ভূমি আইন সম্পর্কিত বাধা দূর করা।

জাতীয় পরিষদের মহাসচিব বুই ভ্যান কুওং কর্তৃক উত্থাপিত প্রশ্নগুলির উপর একটি সারসংক্ষেপ প্রতিবেদন, যা সম্প্রতি প্রতিনিধিদের কাছে পাঠানো হয়েছে, মূল্যায়ন করে যে সরকার এই বাজারের সমস্যাগুলি মোকাবেলায় অনেক পদক্ষেপ নিয়েছে এবং অসংখ্য নথি জারি করেছে, যেমন টেলিগ্রাম এবং প্রধানমন্ত্রীর নির্দেশাবলী, যেখানে মন্ত্রণালয় এবং স্থানীয়দের রিয়েল এস্টেট বাজার পুনর্গঠনের আহ্বান জানানো হয়েছে। যাইহোক, আবাসন বাজার সহ এই বাজারটি এখনও আইনি প্রক্রিয়া, জমির প্রাপ্যতা এবং বিনিয়োগ মূলধনের কারণে উদ্ভূত অসুবিধা এবং বাধার সম্মুখীন।

"আবাসিক জমির" অভাবের কারণে আবেদনটি বাতিল করা হয়েছিল।

বিনিয়োগ সম্পর্কিত কিছু প্রশাসনিক পদ্ধতি জটিল এবং বাধা সৃষ্টি করে; বাজারের অংশগুলি ভারসাম্যহীন থাকে; এবং এই বাজারে বিনিয়োগ ঋণ এখনও অনেক ঝুঁকি বহন করে। এই অসুবিধাগুলির কারণে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলিকে বিনিয়োগ এবং নির্মাণ প্রকল্প বন্ধ করতে হয়, যা ঠিকাদার, উপাদান সরবরাহকারী এবং অন্যান্য অনেক শিল্পের জন্যও অসুবিধা তৈরি করে। "ভূমি সংক্রান্ত আইনি বাধা, যেমন জমির দাম নির্ধারণ, জমি ব্যবহারের ফি, জমি ছাড়পত্র, অথবা বিনিয়োগকারী নির্বাচনের নিয়ম যা বিনিয়োগ, বিডিং এবং জমির নিয়মের সাথে ওভারল্যাপ করে... আবাসন বাজারের পুনরুদ্ধার এবং উন্নয়নের ক্ষেত্রে প্রধান বাধা," পর্যালোচনাকারী সংস্থা মূল্যায়ন করেছে।

হো চি মিন সিটিতে, ১০০ টিরও বেশি রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের ক্ষেত্রে যেসব বাধা রয়েছে এবং বর্তমানে সেগুলো সমাধানের জন্য অধ্যয়ন করা হচ্ছে, পরিকল্পনা ও বিনিয়োগ বিভাগ সম্প্রতি শহরের পিপলস কমিটিকে ওই এলাকার রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের জন্য বিনিয়োগ নীতি অনুমোদনের অবস্থা সম্পর্কে রিপোর্ট করেছে।

তদনুসারে, এই সংস্থাটি বর্তমানে যে বিনিয়োগ নীতিমালা প্রক্রিয়া করছে তার অনুমোদনের জন্য ১১৭টি প্রকল্পের নথিপত্রের মধ্যে, ৬২টি প্রকল্প বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের বিনিয়োগকারী হওয়ার শর্ত পূরণ করে না কারণ তাদের আবাসিক জমি নেই অথবা ২০১৪ সালের আবাসন আইনে নির্ধারিত সম্পূর্ণ আবাসিক জমি অধিগ্রহণ করেনি।

অতএব, পরিকল্পনা ও বিনিয়োগ বিভাগ হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটিকে বিনিয়োগ পরিকল্পনাটি অনুমোদন না করার সুপারিশ করেছে কারণ এটি বিনিয়োগ আইন এবং আবাসন আইনের নিয়ম মেনে চলে না। এটি রিয়েল এস্টেট ব্যবসার মধ্যে উদ্বেগের সৃষ্টি করেছে কারণ এটি প্রকল্পের বাস্তবায়ন প্রক্রিয়া বন্ধ করে দিতে পারে।

আইনি বাধা দূর করলে রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বাস্তবায়ন সহজ হবে এবং বাজারের উন্নয়ন বৃদ্ধি পাবে। (ছবি: হোয়াং ট্রাইইউ)

অর্থনীতি ও আইন বিশ্ববিদ্যালয়ের (ভিয়েতনাম জাতীয় বিশ্ববিদ্যালয় হো চি মিন সিটি) আইন অনুষদের প্রভাষক, স্নাতকোত্তর ডিগ্রিধারী নগুয়েন নাট খানের মতে, আইনি দৃষ্টিকোণ থেকে, এই ৬২টি প্রকল্পের বিনিয়োগ নীতি অনুমোদনে অস্বীকৃতি সম্পূর্ণরূপে উপযুক্ত। তবে, অর্থনৈতিক দৃষ্টিকোণ এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের উন্নয়ন বিবেচনা করে, এই সিদ্ধান্তের বেশ কয়েকটি দিক রয়েছে যা সম্পূর্ণরূপে উপযুক্ত নয়।

কারণ একটি বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ব্যবসার জন্য পর্যাপ্ত পরিমাণে জমি তহবিল থাকা প্রয়োজন, কিন্তু বাস্তবে, ১০০% আবাসিক জমি বা আবাসিক জমির একটি অংশ সহ প্রকল্পের সংখ্যা বাজারে মোট বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের ৫% এর বেশি নয়।

অতএব, উপরে উল্লিখিত ভূমি ব্যবহারের ধরণ সম্পর্কিত কঠোর নিয়মগুলি সামাজিক আবাসন প্রকল্প নির্মাণের প্রস্তাবকারী ব্যবসাগুলির জন্য অনেক অসুবিধা তৈরি করে। যদি এই বাধাগুলি অপসারণ না করা হয়, তাহলে এই প্রকল্পগুলিতে বিনিয়োগ করা লক্ষ লক্ষ বিলিয়ন ডলার "আটকে" যেতে পারে, যার ফলে বিনিয়োগ মূলধন নষ্ট হতে পারে এবং আবাসন সরবরাহ সমস্যা সমাধানে ব্যর্থ হতে পারে।

মাস্টার্স ডিগ্রিধারী নগুয়েন নাত খানের মতে, উপরোক্ত প্রকল্পগুলি সমাধানের জন্য আইনি এবং ব্যবস্থাপনাগত উভয় সমাধানের প্রয়োজন। আইনি দৃষ্টিকোণ থেকে, জাতীয় পরিষদের উচিত আবাসন আইনে সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহার ফর্ম সম্পর্কিত নিয়মাবলী অবিলম্বে অধ্যয়ন এবং সংশোধন করা, বর্তমানে কেবল আবাসিক জমির পরিবর্তে প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহার ফর্ম সীমাবদ্ধ না করে স্থানীয় ভূমি ব্যবহার এবং নির্মাণ পরিকল্পনার সাথে সম্মতি নিশ্চিত করা।

"ব্যবস্থাপনার দৃষ্টিকোণ থেকে, হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি প্রাথমিকভাবে এই ৬২টি প্রকল্পের বিনিয়োগকারীদের সমর্থন করতে পারে, সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের শর্ত পূরণকারী বিনিয়োগকারীদের নির্বাচন করার জন্য ভূমি-ব্যবহার প্রকল্পের দরপত্র আয়োজন করে (যদি তারা দরপত্রে জয়ী হয়, তাহলে রাষ্ট্র তাদের সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমি বরাদ্দ বা লিজ দেবে) অথবা সামাজিক আবাসন থেকে সামাজিক আবাসনে উদ্দেশ্য রূপান্তর করে যাতে তারা ভূমি ব্যবহার বিধি দ্বারা আবদ্ধ না হয়," মিসেস খান বলেন।

অনেক বিধি সংশোধন করা প্রয়োজন।

জাতীয় পরিষদে প্রেরিত "সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের পরিকল্পনার সাথে সঙ্গতিপূর্ণ ভূমি ধরণের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার অধিগ্রহণের বিষয়ে বিনিয়োগকারীদের একমত হওয়ার জন্য শর্ত তৈরি করার জন্য খসড়া ভূমি আইনের (সংশোধিত) ১২৮ অনুচ্ছেদের দফা খ, ধারা ১, দফা ক, ধারা ৪ এবং ধারা ৬ সংশোধনের প্রস্তাব" নামক অফিসিয়াল চিঠিতে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ, সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার, নগর পরিকল্পনা এবং নির্মাণ পরিকল্পনার সাথে সঙ্গতিপূর্ণ ভূমি ধরণের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার বা বিদ্যমান ভূমি ব্যবহারের অধিকার অধিগ্রহণের বিষয়ে ব্যবসা এবং বিনিয়োগকারীদের একমত হওয়ার শর্ত তৈরি করার জন্য খসড়া ভূমি আইনের (সংশোধিত) ১২৮ অনুচ্ছেদের দফা খ, ধারা ১, দফা ক, ধারা ৪ এবং ধারা ৬ সংশোধনের প্রস্তাব করেছেন।

মিঃ চাউ আরও উল্লেখ করেছেন যে সংশোধিত ভূমি আইনের খসড়ার ১২৮ অনুচ্ছেদের ১ নম্বর ধারার খ-এর প্রবিধানটি কেবল আবাসিক জমির জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রাপ্তির চুক্তিগুলিকে অনুমোদন করে, অথবা আবাসিক জমি বা আবাসিক জমি এবং অন্যান্য জমির জন্য বিদ্যমান ভূমি ব্যবহারের অধিকারের প্রয়োজন হয়। অতএব, এর পরিধি ২০১৩ সালের ভূমি আইনের বর্তমান প্রবিধানগুলির তুলনায় সংকীর্ণ, ফলে বিনিয়োগকারীদের জমিতে প্রবেশাধিকার সহজতর করতে ব্যর্থ হয় এবং বর্তমান ভূমি ব্যবহারকারীদের বৈধ অধিকার এবং স্বার্থ নিশ্চিত করতে ব্যর্থ হয়।

মিঃ চাউ-এর মতে, যদি এই প্রবিধানটি পাস হয়, তাহলে আগামী ১০ বছরে, বিনিয়োগকারীদের সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য "আবাসিক এবং অন্যান্য জমির জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার অধিগ্রহণের বিষয়ে আলোচনা" করার অনুমতি দেওয়া হবে না, এবং তাই কোনও বিনিয়োগকারী সংশোধিত ভূমি আইনের খসড়ার ১২৮ অনুচ্ছেদের ধারা ৬-এ বর্ণিত "আবাসিক এবং অন্যান্য জমির জন্য বিদ্যমান ভূমি ব্যবহারের অধিকার থাকার" শর্ত পূরণ করতে সক্ষম হবেন না।

নির্মাণাধীন আবাসন প্রকল্প সম্পর্কিত অসুবিধা সম্পর্কে, জাতীয় পরিষদের অর্থনৈতিক কমিটি এবং নির্মাণ মন্ত্রণালয় কর্তৃক আয়োজিত রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের খসড়া সংশোধনী সম্পর্কিত একটি সাম্প্রতিক কর্মশালায়, হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান বুই জুয়ান কুওং বলেছেন যে শহরে, নির্মাণাধীন আবাসন প্রকল্পগুলিকে ব্যবসায়ে রূপান্তরিত করার সময় অনেক সমস্যা দেখা দিয়েছে। বিশেষ করে, কর্তৃপক্ষকে নির্মাণাধীন আবাসন বিক্রির শর্ত পূরণকারী প্রকল্পগুলির জন্য লিখিত অনুমোদন জারি করতে হবে, যা অনেক জটিলতার সৃষ্টি করে, বিশেষ করে ভূমি আইনের বিধানগুলি উল্লেখ করার সময় বাণিজ্যিক আবাসনের ক্রেতাদের মালিকানার শংসাপত্র প্রদানের ক্ষেত্রে।

মিঃ বুই জুয়ান কুওং-এর মতে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত খসড়া আইনের (সংশোধিত) ধারা 2, ধারা 25-এ ভবিষ্যতের আবাসন ও নির্মাণ প্রকল্পের জন্য নিম্নলিখিত ধরণের ভূমি ব্যবহারের নথিগুলির মধ্যে একটি থাকা আবশ্যক বলে শর্ত দেওয়া হয়েছে (জমি বরাদ্দের সিদ্ধান্ত, জমি ইজারা; জমি ইজারা চুক্তি; ভূমি ব্যবহারের অধিকারের শংসাপত্র; আবাসন ও ভূমি ব্যবহারের অধিকারের মালিকানার শংসাপত্র; ভূমি ব্যবহারের অধিকারের শংসাপত্র, আবাসন এবং জমির সাথে সংযুক্ত অন্যান্য সম্পদের মালিকানা...)।

এদিকে, বর্তমান ভূমি আইন অনুসারে, ভূমি ব্যবহারকারীরা ভূমি ব্যবহার শংসাপত্র থাকলে মূলধন হিসেবে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর, লিজ, সাবলিজ, দান, বন্ধক এবং অবদান রাখার অধিকারী।

যেসব ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহারকারীদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণে বিলম্বের অনুমতি দেওয়া হয় অথবা ঋণ হিসেবে তাদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা রেকর্ড করা হয়, তাদের অধিকার প্রয়োগের আগে এই বাধ্যবাধকতাগুলি পূরণ করতে হবে। এর অর্থ হল, যদি কোনও বিনিয়োগকারীকে জমি বরাদ্দ করা হয় কিন্তু ভূমি ব্যবহার ফি সম্পর্কিত আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করতে ব্যর্থ হন, তাহলে তারা ভূমি আইন দ্বারা নির্ধারিত ভূমি ব্যবহারকারীর অধিকার প্রয়োগ করতে পারবেন না, যার মধ্যে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের অধিকারও অন্তর্ভুক্ত।

অতএব, হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি প্রস্তাব করে যে খসড়া কমিটি ব্যবসায়িক উদ্দেশ্যে নির্মাণাধীন আবাসন ও নির্মাণ প্রকল্প অনুমোদনের পদ্ধতির জন্য জমির অবস্থা সম্পর্কিত বিষয়বস্তু গবেষণা এবং সমন্বয় করবে যাতে বলা হয় যে "বিনিয়োগকারীকে অবশ্যই সমস্ত আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করতে হবে এবং একটি ভূমি ব্যবহারের অধিকার শংসাপত্র থাকতে হবে।" এর লক্ষ্য পরবর্তী পদক্ষেপগুলিতে, বিশেষ করে বাসিন্দাদের শংসাপত্র প্রদানের ক্ষেত্রে আইনি সমস্যার ঘটনা সীমিত করা।

মালিকানা হস্তান্তরের পরে পরিকল্পনায় সমন্বয় করার অনুমতি দেয়।

হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান বুই জুয়ান কুওং বলেছেন যে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত খসড়া আইন, যা উল্লেখ করে যে রিয়েল এস্টেট প্রকল্প স্থানান্তরের নীতি - যে প্রকল্পের সমস্ত বা আংশিক স্থানান্তর নিশ্চিত করতে হবে যে প্রকল্পের উদ্দেশ্য এবং পরিকল্পনা অপরিবর্তিত থাকবে - "প্রতিকূল"। তিনি যুক্তি দিয়েছিলেন যে অনেক বিনিয়োগকারীকে, একটি প্রকল্প অধিগ্রহণের পরে, এটি উন্নত করার জন্য পরিকল্পনায় সমন্বয় করতে হবে। মিঃ বুই জুয়ান কুওং এর মতে, প্রকল্প সমন্বয়ের লক্ষ্য প্রকল্পটিকে সর্বোত্তম করা, শেষ পর্যন্ত ভূমি ব্যবহার সহগ বৃদ্ধি করা এবং নগর পরিকল্পনা আইন মেনে চলা। বিনিয়োগকারীরা নিয়ম অনুসারে সমন্বয় করেন, অতিরিক্ত আর্থিক বাধ্যবাধকতা বহন করেন। হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি বাস্তবায়নের সময় নগর পরিকল্পনা আইনের সাথে দ্বন্দ্ব এড়াতে এই নিয়ন্ত্রণ সংশোধনের প্রস্তাব করেছে, কারণ এটি অধিগ্রহণের পরে প্রকল্পের অগ্রগতিতে নেতিবাচক প্রভাব ফেলবে।

"রিয়েল এস্টেটের জন্য আইনি বাধা অপসারণ" সেমিনার

৯ নভেম্বর, নগুই লাও ডং সংবাদপত্র "রিয়েল এস্টেটের জন্য আইনি বাধা অপসারণ" শীর্ষক একটি সেমিনারের আয়োজন করে, যাতে অতিথিদের কথা শোনা যায় এবং তাদের মতামত সংগ্রহ করা যায়, যার ফলে বাধা দূর করার, রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রবাহকে মুক্ত করার এবং স্থিতিশীল ও টেকসই অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি প্রচারের সমাধান খুঁজে বের করা যায়।

(*) ৮ নভেম্বর তারিখের নগুই লাও দং সংবাদপত্রের সংখ্যাটি দেখুন।

সূত্র: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm