রিয়েল এস্টেট সরবরাহের প্রতিবন্ধকতা মোকাবেলা করা।

বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর পাওয়ার শর্তাবলী সম্প্রসারিত করা প্রয়োজন।

পঞ্চদশ জাতীয় সংসদের অষ্টম অধিবেশনে, সরকার শহরাঞ্চলের (২০ হেক্টরের কম) বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের আইনি অসুবিধা দূর করার লক্ষ্যে, দেশব্যাপী প্রযোজ্য ভূমি ব্যবহার অধিকার সংক্রান্ত চুক্তি (বা বিদ্যমান ভূমি ব্যবহার অধিকার)-এর মাধ্যমে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের পাইলট প্রকল্প পরিচালনার জন্য জাতীয় সংসদে একটি খসড়া প্রস্তাব পেশ করেছে। জাতীয় সংসদ কর্তৃক অনুমোদিত হলে, এটি ১ জানুয়ারী, ২০২৫ থেকে শুরু করে ৫ বছরের জন্য বাস্তবায়িত হবে।

একাধিক প্রকল্পের জট খোলা

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রী দো দুক দুয়ির মতে, ২০১৫ সালের ১ জুলাই থেকে, ২০১৪ সালের আবাসন আইনটি ভূমি আইন থেকে ভিন্নভাবে বিধান করে। তদনুসারে, সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের শর্ত হলো, জমিটির অবশ্যই আবাসিক জমি অথবা আবাসিক জমি ও অন্যান্য জমির জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার থাকতে হবে; ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের ক্ষেত্রে, সেটি অবশ্যই আবাসিক জমি হতে হবে।

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ১২৭ নং অনুচ্ছেদের খ দফা ১ এবং ৬ নং ধারায় অব্যাহত থাকা এই প্রবিধানটি, বিশেষত নতুন এলাকা বা বিদ্যমান আবাসিক জমিবিহীন এলাকাগুলিতে, নগর পর্যায়ে সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের ক্ষেত্রকে সংকুচিত করেছে।

"প্রকৃতপক্ষে, বছরের পর বছর ধরে পরিবার ও ব্যক্তিদের জন্য আবাসিক জমি বরাদ্দের সর্বোচ্চ সীমা ৪০০ বর্গমিটার এবং একই প্লটের বাকি অংশ কৃষি জমি হিসেবে রয়েছে। সুতরাং, বিনিয়োগকারীরা আবাসিক এলাকায় জমি ব্যবহারের অধিকার অর্জন করলেও তা করতে পারেন না," বলেছেন প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রী।

তাছাড়া, অধিকাংশ রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এমন জমিতে গড়ে তোলা হয় যা প্রাথমিকভাবে আবাসিক জমি হিসেবে নির্ধারিত ছিল না, এবং প্রকল্পের বিস্তারিত পরিকল্পনায় আবাসিক জমি, পরিবহন জমি, সবুজ স্থান ইত্যাদির মতো বিভিন্ন ধরনের জমি অন্তর্ভুক্ত থাকে। সুতরাং, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ১২৭ অনুচ্ছেদের ১ দফা, খ উপদফার বিধান অনুযায়ী, বাস্তবে অনেক প্রকল্প বাস্তবায়ন করা সম্ভব হয় না।

ক্রমবর্ধমান আবাসন মূল্যের মধ্যে আবাসন প্রকল্পগুলোর সরবরাহজনিত অসুবিধা নিরসনের জন্য এই খসড়া প্রস্তাবটি তৈরি করা হয়েছে, যার একটি কারণ হলো বিনিয়োগকারীদের জমির ওপর সীমিত অধিকার। মন্ত্রী দো দুক দুয়ি বলেন, "বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের শর্তাবলী প্রসারিত করা প্রয়োজন, যা নাগরিকদের অভিযোগ কমাতে, বিনিয়োগকারী ও স্থানীয় কর্তৃপক্ষের মধ্যে জমির ন্যায্য প্রাপ্তি নিশ্চিত করতে এবং বাণিজ্যিক আবাসনের একটি স্থিতিশীল সরবরাহ বজায় রাখতে অবদান রাখবে।"

হো চি মিন সিটির ৭ নং জেলার একটি বাণিজ্যিক ও আবাসিক এলাকা। ছবি: হোয়াং ত্রিয়েউ

সরকারের দাখিলকৃত তথ্য অনুযায়ী, এই প্রস্তাবনাটি দেশব্যাপী রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক প্রকল্পগুলোর ক্ষেত্রে চারটি ক্ষেত্রে প্রয়োগ করা হবে: ভূমি ব্যবহারের অধিকার গ্রহণ; বিদ্যমান ভূমি ব্যবহারের অধিকার; বিদ্যমান ভূমি ব্যবহারের অধিকার এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার গ্রহণ; এবং পরিবেশ দূষণের কারণে স্থানান্তরিত হতে হবে এমন স্থাপনা, অথবা নির্মাণ বা নগর পরিকল্পনা অনুযায়ী স্থানান্তরিত হতে হবে এমন স্থাপনার মালিকানাধীন জমিতে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়ন।

ভূমি ব্যবহার অধিকার সংক্রান্ত চুক্তি বা বিদ্যমান ভূমি ব্যবহার অধিকারের মাধ্যমে সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের শর্তাবলীর ক্ষেত্রে, সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নকারী বিনিয়োগকারীদের অবশ্যই নিম্নলিখিত এক বা একাধিক ধরণের জমি ব্যবহার করতে হবে: কৃষি জমি; আবাসিক জমি ব্যতীত অকৃষি জমি; ভূমি ব্যবহার অধিকার সংক্রান্ত চুক্তির ক্ষেত্রে, একই প্লটের মধ্যে অবস্থিত আবাসিক জমি এবং অন্যান্য জমি; এবং নির্দিষ্ট মানদণ্ড পূরণ করতে হবে।

এটি ছোট পরিসরে পরীক্ষামূলকভাবে চালু করা উচিত।

এই বিষয়টি নিয়ে আলোচনায়, জাতীয় সংসদের অনেক সদস্য নতুন আবাসন নির্মাণে বিনিয়োগ ও ব্যবসায়িক প্রকল্প বাস্তবায়নের ক্ষেত্রে অসুবিধা ও প্রতিবন্ধকতা দূর করার জন্য একটি প্রস্তাবনা জারির প্রয়োজনীয়তার বিষয়ে মূলত একমত হয়েছেন। হো চি মিন সিটি প্রতিনিধিদলের ডেপুটি ত্রান হোয়াং গান স্বীকার করেছেন যে, এই নীতিটি পরীক্ষামূলকভাবে চালু করা হলে তা দেশের আর্থ-সামাজিক উন্নয়নে সহায়ক হিসেবে একটি ব্যাপক প্রভাব ফেলবে। বিশেষ করে, এটি নতুন আবাসন নির্মাণের অসুবিধা দূর করবে, ভূমি ব্যবহারকারী ও বিনিয়োগকারীদের নতুন আবাসন প্রকল্প এবং নগর উন্নয়ন প্রকল্প সক্রিয়ভাবে বাস্তবায়নের জন্য অনুকূল পরিবেশ তৈরি করবে এবং জনগণের আবাসন চাহিদা মেটাতে অবদান রাখবে।

তবে, বেশ কিছু উদ্বেগও উত্থাপিত হয়েছিল। প্রতিনিধি দো ভান ইয়েন (বা রিয়া - ভুং তাও প্রদেশ থেকে) যুক্তি দেন যে, পরীক্ষামূলক কার্যক্রমের জন্য অত্যন্ত বিস্তৃত এলাকা অন্তর্ভুক্ত করার খসড়া প্রস্তাবটি ভূমি আইনের সাথে অসামঞ্জস্যপূর্ণ। অধিকন্তু, তিনি পরামর্শ দেন যে, যদি কোনো পরীক্ষামূলক কর্মসূচি বাস্তবায়ন করতেই হয়, তবে তা দেশব্যাপী সম্প্রসারণ না করে, জরুরি আবাসন চাহিদাসম্পন্ন প্রদেশ ও শহরগুলোর উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে ছোট পরিসরে করা উচিত।

প্রতিনিধি ইয়েন আরও পরামর্শ দিয়েছেন যে, "কৃষি জমি পুঞ্জীভূত করার জন্য নীতির অপব্যবহার" বা "লঙ্ঘনকে বৈধতা দেওয়ার" মতো পরিস্থিতি এড়াতে সরকারের একটি প্রভাব মূল্যায়ন করা উচিত, যাতে আরও কঠোর, যুক্তিসঙ্গত এবং কার্যকর বিধিমালা প্রবর্তন করা যায়।

সকল এলাকায় সামাজিক আবাসনের বর্তমান অবস্থার পুনর্মূল্যায়নের প্রয়োজনীয়তার কথা ব্যক্ত করে জাতীয় সংসদের ডেপুটি নগুয়েন থি থু হা (কোয়াং নিন প্রতিনিধিদল) নিশ্চিত করেছেন যে, অনেক সামাজিক আবাসন প্রকল্প ও নির্মাণকাজ খালি পড়ে আছে, অথবা সেগুলোর আইনি প্রক্রিয়া অসম্পূর্ণ রয়েছে। সামাজিক আবাসন বাজারের সরবরাহ ও চাহিদা এলাকাভেদে ভিন্ন এবং “সব এলাকার চাহিদা একরকম নয়।”

প্রতিনিধি হা পরামর্শ দিয়েছেন যে, খসড়াটি অনুমোদনের আগে স্থানীয় পর্যায়ে বাজারের সরবরাহ ও চাহিদা বোঝার জন্য সামাজিক আবাসনের বর্তমান অবস্থার একটি মূল্যায়ন করা প্রয়োজন। সরকার এবং সংশ্লিষ্ট সংস্থাগুলোকে অবশ্যই একটি পুঙ্খানুপুঙ্খ মূল্যায়ন করতে হবে; উপযুক্ত অঞ্চল বা এলাকা ও অঞ্চলের ভিত্তিতে পাইলট প্রোগ্রামটি নির্বাচন করা উচিত কিনা তা বিবেচনা করতে হবে এবং স্থানগুলো নির্দিষ্ট করতে হবে।

মিস হা সতর্ক করে বলেন, "খসড়ায় প্রস্তাবিত পাইলট কর্মসূচিটির ফলে এমন সব সংস্থা, ব্যক্তি এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা প্রতিষ্ঠান গড়ে উঠতে পারে, যারা জমি কেনা-বেচা ও হস্তান্তরের সুযোগ নিয়ে অদক্ষভাবে জমি জমা ও একত্র করবে এবং তারপর মুনাফা অর্জন করে সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের অপেক্ষায় উৎপাদনের উপকরণকে কাঁচামালে পরিণত করবে।"

যাচাই প্রতিবেদনে অর্থনৈতিক কমিটির চেয়ারম্যান ভু হং থান আরও বলেছেন যে, কমিটির কিছু সদস্য এই বিষয়ে উদ্বেগ প্রকাশ করেছেন যে, সামাজিক আবাসন প্রকল্পের জন্য অনাবাসিক জমির ব্যবহার স্বত্ব অধিগ্রহণের চুক্তি অনুমোদন করা হলে কৃষি জমি এবং অন্যান্য ধরনের জমির দাম আকস্মিকভাবে বেড়ে যাবে। এর ফলে জমি অধিগ্রহণ ও ক্ষতিপূরণের ক্ষেত্রে জনগণ, ব্যবসা প্রতিষ্ঠান এবং রাষ্ট্রের জন্য বহুবিধ অসুবিধা সৃষ্টি হতে পারে।

অর্থনৈতিক কমিটির চেয়ারম্যান নীতিমালার অপব্যবহার এড়াতে কৃষি এবং অকৃষি (বাণিজ্যিক, পরিষেবা) জমির ভূমি ব্যবহারের অধিকার বা বিদ্যমান ভূমি ব্যবহারের অধিকার অধিগ্রহণের বিষয়ে চুক্তির মাধ্যমে পরীক্ষামূলক ব্যবস্থার প্রয়োগ পর্যালোচনা ও স্পষ্ট করার জন্য সরকারকে অনুরোধ করেছেন।

ব্যাপক ধর্মান্তর পরিহার করুন।

জাতীয় সংসদের বিজ্ঞান, প্রযুক্তি ও পরিবেশ বিষয়ক কমিটির ডেপুটি চেয়ারম্যান নগুয়েন ফুয়ং তুয়ান একমত হয়েছেন যে, স্থানীয় পর্যায়গুলোর মধ্যে ন্যায্যতা নিশ্চিত করতে, নিয়ন্ত্রণের মানদণ্ড ও শর্তাবলীর জটিলতা এড়াতে এবং একটি 'অনুরোধ-ও-অনুমোদন' পদ্ধতির উদ্ভব রোধ করতে প্রস্তাবটি দেশব্যাপী বাস্তবায়ন করা উচিত। তবে, তিনি পরামর্শ দিয়েছেন যে, খসড়া প্রণয়নকারী সংস্থার উচিত নির্দিষ্ট বিধিমালা অন্তর্ভুক্ত করা, যাতে এই প্রবিধান কার্যকর হওয়ার পর ব্যাপক ভূমি ব্যবহারের পরিবর্তন রোধ করা যায়, যা কেবল সামাজিক কল্যাণই নয়, খাদ্য নিরাপত্তাকেও প্রভাবিত করতে পারে।

প্রতিটি এলাকার ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা পর্যালোচনা করুন।

প্রতিনিধি নগুয়েন ট্রুক সন (বেন ট্রে প্রতিনিধিদল) বলেন যে, খসড়া প্রস্তাবটির সাথে জাতীয় সংসদ কর্তৃক সম্প্রতি পাস হওয়া বিনিয়োগ আইন (সংশোধিত), ভূমি আইন (সংশোধিত) এবং আবাসন আইন (সংশোধিত)-এর কিছু পার্থক্য রয়েছে। পরীক্ষামূলক প্রকল্প বাস্তবায়নের সময় জাতীয় ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা, ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা এবং বিশেষ করে স্থানীয় ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা অবশ্যই পর্যালোচনা করতে হবে। তিনি প্রশ্ন তোলেন যে, আবাসিক বা নগর ভূমি পরিকল্পনার অন্তর্ভুক্ত নয় এমন প্রকল্পগুলো পরীক্ষামূলকভাবে বাস্তবায়ন করা হলে তা বাস্তবসম্মত হবে কি না।

জনাব লে হোয়াং চাউ , হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA)-এর চেয়ারম্যান:

বিনিয়োগ এলাকা নির্ধারণের বিশদ প্রবিধানমালা।

হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির সিদ্ধান্ত ৮৩/২০২৪/কিউডি-ডিটি-এর উপর মতামতের জন্য হোআরইএ (HoREA) হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি এবং সংশ্লিষ্ট বিভাগগুলোর কাছে একটি প্রস্তাব জমা দিয়েছে। তদনুসারে, প্রস্তাব করা হচ্ছে যে, ধারা ২-এর উপধারা ১-এর প্রবিধানটি পর্যালোচনা ও সংশোধন করা হোক, যাতে বিন চান, না বে, হোক মন, কু চি এবং কান জিও—এই পাঁচটি জেলার শহরগুলো ব্যতীত, আবাসন ও আবাসন প্রকল্পের বিনিয়োগকারীরা কমিউনগুলোতে নিজ হাতে বাড়ি নির্মাণের জন্য কারিগরি অবকাঠামোসহ জমির ব্যবহার স্বত্ব ব্যক্তিদের কাছে হস্তান্তর করতে পারবে এবং যা নির্ধারিত আবাসন নির্মাণ প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহার স্বত্ব নিলামের আওতাভুক্ত হবে না।

কারণ, ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের ৩১ নং ধারার ৬ নং উপধারা অনুসারে, কোনো রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বা আবাসন নির্মাণ প্রকল্পের বিনিয়োগকারী বিশেষ, প্রথম, দ্বিতীয় এবং তৃতীয় শ্রেণীর শহুরে এলাকার ওয়ার্ড, জেলা বা শহরের বাইরে অবস্থিত জমির ক্ষেত্রে কারিগরি অবকাঠামোসহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর করতে পারবেন; এবং ভূমি আইনে উল্লিখিত আবাসন নির্মাণ প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলামের আওতায় পড়বেন না। অন্যান্য এলাকার ক্ষেত্রে, প্রাদেশিক গণ কমিটি স্থানীয় পরিস্থিতির উপর ভিত্তি করে সেই এলাকাগুলো নির্ধারণ করবে যেখানে প্রকল্পের বিনিয়োগকারী ব্যক্তিদের নিজেদের বাড়ি নির্মাণের জন্য কারিগরি অবকাঠামোসহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর করতে পারবেন।

জনাব এনজিও ডুক সন , ডিআরএইচ হোল্ডিংস জেএসসি-এর মহাপরিচালক:

গৃহ ক্রেতাদের জন্য সুযোগ তৈরি করা।

ঐতিহাসিকভাবে, আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জেলা-পর্যায়ের ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনার সাথে সঙ্গতি; নির্মাণ ও নগর পরিকল্পনার সাথে সঙ্গতি; এবং অনুমোদিত স্থানীয় আবাসন উন্নয়ন কর্মসূচি ও পরিকল্পনার সাথে সঙ্গতির মতো শর্ত পূরণ করা প্রয়োজন হয়েছে। বাস্তবে, ভূমি আইন এবং আবাসন আইনের মধ্যে পারস্পরিক সম্পর্কযুক্ত ও সাংঘর্ষিক প্রকৃতি বৃদ্ধি পেয়েছে, যা পুঁজি ও রিয়েল এস্টেট বাজারকে বিকৃত করছে এবং ব্যবসা, বিনিয়োগকারী ও আবাসন প্রয়োজন এমন ব্যক্তি—সকলের জন্যই ঝুঁকি বাড়িয়ে দিচ্ছে। সরকারের প্রস্তাবিত পাইলট কর্মসূচিটি পুঁজি বাজারকে পুনরুজ্জীবিত করবে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর আর্থিক বোঝা স্থিতিশীল ও হ্রাস করবে, প্রকল্প বিনিয়োগের প্রস্তুতির সময় ও ব্যয় কমাবে, বাজারের স্বচ্ছতা বৃদ্ধি করবে এবং গৃহ ক্রেতাদের সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের সুযোগ করে দেবে। এই প্রতিবন্ধকতা দূর করা গেলে তা বছরের পর বছর ধরে অপেক্ষারত লক্ষ লক্ষ ব্যবসাকে সম্ভাব্যভাবে "বাঁচাতে" পারে।

এস. নুং লিখেছেন

উৎস: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm