রিয়েল এস্টেট ফটকার যুগ কি শেষ?

VTV.vn - চন্দ্র নববর্ষের পর বন্ধকী সুদের হার বৃদ্ধি ক্রেতা এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসার উপর চাপ সৃষ্টি করছে এবং বাজারে শক্তিশালী বৈষম্য তৈরি করছে।

চন্দ্র নববর্ষের ঠিক পরেই বন্ধকী সুদের হার বৃদ্ধির ফলে রিয়েল এস্টেট বাজারের উপর স্পষ্ট প্রভাব পড়ছে, যার প্রভাব পড়ছে গৃহ ক্রেতা, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা এবং ব্যাংকিং ব্যবস্থার উপর। বিশেষজ্ঞরা বিশ্বাস করেন যে এটি কোনও অপ্রত্যাশিত ঘটনা নয়, তবে এটি বাজারকে আরও তীব্র একীকরণের দিকে ঠেলে দেবে।

বন্ধকের সুদের হার রিয়েল এস্টেট বাজারকে প্রভাবিত করে।

চন্দ্র নববর্ষের পরপরই, রাষ্ট্রায়ত্ত এবং বেসরকারি উভয় ব্যাংকই সুদের হার সমন্বয় ঘোষণা করে, বন্ধকের হার উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। হো চি মিন সিটির ভিয়েটকম ব্যাংক শাখায় করা এক জরিপে দেখা গেছে যে সার্টিফিকেট বা বিক্রয় চুক্তি সহ অ্যাপার্টমেন্ট বা টাউনহাউস কেনার জন্য ঋণের সর্বনিম্ন সুদের হার ৯.৫%। গত বছরের মাঝামাঝি থেকে ১২ মাসের জন্য প্রযোজ্য ৬% হারের তুলনায় এটি একটি উল্লেখযোগ্য বৃদ্ধি।

রাষ্ট্রায়ত্ত ব্যাংকগুলি ৬, ১২ এবং ১৮ মাসের স্থায়ী-মেয়াদী ঋণের জন্য সর্বনিম্ন ৯% থেকে ১৩% পর্যন্ত ঋণের সুদের হার ঘোষণা করেছে।

রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন ব্যাংকগুলি একই রকম স্থির সুদের হার রেকর্ড করেছে, কিন্তু ভাসমান সুদের হার বৃদ্ধি পেয়েছে, ১১-১৫% পর্যন্ত।

স্যাভিলস ভিয়েতনামের ব্যাংকিং এবং কর্পোরেট পরিষেবা বিভাগের উপ-পরিচালক মিসেস মাই থান থাও-এর মতে, টেটের পরে গৃহ ঋণের সুদের হার বৃদ্ধি ব্যাংকিং ব্যবস্থার মধ্যে একটি চক্রাকার সমন্বয় প্রক্রিয়াকে প্রতিফলিত করে।

বছরের শেষে সর্বোচ্চ ঋণ বিতরণের সময়কাল এবং বছরের শুরুতে ঋণের চাহিদা বৃদ্ধির পর, ব্যাংকগুলি সাধারণত তাদের ঋণ কাঠামো পর্যালোচনা করে, মূলধন ব্যয়ের ভারসাম্য বজায় রাখে এবং ঝুঁকির ক্ষুধা অনুসারে সুদের হার সমন্বয় করে। একই সাথে, ঋণ বৃদ্ধির সীমা (ক্রেডিট রুম) ব্যাংকগুলিকে নতুন ঋণের ক্ষেত্রে আরও নির্বাচনী করে তোলে, বিশেষ করে রিয়েল এস্টেট খাতে, যার ঝুঁকি সহগ উচ্চ।

তদুপরি, বৈশ্বিক মুদ্রানীতির দৃশ্যপট, যা এখনও পূর্ববর্তী কঠোরতার প্রবণতা দ্বারা প্রভাবিত, দেশীয় ব্যাংকিং ব্যবস্থাকে কিছুটা সতর্কতা বজায় রাখতে পরিচালিত করেছে। "এই সুদের হার সমন্বয় রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য হঠাৎ কঠোর পদক্ষেপের পরিবর্তে ঋণ বৃদ্ধির লক্ষ্য এবং ঝুঁকি নিয়ন্ত্রণের মধ্যে ভারসাম্য প্রতিফলিত করে," মিসেস থাও বলেন।

গৃহ ক্রেতা এবং ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি সবচেয়ে বেশি চাপের মধ্যে রয়েছে।

গৃহ ক্রেতাদের জন্য, ঋণ পরিশোধের বর্ধিত খরচ সরাসরি তাদের মাসিক ক্রয়ক্ষমতার উপর প্রভাব ফেলে। মিন তু ল ফার্মের পরিচালক মিঃ ভো হং তু-এর মতে, প্রায় ৯০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডংয়ের ঋণ যা আগে প্রতি মাসে ৭-৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং হারে পরিশোধ করা যেত, এখন ভাসমান সুদের হার প্রয়োগের মাধ্যমে তা প্রায় ১৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ উন্নীত হতে পারে। এটি অনেক পরিবারকে আর্থিক ভারসাম্য নিশ্চিত করার জন্য তাদের বাড়ি কেনার পরিকল্পনা স্থগিত করতে বাধ্য করে।

স্যাভিলস আরও পরামর্শ দেন যে, সবচেয়ে বেশি ক্ষতিগ্রস্ত হচ্ছেন উচ্চ আর্থিক সুবিধাপ্রাপ্ত ক্রেতারা। ঋণ গ্রহণের খরচ বাড়ার সাথে সাথে, ক্রেতারা আরও সতর্ক হন, বাজার থেকে সম্পূর্ণরূপে প্রত্যাহার করার পরিবর্তে তাদের আর্থিক সামর্থ্যের সাথে মানানসই পণ্যগুলি বিবেচনা করেন। রিয়েল এস্টেটের চাহিদা রয়ে গেছে, তবে ক্রয়ের সিদ্ধান্তগুলি আরও সতর্কতার সাথে বিবেচনা করা হবে।

এদিকে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসার ক্ষেত্রে, মূল চাপ আসে মূলধন ব্যয় এবং নগদ প্রবাহ থেকে। যেসব ব্যবসা উচ্চ লিভারেজ ব্যবহার করে বা নগদ প্রবাহ তৈরির জন্য দ্রুত বিক্রয়ের উপর নির্ভর করে, তারা আরও সমস্যার সম্মুখীন হবে। বিপরীতে, শক্তিশালী আর্থিক ভিত্তি, পরিষ্কার জমির মজুদ এবং স্পষ্ট আইনি মর্যাদা সম্পন্ন ব্যবসাগুলি এখনও স্থিতিশীল কার্যক্রম বজায় রাখতে সক্ষম।

আর্থিক লিভারেজ ব্যবহারকারী বিনিয়োগকারীদের জন্য, এই সময়কালটি বিশেষভাবে চ্যালেঞ্জিং। ধার করা মূলধন ব্যবহার করে স্বল্পমেয়াদী বা "দিনের ট্রেডিং" কৌশলগুলি ঝুঁকিপূর্ণ হয়ে ওঠে, যা অনেক বিনিয়োগকারীকে তাদের পোর্টফোলিও পুনর্গঠন করতে বাধ্য করে, এমনকি ঋণ পরিশোধের চাপ কমাতে লোকসানে বিক্রি করতেও বাধ্য করে।

বিশেষজ্ঞদের মতে, উচ্চ-সুদের হারের পরিবেশ ঋণগ্রহীতাদের জন্য অনেক ঝুঁকি নিয়ে আসে, বিশেষ করে যাদের ঋণ স্বল্পমেয়াদী অগ্রাধিকারমূলক সুদের হারের উপর নির্ভর করে।

কম সুদের হারের ঋণ প্যাকেজগুলি যখন ভাসমান হারে পরিবর্তন করা হয় তখন প্রাথমিকভাবে তীব্র বৃদ্ধি দেখতে পারে, যা প্রাথমিক আর্থিক পরিকল্পনাগুলিকে ব্যাহত করে। তদুপরি, ব্যাংকগুলি এখন সম্পদের মূল্যায়ন আরও সতর্কতার সাথে করার প্রবণতা দেখায়, যার ফলে ঋণ-থেকে-মূল্য অনুপাত কম হয় এবং ক্রেতাদের তাদের নিজস্ব মূলধনের একটি বড় পরিমাণ প্রস্তুত করতে বাধ্য করা হয়।

অতিরিক্তভাবে, প্রাথমিক পরিশোধ ফি, প্রতিশ্রুতি ফি, বা বীমা প্রয়োজনীয়তার মতো সম্পর্কিত খরচগুলিও ঋণের প্রকৃত মোট খরচ বাড়িয়ে দেয়।

পদ্ধতিগত দৃষ্টিকোণ থেকে, ঋণগ্রহীতারা নগদ প্রবাহের সমস্যার সম্মুখীন হলে সুদের হার বৃদ্ধি ব্যাংকগুলিকে খারাপ ঋণের ঝুঁকির মুখে ফেলে। অতএব, ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলি তাদের অনুমোদনের মানদণ্ড কঠোর করছে এবং তাদের গ্রাহকদের আর্থিক ক্ষমতা সাবধানতার সাথে মূল্যায়ন করছে।

প্রকৃত গৃহ ক্রেতাদের জন্য এখনও সুযোগ রয়েছে।

যদিও ক্রমবর্ধমান সুদের হার স্বল্পমেয়াদী চাপ তৈরি করে, স্যাভিলস বিশ্বাস করেন যে এটি সমস্ত ক্রেতার জন্য প্রতিকূল সময় নয়। আরও সতর্ক বাজারে, গৃহ ক্রেতাদের আরও ভাল দাম নিয়ে আলোচনা করার সুযোগ থাকতে পারে, বিশেষ করে যদি তাদের একটি স্থিতিশীল আর্থিক ভিত্তি এবং যুক্তিসঙ্গত ঋণ-মূল্য অনুপাত থাকে।

বিশেষজ্ঞরা ক্রেতাদের তাদের ঋণ গ্রহণের অনুপাত নিয়ন্ত্রণ করার পরামর্শ দেন, নিশ্চিত করেন যে ঋণ পরিশোধ তাদের পরিশোধের ক্ষমতার চেয়ে বেশি না হয় এবং তারা সম্পূর্ণরূপে প্রাথমিক অগ্রাধিকারমূলক সুদের হারের উপর নির্ভর না করে। ঝুঁকি কমানোর জন্য স্পষ্ট আইনি অবস্থা, ব্যবহারিক ব্যবহারযোগ্যতা এবং ভাল তারল্য সহ সম্পত্তিগুলিকে অগ্রাধিকার দেওয়াও অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

একই সময়ে, ঋণগ্রহীতাদের সুদের হার বা আয়ের ওঠানামা মোকাবেলা করার জন্য ৬-১২ মাসের পরিশোধের সমতুল্য আর্থিক রিজার্ভ বজায় রাখা উচিত।

বর্তমান প্রেক্ষাপটে, রিয়েল এস্টেট বাজার স্পষ্ট পার্থক্যের একটি পর্যায়ে প্রবেশ করছে, যেখানে ক্রেতা এবং শক্তিশালী আর্থিক ভিত্তি সম্পন্ন ব্যবসাগুলি সুবিধা পাবে, অন্যদিকে ধার করা মূলধনের উপর নির্ভরশীল বিনিয়োগকারীরা উল্লেখযোগ্য চাপের সম্মুখীন হবে। এটিকে বাস্তব চাহিদা এবং প্রকৃত আর্থিক সক্ষমতার উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে বৃহত্তর স্থায়িত্বের দিকে বাজার সমন্বয় হিসাবে দেখা হচ্ছে।

সূত্র: https://vtv.vn/het-thoi-luot-song-bat-dong-san-100260301105522287.htm