ভূমি আইন সংক্রান্ত সমস্যা সমাধান

[বিজ্ঞাপন_১]

জাতীয় পরিষদের মহাসচিব বুই ভ্যান কুওং কর্তৃক প্রতিনিধিদের কাছে পাঠানো ইন্টারপেলেশনের বিষয়গুলির উপর সারসংক্ষেপ প্রতিবেদনে সম্প্রতি মূল্যায়ন করা হয়েছে যে সরকার এই বাজারের অসুবিধাগুলি দূর করার জন্য অনেক পদক্ষেপ নিয়েছে এবং অনেক নথি জারি করেছে, যেমন টেলিগ্রাম এবং নথিপত্র যাতে প্রধানমন্ত্রীকে রিয়েল এস্টেট বাজার পুনর্গঠনের জন্য মন্ত্রণালয় এবং স্থানীয়দের অনুরোধ করার জন্য অনুরোধ করা হয়েছে। তবে, আবাসন বাজার সহ এই বাজারটি এখনও আইনি প্রক্রিয়া, ভূমি তহবিল এবং বিনিয়োগ মূলধনের কারণে অসুবিধা এবং যানজটের সম্মুখীন হচ্ছে।

"আবাসিক জমির" অভাবে অনুমোদিত নয়

বিনিয়োগের কিছু প্রশাসনিক পদ্ধতি জটিল এবং বাধা সৃষ্টি করে, বাজারের অংশগুলি এখনও অস্থির, এবং এই বাজারে বিনিয়োগ করা ঋণ মূলধনের এখনও অনেক সম্ভাব্য ঝুঁকি রয়েছে। অসুবিধার কারণে, রিয়েল এস্টেট উদ্যোগগুলিকে বিনিয়োগ এবং প্রকল্প নির্মাণ বন্ধ করতে হয় এবং এটি ঠিকাদার, উপাদান সরবরাহকারী এবং অন্যান্য অনেক শিল্পের জন্যও অসুবিধার কারণ হয়। "ভূমির আইনি সমস্যা, যেমন জমির দাম নির্ধারণ, জমি ব্যবহারের ফি, সাইট ক্লিয়ারেন্স বা বিনিয়োগকারী নির্বাচনের নিয়ম যা বিনিয়োগ, বিডিং, জমি ... সম্পর্কিত নিয়মের সাথে ওভারল্যাপ করে, আবাসন বাজারের পুনরুদ্ধার এবং উন্নয়নের ক্ষেত্রে প্রধান বাধা" - মূল্যায়ন সংস্থা মূল্যায়ন করেছে।

হো চি মিন সিটিতে, ১০০ টিরও বেশি রিয়েল এস্টেট প্রকল্প যা সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে এবং সমাধানের জন্য অধ্যয়ন করা হচ্ছে, তার পাশাপাশি, পরিকল্পনা ও বিনিয়োগ বিভাগ সম্প্রতি শহরের পিপলস কমিটিকে এই অঞ্চলে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলির জন্য বিনিয়োগ অনুমোদন বাস্তবায়নের বিষয়ে রিপোর্ট করেছে।

তদনুসারে, এই সংস্থাটি যে বিনিয়োগ নীতিগুলি পরিচালনা করছে তার অনুমোদনের জন্য অনুরোধকারী ১১৭টি প্রকল্পের নথিপত্রে, ৬২টি প্রকল্প বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের (NƠM) বিনিয়োগকারী হওয়ার শর্ত পূরণ করে না কারণ তাদের আবাসিক জমি নেই বা ২০১৪ সালের আবাসন আইনের বিধান অনুসারে সমস্ত আবাসিক জমির হস্তান্তর পায় না।

অতএব, পরিকল্পনা ও বিনিয়োগ বিভাগ হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটিকে বিনিয়োগ নীতি অনুমোদন না করার সুপারিশ করেছে কারণ এটি বিনিয়োগ আইন এবং আবাসন আইনের বিধান পূরণ করে না। এটি রিয়েল এস্টেট উদ্যোগগুলিকে চিন্তিত করে তোলে কারণ এটি প্রকল্প বাস্তবায়ন প্রক্রিয়াকে বাধাগ্রস্ত করতে পারে।

Tập trung gỡ khó cho bất động sản (*): Gỡ vướng về pháp luật đất đai - Ảnh 1.

আইনি বাধা দূর করলে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি সুষ্ঠুভাবে বাস্তবায়ন করা সম্ভব হবে, যা বাজারের উন্নয়নকে উৎসাহিত করবে। ছবি: হোয়াং ট্রাইইউ

অর্থনীতি ও আইন বিশ্ববিদ্যালয়ের (VNU-HCM) আইন অনুষদের প্রভাষক মাস্টার নুয়েন নাট খানের মতে, আইনি দৃষ্টিকোণ থেকে, এই 62টি প্রকল্পের বিনিয়োগ নীতি অনুমোদন না করা সম্পূর্ণরূপে উপযুক্ত। তবে, অর্থনৈতিক দৃষ্টিকোণ থেকে এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের উন্নয়নের দিক থেকে, এর অনেকগুলি বিষয় রয়েছে যা আসলে উপযুক্ত নয়।

কারণ একটি নতুন গ্রামীণ প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য উদ্যোগগুলিকে যথেষ্ট পরিমাণে ভূমি তহবিল থাকা প্রয়োজন, কিন্তু বাস্তবে, ১০০% আবাসিক জমি বা আংশিক আবাসিক জমি সহ প্রকল্পের সংখ্যা বাজারে মোট নতুন গ্রামীণ প্রকল্পের ৫% এর বেশি নয়।

অতএব, ভূমি ব্যবহারের উপর উপরে উল্লিখিত কঠোর নিয়মকানুনগুলি যখন উদ্যোগগুলি NƠTM প্রকল্প নির্মাণের প্রস্তাব দেয় তখন অনেক অসুবিধার সৃষ্টি করে। যদি আমরা সেগুলি সমাধানের কোনও উপায় খুঁজে না পাই, তাহলে এই প্রকল্পগুলি বাস্তবায়নে বিনিয়োগ করা লক্ষ লক্ষ বিলিয়ন ভিএনডি "আটকে" যেতে পারে, যার ফলে বিনিয়োগ মূলধনের অপচয় হতে পারে এবং আবাসন সরবরাহের সমস্যাও সমাধান হবে না।

মাস্টার নগুয়েন নাট খানের মতে, উপরে উল্লিখিত প্রকল্পগুলি সমাধানের জন্য আইনি এবং ব্যবস্থাপনাগত সমাধান থাকা প্রয়োজন। আইনি দৃষ্টিকোণ থেকে, জাতীয় পরিষদকে শীঘ্রই গৃহায়ন আইনে NƠTM প্রকল্পগুলি বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের ফর্মগুলি অধ্যয়ন এবং সংশোধন করতে হবে যাতে বর্তমানে কেবল আবাসিক জমির পরিবর্তে প্রকল্পগুলির জন্য ভূমি ব্যবহারের ফর্মগুলি সীমাবদ্ধ না করা যায়, তবে স্থানীয় ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা এবং নির্মাণ পরিকল্পনার সাথে সম্মতি নিশ্চিত করা উচিত।

"ব্যবস্থাপনার দৃষ্টিকোণ থেকে, অদূর ভবিষ্যতে, হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি এই ৬২টি প্রকল্পের বিনিয়োগকারীদের NƠTM প্রকল্প বাস্তবায়নের শর্ত পূরণকারী বিনিয়োগকারীদের নির্বাচন করার জন্য জমি ব্যবহার করে প্রকল্পের জন্য দরপত্র আয়োজনের মাধ্যমে সহায়তা করতে পারে (বিড জেতার সময়, রাজ্য NƠTM প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমি বরাদ্দ করবে বা জমি লিজ দেবে) অথবা NƠTM প্রকল্প থেকে উদ্দেশ্যকে সামাজিক আবাসনে রূপান্তর করবে যাতে ভূমি ব্যবহারের ধরণ দ্বারা আবদ্ধ না হয়" - মাস্টার খান তার মতামত প্রকাশ করেছেন।

অনেক নিয়মকানুন সংশোধন করা প্রয়োজন

জাতীয় পরিষদে প্রেরিত "NƠTM প্রকল্প বাস্তবায়নের পরিকল্পনা অনুসারে ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রাপ্তির জন্য বিনিয়োগকারীদের আলোচনার জন্য শর্ত তৈরি করার জন্য খসড়া ভূমি আইনের (সংশোধিত) অনুচ্ছেদ 128, দফা b, ধারা 1, দফা a, ধারা 4 এবং ধারা 6 সংশোধনের প্রস্তাব" -এ, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ, খসড়া ভূমি আইনের (সংশোধিত) অনুচ্ছেদ 128, দফা b, ধারা 1, দফা a, ধারা 4 এবং ধারা 6 সংশোধনের প্রস্তাব করেছেন যাতে উদ্যোগ এবং বিনিয়োগকারীদের ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রাপ্তির জন্য বা ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রাপ্তির জন্য বা ভূমি ব্যবহারের অধিকার, নগর পরিকল্পনা এবং নির্মাণ পরিকল্পনা অনুসারে ভূমি ব্যবহারের অধিকার অর্জনের জন্য আলোচনার শর্ত তৈরি করা যায়।

মিঃ চাউ আরও উল্লেখ করেছেন যে খসড়া ভূমি আইনের (সংশোধিত) ১২৮ অনুচ্ছেদের বি, ধারা ১-এর নিয়ন্ত্রণ কেবলমাত্র আবাসিক জমি ব্যবহারের অধিকার প্রাপ্তির চুক্তির অনুমতি দেয় অথবা আবাসিক জমি বা আবাসিক জমি এবং অন্যান্য জমি ব্যবহারের অধিকার থাকা আবশ্যক, তাই এর অর্থ ২০১৩ সালের ভূমি আইনের বর্তমান নিয়মের তুলনায় সংকীর্ণ, ফলে বিনিয়োগকারীদের জমি অ্যাক্সেসের জন্য অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি হয় না, জমি ব্যবহারকারী মানুষের আইনি ও বৈধ অধিকার এবং স্বার্থ নিশ্চিত হয় না।

মিঃ চাউ-এর মতে, যদি এই প্রবিধানটি পাস হয়, তাহলে আগামী ১০ বছরের মধ্যে, বিনিয়োগকারীদের নতুন গ্রামীণ উন্নয়ন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য "আবাসিক জমি এবং অন্যান্য জমি ব্যবহারের অধিকার পাওয়ার বিষয়ে সম্মত" হওয়ার অনুমতি দেওয়া হবে না, তাই এমন কোনও ঘটনা ঘটবে না যেখানে কোনও বিনিয়োগকারী খসড়া ভূমি আইনের (সংশোধিত) ১২৮ অনুচ্ছেদের ধারা ৬-এ বর্ণিত "আবাসিক জমি এবং অন্যান্য জমি ব্যবহারের অধিকার থাকার" শর্ত পূরণ করেন।

ভবিষ্যতের আবাসন সংক্রান্ত সমস্যা সম্পর্কে, জাতীয় পরিষদের অর্থনৈতিক কমিটি এবং নির্মাণ মন্ত্রণালয় কর্তৃক আয়োজিত রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত খসড়া আইন (সংশোধিত) সংক্রান্ত সাম্প্রতিক কর্মশালায়, হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান বুই জুয়ান কুওং বলেন যে, সাম্প্রতিক সময়ে, শহরে, ব্যবসায়িক আবাসন স্থাপনের সময়, ভবিষ্যতের নির্মাণ প্রকল্পগুলি অনেক সমস্যার সৃষ্টি করেছে। সেই অনুযায়ী, উপযুক্ত কর্তৃপক্ষের কাছে ভবিষ্যতের আবাসন বিক্রি করার যোগ্য প্রকল্পটি অনুমোদনের একটি নথি থাকতে হবে, যার ফলে অনেক পরিণতি হতে পারে, বিশেষ করে ভূমি আইনের বিধান উল্লেখ করার সময় NƠTM ক্রেতাদের মালিকানার শংসাপত্র প্রদান।

মিঃ বুই জুয়ান কুওং-এর মতে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত খসড়া আইনের (সংশোধিত) ধারা 2, ধারা 25-এ ভবিষ্যতে গঠিত বাড়ি এবং নির্মাণ কাজের জন্য ভূমি ব্যবহারের উপর নিম্নলিখিত ধরণের নথিগুলির মধ্যে একটি থাকার শর্ত নির্ধারণ করা হয়েছে (জমি বরাদ্দের সিদ্ধান্ত, জমি ইজারা; জমি ইজারা চুক্তি; ভূমি ব্যবহারের অধিকারের শংসাপত্র; বাড়ির মালিকানা এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকারের শংসাপত্র; ভূমি ব্যবহারের অধিকারের শংসাপত্র, বাড়ির মালিকানা এবং জমির সাথে সংযুক্ত অন্যান্য সম্পদ...)।

এদিকে, বর্তমান ভূমি আইন অনুসারে, ভূমি ব্যবহারকারীরা সার্টিফিকেট থাকলে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর, লিজ, সাবলিজ, দান, বন্ধক এবং মূলধন অবদান রাখতে পারবেন।

যদি ভূমি ব্যবহারকারীকে আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণে বিলম্ব করার অনুমতি দেওয়া হয় অথবা আর্থিক বাধ্যবাধকতা বহন করার অনুমতি দেওয়া হয়, তাহলে অধিকার প্রয়োগের আগে তাকে আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করতে হবে। অর্থাৎ, যদি বিনিয়োগকারীকে জমি বরাদ্দ করা হয় কিন্তু ভূমি ব্যবহার ফি সংক্রান্ত আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ না করে, তাহলে তিনি ভূমি আইনের বিধান অনুসারে ভূমি ব্যবহারকারীর অধিকার প্রয়োগ করতে পারবেন না, যার মধ্যে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের অধিকারও অন্তর্ভুক্ত।

অতএব, এইচসিএম সিটি পিপলস কমিটি সুপারিশ করে যে খসড়া কমিটি ভবিষ্যতের আবাসন ও নির্মাণ কাজের অনুমোদনের পদ্ধতির জন্য জমির অবস্থার বিষয়বস্তু অধ্যয়ন এবং সমন্বয় করবে, কারণ "বিনিয়োগকারী আর্থিক বাধ্যবাধকতা সম্পন্ন করেছেন এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকারের শংসাপত্র পেয়েছেন"। পরবর্তী ধাপে, বিশেষ করে লোকেদের শংসাপত্র প্রদানে আইনি সমস্যার ঘটনা সীমিত করার জন্য এটি করা হয়েছে।

স্থানান্তরের পরে পরিকল্পনা সমন্বয়ের অনুমতি দিন

হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান বুই জুয়ান কুওং বলেন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত খসড়া আইনে বলা হয়েছে যে রিয়েল এস্টেট প্রকল্প হস্তান্তরের নীতি হল প্রকল্পের সমস্ত বা আংশিক হস্তান্তরের ক্ষেত্রে প্রকল্পের উদ্দেশ্য এবং পরিকল্পনার পরিবর্তন না হওয়া নিশ্চিত করতে হবে, যা "অনুকূল নয়" কারণ অনেক বিনিয়োগকারীকে প্রকল্পটি পাওয়ার পর প্রকল্পটিকে আরও উন্নত করার জন্য পরিকল্পনাটি সামঞ্জস্য করতে হবে। মিঃ বুই জুয়ান কুওং এর মতে, প্রকল্প সমন্বয় হল প্রকল্পটিকে অপ্টিমাইজ করা এবং চূড়ান্ত চাবিকাঠি হল ভূমি ব্যবহার সহগ বৃদ্ধি করা এবং নগর পরিকল্পনা আইনের বিধান মেনে চলা। বিনিয়োগকারীরা নিয়ম অনুসারে সমন্বয় করে এবং অতিরিক্ত আর্থিক বাধ্যবাধকতা বহন করে। হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি এই নিয়ন্ত্রণটি সংশোধন করার প্রস্তাব করেছে যাতে বাস্তবায়ন প্রক্রিয়া চলাকালীন নগর পরিকল্পনা আইনের বিধানের সাথে সাংঘর্ষিক না হয়, অন্যথায় প্রকল্প হস্তান্তর পাওয়ার পর এটি বাস্তবায়ন প্রক্রিয়াকে প্রভাবিত করবে।

"রিয়েল এস্টেটের জন্য আইনি বাধা অপসারণ" সেমিনার

৯ নভেম্বর, লাও ডং সংবাদপত্র "রিয়েল এস্টেটের জন্য আইনি বাধা অপসারণ" শীর্ষক একটি আলোচনার আয়োজন করে যাতে অতিথিদের মতামত শোনা যায় এবং তাদের মতামত গ্রহণ করা যায়, যার ফলে বাধা দূর করার, রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রবাহ বন্ধ করার, স্থিতিশীল এবং টেকসই অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি প্রচারের সমাধান খুঁজে বের করা যায়...

(*) ৮ নভেম্বর সংখ্যার লাও ডং সংবাদপত্র দেখুন

[বিজ্ঞাপন_২]
সূত্র: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm