‘আগুন সোনার পরীক্ষা নেয়,’ যা নতুন চক্রের জন্য বাজারকে প্রস্তুত করছে।

VTC News•31/12/2023

[বিজ্ঞাপন_১]

২০২৩ সালের শেষ নাগাদ হো চি মিন সিটির রিয়েল এস্টেট বাজার প্রায় তিন বছর ধরে নানা অসুবিধা ও প্রতিকূলতার সম্মুখীন হয়েছিল, যেখানে সরবরাহ ও চাহিদা উভয়ই হ্রাস পাচ্ছিল।

অনেকের মতে, অন্ধকারাচ্ছন্ন এই সামগ্রিক চিত্রটি এখনও শেষ হয়নি এবং আগামী বছরেও তা অব্যাহত থাকার সম্ভাবনা রয়েছে।

অগ্নিপরীক্ষা অব্যাহত রয়েছে।

২০২৪ সালে হো চি মিন সিটির রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পর্কে মন্তব্য করতে গিয়ে, ডিকেআরএ গ্রুপের কনসাল্টিং অ্যান্ড প্রজেক্ট ডেভেলপমেন্ট সার্ভিসেস-এর পরিচালক জনাব ভো হং থাং মনে করেন যে, স্বল্প মেয়াদে বাজারে ইতিবাচক পরিবর্তনের সম্ভাবনা কম এবং এটি বিনিয়োগকারী, ক্রেতা এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের সাথে জড়িত সকল পক্ষের জন্য একটি অগ্নিপরীক্ষা হিসেবেই থাকবে।

২০২৪ সালে রিয়েল এস্টেট বাজার আরও টেকসই, নিরাপদ এবং স্বচ্ছভাবে বিকশিত হবে।

এই পরিস্থিতির কারণ হলো, নীতিমালা ও আইনি প্রতিবন্ধকতা কার্যকর হতে সময় লাগে এবং এগুলো স্বল্প মেয়াদে তেমন কোনো ইতিবাচক পরিবর্তন আনতে পারে না, যা অনিচ্ছাকৃতভাবে বাজারে নতুন সরবরাহের প্রবেশের ওপর চাপ বাড়িয়ে দেয়।

প্রকল্প বাস্তবায়নের দীর্ঘসূত্রিতা আর্থিক ব্যয় বাড়িয়ে দেয় এবং বিনিয়োগকারী ও রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলোর মুনাফা কমিয়ে দেয়। যদিও তালিকাভুক্ত প্রাথমিক বিক্রয়মূল্য খুব বেশি ওঠানামা করে না, তবুও বিনিয়োগকারীরা মূলধন/সুদ পরিশোধের জন্য অতিরিক্ত সময়, পরিশোধের বর্ধিত সময়সূচী, অথবা নির্ধারিত সময়ের আগে অর্থ পরিশোধকারী গ্রাহকদের জন্য ১৫% - ২০% পর্যন্ত ছাড়ের মতো নীতির মাধ্যমে পরোক্ষভাবে "ছাড়" বজায় রাখে…

অন্যদিকে, সেকেন্ডারি মার্কেটে পরিস্থিতি আলাদাভাবে দেখলে, মূল চুক্তিমূল্যের ১০% - ২০%, বা এমনকি ৩০%-এরও বেশি ছাড়ে সম্পত্তি বিক্রির জন্য প্রস্তাব করার নজির তখনও থাকবে।

এই লেনদেনগুলোর বেশিরভাগ ক্ষেত্রেই ক্রেতারা সম্পত্তির মোট মূল্যের ৭০% থেকে ৮০% পর্যন্ত উচ্চ মাত্রার ব্যাংক ঋণ গ্রহণ করেন, কিন্তু মূলধন ও সুদ পরিশোধের জন্য দেওয়া অতিরিক্ত সময়সীমা শেষ হওয়ার পর নগদ অর্থের সংকটে পড়েন। এই লেনদেনগুলো মূলত শহর কেন্দ্র থেকে অপেক্ষাকৃত দূরে অবস্থিত বৃহৎ আকারের নগর উন্নয়ন প্রকল্পগুলোতে কেন্দ্রীভূত।

আমানতের সুদের হার ক্রমাগত কমানো সত্ত্বেও ক্রেতাদের আস্থা এখনও ফিরে আসেনি। অর্থনৈতিক পুনরুদ্ধারের সম্ভাবনা অনিশ্চিত হওয়ায় অধিকাংশ ক্রেতা এখনও রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের পরিবর্তে ব্যাংকে টাকা জমা রাখতেই পছন্দ করছেন।

তথাপি, ২০২৪ সালের শেষভাগকে রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য আরেকটি প্রবৃদ্ধিচক্রের সূচনা হিসেবে দেখা যেতে পারে।

আবাসিক রিয়েল এস্টেট খাত বাজার পুনরুদ্ধারে নেতৃত্ব দেবে বলে আশা করা হচ্ছে, বিশেষ করে প্রধান শহর কেন্দ্র বা তার আশেপাশের এলাকার প্রকল্পগুলো, যেখানে সুবিকশিত আঞ্চলিক পরিবহন ব্যবস্থা, উচ্চ জনঘনত্ব এবং আবাসনের চাহিদা ধারাবাহিকভাবে বেশি।

উদাহরণস্বরূপ, হো চি মিন সিটি এবং পার্শ্ববর্তী প্রদেশগুলোতে (বিন ডুয়ং, ডং নাই , বা রিয়া - ভুং টাউ, লং আন, তাই নিন) ২০২৪ সালে অ্যাপার্টমেন্ট খাতে সরবরাহে উল্লেখযোগ্য উন্নতি হবে বলে অনুমান করা হচ্ছে, যা প্রায় ১২,০০০ ইউনিটে পৌঁছাবে বলে আশা করা হচ্ছে এবং এটি প্রধানত বিন ডুয়ং ও হো চি মিন সিটির বাজারেই কেন্দ্রীভূত থাকবে।

এছাড়াও, আইনি বাধা দূর করার নির্দেশনা কার্যকর হওয়ায় সরকারি বিনিয়োগের বিতরণ হার বাড়ছে এবং ঋণ/আমানতের সুদের হার নিম্নমুখী প্রবণতা বজায় রাখছে… এই সবই রিয়েল এস্টেট বাজারে উল্লেখযোগ্য ইতিবাচক উন্নয়নে অবদান রাখছে।

নতুন চক্রে আইনি মানকীকরণ

প্রকল্পের আইনি বিষয়গুলোকে সাধারণভাবে রিয়েল এস্টেট বাজারে এবং বিশেষভাবে নির্মাণাধীন আবাসন প্রকল্পগুলোর ক্ষেত্রে অন্যতম প্রধান প্রতিবন্ধকতা হিসেবে বিবেচনা করা হয়। বর্তমানে বাজারে প্রকল্পগুলোর সম্মুখীন হওয়া বাধার প্রায় ৭০ শতাংশই আইনি সমস্যার কারণে হয়ে থাকে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের পরিসংখ্যান অনুযায়ী, শুধু হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতেই আনুমানিক ৪০০টি প্রকল্প পদ্ধতিগত বাধার সম্মুখীন হচ্ছে এবং এই প্রতিবন্ধকতাগুলো বহু বছর ধরে কোনো পূর্ণাঙ্গ সমাধান ছাড়াই বিদ্যমান রয়েছে।

২০২৪ সালে হো চি মিন সিটির রিয়েল এস্টেট বাজারে ইতিবাচক পরিবর্তন আসার সম্ভাবনা কম।

একই কারণে, বাজারে কর্মরত অনেক রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনি প্রক্রিয়া সম্পন্ন করার আগেই প্রকল্প বিক্রির জন্য চালু করে আইনকে পাশ কাটাতে ইচ্ছুক হয়েছে এবং হচ্ছে, যা ক্রেতাদের পাশাপাশি ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর নিজেদের জন্যও বহুবিধ ঝুঁকি ও অসুবিধা সৃষ্টি করে।

ভবিষ্যতে, আবাসন আইন এবং সংশোধিত রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন পাস হওয়ার পাশাপাশি বাধা দূর করার নীতিমালার সমন্বিত বাস্তবায়নের ফলে বলা যেতে পারে যে, প্রকল্পের আইনগত সম্মতি আর একটি "প্রয়োজনীয় শর্ত" থাকবে না, বরং এটি ক্রমান্বয়ে একটি "পর্যাপ্ত শর্ত" বা প্রকল্পের পণ্য বাজারে আনার পূর্বশর্তে পরিণত হবে।

এর ফলে বাজার আরও স্বচ্ছ হবে, প্রকল্প স্থবিরতা ও নিয়ম লঙ্ঘন এড়ানো যাবে এবং রিয়েল এস্টেট ক্রেতাদের অধিকার সর্বোচ্চ পরিমাণে সুরক্ষিত হবে।

বর্তমানে, পরিবেশবান্ধব রিয়েল এস্টেট শুধু ভিয়েতনামে নয়, বিশ্বজুড়েই ক্রমশ একটি অপরিহার্য উন্নয়ন ধারায় পরিণত হয়েছে। এটি কেবল আবাসিক খাতের জন্য একটি মানদণ্ড নয়, বরং শিল্প পার্ক, অফিস, রিসোর্ট ইত্যাদির মতো আরও অনেক ধরনের রিয়েল এস্টেটের ক্ষেত্রেও প্রযোজ্য।

COP26-এ (জাতিসংঘের জলবায়ু পরিবর্তন সংক্রান্ত কাঠামো সম্মেলনের ২৬তম সম্মেলন), ভিয়েতনাম ২০৫০ সালের মধ্যে নেট-জিরো নির্গমন অর্জনের প্রতিশ্রুতি দিয়েছে, যা পরিবেশ সুরক্ষার প্রতি সরকারের যথাযথ উদ্বেগের পরিচায়ক। ফলস্বরূপ, যেকোনো রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের উন্নয়ন পর্যায়ে সবুজ মানদণ্ডের প্রয়োগ ক্রমান্বয়ে একটি পূর্বশর্ত হয়ে উঠবে।

সর্বোপরি, টেকসই, নিরাপদ ও স্বচ্ছ রিয়েল এস্টেট বাজার উন্নয়নের একটি নতুন চক্রের প্রস্তুতি হিসেবে ২০২৪ সাল হলো বাজারের বিদ্যমান সমস্যাগুলো যাচাই ও সমাধানের বছর।

তোমার বর্ণ

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস