রিয়েল এস্টেট সরবরাহ সমস্যার সমাধান

বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প পরিচালনার জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের শর্তাবলী সম্প্রসারণ করা প্রয়োজন।

১৫তম জাতীয় পরিষদের (এনএ) ৮ম অধিবেশনে, সরকার ভূমি ব্যবহারের অধিকার (কিউএসডিডি) প্রাপ্তির চুক্তির মাধ্যমে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প (এনইউটিএম) বাস্তবায়নের পাইলটিং বা নগর এলাকার (২০ হেক্টরের কম) স্কেলে এনইউটিএম প্রকল্পগুলির জন্য আইনি অসুবিধা দূর করার জন্য দেশব্যাপী প্রয়োগের সুযোগ সহ কিউএসডিডি থাকার বিষয়ে একটি খসড়া প্রস্তাব জাতীয় সংসদে জমা দিয়েছে। এনএ কর্তৃক অনুমোদিত হলে, এটি ১ জানুয়ারী, ২০২৫ থেকে ৫ বছরের মধ্যে বাস্তবায়িত হবে।

অনেক প্রকল্পের জট নিরসন করা

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রী ডো ডাক ডুয়ের মতে, ১ জুলাই, ২০১৫ থেকে, ২০১৪ সালের গৃহায়ন আইনে ভূমি আইন থেকে ভিন্ন নিয়ম রয়েছে। সেই অনুযায়ী, নতুন গ্রামীণ উন্নয়ন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমি ব্যবহারের শর্ত হল আবাসিক জমি বা আবাসিক জমি এবং অন্যান্য জমি ব্যবহারের অধিকার থাকা; জমি ব্যবহারের অধিকার পাওয়ার ক্ষেত্রে, এটি অবশ্যই আবাসিক জমি হতে হবে।

এই নিয়ন্ত্রণটি ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ১২৭ অনুচ্ছেদের বি, ধারা ১ এবং ধারা ৬-এ উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া যাচ্ছে, যা নগর এলাকার স্কেলে, বিশেষ করে নতুন এলাকা এবং আবাসিক জমিবিহীন এলাকায় NƠTM প্রকল্প বাস্তবায়নের ক্ষেত্রে সংকুচিত করেছে।

"বাস্তবে, সময়ের সাথে সাথে পরিবার এবং ব্যক্তিদের জন্য সর্বোচ্চ জমি বরাদ্দের সীমা ৪০০ বর্গমিটার, বাকি অংশ একই জমিতে কৃষি জমি, তাই বিনিয়োগকারীরা আবাসিক এলাকায় ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর পেলেও, তারা তা করতে পারবে না," প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রী বলেন।

এছাড়াও, বেশিরভাগ রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি এমন জমিতে বাস্তবায়িত হয় যা মূলত আবাসিক জমি নয় এবং প্রকল্পের বিস্তারিত পরিকল্পনায় বিভিন্ন ধরণের জমিও অন্তর্ভুক্ত থাকে যেমন: আবাসিক জমি, ট্র্যাফিক জমি, সবুজ জমি... অতএব, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ১২৭ অনুচ্ছেদের ধারা ১, দফা খ এর বিধান অনুসারে, অনেক প্রকল্প বাস্তবে বাস্তবায়ন করা সম্ভব নয়।

ক্রমবর্ধমান রিয়েল এস্টেটের দামের প্রেক্ষাপটে রিয়েল এস্টেট প্রকল্প সরবরাহে সমস্যা সমাধানের জন্য খসড়া রেজোলিউশনটি তৈরি করা হয়েছিল, যার আংশিক কারণ বিনিয়োগকারীদের জমি অ্যাক্সেসে অসুবিধা। "নতুন গ্রামীণ প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর পাওয়ার শর্তগুলি সম্প্রসারণ করা প্রয়োজন, যা মানুষের কাছ থেকে অভিযোগ সীমিত করতে অবদান রাখবে; বিনিয়োগকারী এবং স্থানীয়দের মধ্যে জমি অ্যাক্সেসে ন্যায্যতা নিশ্চিত করবে, নতুন গ্রামীণ প্রকল্পের স্থিতিশীল সরবরাহ বজায় রাখবে" - মন্ত্রী ডো ডাক ডুই বলেছেন।

হো চি মিন সিটির ৭ নম্বর জেলায় একটি বাণিজ্যিক আবাসন এলাকা। ছবি: হোয়াং ট্রিইউ

সরকারের দাখিল অনুসারে, এই প্রস্তাবটি দেশব্যাপী রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক সংস্থাগুলির প্রকল্পগুলিতে 4টি ক্ষেত্রে প্রযোজ্য: ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রাপ্তি; ভূমি ব্যবহারের অধিকার থাকা; ভূমি ব্যবহারের অধিকার থাকা এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রাপ্তি; পরিবেশ দূষণের কারণে স্থানান্তরিত হতে হবে এমন প্রতিষ্ঠানের জমি এলাকায় NƠTM প্রকল্প বাস্তবায়ন করা, নির্মাণ পরিকল্পনা এবং নগর পরিকল্পনা অনুসারে স্থানান্তরিত হতে হবে এমন প্রতিষ্ঠান।

ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রাপ্তি বা ভূমি ব্যবহারের অধিকার থাকার চুক্তির মাধ্যমে একটি নতুন গ্রামীণ উন্নয়ন প্রকল্প বাস্তবায়নের শর্তাবলী সম্পর্কে, বিনিয়োগকারী এক বা একাধিক ধরণের জন্য একটি নতুন গ্রামীণ উন্নয়ন প্রকল্প বাস্তবায়ন করেন: কৃষি জমি; আবাসিক জমি ব্যতীত অকৃষি জমি; আবাসিক জমি এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রাপ্তির চুক্তির ক্ষেত্রে একই জমির প্লটে অন্যান্য জমি; এর পাশাপাশি, এটি অবশ্যই নির্দিষ্ট মানদণ্ড পূরণ করবে।

ছোট পরিসরে পরীক্ষামূলকভাবে চালু করা উচিত

এই বিষয়টি নিয়ে আলোচনা করে, অনেক জাতীয় পরিষদের ডেপুটি মূলত নতুন গ্রামীণ এলাকায় বিনিয়োগ প্রকল্প বাস্তবায়ন এবং ব্যবসা পরিচালনার ক্ষেত্রে অসুবিধা ও প্রতিবন্ধকতা দূর করার জন্য একটি প্রস্তাব জারি করার প্রয়োজনীয়তার সাথে একমত পোষণ করেন। ডেপুটি ট্রান হোয়াং এনগান (এইচসিএমসি প্রতিনিধিদল) স্বীকার করেছেন যে এই নীতিমালার পাইলটিং দেশের আর্থ-সামাজিক উন্নয়নে সহায়তা করার ক্ষেত্রে একটি প্রভাব ফেলবে, বিশেষ করে নতুন গ্রামীণ এলাকা নির্মাণে অসুবিধা দূর করবে, ভূমি ব্যবহারকারী এবং বিনিয়োগকারীদের জন্য নতুন গ্রামীণ এলাকা এবং নগর উন্নয়ন প্রকল্প বাস্তবায়নে সক্রিয় থাকার জন্য অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করবে, জনগণের জন্য আবাসিক জমি এবং আবাসনের প্রয়োজনীয়তা সমাধানে অবদান রাখবে।

কিন্তু অনেক উদ্বেগও রয়েছে। প্রতিনিধি ডো ভ্যান ইয়েন (বা রিয়া - ভুং তাউ প্রতিনিধিদল) বলেছেন যে খসড়া প্রস্তাবে পাইলটিং-এর জন্য বিস্তৃত জমির প্রস্তাব ভূমি আইন অনুসারে নয়। এছাড়াও, যদি একটি পাইলট বাস্তবায়ন করতে হয়, তবে এটি একটি সংকীর্ণ স্কেলে বাস্তবায়ন করা উচিত, জরুরি আবাসন চাহিদা সম্পন্ন প্রদেশ এবং শহরগুলিতে মনোযোগ দিয়ে, দেশব্যাপী সম্প্রসারণ না করে।

প্রতিনিধি ইয়েন আরও পরামর্শ দেন যে সরকারকে এর প্রভাব মূল্যায়ন করতে হবে, "কৃষি জমি সংগ্রহের জন্য নীতিমালার সুযোগ নেওয়া" বা "লঙ্ঘনকে বৈধতা দেওয়ার" পরিস্থিতি এড়াতে হবে, যাতে আরও কঠোর, আরও যুক্তিসঙ্গত এবং কার্যকর নিয়মকানুন তৈরি করা যায়।

সকল এলাকায় NTM-এর বর্তমান পরিস্থিতি পুনর্মূল্যায়ন করা প্রয়োজন বলে মতামত ব্যক্ত করে, ডেপুটি নগুয়েন থি থু হা (কোয়াং নিন প্রতিনিধিদল) নিশ্চিত করেছেন যে এখনও অনেক প্রকল্প, কাজ এবং NTM রয়েছে যা পূরণ করা হয়নি, খালি পড়ে আছে, পরিত্যক্ত রয়েছে, অথবা আইনি প্রক্রিয়া সম্পন্ন করা হয়নি। NTM বাজারের সরবরাহ এবং চাহিদা এখনও প্রতিটি এলাকার উপর নির্ভর করে এবং "প্রত্যেক এলাকার চাহিদা থাকে না"।

প্রতিনিধি হা পরামর্শ দেন যে খসড়াটি অনুমোদনের আগে নতুন গ্রামীণ এলাকার বর্তমান পরিস্থিতির মূল্যায়ন করতে হবে যাতে স্থানীয় বাজারের সরবরাহ এবং চাহিদা বোঝা যায়। সরকার এবং সংশ্লিষ্ট সংস্থাগুলির একটি পুঙ্খানুপুঙ্খ মূল্যায়ন করতে হবে; বিবেচনা করতে হবে যে পাইলট একটি অঞ্চল বা উপযুক্ত এলাকা বা এলাকা বেছে নেবে এবং একটি নির্দিষ্ট ঠিকানা থাকতে হবে।

"খসড়ায় প্রস্তাবিত পাইলট প্রকল্পের ফলে এমন সংস্থা, ব্যক্তি এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক সংগঠন তৈরি হতে পারে যারা জমি ক্রয়, বিক্রয়, হস্তান্তর, সংগ্রহ এবং একীভূত করার সুযোগ নেয়, জমি কার্যকরভাবে ব্যবহার না করে, তারপর লাভবান হয় এবং উৎপাদন উপকরণকে ইনপুটে পরিণত করে নতুন গ্রামীণ উন্নয়ন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য অপেক্ষা করে," মিসেস হা সতর্ক করে বলেন।

পর্যালোচনা প্রতিবেদনে, অর্থনৈতিক কমিটির চেয়ারম্যান ভু হং থানহ আরও বলেছেন যে কমিটিতে এমন মতামত রয়েছে যা উদ্বিগ্ন ছিল যে নতুন গ্রামীণ উন্নয়ন প্রকল্প বাস্তবায়নের উদ্দেশ্যে আবাসিক জমি ব্যতীত অন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার পাওয়ার জন্য চুক্তিগুলিকে অনুমতি দেওয়ার ফলে কৃষি জমি এবং অন্যান্য ধরণের জমির দামের উত্তাপ দেখা দেবে। এটি মানুষ এবং ব্যবসার জন্য অনেক অসুবিধার কারণ হতে পারে, সেইসাথে রাজ্যের জন্য যখন জমি পুনরুদ্ধার এবং ক্ষতিপূরণ দেওয়ার প্রয়োজন হয়।

অর্থনৈতিক কমিটির চেয়ারম্যান প্রস্তাব করেন যে সরকার নীতিগত অপব্যবহার এড়াতে কৃষি ও অকৃষি জমি (বাণিজ্যিক ও পরিষেবা) ব্যবহারের অধিকার প্রাপ্তি বা ব্যবহারের অধিকার পাওয়ার বিষয়ে চুক্তির মাধ্যমে পাইলট প্রক্রিয়ার প্রয়োগ পর্যালোচনা এবং স্পষ্টীকরণ করবে।

ব্যাপক ধর্মান্তর এড়িয়ে চলুন

জাতীয় পরিষদের বিজ্ঞান, প্রযুক্তি ও পরিবেশ বিষয়ক কমিটির ডেপুটি চেয়ারম্যান নগুয়েন ফুওং তুয়ান একমত পোষণ করেন যে স্থানীয়দের মধ্যে ন্যায্যতা নিশ্চিত করতে, মানদণ্ড ও শর্তাবলী নিয়ন্ত্রণে জটিলতা এড়াতে এবং "অনুরোধ-অনুদান" ব্যবস্থার উত্থান এড়াতে এই প্রস্তাবটি দেশব্যাপী বাস্তবায়ন করা উচিত। তবে, তিনি পরামর্শ দেন যে খসড়া তৈরিকারী সংস্থার কাছে এমন পরিস্থিতি এড়াতে নির্দিষ্ট নিয়মকানুন থাকা উচিত যেখানে, প্রবিধান কার্যকর হওয়ার পরে, ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে ব্যাপক রূপান্তর কেবল সামাজিক নিরাপত্তাই নয়, খাদ্য নিরাপত্তাকেও প্রভাবিত করে।

প্রতিটি এলাকার ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা পর্যালোচনা

ডেপুটি নগুয়েন ট্রুক সন (বেন ট্রে প্রতিনিধিদল) বলেন যে খসড়া প্রস্তাবে কিছু বিষয় রয়েছে যা জাতীয় পরিষদে সম্প্রতি পাস হওয়া বিনিয়োগ আইন (সংশোধিত), ভূমি আইন (সংশোধিত) এবং গৃহায়ন আইন (সংশোধিত) থেকে আলাদা। প্রকল্পটি পাইলট করার সময়, জাতীয় ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা, ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা, বিশেষ করে স্থানীয় ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা পর্যালোচনা করা প্রয়োজন। আবাসিক ভূমি এবং নগর ভূমি পরিকল্পনার অন্তর্ভুক্ত নয় এমন প্রকল্পগুলি যদি পাইলট করা হয়, তাহলে কি সেগুলি সম্ভব হবে?

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (হোরিয়া) এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ :

বিনিয়োগের ক্ষেত্র নির্ধারণের জন্য বিস্তারিত নিয়মাবলী

হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি এবং সংশ্লিষ্ট বিভাগগুলিকে হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির সিদ্ধান্ত 83/2024/QD-DT-এর উপর মন্তব্য করার জন্য একটি সুপারিশ করেছে। সেই অনুযায়ী, রিয়েল এস্টেট এবং আবাসন প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের কমিউনে নিজস্ব বাড়ি তৈরির জন্য প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার ব্যক্তিদের কাছে হস্তান্তর করার অনুমতি দেওয়া হয়েছে এমন ক্ষেত্রগুলি নির্ধারণের জন্য ধারা 1, অনুচ্ছেদ 2-এর বিধানগুলি বিবেচনা এবং সংশোধন করা প্রয়োজন, 5টি জেলার বিন চান, না বে, হোক মন, কু চি, ক্যান জিও শহরগুলি বাদ দিয়ে এবং নিয়ম অনুসারে আবাসন নির্মাণ প্রকল্পে বিনিয়োগের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের বিষয় নয়।

কারণ, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ২০২৩ এর ৩১ অনুচ্ছেদের ধারা ৬ অনুসারে, রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিনিয়োগকারী এবং আবাসন নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্পগুলিকে বিশেষ শ্রেণীর ওয়ার্ড, জেলা, শহর, শ্রেণী I, শ্রেণী II এবং শ্রেণী III শহুরে এলাকায় অবস্থিত নয় এমন জমির জন্য প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর করার অনুমতি দেওয়া হয়েছে; ভূমি আইনের বিধান অনুসারে আবাসন নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের বিষয় নয়। বাকি এলাকার জন্য, প্রাদেশিক গণ কমিটি স্থানীয় অবস্থার উপর ভিত্তি করে, সেই ক্ষেত্রগুলি নির্ধারণ করবে যেখানে প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের নিজস্ব বাড়ি তৈরির জন্য প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর করার অনুমতি দেওয়া হয়েছে।

ডিআরএইচ হোল্ডিংস জয়েন্ট স্টক কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ এনজিও ডিইউসি সন :

বাড়ি ক্রেতাদের জন্য সুযোগ তৈরি করা

এখন পর্যন্ত, প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য, NƠTM বাস্তবায়নের জন্য নিম্নলিখিত শর্তগুলি পূরণ করতে হবে: জেলা-স্তরের ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনার সাথে সম্মতি; নির্মাণ পরিকল্পনা, নগর পরিকল্পনার সাথে সম্মতি; অনুমোদিত স্থানীয় আবাসন উন্নয়ন কর্মসূচি এবং পরিকল্পনার সাথে সম্মতি। অনুশীলন দেখায় যে ভূমি আইন এবং আবাসন আইনের মধ্যে ওভারল্যাপ এবং দ্বন্দ্ব বৃদ্ধি পাচ্ছে, মূলধন এবং রিয়েল এস্টেট বাজার বিকৃত হচ্ছে, এবং ব্যবসা এবং বিনিয়োগকারী উভয়ের জন্য ঝুঁকি বাড়ছে, এবং আবাসনের চাহিদা সম্পন্ন ব্যক্তিদের জন্য। সরকারের পাইলট প্রকল্পের প্রস্তাব পুঁজি বাজার উন্মুক্ত করবে, ব্যবসার জন্য মূলধন ব্যবহারের পর্যায়ে আর্থিক বোঝা স্থিতিশীল এবং হ্রাস করতে সহায়তা করবে, প্রকল্প বিনিয়োগের প্রস্তুতির সময় এবং খরচ কমিয়ে দেবে; বাজারকে স্বচ্ছ করবে এবং গৃহ ক্রেতাদের জন্য যুক্তিসঙ্গত মূল্যে আবাসন সরবরাহের সুযোগ তৈরি করবে। যদি এই বাধা দূর করা হয়, তাহলে এটি বহু বছর ধরে অপেক্ষা করা লক্ষ লক্ষ ব্যবসাকে "সংরক্ষণ" করতে সাহায্য করতে পারে।

এস. নং রেকর্ড করেছেন

সূত্র: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm