২০২৬ সালে প্রবেশ করার সাথে সাথে, অ্যাপার্টমেন্ট বাজারের রূপ পরিবর্তনকারী প্রথম এবং সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ কারণ হবে সরবরাহ।
বিশেষ করে সামাজিক আবাসন থেকে সরবরাহে প্রত্যাশিত উল্লম্ফন এবং প্রকৃত আবাসন চাহিদার দিকে বিনিয়োগের সুস্পষ্ট পরিবর্তনের ফলে, ২০২৬ সালকে এমন একটি বছর হিসেবে দেখা হচ্ছে যখন বাজার একটি নতুন চক্রে প্রবেশ করবে: যা আগের মতো অতটা উত্তপ্ত নয়, বরং আরও টেকসই হবে।
সামাজিক আবাসন একটি 'নিয়ন্ত্রক কপাটিকা' হয়ে ওঠে।
২০২৬ সালে প্রবেশ করার সাথে সাথে, অ্যাপার্টমেন্ট বাজারকে নতুন রূপদানকারী প্রথম এবং সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ উপাদান হবে সরবরাহ। বছরের পর বছর ধরে আইনি বাধা, দীর্ঘ বিনিয়োগ প্রক্রিয়া এবং উচ্চ সুদের হারের মধ্যে ব্যবসায়ীদের সতর্ক মনোভাবের কারণে ব্যাহত হওয়ার পর, বাজারটি একটি শক্তিশালী পুনরুদ্ধার চক্রের সাক্ষী হচ্ছে। ২০২৪-২০২৫ সময়কালে বাজারে চালু হওয়া প্রকল্প এবং পণ্যের সংখ্যায় একটি সুস্পষ্ট পুনরুদ্ধার দেখা গেছে, যা ২০২৬ সালে আরও প্রচুর সরবরাহের পথ প্রশস্ত করছে, বিশেষ করে প্রকৃত আবাসন চাহিদা পূরণকারী বিভাগে।
২০২৫ সালের শেষে রিয়েল এস্টেট ফোরামের মূল্যায়ন অনুসারে, শুধুমাত্র ২০২৫ সালেই আবাসন বাজারে এক লক্ষেরও বেশি ইউনিট যুক্ত হবে, যা ২০২৪ সালের তুলনায় ২২%-এরও বেশি বৃদ্ধি, যার মধ্যে প্রায় ৯০,০০০ ইউনিট হবে নতুন সংযোজন। প্রকল্পগুলোর পরিধিও আয়তন এবং বিনিয়োগ মূল্য উভয় দিক থেকেই বড় হচ্ছে। উল্লেখযোগ্যভাবে, এই সরবরাহের প্রেক্ষাপটে সামাজিক আবাসন একটি মূল উপাদান হিসেবে দাঁড়িয়েছে, যা কেবল সামাজিক কল্যাণের বিষয়গুলোই সমাধান করে না, বরং সমগ্র অ্যাপার্টমেন্ট বাজারের জন্য একটি "নিয়ন্ত্রক ভালভ" হিসেবেও কাজ করে।
অনেক বিশেষজ্ঞ মনে করেন যে, ২০২৬ সাল হবে এমন একটি বছর যখন পরিমাণ এবং বাস্তবায়নের গতি—উভয় দিক থেকেই সামাজিক আবাসন আগের যেকোনো সময়ের চেয়ে বেশি গতি পাবে। ২০২৬ সালে সামাজিক আবাসন খাতে ব্যাপক প্রসার ঘটবে বলে আশা করা হচ্ছে, কারণ স্থানীয় প্রশাসন ও ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলো দ্রুত বাজারে প্রকল্প আনার জন্য আমলাতান্ত্রিক বাধাগুলো সক্রিয়ভাবে দূর করবে এবং প্রক্রিয়াগুলো সংক্ষিপ্ত করবে।
স্কাই রিয়েলটি জয়েন্ট স্টক কোম্পানির ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর জনাব হো নগোক টুং-এর মতে, পরবর্তী চক্রের পার্থক্যটি এই কারণে যে: "২০২৬ সাল থেকে সামাজিক আবাসনের সরবরাহ দেখা যেতে শুরু করবে, এবং তা বাণিজ্যিক আবাসনের চেয়েও দ্রুত হবে, কারণ সামাজিক আবাসনের কার্যপ্রণালীর মাধ্যমে সরকার এবং শহরগুলোর গণ কমিটিগুলো এই পণ্যটিকে দ্রুত বাজারে আনার জন্য অত্যন্ত অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করছে।" যখন শুধু হ্যানয় বা হো চি মিন সিটিতেই নয়, বরং পার্শ্ববর্তী প্রদেশ ও শহরগুলোতেও লক্ষ লক্ষ সামাজিক আবাসন ইউনিট যুক্ত হবে, তখন অ্যাপার্টমেন্ট বাজার আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ স্তম্ভ পাবে, যা বাণিজ্যিক আবাসন খাতের উপর চাহিদার চাপ কমাতে সাহায্য করবে।
বাস্তবে, প্রধান শহরগুলিতে বর্তমানে সামাজিক আবাসনের দাম প্রতি বর্গমিটারে ২০ মিলিয়ন থেকে প্রায় ৩০ মিলিয়ন VND পর্যন্ত, যা একই এলাকার বাণিজ্যিক আবাসনের তুলনায় ২.৫-৩ গুণ কম। এই ব্যবধানটি কেবল মধ্যম ও নিম্ন আয়ের গোষ্ঠীর জন্য আবাসনের সুযোগই তৈরি করে না, বরং বাণিজ্যিক বাজারকেও তার পণ্য কৌশল সামঞ্জস্য করতে বাধ্য করে। যখন ক্রেতাদের কাছে তাদের সাধ্য অনুযায়ী আরও বেশি বিকল্প থাকে, তখন প্রতিযোগিতা আর মূল্যবৃদ্ধির প্রত্যাশাকে কেন্দ্র করে আবর্তিত হবে না, বরং প্রকৃত ব্যবহারযোগ্যতা, সুযোগ-সুবিধা এবং স্থায়িত্বকে কেন্দ্র করে হবে।
বিগত দুই বছরে অ্যাপার্টমেন্টগুলো শহুরে আবাসন বাজারের ‘মেরুদণ্ড’ হয়ে উঠেছে।
অ্যাপার্টমেন্টের দাম কিছুটা কমেছে, কিন্তু উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস পায়নি।
২০২৬ সালে প্রবেশ করার সাথে সাথে সবচেয়ে বড় প্রশ্নগুলোর মধ্যে একটি হলো, অ্যাপার্টমেন্টের দাম ২০২৪-২০২৫ সালের মতো এতটা চড়া থাকবে কি না। প্রকৃতপক্ষে, গত দুই বছরে অ্যাপার্টমেন্টগুলো শহুরে আবাসন বাজারের 'মেরুদণ্ড' হয়ে উঠেছে, যা হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির মোট লেনদেনের প্রায় ৬০-৭০% এর জন্য দায়ী। বহু বছর ধরে সরবরাহ কম থাকা, আবাসনের জন্য ক্রমাগত বাড়তে থাকা চাহিদা এবং নিরাপদ আশ্রয় খোঁজা বিনিয়োগ পুঁজির কারণে অ্যাপার্টমেন্টের দাম উল্লেখযোগ্যভাবে বেড়েছে, যা গড়ে ৩০-৫০% এবং অনেক প্রধান প্রকল্পে, বিশেষ করে উচ্চ-মানের এবং বিলাসবহুল বিভাগে, এমনকি ৪০-৬০% পর্যন্তও পৌঁছেছে।
তবে, এই দ্রুত বৃদ্ধি পরবর্তী চক্রের জন্য একটি সীমাও নির্ধারণ করে দেয়। ফুয়ং ডং ইনভেস্টমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির পরিচালনা পর্ষদের চেয়ারম্যান জনাব নগুয়েন আন তুয়ানের মতে, ২০২৪-২০২৫ চক্রে, শ্রেণীভেদে অ্যাপার্টমেন্টের দাম ৪০-৬০% বৃদ্ধি পেয়েছে। তিনি মনে করেন যে ২০২৬ সালেও প্রবৃদ্ধির সুযোগ থাকবে, কিন্তু তা আগের মতো জোরালো হবে না।
আরও বিশ্লেষণ করে জনাব তুয়ান উল্লেখ করেছেন যে, ২০২৬ সালে প্রায় ৬০-৭০ মিলিয়ন VND, বা সর্বোচ্চ ৮০ মিলিয়ন VND-এর মধ্যম-মূল্যের অংশটি বর্তমান প্রবণতার সাথে সঙ্গতিপূর্ণ থাকবে এবং অনেক ক্রেতাকে আকৃষ্ট করবে, কারণ এতে দাম আরও বাড়ার সুযোগ রয়েছে। তিনি জোর দিয়ে বলেন, "যদি আমরা দাম খুব বেশি বাড়িয়ে দিই, তাহলে সম্ভাব্য বিনিয়োগকারীর সংখ্যা উল্লেখযোগ্যভাবে সীমিত হয়ে যাবে।" এটি একটি গুরুত্বপূর্ণ বাস্তবতাকে প্রতিফলিত করে: বাজারের ক্রয়ক্ষমতা স্বল্পমেয়াদী মূল্যবৃদ্ধির প্রত্যাশার উপর ব্যাপকভাবে নির্ভর না করে, ক্রমশ প্রকৃত আয়ের উপর নির্ভরশীল হয়ে পড়ছে।
একই মত পোষণ করে, মিঃ হো নগোক টুং বিশ্বাস করেন যে ২০২৬ সাল হবে সেই বছর যখন ফটকাবাজি কার্যকলাপ তীব্রভাবে হ্রাস পাবে। ফটকাবাজির এই হ্রাস মানে এই নয় যে চাহিদা কমে যাবে, বরং এটি প্রকৃত গৃহ ক্রেতাদের দিকে একটি স্পষ্ট পরিবর্তন নির্দেশ করে। মিঃ টুং ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন: “২০২৬ সালে, প্রকৃত ব্যবহারকারীরা, অর্থাৎ যারা সম্পত্তিতে প্রকৃতপক্ষে বসবাস করেন, তারাই বাজারের চাহিদার সিংহভাগ, অর্থাৎ প্রায় ৬০%, পূরণ করবেন। ফটকাবাজ বা সম্পদ মজুদকারীদের অংশ হবে খুবই কম, প্রায় ৩০% বা তারও কম।” যখন প্রকৃত আবাসনের চাহিদা প্রবল থাকে, তখন বাজারে “মূল্যবৃদ্ধি” বজায় থাকার সম্ভাবনা কম, বরং এর একটি আরও স্থিতিশীল ভিত্তি থাকবে এবং সামষ্টিক অর্থনৈতিক ধাক্কার মুখে এটি কম অস্থিতিশীল হবে।
সামগ্রিকভাবে, ব্যাপক মূল্যবৃদ্ধি এবং জল্পনা-কল্পনার দিক থেকে ২০২৬ সাল একটি ‘উত্তপ্ত’ বছর হওয়ার সম্ভাবনা কম।
অ্যাপার্টমেন্ট বাজারের টিকে থাকার চ্যালেঞ্জ।
ক্রমবর্ধমান সরবরাহ এবং মূল্য হ্রাসের প্রেক্ষাপটে, ২০২৬ সালে অ্যাপার্টমেন্ট বাজারের সবচেয়ে বড় চ্যালেঞ্জ হলো পণ্যের পুনর্গঠন। দ্রুত বিক্রি বা মূল্যবৃদ্ধির প্রতিযোগিতা না থাকায়, বাজার ডেভেলপারদের একটি মূল প্রশ্নে ফিরে যেতে বাধ্য করছে: এই পণ্যগুলো কাদের জন্য এবং কোন চাহিদাগুলো পূরণ করছে?
জনাব নগুয়েন আন তুয়ানের মতে, প্রতি বর্গমিটারে ৬০-৮০ মিলিয়ন VND মূল্যের একটি মধ্যম মানের অ্যাপার্টমেন্টের বর্তমান দাম প্রায় ৫ বিলিয়ন VND। এটি তরুণ ক্রেতাদের উপর যথেষ্ট চাপ সৃষ্টি করে। তিনি ব্যাখ্যা করেন, "প্রায় ৫ বিলিয়ন VND মূল্যের একটি অ্যাপার্টমেন্টের ক্ষেত্রে, যদি কোনো দম্পতি অ্যাপার্টমেন্টটির মূল্যের প্রায় ৭০-৮০% ঋণ নেয়, তবে তাদের প্রতি মাসে সুদ বাবদ প্রায় ৩০-৪০ মিলিয়ন VND পরিশোধ করতে হতে পারে।" সুতরাং, বিক্রয়মূল্যের পাশাপাশি, পরিশোধ নীতি, নমনীয় পরিশোধের সময়সূচী এবং সুদের হারের সহায়তা বাজারের চাহিদা পূরণের ক্ষেত্রে নির্ণায়ক ভূমিকা পালন করে।
জনাব তুয়ান মনে করেন যে ২০২৬ সালে বাজারে দুটি সমান্তরাল পণ্য গোষ্ঠী থাকবে: তাৎক্ষণিক আবাসন চাহিদা মেটানো তৈরি প্রকল্প, এবং নতুন চালু হওয়া প্রকল্প যেখানে ক্রেতারা আরও ভালো দামের জন্য অপেক্ষা করতে ইচ্ছুক।
এদিকে, জনাব হো নগোক টুং বাজার পুনর্গঠনে সামাজিক আবাসনের গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকার ওপর জোর দিয়েছেন। তিনি বলেন, "সামাজিক আবাসন এমন একটি মাধ্যম যা আবাসনের চাহিদা কমাবে এবং একই সাথে অ্যাপার্টমেন্ট বাজারের মূল্যস্তর নিয়ন্ত্রণ করবে।" যখন একই স্থানে সামাজিক আবাসন এবং বাণিজ্যিক আবাসনের মধ্যে মূল্যের পার্থক্য আড়াই থেকে তিন গুণে পৌঁছায়, তখন ক্রেতারা তাদের বিকল্পগুলো আরও সতর্কতার সাথে বিবেচনা করতে শুরু করে, যা বাণিজ্যিক ডেভেলপারদের মূল্য এবং মানের সমীকরণ পুনর্গণনা করতে বাধ্য করে।
শুধু ব্যবসায়িক প্রতিষ্ঠানই নয়, নিয়ন্ত্রক সংস্থাগুলোও নতুন চক্রে অগ্রণী ভূমিকা পালন করবে বলে আশা করা হচ্ছে। আটকে থাকা প্রকল্পগুলোর বাধা দূর করা, প্রাতিষ্ঠানিক ব্যবস্থার উন্নতি সাধন এবং সামাজিক ও সাশ্রয়ী বাণিজ্যিক আবাসনের জোরালো উন্নয়নকে একটি সুস্থ বাজার পরিচালনার চাবিকাঠি হিসেবে বিবেচনা করা হচ্ছে। সরবরাহ বাড়ার সাথে সাথে বিনিয়োগকারীদের আস্থা ক্রমান্বয়ে ফিরে আসবে এবং তারল্য বৃদ্ধি পাবে, ফলে অ্যাপার্টমেন্ট বাজার আরও টেকসই উন্নয়নের পর্যায়ে প্রবেশ করবে, যা প্রকৃত আবাসন চাহিদা এবং দীর্ঘমেয়াদী নগর উন্নয়ন কৌশলের সাথে ঘনিষ্ঠভাবে যুক্ত থাকবে।
সামগ্রিকভাবে, মূল্যবৃদ্ধি এবং জল্পনা-কল্পনার দিক থেকে ২০২৬ সাল একটি ‘উত্তপ্ত’ বছর হওয়ার সম্ভাবনা কম। বরং, এটি হবে সংহতকরণের একটি বছর, যেখানে শহুরে আবাসন বাজারে অ্যাপার্টমেন্টগুলো একটি কেন্দ্রীয় ভূমিকা পালন করে যাবে, কিন্তু বাস্তব জীবনযাত্রার চাহিদা মেটানোর ক্ষমতা, সাশ্রয়ী মূল্য এবং সমন্বিত অবকাঠামো ও সুযোগ-সুবিধার কারণে এগুলোর আকর্ষণ বাড়বে।
এমন এক সময়ে যেখানে রিয়েল এস্টেট ক্রমশ জনকল্যাণ ও টেকসই উন্নয়নের মতো বিষয়গুলোর সাথে জড়িয়ে পড়ছে, সেখানে “অ্যাপার্টমেন্টের চাহিদা কি এখনও বেশি?”—এই প্রশ্নের উত্তর সম্ভবত দামের ওঠানামার মধ্যে নয়, বরং উন্নয়নের মানের মধ্যেই নিহিত রয়েছে।
উৎস: https://vtv.vn/nam-2026-chung-cu-co-con-nong-100260121191415755.htm
মন্তব্য (0)