ভূমি আইন সংক্রান্ত বাধা দূর করা।

জাতীয় সংসদের মহাসচিব বুই ভান কুয়ং কর্তৃক উত্থাপিত প্রশ্নাবলির উপর সম্প্রতি প্রতিনিধিদের কাছে পাঠানো একটি সারসংক্ষেপ প্রতিবেদনে মূল্যায়ন করা হয়েছে যে, সরকার এই বাজারের অসুবিধাগুলো মোকাবেলায় অনেক পদক্ষেপ নিয়েছে এবং অসংখ্য নথি জারি করেছে; যেমন, আবাসন বাজার পুনর্গঠনের জন্য মন্ত্রণালয় ও স্থানীয় প্রশাসনকে আহ্বান জানিয়ে প্রধানমন্ত্রীর পক্ষ থেকে টেলিগ্রাম ও নির্দেশনা জারি করা হয়েছে। তবে, আবাসন বাজারসহ এই বাজারটি এখনও আইনি প্রক্রিয়া, জমির প্রাপ্যতা এবং বিনিয়োগ মূলধনের মতো সমস্যা ও প্রতিবন্ধকতার সম্মুখীন হচ্ছে।

'আবাসিক জমি' না থাকার কারণে আবেদনটি প্রত্যাখ্যান করা হয়েছিল।

বিনিয়োগ-সম্পর্কিত কিছু প্রশাসনিক পদ্ধতি জটিল এবং প্রতিবন্ধকতা সৃষ্টি করে; বাজারের বিভিন্ন অংশ ভারসাম্যহীন থাকে; এবং এই বাজারে বিনিয়োগ ঋণ এখনও অনেক ঝুঁকি বহন করে। এই অসুবিধাগুলোর কারণে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলোকে বিনিয়োগ এবং নির্মাণ প্রকল্প স্থগিত করতে হচ্ছে, যা ঠিকাদার, উপকরণ সরবরাহকারী এবং অন্যান্য অনেক শিল্পের জন্যও অসুবিধা সৃষ্টি করে। পর্যালোচনাকারী সংস্থাটি মূল্যায়ন করেছে, "জমি সংক্রান্ত আইনি বাধা, যেমন জমির মূল্য নির্ধারণ, ভূমি ব্যবহারের ফি, ভূমি ছাড়পত্র, অথবা বিনিয়োগকারী নির্বাচনের নিয়মাবলী যা বিনিয়োগ, দরপত্র এবং জমি সংক্রান্ত নিয়মাবলীর সাথে মিলে যায়... এগুলো আবাসন বাজারের পুনরুদ্ধার ও উন্নয়নের প্রধান প্রতিবন্ধক।"

হো চি মিন সিটিতে, ১০০টিরও বেশি আবাসন প্রকল্প বিভিন্ন বাধার সম্মুখীন হয়েছে যেগুলোর সমাধানের জন্য বর্তমানে পর্যালোচনা চলছে। এর পাশাপাশি, পরিকল্পনা ও বিনিয়োগ বিভাগ সম্প্রতি এই অঞ্চলের আবাসন প্রকল্পগুলোর জন্য বিনিয়োগ নীতি অনুমোদনের অবস্থা সম্পর্কে নগর গণকমিটির কাছে একটি প্রতিবেদন পেশ করেছে।

তদনুসারে, বিনিয়োগ নীতি অনুমোদনের জন্য এই সংস্থা বর্তমানে যে ১১৭টি প্রকল্পের নথি প্রক্রিয়া করছে, তার মধ্যে ৬২টি প্রকল্প বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের বিনিয়োগকারী হওয়ার শর্ত পূরণ করে না, কারণ তাদের আবাসিক জমি নেই অথবা ২০১৪ সালের আবাসন আইনে নির্ধারিত সম্পূর্ণ আবাসিক জমি তারা অধিগ্রহণ করেনি।

তাই, পরিকল্পনা ও বিনিয়োগ বিভাগ হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটিকে বিনিয়োগ পরিকল্পনাটি অনুমোদন না করার সুপারিশ করেছে, কারণ এটি বিনিয়োগ আইন এবং আবাসন আইনের বিধিবিধান মেনে চলে না। এটি রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়ীদের মধ্যে উদ্বেগের সৃষ্টি করেছে, কারণ এর ফলে প্রকল্পটির বাস্তবায়ন প্রক্রিয়া থেমে যেতে পারে।

আইনি বাধা দূর করা হলে রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বাস্তবায়ন সহজ হবে এবং বাজারের উন্নয়ন ত্বরান্বিত হবে। (ছবি: হোয়াং ত্রিয়েউ)

ভিয়েতনাম ন্যাশনাল ইউনিভার্সিটি হো চি মিন সিটির ইউনিভার্সিটি অফ ইকোনমিক্স অ্যান্ড ল-এর আইন অনুষদের প্রভাষক এবং মাস্টার্স ডিগ্রিধারী নগুয়েন নাত খানের মতে, আইনগত দৃষ্টিকোণ থেকে এই ৬২টি প্রকল্পের বিনিয়োগ নীতি অনুমোদন না করার সিদ্ধান্তটি সম্পূর্ণ যথাযথ। তবে, অর্থনৈতিক দৃষ্টিকোণ এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের পরিস্থিতি বিবেচনা করলে, এই সিদ্ধান্তের এমন কয়েকটি দিক রয়েছে যা পুরোপুরি উপযুক্ত নয়।

যেহেতু একটি বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর একটি যথেষ্ট বড় ভূমি তহবিল থাকা প্রয়োজন, কিন্তু বাস্তবে, বাজারে থাকা মোট বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের মধ্যে শতভাগ আবাসিক জমি বা তার অংশবিশেষ নিয়ে গঠিত প্রকল্পের সংখ্যা ৫ শতাংশের বেশি নয়।

সুতরাং, উপরে উল্লিখিত ভূমি ব্যবহারের ধরণ সংক্রান্ত কঠোর নিয়মকানুনগুলো সামাজিক আবাসন প্রকল্প নির্মাণে আগ্রহী ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর জন্য বহুবিধ অসুবিধা সৃষ্টি করে। এই বাধাগুলো দূর করা না হলে, এই প্রকল্পগুলোতে বিনিয়োগ করা লক্ষ লক্ষ কোটি ডং ‘আটকে’ যেতে পারে, যার ফলে বিনিয়োগকৃত মূলধনের অপচয় হবে এবং আবাসন সরবরাহের সমস্যার সমাধানে ব্যর্থতা দেখা দেবে।

স্নাতকোত্তর ডিগ্রিধারী নগুয়েন নাত খানের মতে, উল্লিখিত প্রকল্পগুলো সমাধানের জন্য আইনি এবং ব্যবস্থাপনাগত উভয় ধরনের সমাধান প্রয়োজন। আইনি দৃষ্টিকোণ থেকে, জাতীয় সংসদের উচিত আবাসন আইনে সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের ধরন সংক্রান্ত বিধিমালা অবিলম্বে পর্যালোচনা ও সংশোধন করা। বর্তমানে যেমন শুধু আবাসিক জমির মধ্যে ভূমি ব্যবহারের ধরন সীমাবদ্ধ রাখা হয়, তার পরিবর্তে স্থানীয় ভূমি ব্যবহার এবং নির্মাণ পরিকল্পনার সাথে সঙ্গতি নিশ্চিত করতে হবে।

মিসেস খান বলেন, "ব্যবস্থাপনার দৃষ্টিকোণ থেকে, হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি প্রাথমিকভাবে এই ৬২টি প্রকল্পের বিনিয়োগকারীদের সহায়তা করতে পারে। এর জন্য তারা ভূমি-ব্যবহার প্রকল্পের নিলামের আয়োজন করে সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের শর্ত পূরণকারী বিনিয়োগকারীদের নির্বাচন করতে পারে (নিলামে বিজয়ী হলে, রাষ্ট্র তাদের সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমি বরাদ্দ বা ইজারা দেবে) অথবা প্রকল্পের উদ্দেশ্য সামাজিক আবাসন থেকে সামাজিক আবাসনে পরিবর্তন করতে পারে, যাতে তারা ভূমি ব্যবহার বিধিমালা দ্বারা আবদ্ধ না থাকে।"

অনেক বিধিমালা সংশোধন করা প্রয়োজন।

জাতীয় সংসদে পাঠানো "সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য পরিকল্পনার সাথে সঙ্গতিপূর্ণ জমির প্রকারের ভূমি ব্যবহারের অধিকার অধিগ্রহণে বিনিয়োগকারীদের সম্মতির শর্ত তৈরির লক্ষ্যে খসড়া ভূমি আইনের (সংশোধিত) ১২৮ নং অনুচ্ছেদের খ, দফা ১, ক, দফা ৪ এবং দফা ৬ সংশোধনের প্রস্তাব"- শীর্ষক আনুষ্ঠানিক চিঠিতে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান জনাব লে হোয়াং চাউ, সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা, নগর পরিকল্পনা এবং নির্মাণ পরিকল্পনার সাথে সঙ্গতিপূর্ণ জমির প্রকারের ভূমি ব্যবহারের অধিকার বা বিদ্যমান ভূমি ব্যবহারের অধিকার অধিগ্রহণে ব্যবসা প্রতিষ্ঠান ও বিনিয়োগকারীদের সম্মতির শর্ত তৈরির লক্ষ্যে খসড়া ভূমি আইনের (সংশোধিত) ১২৮ নং অনুচ্ছেদের খ, দফা ১, ক, দফা ৪ এবং দফা ৬ সংশোধনের প্রস্তাব করেছেন।

জনাব চৌ আরও উল্লেখ করেছেন যে, সংশোধিত ভূমি আইনের খসড়ার ১২৮ নং অনুচ্ছেদের ১ নং ধারার ‘খ’ উপধারার প্রবিধানটি শুধুমাত্র আবাসিক জমির জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার গ্রহণের চুক্তির অনুমতি দেয়, অথবা আবাসিক জমি কিংবা আবাসিক জমি ও অন্যান্য জমির জন্য বিদ্যমান ভূমি ব্যবহারের অধিকার থাকা আবশ্যক করে। সুতরাং, এর পরিধি ২০১৩ সালের ভূমি আইনের বর্তমান প্রবিধানের চেয়ে সংকীর্ণ, যার ফলে এটি বিনিয়োগকারীদের জমিতে প্রবেশাধিকার সহজ করতে এবং বর্তমান ভূমি ব্যবহারকারীদের বৈধ অধিকার ও স্বার্থ নিশ্চিত করতে ব্যর্থ হচ্ছে।

জনাব চাউ-এর মতে, এই প্রবিধানটি পাস হলে, আগামী ১০ বছরে বিনিয়োগকারীরা সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য "আবাসিক ও অন্যান্য জমির ভূমি ব্যবহারের অধিকার অধিগ্রহণের বিষয়ে আলোচনা" করার অনুমতি আর পাবেন না, এবং এর ফলে কোনো বিনিয়োগকারীই সংশোধিত ভূমি আইনের খসড়ার ১২৮ নং অনুচ্ছেদের ৬ নং ধারায় উল্লিখিত "আবাসিক ও অন্যান্য জমির বিদ্যমান ভূমি ব্যবহারের অধিকার থাকা"-র শর্তটি পূরণ করতে পারবেন না।

নির্মাণাধীন আবাসন প্রকল্প সম্পর্কিত অসুবিধাগুলোর বিষয়ে, জাতীয় সংসদের অর্থনৈতিক কমিটি এবং নির্মাণ মন্ত্রণালয় কর্তৃক আয়োজিত 'স্থাবর সম্পত্তি ব্যবসা আইন'-এর খসড়া সংশোধনী বিষয়ক একটি সাম্প্রতিক কর্মশালায়, হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান বুই জুয়ান কুয়ং বলেন যে, শহরে নির্মাণাধীন আবাসন প্রকল্পগুলোকে ব্যবসায় রূপ দিতে গিয়ে অনেক সমস্যা দেখা দিয়েছে। বিশেষত, নির্মাণাধীন আবাসন বিক্রির শর্ত পূরণকারী প্রকল্পগুলোর জন্য কর্তৃপক্ষকে লিখিত অনুমোদন দিতে হয়, যা অনেক জটিলতার সৃষ্টি করে, বিশেষ করে ভূমি আইনের বিধানগুলো উল্লেখ করার সময় বাণিজ্যিক আবাসনের ক্রেতাদের মালিকানার সনদপত্র প্রদানের ক্ষেত্রে।

জনাব বুই জুয়ান কুয়ং-এর মতে, ‘স্থাবর সম্পত্তি ব্যবসা সংক্রান্ত খসড়া আইন (সংশোধিত)’-এর ২৫ নং ধারার ২ নং উপধারায় ভবিষ্যৎ আবাসন ও নির্মাণ প্রকল্পের জন্য নিম্নলিখিত প্রকারের ভূমি ব্যবহার সংক্রান্ত দলিলের (ভূমি বরাদ্দের সিদ্ধান্ত, ভূমি ইজারা; ভূমি ইজারা চুক্তি; ভূমি ব্যবহারের অধিকারের সনদ; আবাসন ও ভূমি ব্যবহারের অধিকারের মালিকানার সনদ; ভূমি ব্যবহারের অধিকার, আবাসন এবং ভূমির সাথে সংযুক্ত অন্যান্য সম্পদের মালিকানার সনদ...) মধ্যে যেকোনো একটি থাকার শর্তাবলী নির্দিষ্ট করা হয়েছে।

অন্যদিকে, বর্তমান ভূমি আইন অনুযায়ী, ভূমি ব্যবহারকারীরা ভূমি ব্যবহারের সনদপত্র থাকলে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর, ইজারা, উপ-ইজারা, দান, বন্ধক এবং মূলধন হিসেবে প্রদান করতে পারেন।

যেসব ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহারকারীদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণে বিলম্বের সুযোগ দেওয়া হয় অথবা তাদের আর্থিক বাধ্যবাধকতাকে ঋণ হিসেবে নথিভুক্ত করা হয়, সেক্ষেত্রে তাদের অধিকার প্রয়োগের পূর্বে অবশ্যই সেই বাধ্যবাধকতাগুলো পূরণ করতে হবে। এর অর্থ হলো, যদি কোনো বিনিয়োগকারীকে জমি বরাদ্দ করা হয় কিন্তু তিনি ভূমি ব্যবহারের ফি সংক্রান্ত আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণে ব্যর্থ হন, তবে তিনি ভূমি আইন দ্বারা নির্ধারিত ভূমি ব্যবহারকারীর অধিকার, যার মধ্যে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের অধিকারও অন্তর্ভুক্ত, তা প্রয়োগ করতে পারবেন না।

অতএব, হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি প্রস্তাব করছে যে, খসড়া কমিটি যেন ব্যবসায়িক উদ্দেশ্যে নির্মাণাধীন আবাসন ও নির্মাণ প্রকল্প অনুমোদনের পদ্ধতির জন্য জমির শর্তাবলী সংক্রান্ত বিষয়বস্তু গবেষণা ও সংশোধন করে এই মর্মে একটি বিধান যুক্ত করে যে, “বিনিয়োগকারীকে অবশ্যই সকল আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করতে হবে এবং একটি ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদ থাকতে হবে।” এর লক্ষ্য হলো পরবর্তী পদক্ষেপগুলোতে, বিশেষ করে বাসিন্দাদের সনদপত্র প্রদানের ক্ষেত্রে, আইনি জটিলতার উদ্ভব সীমিত করা।

মালিকানা হস্তান্তরের পর পরিকল্পনায় পরিবর্তন আনার সুযোগ দেয়।

হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান বুই জুয়ান কুয়ং বলেছেন যে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত খসড়া আইনটি "প্রতিকূল"। এই আইনে রিয়েল এস্টেট প্রকল্প হস্তান্তরের জন্য একটি নীতি নির্ধারণ করা হয়েছে, যেখানে বলা হয়েছে যে প্রকল্পের সম্পূর্ণ বা আংশিক হস্তান্তরের ক্ষেত্রে অবশ্যই প্রকল্পের উদ্দেশ্য এবং পরিকল্পনা অপরিবর্তিত রাখতে হবে। তিনি যুক্তি দেন যে, অনেক বিনিয়োগকারী একটি প্রকল্প অধিগ্রহণের পর সেটিকে উন্নত করার জন্য পরিকল্পনায় সমন্বয় সাধন করেন। জনাব বুই জুয়ান কুয়ং-এর মতে, প্রকল্পের সমন্বয়ের লক্ষ্য হলো প্রকল্পটিকে সর্বোত্তম করা, যার চূড়ান্ত লক্ষ্য হলো ভূমির ব্যবহার গুণাঙ্ক বৃদ্ধি করা এবং নগর পরিকল্পনা আইন মেনে চলা। বিনিয়োগকারীরা নিয়ম অনুযায়ী সমন্বয় সাধন করেন, যার ফলে তাদের অতিরিক্ত আর্থিক দায়বদ্ধতা তৈরি হয়। হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি এই নিয়মটি সংশোধনের প্রস্তাব দিয়েছে, যাতে বাস্তবায়নের সময় নগর পরিকল্পনা আইনের সাথে কোনো সংঘাত না ঘটে, কারণ এটি অধিগ্রহণের পর প্রকল্পের অগ্রগতিকে নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত করবে।

"স্থাবর সম্পত্তির আইনি বাধা দূরীকরণ" বিষয়ক সেমিনার

৯ই নভেম্বর, নগুয়ি লাও দং সংবাদপত্র "রিয়েল এস্টেটের আইনি বাধা দূরীকরণ" শীর্ষক একটি সেমিনারের আয়োজন করে। এর উদ্দেশ্য ছিল অতিথিদের মতামত শোনা ও সংগ্রহ করা, যার মাধ্যমে প্রতিবন্ধকতা দূরীকরণ, রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রবাহকে সচল করা এবং স্থিতিশীল ও টেকসই অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি ত্বরান্বিত করার সমাধান খুঁজে বের করা।

(*) দেখুন নগুয়ি লাও দং সংবাদপত্র, ৮ই নভেম্বরের সংখ্যা।

উৎস: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm