতে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর টিকে থাকতে না পারা এবং এর ফলে ইজারা নেওয়া জায়গাগুলো ফেরত দিতে বাধ্য হওয়া—এগুলো নতুন কিছু নয়; ২০২০ সালে কোভিড-১৯ মহামারী শুরু হওয়ার পর থেকেই এগুলো ঘটে আসছে। ‘নগুয়ি লাও দং’ পত্রিকার সাংবাদিকদের পর্যবেক্ষণ অনুযায়ী, হো চি মিন সিটির কেন্দ্রস্থলের ব্যস্ততম রাস্তা, যেমন—নগুয়েন হুয়ে, লে লোই (জেলা ১), ভো ভান তান (জেলা ৩), নগুয়েন ত্রাই (জেলা ৫), নগুয়েন ভান লিন (জেলা ৭), ফান শিচ লং (ফু নুয়ান জেলা) ইত্যাদির অনেক বাণিজ্যিক জায়গা খালি পড়ে আছে বা বন্ধ রয়েছে।

প্রায় ৫৫০ মিটার দীর্ঘ লে লোই স্ট্রিট (ডিস্ট্রিক্ট ১) হো চি মিন সিটির কেন্দ্রস্থলের অন্যতম সুন্দর একটি রাস্তা, যা পাস্তুর, নাম কি খোই নিয়া এবং নগুয়েন হুয়ের মতো ‘সোনালী’ রাস্তাগুলোর সাথে মিলিত হয়েছে, কিন্তু বর্তমানে এখানে প্রায় ১৫টি খালি দোকান রয়েছে। এই রাস্তার একটি স্যুভেনিয়ার দোকানের ম্যানেজার মিসেস নগুয়েন হান মনে করেন যে, আশেপাশের অনেক দোকান বন্ধ হয়ে যাওয়ার কারণ হলো তারা ভাড়া বহন করতে পারছে না, যার পরিমাণ দৈনিক ২৫-৩০ মিলিয়ন VND বা মাসিক ৮০০-৯০০ মিলিয়ন VND; এর মধ্যে কর্মীদের বেতন, কর, মূলধন ইত্যাদি অন্তর্ভুক্ত নয়। কিছু দোকান মালিক শুরুতে ব্যবসার এই পরিস্থিতি অনুমান করতে পারেননি এবং নিজেদের সামর্থ্যের বাইরে ভাড়া নিয়েছিলেন, যার ফলে খরচ মেটানোর জন্য পর্যাপ্ত আয় হচ্ছিল না। মাত্র কয়েক মাস আগে নতুন দোকানে ওঠার পরেও তারা দোকান বন্ধ করে অন্যত্র ভাড়া নিতে বাধ্য হচ্ছেন।

"গহনার দোকান, পোল্যান্ডের বিখ্যাত বাবল টি চেইন, ট্র্যাভেল এজেন্সিগুলো... ভাড়া বহন করতে না পারায় একের পর এক তাদের দোকান ফিরিয়ে দিচ্ছে। আজ পর্যন্ত, দাম অনেক বেশি হওয়ায় কেউ আবার ভাড়া নিতে সাহস করেনি। আমিও বাড়িওয়ালাকে ভাড়া কমানোর জন্য অনুরোধ করছি, কারণ পর্যটকের সংখ্যা অনেক হলেও কেনাকাটা খুব কম, এবং আমি জানি না আগামী বছর পর্যন্ত টিকে থাকতে পারব কি না," মিসেস হান উদ্বেগ প্রকাশ করলেন।

লে লোই স্ট্রিটের ৪৮ নম্বর বাড়ির দোতলা ভবনটির রিয়েল এস্টেট এজেন্ট মিঃ হোয়াং থান বলেছেন, মালিক প্রতি মাসে ১২,০০০ মার্কিন ডলার (প্রায় ৩০ কোটি ভিয়েতনামী ডং) ভাড়া চাইছেন। শর্ত হিসেবে রয়েছে চার মাসের জামানত, দুই মাসের অগ্রিম ভাড়া এবং ন্যূনতম দুই বছরের জন্য চুক্তি। উল্লেখ্য, টিটি ঘড়ির দোকানটি বন্ধ হয়ে যাওয়ার পর থেকে বাড়িটি এক বছরেরও বেশি সময় ধরে খালি পড়ে আছে, কিন্তু মালিক ভাড়া কমাতে রাজি নন।

"গ্রাহকরা যদি ব্যবসা বা ব্র্যান্ডিংয়ের জন্য লে লই স্ট্রিটে জায়গা ভাড়া নিতে চান, তবে তাদের ভালোভাবে ভেবে দেখতে হবে, কারণ এর ভাড়া অনেক বেশি, প্রতি মাসে ১০,০০০ থেকে ১২,০০০ মার্কিন ডলার পর্যন্ত। অনেক গ্রাহক এই ভাড়া বহন করতে না পেরে শত শত মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এর জামানত হারাতে বাধ্য হয়েছেন," জনাব থান জানান।

নগুয়েন ত্রাই স্ট্রিট (৫ম জেলা) একসময় হো চি মিন সিটির " ফ্যাশন স্ট্রিট" হিসেবে পরিচিত ছিল, যেখানে জুতা, পোশাক, ব্যাগ, টুপি, সানগ্লাস ইত্যাদি বিক্রির শত শত দোকান ছিল। তবে, ব্যবসার মন্দা এবং অত্যধিক ভাড়ার কারণে অনেকেই তাদের পণ্য বিক্রি করে দেওয়ার এবং দোকান অন্যত্র সরিয়ে নেওয়ার সাইনবোর্ড টাঙিয়েছেন।

এমডিএল ডিজাইনার ম্যাটারনিটি ড্রেস স্টোরের প্রতিনিধি মিসেস ফাম নগোক বলেছেন, তিনি তার ১৪.৫ বর্গমিটারের জায়গাটি (যার মধ্যে একটি তলা, একটি নিচতলা এবং একটি ছোট গুদামঘরসহ ৩৫ বর্গমিটার ব্যবহারযোগ্য এলাকা রয়েছে) প্রতি মাসে ৬০ মিলিয়ন VND ভাড়ায় হস্তান্তর করতে চান। অন্য একটি ব্যবসায় স্থানান্তরের জন্য এই হস্তান্তর মূল্য ২৫৯ মিলিয়ন VND (যার মধ্যে এয়ার কন্ডিশনার, আলো, সাইনবোর্ড, জামানত ইত্যাদি অন্তর্ভুক্ত)। মিসেস নগোক ব্যাখ্যা করেন, "ফ্যাশন সামগ্রীর বিক্রি কমছে, অথচ ভাড়া অনেক বেশি, যা বাজারের জন্য উপযুক্ত নয়। অনেকবার ব্যর্থ আলোচনার পর আমি ব্যবসাটি হস্তান্তর করার সিদ্ধান্ত নিয়েছি।"

নিকটবর্তী এনএন ফ্যাশন স্টোরের মালিক মিসেস হা ফুয়ং আরও জানিয়েছেন যে, "অবসর" গ্রহণের কারণে তিনি তার সমস্ত মজুদ পণ্য বিক্রি করে দিয়ে নিচতলার ৮০ বর্গমিটারের জায়গাটি সাবলেট করতে চাইছেন। বর্তমান ভাড়া প্রতি মাসে ৪৫ মিলিয়ন ভিএনডি, যার ন্যূনতম ইজারার মেয়াদ এক বছর এবং দুই মাসের জামানত দিতে হবে। সাবলেট করলে তাক এবং প্রদর্শনের খরচ বাঁচবে। তবে, আমাদের তদন্ত অনুযায়ী, মিসেস ফুয়ং বিক্রি বন্ধ করে জায়গাটি ফেরত দিয়েছেন, কারণ বাড়িওয়ালা ব্যবসাগুলোকে সহায়তা করার জন্য ভাড়া কমাতে রাজি হননি, বরং প্রতি বছর ধারাবাহিকভাবে তা বাড়িয়ে চলেছেন।

ভাড়া কমানোর চেয়ে খালি রাখাই ভালো!

লে থি তু উয়েন, যিনি পরিবেশ-বান্ধব ভোগ্যপণ্য ও স্বাস্থ্যকর খাবারের একজন ব্যবসায়ী, তিনি বলেন যে তিনি একসময় ডিস্ট্রিক্ট ১-এর নগুয়েন হুয়ে স্ট্রিটে প্রতি মাসে ২০ মিলিয়ন VND-তে একটি জায়গা ভাড়া নিয়েছিলেন, কিন্তু জামানতের টাকা না পেলেও মাত্র ৩ মাস পরেই তা বন্ধ করে দেন। এর কারণ ছিল, যদিও রাস্তাটি ব্যস্ত ছিল, কিন্তু ক্রেতারা মূলত মাঝারি ক্রয়ক্ষমতার তরুণ-তরুণী হওয়ায় আয় খরচ মেটানোর জন্য যথেষ্ট ছিল না।

পরবর্তীতে, মিসেস উয়েন তার অনলাইন চ্যানেল উন্নত করার দিকে মনোনিবেশ করেন এবং বুঝতে পারেন যে, বিজ্ঞাপনে প্রতিদিন মাত্র প্রায় ২,০০,০০০ VND বা প্রতি মাসে প্রায় ৬০,০০,০০০ VND খরচ করে তিনি প্রায় ৪০,০০০ মানুষের কাছে পৌঁছাতে পারবেন। ০.৫% কনভার্সন রেটে, স্টোরটি প্রতি মাসে ২০০টি অর্ডার পেত। কৃত্রিম বুদ্ধিমত্তার (AI) কল্যাণে অনলাইন স্টোরটি সর্বত্র গ্রাহকদের কাছে পৌঁছাতে এবং সঠিক দর্শকগোষ্ঠীকে লক্ষ্য করতে পারে, যার ফলে কনভার্সন রেট অনেক বেশি হয়। মিসেস উয়েন ভবিষ্যদ্বাণী করেন, "বর্তমানে দোকানের জায়গার ভাড়া অযৌক্তিকভাবে বেশি। অনলাইন চ্যানেলের উন্নয়ন ভাড়ার খরচ উল্লেখযোগ্যভাবে কমিয়ে আনবে এবং ধীরে ধীরে সেগুলোকে তাদের প্রকৃত মূল্যের কাছাকাছি নিয়ে আসবে।"

সম্প্রতি, হো চি মিন সিটির একটি উচ্চমানের খাদ্যপণ্যের চেইন তাদের প্রথম দোকানটি বন্ধ করে দিয়েছে, যেটি ৩ নং ডিস্ট্রিক্টের নগুয়েন দিন চিয়েউ স্ট্রিটে ১০ বছরেরও বেশি সময় ধরে পরিচালিত হচ্ছিল। বাড়িওয়ালার "অযৌক্তিক ভাড়া বৃদ্ধির" কারণে দোকানটি বন্ধ করা হয়। ব্র্যান্ডটির প্রতিষ্ঠাতা জানান যে, ৪০ বর্গমিটারেরও কম আয়তনের দোকানটি ছিল খুবই পুরোনো, এর এয়ার কন্ডিশনারগুলো প্রায়ই বিকল হয়ে যেত, বৃষ্টি হলে পানি চুইয়ে পড়ত এবং পাশের দোকানের সাথে একটি দেয়াল সংযুক্ত থাকায় এর সংস্কার করাও কঠিন ছিল। অথচ এর মাসিক ভাড়া ছিল ৬০ মিলিয়ন VND-এর মতো চড়া।

উল্লিখিত খাবারের দোকানটি বন্ধ হওয়ার তিন মাসেরও বেশি সময় পরেও, জায়গাটিতে এখনও 'ভাড়া দেওয়া হবে' লেখা সাইনবোর্ড রয়েছে এবং কোনো নতুন ভাড়াটিয়া পাওয়া যায়নি। খুচরা বিক্রেতা প্রতিষ্ঠানটির একজন প্রতিনিধি মন্তব্য করেন, "ভাড়ার পরিমাণ এবং জায়গাটির অবস্থার কারণে, কেবলমাত্র ব্র্যান্ড তৈরির জন্য যথেষ্ট পুঁজি থাকা বড় কর্পোরেশন অথবা যারা উচ্চ-ঝুঁকিপূর্ণ, 'স্বনির্ভর' ব্যবসায়িক মডেল অনুসরণ করছে, তারাই এটি ভাড়া নিতে পারে। সাধারণ ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর পক্ষে এই ভাড়া বহন করা সম্ভব নয়।"

খাদ্য ও পানীয় (এফঅ্যান্ডবি) শিল্পের বিশেষজ্ঞ এবং এফঅ্যান্ডবি ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ফুডএডু একাডেমির চেয়ারম্যান হোয়াং টুং-এর মতে, অনলাইন মাধ্যমগুলোর দ্রুত বৃদ্ধি সত্ত্বেও, রাজস্ব আয়ে তাদের অবদান নগণ্যই রয়ে গেছে এবং আয়ের সিংহভাগ এখনও অফলাইন মাধ্যম থেকেই আসে। তাই, এফঅ্যান্ডবি শিল্পে ব্যবসায়িক প্রাঙ্গণ এখনও একটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করে। তিনি উল্লেখ করেন, "সরবরাহ চাহিদার চেয়ে বেশি হওয়ায় এবং দুষ্প্রাপ্যতার কারণে শুধু প্রধান স্থানগুলোর ভাড়াই বাড়ছে না, এমনকি সাধারণ ব্যবসায়িক প্রাঙ্গণের দামও ঊর্ধ্বমুখী প্রবণতায় রয়েছে।"

মিঃ টাং মনে করেন যে, প্রচলিতভাবে, বাড়িওয়ালারা সবসময়ই সুবিধাজনক অবস্থানে থাকেন, কারণ তারা ভাড়াটিয়াদের কাছ থেকে জামানত বা অগ্রিম ভাড়া দাবি করেন এবং মুদ্রাস্ফীতির সাথে সামঞ্জস্য রাখতে বার্ষিক বা নির্দিষ্ট সময় অন্তর ভাড়া বাড়িয়ে দেন। বেশিরভাগ বাড়িওয়ালাই আর্থিকভাবে সচ্ছল, তাই তারা ভাড়া কমাতে অস্বীকার করে দাম বজায় রাখার জন্য ছয় মাস থেকে এক বছর পর্যন্ত সম্পত্তি খালি রাখতে পারেন। মিঃ টাং পরামর্শ দেন, “জায়গার ক্ষেত্রে, ভাড়া অপরিবর্তিত রাখাই ভালো; এটি কমার আশা খুব কম। খাদ্য ও পানীয় ব্যবসার মালিকদের ব্যবসা শুরু করার আগেই তাদের খরচের মধ্যে এই বিষয়টি অন্তর্ভুক্ত করতে হবে।”

অন্যদিকে, বাড়ি ও প্রাঙ্গণ ভাড়া এবং উপ-ভাড়া সেবায় বিশেষজ্ঞ প্রতিষ্ঠান ভিএনও ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির চেয়ারম্যান জনাব নগুয়েন হং হাই মনে করেন যে, ব্যবসা বন্ধ হয়ে যাওয়া বা প্রাঙ্গণ ফেরত দেওয়ার কারণ সবসময় উচ্চ ভাড়াই নয়, বরং এর কারণ হতে পারে যে তাদের আর সেই জায়গার প্রয়োজন নেই অথবা তারা ভবিষ্যতে ব্যবসায়িক পরিস্থিতিকে অলাভজনক বলে মনে করছে।

প্রধান এলাকাগুলোর চাহিদা এখনও অনেক বেশি।

খাদ্য ও পানীয় শিল্পের একজন বিশেষজ্ঞের মতে, যেসব কফি ও পানীয় চেইন প্রধান প্রধান স্থানে ব্যাপকভাবে বিনিয়োগ করে, তাদের মধ্যে রয়েছে কাটিনাট কফি অ্যান্ড টি, ফে লা, ফুক লং, হাইল্যান্ড ইত্যাদি। তবে, এদের মধ্যে কাটিনাট কফি অ্যান্ড টি এবং ফে লা-এর মালিক একই। সম্ভবত এই পর্যায়ে চেইনটি আগ্রাসীভাবে সম্প্রসারণ করার পেছনে বিনিয়োগকারীর উদ্দেশ্য শেয়ার বিক্রি করা বা অন্য কোনো কারণ থাকতে পারে, তাই এটিকে সাধারণত লাভের জন্য পরিচালিত ব্র্যান্ডগুলোর সাথে তুলনা করা যায় না…

বাস্তবে, যেসব এলাকায় জায়গার অভাব রয়েছে, সেখানে ভাড়ার দাম কমার পরিবর্তে বাড়ার প্রবণতাই বেশি। এর সাধারণ উদাহরণগুলোর মধ্যে রয়েছে কেন্দ্রীয় ডিস্ট্রিক্ট ১-এর প্রধান প্রধান এলাকা, হান থুয়েন স্ট্রিটের সেই জায়গাটি যা স্টারবাকস সম্প্রতি খালি করেছে, এবং হো কন রুয়া গোলচত্বরের আশেপাশের জায়গা… বড় বড় খাদ্য ও পানীয় ব্র্যান্ড এবং চেইনগুলো এই জায়গাগুলো ভাড়া নেওয়ার জন্য সবসময় প্রতিযোগিতা করে।

উৎস: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm